3252 地主株式会社 半期報告書－第27期(2026/01/01－2026/12/31)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は中間連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

２【事業の内容】

当中間連結会計期間において、当社グループ(当社、連結子会社及び持分法適用会社)において営まれている事業の内容について、重要な変更はありません。

また、主要な関係会社の異動は次のとおりであります。

地主・KJRM合同会社を営業者とする匿名組合に出資を行い、同組合を連結の範囲に含めております。また、当社の連結子会社であったLCP San Antonio Owner LLC、LCP Jinushi MO JV 1 LLC及びLCP St Peters Owner LLCの合計３社は清算結了したため、連結の範囲から除外しております。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

当中間連結会計期間において、当半期報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項の発生又は前事業年度の有価証券報告書に記載した「事業等のリスク」について重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

詳細につきましては、2026年８月13日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2026年12月期 第２四半期決算説明資料」をご参照ください。

（＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース）

（１）経営成績及び財政状態の状況の概要

当中間連結会計期間における当社グループ（当社、連結子会社及び持分法適用会社）の経営成績及び財政状態の状況の概要は次のとおりであります。

① 事業環境の状況

当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットは、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、リーマンショック後の2009年の0.87兆円の規模から、2024年時点で7.24兆円と15年で8.2倍まで拡大しております。2027年には、10.4兆円への市場拡大が予測されているなど、更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。また、足元では、東証改革「資本コストや株価を意識した経営」や投資家からの要請を背景に、企業においてCRE戦略を見直す動きが加速しております。上場企業が所有する土地のみを対象としても、その市場規模は46兆円にのぼります。

当社は、底地マーケットに加えて、このCRE市場を新たなターゲットとし、JINUSHIビジネスの更なる拡大を目指しております。

底地市場規模（底地取引の累積値）の推移と予測

当社の事業領域

② 経営成績の状況

当社は、「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げており、土地のみに投資をし、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に事業を展開しており、地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」という。）の成長とともに日本の大地主を目指しております。

（※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地権設定契約を締結し、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルであります。

また、当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、事業を推進しております。

2026年６月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計580案件、約7,406億円に拡大しております。

そのような状況下、当中間連結会計期間においても、建物を所有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。

この結果、当中間連結会計期間の売上高は34,592百万円（前年同期比13.1％減）、営業利益は4,416百万円（同8.9％増）、経常利益は3,258百万円（同2.6％増）、親会社株主に帰属する中間純利益は2,092百万円（同24.7％減）となりました。なお、2026年12月期は主に第４四半期に利益を計上する計画であります。当期売却予定案件の92％は決定済み（当期に見込むフロー収益の売上総利益を母数として、売却先及び売買条件決定案件を決定分として算出）、残りについても全て購入意向表明書受領済みであり、親会社株主に帰属する当期純利益8,000百万円の達成確度が高い状況となっております。

また、当中間連結会計期間の仕入（契約ベース）については、494億円（前年同期比209億円増）となりました。社名変更を契機に取り組み始めた３つの成長戦略「テナント業種の多様化」「事業エリアの拡大」「JINUSHIリースバック提案」による成果に加え、東証改革や投資家からの要請を背景とした企業による不動産売却やCRE戦略の見直し、建築費上昇等の社会の変化も追い風となり、仕入を加速しております。

なお、取引テナント数においては、2026年６月末時点で190社となり、社名変更以降、約４年半で2.0倍に拡大しております。

取引テナント数

地主リートにつきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金や生損保といった機関投資家からご評価をいただいております。

地主リートは、2017年１月の運用開始後10年連続で増資を実現し、2026年７月１日時点における運用資産規模は2,913億円（取得時の鑑定評価額ベース）となっております。中期目標とする運用資産規模3,000億円は計画どおり2026年12月期中の達成が確実であり、これを通過点として、早期に5,000億円の達成を目指しております。

当社は地主アセットマネジメント株式会社及び地主リートとの間でスポンサーサポート契約を締結しており、JINUSHIビジネスによる不動産金融商品の売却を中心に、スポンサーとして地主リートのサポートを強化してまいります。

地主リート資産規模

当社グループは、2026年２月12日に、2026年12月期から2028年12月期までの３年間を計画期間とする、新たな「中期経営計画（2026-2028）」を発表いたしました。引き続き、中期経営計画（2026-2028）の達成及びESG方針に沿った事業推進を通じて、持続可能な社会の実現と企業価値向上を目指してまいります。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

イ．不動産投資事業

　不動産投資事業におきましては、売上高は32,457百万円（前年同期比15.9％減）、セグメント利益は5,540百万円（同2.1％増）となりました。

ロ．不動産賃貸事業

　不動産賃貸事業におきましては、売上高は1,152百万円（前年同期比109.4％増）、セグメント利益は739百万円（同171.5％増）となりました。

ハ．資産運用事業

　資産運用事業におきましては、売上高は618百万円（前年同期比4.4％減）、セグメント利益は258百万円（同18.1％減）となりました。

③ 財政状態の状況

　資産、負債及び純資産の状況

当中間連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末に比べ60,289百万円増加し、206,644百万円となりました。これは主に、販売用不動産が34,428百万円、土地が26,686百万円増加したこと等によります。

負債の部は、前連結会計年度末に比べ58,864百万円増加し、153,312百万円となりました。これは主に、１年内返済予定の長期借入金が1,247百万円、長期借入金が32,733百万円、ノンリコース長期借入金が22,750百万円増加したこと等によります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ1,425百万円増加し、53,331百万円となりました。これは主に、利益剰余金が851百万円、非支配株主持分が432百万円増加したこと等によります。なお、当中間連結会計期間末における自己資本比率は24.6％となりました。

（２）キャッシュ・フローの状況

当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末比で2,524百万円減少し、24,777百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における営業活動の結果、税金等調整前中間純利益が3,290百万円となった一方、棚卸資産30,214百万円の増加や、法人税等の支払額1,862百万円等により、減少した資金は26,608百万円（前年同期比34,340百万円の減少）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における投資活動の結果、減少した資金は30,916百万円（前年同期比27,832百万円の減少）となりました。なお、主な要因は有形固定資産の取得31,012百万円による資金減少であります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における財務活動の結果、保有する棚卸資産の売却等に伴う長期借入金の返済による支出24,509百万円や配当金の支払額1,240百万円等の一方、新規棚卸資産の仕入等に伴う長期借入金による資金調達81,520百万円等を行った結果、増加した資金は54,980百万円（前年同期比56,446百万円の増加）となりました。

（３）経営方針・経営戦略等

当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略について重要な変更はありません。

（４）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

（５）研究開発活動

該当事項はありません。

３【重要な契約等】

該当事項はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）完全議決権株式であり、権利内容に何ら限定のない当社における標準となる株式であります。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（５）【大株主の状況】

(注) １．株式会社日本カストディ銀行（信託口）の所有株式数のうち、投資信託設定分は1,719,000株、年金信託設定分は10,400株、その他信託設定分は96,400株であり、その合計は1,825,800株となっております。

２．日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）の所有株式数のうち、投資信託設定分は906,300株、年金信託設定分は18,100株、その他信託設定分は1,101,400株であり、その合計は2,025,800株となっております。

３．当社は株式給付信託（J-ESOP）を導入しており、当該株式給付信託に係る株式会社日本カストディ銀行（信託Ｅ口）が保有する当社株式750,000株は、発行済株式数から控除する自己株式には含めておりません。

４．2026年４月６日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書の変更報告書において、野村アセットマネジメント株式会社及びその共同保有者であるノムラ インターナショナル ピーエルシ―が2026年３月31日現在でそれぞれ以下の株式を所有している旨が記載されているものの、野村アセットマネジメント株式会社については、当中間会計期間末現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。なお、大量保有報告書の変更報告書の内容は以下のとおりであります。

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

（注）１．「完全議決権株式（その他）」欄の普通株式には、株式給付信託（J-ESOP）が保有する当社株式750,000株（議決権数7,500個）が含まれております。

２．「単元未満株式」欄の普通株式には、自己株式88株が含まれております。

②【自己株式等】

(注) １．当中間連結会計期間における退職者より、3,876株の譲渡制限付株式を無償取得しております。

２．2026年３月25日開催の取締役会において決議した、当社取締役に対する譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分に基づき、2026年４月15日に自己株式20,407株の処分を実施しております。

３．株式給付信託（J-ESOP）が保有する当社株式は、上記自己保有株式に含めておりません。

２【役員の状況】

  該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．中間連結財務諸表の作成方法について

当社の中間連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

また、当社は、金融商品取引法第24条の５第１項の表の第１号の上欄に掲げる会社に該当し、連結財務諸表規則第１編及び第３編の規定により第１種中間連結財務諸表を作成しております。

２．監査証明について

  当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、中間連結会計期間（2026年１月１日から2026年６月30日まで）に係る中間連結財務諸表について、PwC Japan有限責任監査法人による期中レビューを受けております。

１【中間連結財務諸表】

（１）【中間連結貸借対照表】

（２）【中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書】

【中間連結損益計算書】

【中間連結包括利益計算書】

（３）【中間連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更）

　当中間連結会計期間において、地主・KJRM合同会社を営業者とする匿名組合に出資を行い、同組合を連結の範囲に含めております。また、当社の連結子会社であったLCP San Antonio Owner LLC、LCP Jinushi MO JV 1 LLC及びLCP St Peters Owner LLCの合計３社は清算結了したため、連結の範囲から除外しております。

（追加情報）

（有形固定資産の保有目的の変更）

　当中間連結会計期間において、保有目的を変更したことに伴い、有形固定資産として保有していた土地4,329百万円を販売用不動産に振り替えております。

（中間連結損益計算書関係）

※1 販売費及び一般管理費のうち主要なもの

※2 関係会社清算益

　前中間連結会計期間（自  2025年１月１日　至  2025年６月30日）

　当社の連結子会社であったクマガイ オーストラリア PTY. リミテッド及びクマガイ オーストラリア ファイナンス PTY. リミテッドの清算結了に伴い為替換算調整勘定を実現させたこと等によるものであります。

　当中間連結会計期間（自  2026年１月１日　至  2026年６月30日）

　該当事項はありません。

（中間連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※ 現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ  前中間連結会計期間（自  2025年１月１日  至  2025年６月30日）

１．配当金支払額

２．基準日が当中間連結会計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当中間連結会計期間の末日後となるもの

  ３．株主資本の金額の著しい変動

      該当事項はありません。

Ⅱ  当中間連結会計期間（自  2026年１月１日  至  2026年６月30日）

１．配当金支払額

２．基準日が当中間連結会計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当中間連結会計期間の末日後となるもの

（注）2026年８月13日取締役会の決議における配当金の総額には、株式給付規程に基づく株式給付信託（J-ESOP）が

　　　保有する当社株式に対する配当金48百万円が含まれております。

  ３．株主資本の金額の著しい変動

　当社は、2026年２月19日開催の取締役会決議に基づき、2026年３月９日付で株式給付信託（J-ESOP）の導入に伴う第三者割当による自己株式750,000株の処分を実施し、株式会社日本カストディ銀行（信託Ｅ口）に割り当てております。この結果、自己株式及び資本剰余金がそれぞれ1,058百万円増加しております。

　これらの結果等により、当中間連結会計期間末において資本剰余金が9,360百万円、自己株式が2,701百万円となっております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前中間連結会計期間（自  2025年１月１日  至  2025年６月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。

（注２）セグメント利益又は損失の調整額は全社費用であり、主にセグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

（注３）セグメント利益又は損失は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

該当事項はありません。

Ⅱ　当中間連結会計期間（自  2026年１月１日  至  2026年６月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産売買の仲介手数料等を含んでおります。

（注２）セグメント間の内部売上高又は振替高の調整額は、セグメント間取引消去であります。

　　　　セグメント利益又は損失の調整額は全社費用であり、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

（注３）セグメント利益又は損失は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（注４）不動産投資事業における保有中の賃貸収益＋不動産賃貸事業＋資産運用事業

（注５）不動産投資事業における売却収益

（注６）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

該当事項はありません。

（収益認識関係）

　顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

（１株当たり情報）

  　　　１株当たり中間純利益及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（注）１．潜在株式調整後１株当たり中間純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

　　　２．「株式給付信託（J-ESOP）」制度の信託財産として、株式会社日本カストディ銀行（信託Ｅ口）が保有する当社株式は、１株当たり中間純利益金額の算定上、期中平均株式数の計算において控除する自己株式に含めております。

　　　　　１株当たり中間純利益金額の算定上、控除した当該自己株式の期中平均株式数は、前連結中間会計期間－株、当中間連結会計期間472,376株であります。

（重要な後発事象）

（重要な繰越欠損金の承継）

　2026年３月25日に発表した「子会社の解散並びに法人税等（益）及び法人税等調整額（益）の計上に関するお知らせ」に記載のとおり、当社の連結子会社であるニューリアルプロパティ株式会社は、2026年４月１日開催の臨時株主総会において、同社の解散及び清算を決議いたしました。その後、同年７月23日に同社の残余財産が確定いたしました。これに伴い、同社の有していた繰越欠損金5,408百万円を当社が承継することになりました。

（販売用不動産の売却）

　当社グループが保有する販売用不動産の一部については、資産の処分に関する制約として、テナントが当社に対して売渡しを請求する権利を有する覚書をテナントと締結しております。

　今般、当該販売用不動産4,014百万円について、帳簿価額を上回る金額でテナントより売渡し請求を受けました。当社は、売却価額及び決済時期について経済合理性があると判断し、2026年８月13日開催の当社取締役会において本件売却を決議いたしました。

２【その他】

  2026年８月13日開催の取締役会において、当期中間配当に関し、次のとおり決議いたしました。

（イ）配当金の総額……………………………………1,394百万円

（ロ）１株当たりの金額………………………………65円00銭

（ハ）支払請求の効力発生日及び支払開始日………2026年９月14日

　　（注１）2026年６月30日現在の株主名簿に記載又は記録された株主に対し、支払いを行います。

　　（注２）配当金の総額には、株式会社日本カストディ銀行（信託Ｅ口）が保有する当社株式に対する配当金

48百万円が含まれております。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

  該当事項はありません。

独立監査人の中間連結財務諸表に対する期中レビュー報告書

PwC Japan有限責任監査法人 東京事務所

指定有限責任社員 業務執行社員 公認会計士 太 田 英 男 指定有限責任社員 業務執行社員 公認会計士 佐 藤 孝 指定有限責任社員 業務執行社員 公認会計士 小 川 雅 嗣

監査人の結論

  当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている地主株式会社の2026年1月1日から2026年12月31日までの連結会計年度の中間連結会計期間（2026年1月1日から2026年6月30日まで）に係る中間連結財務諸表、すなわち、中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書、中間連結包括利益計算書、中間連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について期中レビューを行った。

  当監査法人が実施した期中レビューにおいて、上記の中間連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、地主株式会社及び連結子会社の2026年6月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する中間連結会計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠

  当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に準拠して期中レビューを行った。期中レビューの基準における当監査法人の責任は、「中間連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。）に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

中間連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任

  経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して中間連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない中間連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

  中間連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき中間連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

  監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

中間連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任

  監査人の責任は、監査人が実施した期中レビューに基づいて、期中レビュー報告書において独立の立場から中間連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

  監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に従って、期中レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・ 主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の期中レビュー手続を実施する。期中レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・ 継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、中間連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、期中レビュー報告書において中間連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する中間連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、中間連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、期中レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・ 中間連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた中間連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに中間連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・ 中間連結財務諸表に対する結論表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、中間連結財務諸表の期中レビューに関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

  監査人は、監査等委員会に対して、計画した期中レビューの範囲とその実施時期、期中レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

  監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

利害関係

  会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以  上

（注）1．上記の期中レビュー報告書の原本は当社（半期報告書提出会社）が別途保管しております。 2．XBRLデータは期中レビューの対象には含まれていません。