8802 三菱地所 四半期報告書－第116期第3四半期(令和1年10月1日－令和1年12月31日)

【表紙】

第一部【企業情報】

第1 【企業の概況】

1 【主要な経営指標等の推移】

　（注）1. 当社は四半期連結財務諸表を作成しているので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

2. 営業収益には消費税等は含まれておりません。

2 【事業の内容】

当第3四半期連結累計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

第2 【事業の状況】

1 【事業等のリスク】

当第3四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生又は前年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

2 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　　文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループ（当社及び当社の関係会社）が判断したものであります。

　(1) 財政状態及び経営成績の状況

当第3四半期連結累計期間（2019年4月1日から2019年12月31日まで）における我が国経済は、世界経済の減速を背景に、輸出を中心に弱さが見られるものの、堅調な内需に下支えされ、緩やかな回復基調が続いています。

　　　企業部門においては、生産の一部に弱さがあるものの、設備投資は緩やかな増加基調が続いています。

家計部門においては、雇用需給の良好な状態が維持され、賃金が緩やかに持ち直し、個人消費は消費増税後の反動

減や天候不順の影響により落ち込んだものの、足元では持ち直しの動きがみられます。

今後の見通しとしては、雇用・所得環境の改善が続く中、各種政策の効果もあって、緩やかに経済が持ち直してい

くことが期待されます。一方、海外においては、米中貿易摩擦の激化・長期化や、中東情勢等の地政学リスク、欧

米の政治的な混乱など複数の要素により我が国の景気が下押しされるリスクがあり、海外経済の不確実性の高まり

や金融資本市場の変動に留意する必要があります。また、国内不動産市場においても、施工費動向やキャップレー

トの推移等には引き続き注視が必要であります。

当第3四半期連結累計期間の経営成績は、営業収益が827,231百万円で前年同期に比べ47,126百万円の減収（△5.4%）、営業利益は149,515百万円で13,424百万円の減益（△8.2%）、経常利益は134,227百万円で14,421百万円の減益（△9.7%）となりました。

特別損益につきましては、前年同期において投資有価証券売却益3,880百万円、負ののれん発生益2,097百万円を特別利益に、固定資産除却関連損2,764百万円を特別損失に計上しておりましたが、当第3四半期連結累計期間においては計上しておりません。

この結果、税金等調整前四半期純利益は134,227百万円となり、親会社株主に帰属する四半期純利益は前年同期に比べ10,079百万円減益（△10.4%）の86,646百万円となりました。

当第3四半期連結累計期間の経営成績及び各セグメントの経営成績は次の通りであります。

（a）ビル事業

・当第3四半期連結累計期間においては、建物賃貸収益は2018年10月に竣工した「丸の内二重橋ビル」の収益が寄与しましたが、その他収益は前年度に物件売却に伴う収益を計上したことから、前年同期に比べ減収となりました。なお、当社の2019年12月末の空室率は1.47%となっております。

・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ29,305百万円減収の374,220百万円となり、営業利益は8,142百万円減益の105,335百万円となりました。

・当年度は、当社が関与する「リンクスクエア新宿」が2019年8月に竣工し、「CO・MO・RE YOTSUYA（コモレ四
谷）」が本年1月に竣工しました。

・今後も「大手町・丸の内・有楽町地区」が“人・企業が可能性を感じ進化できる街”となることを目指した取
り組みを進めながら、丸の内以外のエリアにおいてもそのノウハウと実績を最大限に活用しながら各エリアの
まちづくりに貢献して参ります。

（注）1. 金額は消費税等抜きで表示しております。

2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

（b）生活産業不動産事業

・当第3四半期連結累計期間においては、保有する物件の売却に伴う収益を計上したことやアウトレット事業の好調等により、増収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ10,478百万円増収の89,526百万円となり、営業利益は1,265百万円増益の24,857百万円となりました。

（注）1. 金額は消費税等抜きで表示しております。

2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

（c）住宅事業

・マンション事業の主な売上計上物件

「ザ・パークハウス 津田沼前原ガーデン」　　　　（千葉県船橋市）

「ザ・パークハウス 東陽町翠賓閣」　　　　　　　（東京都江東区）

「ザ・パークハウス 赤坂タワーレジデンス」　　　（福岡県福岡市）

「ザ・パークハウス 恵比寿南」　　　　　　　　　（東京都渋谷区）

「ザ・パークハウス 相模大野」　　　　　　　　　（神奈川県相模原市）

・当第3四半期連結累計期間においては、国内マンション事業の売上は、売上計上戸数が前年同期に比べ減少したため減収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ62,350百万円減収の217,309百万円となり、営業利益は16,716百万円減益の3,641百万円となりました。

（注）1. 金額は消費税等抜きで表示しております。

2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

3. 他社との共同事業物件の売上計上戸数及び金額は当社持分によっております。

（d）海外事業

・当第3四半期連結累計期間においては、不動産開発・賃貸事業は、大規模リニューアル工事中の米国のオフィスビルで部分的に工事が完了し稼働率が上昇したこと、及び英国・ロンドンにおいて保有していたオフィスビルの売却等により増収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ35,736百万円増収の82,840百万円となり、営業利益は15,620百万円増益の31,821百万円となりました。

（注）1. 金額は消費税等抜きで表示しております。

2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

（e）投資マネジメント事業

・当第3四半期連結累計期間においては、前年同期に当社等が出資するファンドの物件売却に伴う分配収入を計上した反動等により、減収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ3,619百万円減収の14,070百万円となり、営業利益は1,926百万円減益の2,349百万円となりました。

（注）1. 金額は消費税等抜きで表示しております。

2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

（f）ホテル・空港事業

・当第3四半期連結累計期間においては、㈱ロイヤルパークホテルズアンドリゾーツを中心に、「ロイヤルパークホテルズ」各ホテルの体質強化及び宿泊主体型ホテル事業の新規展開を図っており、前年度は3軒が開業し、2019年6月には「ザ ロイヤルパーク キャンバス 大阪北浜」が開業しました。

・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ589百万円増収の29,235百万円となりましたが、新規開業したホテルの開業費等により営業損益は1,108百万円悪化し、10百万円の損失を計上しました。

（注）1. 金額は消費税等抜きで表示しております。

2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

（g）設計監理事業

・㈱三菱地所設計において、2018年1月に着工した「東京駅前常盤橋プロジェクト」Ａ棟新築工事（東京都千代
田区）等の設計監理業務他の収益を計上しました。

・当第3四半期連結累計期間においては、設計監理収益は売上件数が増加したものの1件当たりの金額が減少したこと等により減収となりました。また、内装工事収益は売上件数が増加したものの1件当たりの金額が減少したこと等により、減収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ1,077百万円減収の11,374百万円となり、営業損失は389百万円悪化し、1,085百万円となりました。

（注）1. 金額は消費税等抜きで表示しております。

2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

（h）不動産サービス事業

・当第3四半期連結累計期間においては、取扱件数及び1件当たりの手数料が減少したこと等により、不動産仲介事業は減収となりました。

・一方その他事業においては、前年度新規に連結子会社化を行ったこと等により、増収となりました。

・この結果、当セグメントの営業収益は前年同期に比べ1,552百万円増収の25,499百万円となりましたが、営業損益は1,859百万円悪化し、449百万円の損失を計上しました。

（注）1. 金額は消費税等抜きで表示しております。

2. 営業収益には、セグメント間の内部営業収益又は振替高を含めております。

　(2) キャッシュ・フローの状況

当第3四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、税金等調整前四半期純利益、コマーシャル・ペーパーの発行等による収入、有形固定資産の取得等による支出により、210,368百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当第3四半期連結累計期間における営業活動によるキャッシュ・フローは、97,006百万円の資金の増加（前年同期比△97,162百万円）となりました。これは、税金等調整前四半期純利益134,227百万円に非資金損益項目である減価償却費62,737百万円を調整した資金の増加に対し、法人税等の支払、エクイティ出資の増加等により資金が減少したことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当第3四半期連結累計期間における投資活動によるキャッシュ・フローは、241,345百万円の資金の減少（前年同期比△32,987百万円）となりました。これは有形固定資産の取得等によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当第3四半期連結累計期間における財務活動によるキャッシュ・フローは、177,862百万円の資金の増加（前年同期比＋203,690百万円）となりました。これはコマーシャル・ペーパーの発行等によるものであります。

　(3) 事業上及び財務上の対処すべき課題

当第3四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。

当社の財務及び事業の方針の決定を支配する者の在り方に関する基本方針の内容の概要は以下の通りであります。
当社は、当社の成長に資する経営計画を策定し、これを着実に実行すると共に、コーポレートガバナンスの強化に
努めていくこと等を通じ、当社の企業価値及び株主共同の利益の向上に取り組んで参ります。また、当社株式の大
量買付を行おうとする者に対しては、株主の皆様が大規模買付行為の是非を適切に判断するために必要かつ十分な
情報の提供を求め、あわせて独立性を有する社外取締役の意見を尊重した上で取締役会の意見等を開示し、株主の
皆様の検討のための時間と情報の確保に努める等、金融商品取引法、会社法その他関連法令に基づき、適切な措置
を講じて参ります。
※当社は、2007年6月28日開催の第108回定時株主総会において、「当社株式の大量取得行為に関する対応策（買収
　防衛策）」を導入し、その後、2010年6月29日開催の第111回定時株主総会、2013年6月27日開催の第114回定時株
　主総会、及び2016年6月29日開催の第117回定時株主総会において、それぞれ更新すること（内容の一部改定も含
　む）についてご承認頂いておりました（以下、更新後の本買収防衛策を「本プラン」といいます）。
　本プランの有効期間は、2019年6月27日開催の第120回定時株主総会終結の時までとなっておりましたが、当社で
　は、機関投資家をはじめとする国内外の株主の皆様との対話を踏まえ、その在り方について、議論・検討を重ね
　た結果、昨今のコーポレートガバナンス強化の流れとこれに向けた当社の取組み等を総合的に勘案し、2019年5
　月14日開催の取締役会において、本プランを更新しないこととし、本プランは2019年6月27日開催の第120回定時
　株主総会終結をもって有効期間が満了致しました。

　(4) 研究開発活動

該当事項はありません。

　(5) 経営成績に重要な影響を与える要因及び経営戦略の現状と見通し

オフィス賃貸市場においては、企業の底堅い設備投資を背景とした旺盛なオフィス需要に支えられ、良好なマー
ケット環境の継続が期待されます。ただし、企業業績の先行きを左右する、海外の政治・経済動向については引き続き注視が必要です。分譲マンション市場では、立地条件等による需要の二極化が進む中、事業用地の取得環境、工事費の変動、金利動向等にも注視が必要です。不動産投資市場においては、安定したリターンへの期待と、低金利環境の継続を背景に、不動産投資商品に対する投資意欲が引き続き旺盛である一方、金融機関の融資姿勢や海外投資家等の動向には留意する必要があります。

当社グループは、市場や事業を取り巻く外部環境が大きく変化する中、着実な事業の推進に取り組んで参りましたが、今後も経営環境の変動、市場の変化に的確に対応し、経営の効率化、収益力の強化を図って参る所存であります。

　(6) 資本の財源及び資金の流動性についての分析

当社グループの財源については、ビル賃貸事業が主力事業であることから、引き続き長期・固定資金を主体に調達しております。今後も、期間中の金利状況や、調達済有利子負債の償還期間等とのバランスも考慮しながら、調達手段に柔軟性を持たせつつ運営を行って参る所存であります。

3 【経営上の重要な契約等】

当第3四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。

第3 【提出会社の状況】

1 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）「提出日現在発行数」欄には、2020年2月1日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行され

       た株式数は含まれておりません。

(2) 【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

          該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

　　　　　該当事項はありません。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

　該当事項はありません。

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(5) 【大株主の状況】

当四半期会計期間は第3四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

(6) 【議決権の状況】

当第3四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日(2019年9月30日）に基づく株主名簿による記載をしております。

①【発行済株式】

（注）1.「完全議決権株式（その他）」には㈱証券保管振替機構名義の株式2,400株（議決権24個）が含まれております。

　　　2.「単元未満株式」には当社所有の自己株式13株、㈱証券保管振替機構名義の株式62株が含まれております。

②【自己株式等】

2 【役員の状況】

    該当事項はありません。

第4 【経理の状況】

1. 四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号。以下「四半期連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

なお、四半期連結財務諸表規則第5条の2第3項により、四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成しております。

2. 監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、第3四半期連結会計期間（2019年10月1日から2019年12月31日まで）及び第3四半期連結累計期間（2019年4月1日から2019年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人による四半期レビューを受けております。

1 【四半期連結財務諸表】

(1) 【四半期連結貸借対照表】

(2) 【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第3四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第3四半期連結累計期間】

(3) 【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（追加情報）

（表示方法の変更）

（連結キャッシュ・フロー計算書関係）

　前第3四半期連結累計期間において、「財務活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めていた「非支配株主からの払込みによる収入」は重要性が増したため、第2四半期連結累計期間より独立掲記しております。この表示方法の変更を反映させるため、前第3四半期連結累計期間の四半期連結財務諸表の組替えを行っております。

　この結果、前第3四半期連結累計期間の四半期連結キャッシュ・フロー計算書において、「財務活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた1,971百万円は、「非支配株主からの払込みによる収入」1,784百万円、「その他」187百万円として組替えております。

（四半期連結貸借対照表関係）

1 偶発債務

(1) 保証債務

下記の金融機関借入金に対し債務保証を行っております。

住宅購入者の保証債務は、主として購入者の住宅ローンに関する抵当権設定登記完了までの金融機関に対する連帯保証債務であります。

(2) 事業引受保証

下記の金融機関借入金に対し事業引受保証を行っております。

当社は、Meeyahta Development,Ltd.及びRML548Co.,Ltd.の事業について、債権者に対し持分相当額の事業引受保証を行っております。

ロックフェラーグループ社は、NoMad 29th Street及びTRCC/Rock Outlet Center,LLCの事業について、債権者に対し持分相当額の事業引受保証を行っております。

三菱地所アジア社は、CL Office Trustee Pte.Ltd.及びGlory SR Trustee Pte.Ltd.の事業について、債権者に対し持分相当額の事業引受保証を行っております。

三菱地所アジア社及び三菱地所レジデンス社は、Lendlease (Melbourne Quarter R1) Pty Limitedの事業について、債権者に対し持分相当額の事業引受保証を行っております。

また、三菱地所アジア社及びMEA Commercial Holdings Pte.Ltd.は、PT.Windas Developmentの事業について、債権者に対し事業引受保証を行っております。なお、持分相当額を超える金額については、共同事業者から担保提供又は保証を受けております。

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

　*1 現金及び現金同等物の四半期末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第3四半期連結累計期間（自　2018年4月1日　至　2018年12月31日）

　　　配当金支払額

Ⅱ　当第3四半期連結累計期間（自　2019年4月1日　至　2019年12月31日）

　　　配当金支払額

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前第3四半期連結累計期間（自　2018年4月1日　至　2018年12月31日）

1. 報告セグメントごとの営業収益及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）1. 「その他の事業」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、情報システムの開発、保守管理、給与厚生研修関連業務の受託等を行っております。

　　　2. セグメント利益又は損失の調整額△16,550百万円には、セグメント間取引消去416百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△16,967百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費等であります。

　　　3. セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書における営業利益の額と調整しております。  

Ⅱ　当第3四半期連結累計期間（自　2019年4月1日　至　2019年12月31日）

1. 報告セグメントごとの営業収益及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）1. 「その他の事業」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、情報システムの開発、保守管理、給与厚生研修関連業務の受託等を行っております。

　　　2. セグメント利益又は損失の調整額△16,860百万円には、セグメント間取引消去229百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△17,089百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費等であります。

　　　3. セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書における営業利益の額と調整しております。

（1株当たり情報）

1株当たり四半期純利益及び算定上の基礎並びに潜在株式調整後1株当たり四半期純利益及び算定上の基礎は、以下の通りであります。

（重要な後発事象）

(セグメント変更について)

　当社は、2020年1月23日開催の取締役会等において、翌連結会計年度から開始となる新経営計画の実行に向け、アセットタイプ（資産の用途種別）ごとに培ってきたノウハウ、ネットワークを、総合力として統合・昇華し、既存事業領域における競争力を強化するとともに、「ノンアセットビジネス」や「BtoC／BtoBtoC に着目した新たな事業展開」を複合させた付加価値の高い事業機会の獲得に繋げていくことを企図し、翌連結会計年度から組織改正を実施することを決定いたしました。

　これに伴い、翌連結会計年度から以下の通り報告セグメントを変更いたします。

(1) 「ビル事業」、「生活産業不動産事業」、「ホテル・空港事業」としていた報告セグメントを統合し、「コマーシャル不動産事業」に変更いたします。

(2) 海外事業の拡大・収益力強化に向け、エリア毎に最適なポートフォリオ戦略を立案し、各アセットタイプ

の事業を一体的に推進する体制とすることに伴い、「住宅事業」に含まれていた海外住宅事業を「海外事業」に一元化いたします。

(3) 「設計監理事業」と「不動産サービス事業」としていた報告セグメントを統合し、「設計監理・不動産
サービス事業」に変更いたします。

　これにより、従来「ビル事業」、「生活産業不動産事業」、「住宅事業」、「海外事業」、「投資マネジメント事業」、「ホテル・空港事業」、「設計監理事業」、「不動産サービス事業」としていた報告セグメントを、「コマーシャル不動産事業」、「住宅事業」、「海外事業」、「投資マネジメント事業」、「設計監理・不動産サービス事業」へ変更いたします。

　なお、変更後のセグメント区分によった場合の影響額については現在算定中であります。

2 【その他】

2019年11月7日開催の取締役会において、2019年度（2019年4月1日から2020年3月31日まで）の中間配当につき次の通り決議いたしました。

　　中間配当の総額　　　　　　　　　　　　　　 　　20,514百万円

　　1株当たりの中間配当金　　　　　　　　　　 　 　 　　   15円

　　支払請求権の効力発生日及び支払開始日　　　　  2019年12月4日

（注）2019年9月30日の最終株主名簿に記載又は記録された株主又は登録株式質権者に対し、支払いを行いました。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三菱地所株式会社の2019年4月1日から2020年3月31日までの連結会計年度の第3四半期連結会計期間（2019年10月1日から2019年12月31日まで）及び第3四半期連結累計期間（2019年4月1日から2019年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

四半期連結財務諸表に対する経営者の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任

　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。

　四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

　当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

監査人の結論

　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三菱地所株式会社及び連結子会社の2019年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第3四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。

利害関係

　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上