ダイビル株式会社 有価証券報告書

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２　当社は2022年４月26日付で上場廃止となったため、2022年度以降の株価収益率は記載しておりません。

３　当社は、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき普通株式１株の割合で株式併合を行っております。2021年度の期首に当該株式併合が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。

(2) 提出会社の経営指標等

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益は、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２　当社は、2022年４月26日付で上場廃止となったため、2022年度以降の株価収益率、2023年度の最高株価及び最低株価は記載しておりません。また2022年度の最高株価及び最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第一部におけるものであり、2022年４月４日以降は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであり、最終取引日である2022年４月26日までの株価について記載しております。

３　当社は、2022年４月28日付で普通株式22,929,680株につき普通株式１株の割合で株式併合を行っております。2021年度の期首に当該株式併合が行われたと仮定して１株当たり純資産額及び１株当たり当期純利益を算定しております。

２ 【沿革】

３ 【事業の内容】

当社グループ（当社及び関係会社）が営んでいる主な事業内容と、各関係会社等の当該事業に係る位置付けは、次のとおりであります。なお、セグメントと同一の区分であります。（2026年３月31日現在）

以上に述べた事項を事業系統図に示すと次のとおりであります。

４ 【関係会社の状況】

(1) 親会社

(注)　有価証券報告書を提出しております。

(2) 連結子会社

(3) 持分法適用関連会社

(注) 　１　議決権の所有割合の(　)内は間接所有割合であり、内数を記載しております。

※２　商船三井興産㈱は営業収益（連結会社相互間の内部営業収益を除く）の連結営業収益に占める割合が10％を超えており、主要な損益情報等は以下のとおりです。

（１）営業収益　　        9,377百万円
（２）経常利益    　　      146百万円
（３）当期純利益       　   116百万円
（４）純資産額            3,830百万円
（５）総資産額    　      6,048百万円

※３　特定子会社であります。

第２ 【事業の状況】

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営の基本方針

  当社グループは、オフィスビルの賃貸を主な事業とし、「ビルを造り、街を創り、時代を拓く」という経営理念のもと、誠実を旨に顧客重視の良質なオフィススペースを提供し、経済社会の発展に貢献するとともに、収益の向上に努め企業価値を高めていくことを目指しております。上記の理念の具現化に向け、「ミッションステートメント」、「グループメッセージ」、「グループ行動規準」を制定し、グループ社員全員が掲げる使命及び行動指針を明確にしています。

(2) 中長期的な経営戦略

  当社グループは、2023年度を初年度とする「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」(2023年度～2035年度）を策定いたしました。本経営計画は、2023年10月に当社創立100周年を迎え、当社グループの次なる100年を見据え、2035年をゴールとする経営ビジョン・方向性を示すものです。

＜2035年のビジョン・ありたい姿＞

・オフィス賃貸事業の安定的な成長に加えて、アセットタイプの多様化や事業の多角化による一層の成長を実現し、人々がもっと愉しさと誇りを感じる“街創り”を推進していきたい。

・街創りや新たな価値創造により、顧客やグローバル・ローカル社会とともに社会課題の解決に向けて“時代を拓いて”いきたい。

●３つの事業戦略
　①国内事業戦略
  （a）新規物件の取得
　　　都心・地方大型オフィス、都心型商業ビル、都心中小型オフィス、SPC・エクイティ出資
  （b）既存物件の建替・リニューアル推進
　　　八重洲ダイビル、御堂筋ダイビル　　
  （c）アセットタイプ拡充の検討
　　　オフィス、都心型商業ビル、ホテルに加え、物流施設、データセンター、レジデンス等
  （d）再開発・街創り
　　　札幌ダイビル再開発プロジェクト、既存物件の建替・周辺地域を巻き込んだ再開発
　②海外事業戦略
　 (a)既投資国への投資拡大
　　　ベトナム、豪州
　 (b)新規投資国への投資
　　　英国および東南アジア、インド等成長地域への投資
   (c)海外新規投資（手法・取組）
 　　 豪州・オフィスビルファンドへの投資
　 (d)商船三井との協業
 　　 地域ネットワークの活用、海運ビジネスとの連携
　③新規事業戦略
　 (a)新規ビジネス
　　　シェアオフィス、CVC（㈱MOL PLUS（商船三井100％子会社のCVC）との協業）
　 (b)ノンアセット事業
 　　 プロパティマネジメント・ビルマネジメント等のフィービジネス拡大
　 (c)ビジネスモデルの多角化
　　　ファンド・アセットマネジメント事業等

●戦略促進のための触媒
　　①商船三井グループとのシナジー
 　 ②環境・サステナビリティ
 　 ③DX
●５つの事業基盤
 　 ①テナントリレーション（営業力）
　　②安心・安全の追求
　　③財務戦略
　　④組織・制度・ガバナンス
　　⑤人材開発・育成

　(3) Phase2（2026年～2030年）における重点戦略

　　　　①コア事業（インカムゲインモデル）の収益性向上

　　　　　・当社付加価値（好立地・高品質・顧客主義）を活かした賃料増額

　　　　　・再開発により魅力ある街創りを推進し、トップレントを実現

　　　　②アセットマネジメント事業への参入

　　　　　・開発利益獲得や含み益実現による安定的（計画的）な利益・キャッシュ創出

　　　　　・フィービジネス（AM・PM）によるノンアセット収益源の確保

　　　　③国内・海外キャピタルゲイン投資の拡大

　　　　　・Phase1（2023～2025年）から取り組んできたビジネスモデル多角化の加速

　　　　　　（回転型SPC（物流・レジデンス・ホテル）、海外成長国）

　　　　　・資本効率の高い投資によるキャピタルゲイン獲得

　(4) 優先的に対処すべき課題

●目下の経営環境についての認識

  わが国経済は、賃金上昇を背景とした個人消費の緩やかな回復や、雇用環境の改善が下支えとなり、景気は総じて堅調に推移しました。企業収益の改善や設備投資の持ち直しも一定の支えとなる一方で、ロシアによるウクライナ侵攻の長期化に加え、米国によるイランへの軍事攻撃を契機として中東情勢が一段と緊迫化するなど、地政学リスクが顕在化しました。また、通商・金融政策を巡る国際的な不透明感や、国内の政策動向の変化等も相まって、世界景気および国内景気の先行きについては、依然として不透明な状況が続いています。

　オフィスビル業界におきましては、良好な雇用環境を背景に、採用強化や職場環境の高度化を目的とした執務スペースの拡張および立地改善の動きが引き続き見られました。大都市圏を中心に空室率は低水準で推移し、平均賃料についても上昇基調が継続するなど、賃貸マーケットはコロナ禍後の回復が顕著になりつつあります。不動産売買マーケットにおいても、こうした賃貸市況の改善を背景に、オフィスビルの取引額が前年同期比で大幅に増加し、特に私募ファンドや私募REIT等による大規模オフィスビルの取得が市場を牽引する状況となりました。金利上昇局面にありながらも、国内外の投資家から見た相対的な投資妙味はなお維持されており、物件取得のニーズは引き続き底堅く推移しています。

　こうした状況の下、当社グループは、お客様の安心・安全を第一に、ビル管理品質向上活動を継続しながら、環境問題にも積極的に取組み、競合ビルとの差別化を図ってまいりました。顧客目線に立ったテナントサービスを提供し続けることで、高水準の稼働率を保ちつつ、賃料水準の適正化を図り、営業収益の維持拡大に努めております。

●優先的に対処すべき課題

　以上のような経営環境の認識にたち、経営計画において掲げた施策の遂行のため、以下①～④を特に優先的に対処すべき課題ととらえ、取り組みに注力しております。

　　①国内事業戦略の推進　　

　当社グループの国内における保有アセットは東京・大阪に集中し、また、大半が大型のオフィス用途となっております。経営計画における国内事業戦略では、新規物件の取得、既存物件の建替・リニューアル、アセットタイプの拡充、再開発・街創りに注力する方針を掲げております。

　　既存物件の建替・リニューアルにおいては、2025年６月に竣工した「八重洲ダイビル」（地上11階、地下３階、延床面積22,655㎡）が、満室稼働を達成し業績の向上に向け順調なスタートを切りました。

    アセットタイプ拡充においては、広島市西区に所在する物流施設に関する信託受益権の取得を目的とした特別目的会社への出資を行いました。更に、物流施設に加えて住居系についても、６物件に係る信託受益権の取得を目的とした特別目的会社への出資を行うなど、資産効率の向上およびポートフォリオの多様化を推進しています。

    再開発・街創りにおいては、札幌市で開発を進めている「札幌ダイビル再開発プロジェクト」（2027年４月末竣工予定、地上19階、地下２階、延床面積約42,000㎡）の新築工事、参加組合員として参画中の札幌駅南口「北４西３地区第一種市街地再開発事業」（2028年７月竣工予定、地上33階、地下７階、延床面積約203,750㎡）の新築工事が順調に進んでいます。

②海外事業戦略の推進

　国内においては上記①のとおり、対象を拡充することで投資実現性を高める戦略を掲げる一方で、海外においては既存投資国への投資拡大に加え、新たに戦略投資国としたインドなど新規国への投資による成長戦略を描いております。

　既存投資国であるベトナムにおいては、2012年にホーチミン市の「サイゴン・タワー」、2014年にハノイ市の「コーナーストーン・ビルディング」、2023年にハノイ市の「63 Ly Thai To」と、ベトナム２大都市における好立地Aグレード・オフィスビルを取得し、当社社員を現地のビル保有・運営会社に派遣し日本国内に準じたオフィス賃貸サービスを提供することでテナント及び市場から高い評価を受けております。

　豪州においては、先進国でありながら安定した経済成長・人口増加が期待でき、不動産マーケットの透明性・流動性も高いことから当社は同国を投資有望国と位置づけ、2018年にシドニー「275 George Street」開発プロジェクトを取得いたしました。2019年には現地駐在員を派遣し、2020年に完工した「275 George Street」の運営を行うとともに新規投資案件の開拓を進めてきました。2023年５月にはMirvac社がメルボルン中心地区で推進しているオフィスビル開発プロジェクト「7 Spencer」への参画を決定し、同年８月には同社が運営するオフィスビルファンド「Mirvac Wholesale Office Fund」に出資しました。2025年４月には、第３号案件となるシドニー中心地区に位置するAグレードビル「135 King Street」を取得いたしました。

　インドにおいては、2024年４月に首都ニューデリー近郊の新都心グルグラム市中心地区におけるオフィスビル開発プロジェクト「Atrium Placeプロジェクト」へ参画、同年11月には南部の主要都市チェンナイ市ビジネスパークにおける「International Tech Park Chennai, Radial Road」へ参画し、経済・人口の成長が見込めるインドマーケットへ進出を果たしました。

　英国においては、Forbes2000 企業の本社が多く集まり、流動性・透明性の高いコア市場として世界の投資家から高く評価をされているロンドンにおいて、Brexit後もなおその国際金融の中枢としての地位を維持するシティ内の好立地に所在する「Capital House」を2025年６月に取得し、英国への初進出を果たしました。同国への進出により、当社の海外事業は開発中案件を含め、世界４か国・計10件となります。同ビルには商船三井グループ企業も入居し、同グループのグローバル事業における重要拠点となっています。更に2026年２月には、ロンドン第２号案件となる、「Warwick Court」のメジャー持分を取得しました。こちらも、英国を代表する歴史的建築であるセントポール大聖堂に隣接し、極めて希少性の高い立地を誇る物件であります。

　海外事業の推進は経営計画において主要戦略の一つであり、当社の100％株主である株式会社商船三井の海外ネットワークも活用し、これまで以上に海外投資を加速させてまいります。

　　③新規事業戦略の推進

　上記の国内・海外事業戦略の推進に加え、将来的に新たな事業の柱となる新規事業戦略にも積極的に取組んでおります。収益性・資本効率向上を目的とした「ビジネスモデルの多角化」に向け、千葉県八千代市所在の物流施設、大阪府藤井寺市所在の物流施設、および投資法人所有の東京圏の３物件のブリッジ保有（売却等を前提とした一時保有）を行う特別目的会社への出資をそれぞれ実施しました。

　新規事業領域への投資として、商船三井のコーポレートベンチャーキャピタルであるMOL PLUSと協業し、自社保有ビルおよびエリアの資産価値向上等を企図し、アート・コミュニケーションプラットフォーム「ArtSticker」を運営する株式会社The Chain Museum、および映像解析AI「AI Security asilla」の開発・提供を事業とする株式会社アジラの計２社のスタートアップ企業に対して出資を行いました。

　引続き、不動産テック、スマートシティ、環境サステナビリティ、DX等のスタートアップ企業への出資・支援を通じた不動産事業のアップグレード・新規事業創出で「新しい街創り」を目指します。

　　④事業基盤の維持・強化

　　　　経営計画では、上述の３つの事業戦略を促進するための触媒として、商船三井グループとのシナジーの創出、環境・サステナビリティ、DX推進を位置付けております。

　　　　商船三井グループとのシナジーにおいては、商船三井グループの経営資源を活用することで、当社の強みである国内オフィス賃貸事業の成長投資のみならず、オフィスマーケット拡大が期待される海外地域での事業拡大に取組み、持続的な企業価値向上に努めてまいります。

　環境・サステナビリティへの取組においては、国内外の当社全保有ビルにおけるCO2フリー電力の導入が完了しました。「新ダイビル」においては、環境対応を更に一歩進め、同ビル向け再生可能エネルギー供給のためのオフサイトコーポレートPPAを締結しました。また、ベトナムにおいても、保有・運営する「サイゴン・タワー」および「コーナーストーン・ビルディング」において、太陽光発電や全使用電力のCO2フリー化などの環境負荷軽減に取り組み、「LEED Operations & Maintenance」の最高位であるPlatinum認証を取得いたしました。

　DX推進においては、オフィス賃貸事業やビル管理事業でのDXツールの導入を検討するほか、当社グループの働き方改革に活用する方針です。

　また、事業戦略を支える事業基盤として、テナントリレーションの強化、安心・安全の追求、財務戦略、組織・制度・ガバナンスの強化、人材開発・育成を掲げております。

２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりです。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものです。

当社グループは、サステナビリティを企業として取り組むべき最も重要なミッションの一つと考えており、「グループ行動規準（※１）」においてもその一端を具現化しています。経営理念の実現に向け、「グループ行動規準（※１）」を遵守して企業活動を行うことに、我々は最大限の努力を尽くし、社会とともに持続的発展を目指していきます。

また、社会の持続的発展に貢献するため、「グループ環境方針（※２）」 に則り、広く顧客・地域社会・事業パートナーなどのステークホルダーと協力し、環境負荷の少ない、みどり豊かなまちづくりに取り組み、自然環境との共生を進めていきます。

　（※１）　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 

　　（※２）

(1) ガバナンス

当社グループは、2021年4月に、環境や社会が抱える課題の解決並びに当社グループの持続的成長に資する方策を全社体制で積極的に推進するため、経営会議の下に「環境・サステナビリティ委員会」を設置しました。

「環境・サステナビリティ委員会」（原則、年4回以上開催）では、気候変動をはじめとするサステナビリティに関する情報の収集、および、サステナビリティ推進のための各種方策立案・検討を行います。「環境・サステナビリティ委員会」の審議事項は、内容の重要度等に鑑み、必要に応じて「経営会議」に付議するなどして実行に移します。

　　　なお、「環境・サステナビリティ委員会」における、これまでの主な審議項目としては次のとおりです。

・万博における環境省展示について

・サステナビリティファイナンス実施検討

・社会貢献活動について

(2) 戦略

　①サステナビリティに関する戦略

当社グループでは、社会が抱える様々な課題を事業視点で評価し、社会とともに成長するために、短・中・長期の時間軸それぞれにおいてビジネスチャンス（機会）やリスクとなり得る重要課題をダイビルグループのマテリアリティとして特定しています。特定したマテリアリティは「Ⅰ.社会への価値提供（または社会資本の毀損低減）」に関する３項目、および、「Ⅱ.価値提供の基盤強化」に関する４項目の計７項目です。

　　②人的資本に関する戦略

当社グループにおける、人材の多様性の確保を含む人材の育成に関する方針及び環境整備に関する方針は、以下のとおりです。

　●人材育成方針

当社では、長期的な顧客との関係を大切に、変化を恐れず創造する人材に広く活躍の機会を提供し、永続的に発展していきたいとの想いから「４DIMENSIONS（４次元）DEVELOPER～長期目線で変化を起こせる人材～」を目指す人材像として掲げています。

少数体制の当社において、長期目線で変化を起こせる人材には４つのポイントが必要であると考えています。すなわち、自ら問題意識を持ち積極的に取り組んでいくことのできる「主体性」、本質を見いだすことのできる「発見力」、様々な環境や関係者を考慮に入れソリューションを形にする「企画力」、そして、目標達成に向け粘り強くやり抜くことができる「実行力」です。当社は、人となりや性別、年齢、性格、特技、趣味、専攻等個々の多様性を重んじ、「４ DIMENSIONS DEVELOPER」になり得る人材を求め、育てていきます。

　●環境整備

少数で事業を行う当社にとって、人材は貴重で重要な資本です。すべての従業員がポジティブな感情を持ち、充実した状態で業務に取り組める環境を整えることで、最大限の価値を引き出すことができると考えています。

・オフィスリニューアル

　　　2023年度において、本社オフィス及び東京オフィスをリニューアルしました。本社オフィスは、若手社員を中心としたプロジェクトチームにて、「Spiral up！あした、もっと行きたくなるオフィス」というコンセプトのもと、全面リニューアルしました。オフィス事業者として、オフィスが起点となり、人・企業・社会が「あした、もっと」良い方向へ向かう」との想いで、センターオフィス（本社・支社等の機能を持つオフィス）のあり方を追求しました。また、働く場としてコミュニケーション活性化・生産性向上を最大限促すため、自宅やサテライトオフィスにはない「オフィスならでは」の施策を多数実施しています。

オフィスビル事業者として、まずは自社オフィスを見直すことで、オフィスのあり方を追求していきます。

　　・オフィスカジュアルの導入

　　　職場における社員のコミュニケーション活性化、自由な発想や自律的な思考が生まれやすい職場風土づくりを目指し、オフィスカジュアルを導入しました。

　　・エンゲージメント向上施策

　　　✓育児休業制度改定

　　　　育児に関する男女共同参画の理念の実現に向け、育児休業中の収入面での不安を緩和し安心して育児に専念してもらう環境を整えたいという考えから、4週間（28日間）に到達するまでの育児休業（出生時育児休業を含む）期間中は有給とし給与を支給、またその期間は賞与の算定対象期間に含めるよう、規程を改定しました。

　　　✓奨学金返還支援制度

　　　　約半数の大学生・大学院生が利用している奨学金制度は、その返済が大きな負担となっており、結婚や出産時期等人生設計へも影響を及ぼす深刻な社会的課題になっています。本制度により、入社後返済能力の低い時期における返済を免除する他、従前融資に伴う利息額を経済的利益に対する課税額に留める等、従前奨学金借入に対し返済負担を緩和しています。

　　　✓健康サポートアプリの導入

　　　　社員の健康管理、健康リテラシー向上に向けた取り組みとして、AI健康アドバイスアプリ「カロママ プラス」を導入しました。

　　　✓ヘルスケアを軸としたダイバーシティ・エクイティ＆インクルージョン(DE＆I)推進支援サービス「Cradle」を導入

　　　　働きやすい環境作りの一環として、DE＆Iに関するオンラインセミナーや課題解決動画、ヘルスケアサポートを提供するサービス「Cradle」を導入しました。

　　・研修制度

✓階層別研修

　　　入社後の新人研修のほか、入社2年目、6年目、新任管理職、中堅管理職、経営幹部層の階層ごとに必要なスキルに関する研修を用意しています。

✓英語研修

　　　一定のTOEICスコアを有する社員、業務上英語が必要な社員が語学学校に通い、マンツーマンの英会話やミーティング・プレゼンテーションを想定したグループ授業に参加できます。

　　　✓通信講座

　　　ビジネススキル、英語、資格取得講座（宅地建物取引士、簿記、ビジネス法務）等、100以上ある講座から選択し、受講できます。自身のペースで隙間時間を活用しながらスキルアップを図ります。

　　✓カフェテリア研修

　　　ビジネススキル、コミュニケーションスキル、マネジメントスキル等自分が強化したい分野のセミナーを選択し、受講できます。

✓ビル経営管理講座

　　　ビル経営に関する知識全般を体系化した講座が受講できます。講座、資格試験を経て、「ビル経営管理士」の資格取得を目指します。

✓不動産証券化協会認定マスター養成講座

　　　不動産証券化・不動産投資に関する講座が受講できます。講座、資格認定試験を経て、「不動産証券化協会　認定マスター」の資格取得を目指します。

(3) リスク管理と機会

当社グループでは、リスク管理規程に基づき、経営会議をサステナビリティ関連を含む包括的なリスク管理にかかる統括組織と位置付けております。経営会議においては、当社グループを取り巻く外部環境や事業特性を踏まえ、リスクのみならず事業機会についても一体的に把握し、リスク管理体制の整備、方針及び施策の策定並びにこれらのモニタリングを行っております。

また、経営会議の下部組織として「リスクマネジメント会議」を設置し、全社的に対応すべき重要リスクに加え、事業機会の創出・活用の観点も含め、各部室における取り組みや課題を共有し議論しております。これにより、リスクの低減と機会の最大化の両面から経営の意思決定の高度化を図り、リスク管理の実効性向上に取り組んでおります。

なお、リスクマネジメント会議で選定した全社重要リスクとしては次のとおりです。

・有事対応ルールの継続的運用

・人的リスクへの対応

・グループ会社管理の強化

(4) 指標及び目標

　　①サステナビリティに関する指標及び目標

当社グループは、2021年度に特定したマテリアリティを踏まえ、課題の実現・解決への取り組みを実効性のある形で推進していくため、2022年度に各マテリアリティに基づくKPIを設定しました。2023年度は、対象範囲をグループ全体、国内外保有ビルへと拡大したほか、グループ全体として持続的な成長を目指し定量目標の具体化や目標達成へのアクションプラン策定を行いました。

Ⅰ.社会への価値提供（または社会資本の毀損逓減）に関する重要課題

　ⅰ.時代の変化に対応した最適なオフィスの提供

ⅱ.地域に根付き、街とともに発展する

　ⅲ.環境にやさしいビルを次世代へ

Ⅱ.価値提供の基盤強化に関する重要課題

　ⅰ.人材・組織力の強化

ⅱ.高品質なサービスの基盤となる知的資本の蓄積

ⅲ.ステークホルダーとの協創による価値提供

　ⅳ.持続的な企業価値向上を支えるコーポレートガバナンスの進化

②人的資本に関する指標及び目標

　　当社グループでは、変化の激しい社会環境の中、成長し続けるためには性別・国籍・年齢、障がいの有無に関わらず、様々な属性の人材が活躍することが不可欠であるとの認識から、女性社員のさらなる活躍に向けてテレワーク制度、在宅勤務制度等の柔軟な働き方を推進するとともに、農業を活用した雇用支援サービスを通じ、障がい者雇用を積極的に行っています。そのような多様性の一つの指標として、「ダイバーシティ＆インクルージョンの推進」に関する指標及び目標を設定しております。

　　当社の当該指標に関する目標は「①サステナビリティに関する指標及び目標」表内の「Ⅱ.価値提供の基盤強化に関する重要課題　ⅰ．人材・組織力の強化」項目のうち、「全従業員における女性割合」、「管理職における女性割合」、「男性育休取得率」、「育児休業復職率」、「離職率（自己都合）」に記載のとおりです。

　　なお、当該指標について、当社及び一部の連結子会社においては、関連する指標のデータ管理とともに、具体的な取組みが行われているものの、連結グループに属する全ての会社では行われてはいないため、連結グループにおける記載が困難であります。このため、上記の指標に関する目標及び実績は、提出会社のものを記載しております。

３ 【事業等のリスク】

　当社グループの経営成績及び財政状態等に影響を及ぼす可能性のあるリスクについて、主な事項を以下に記載しております。

　なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める所存であります。本項における将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

　当社グループの主な収入は、当社グループが第三者との間で締結する賃貸借契約に基づく賃料収入であり、不動産の賃料収入に影響を与える主なリスクについては、以下のとおりであります。

(1) 不動産の稼働率の低下に関するリスク

当社グループでは、契約期間中の解約リスクの低減のため、新規テナントに対しては、一般的に契約期間中の解約が不可能な定期建物賃貸借契約の締結を基本とし、また、普通建物賃貸借契約を締結している既存テナントに対しては、定期建物賃貸借契約への転換を進めております。

　しかしながら、残存している普通建物賃貸借契約が解約される場合や、定期建物賃貸借契約の期間満了時に新たな定期建物賃貸借契約が締結されない場合には、後継テナントの入居までの間、一時的に稼働率が低下し賃料収入が減少する可能性があります。

　当社グループは、予期せぬ解約を防ぎ、また解約に至った場合でも早期に対応できるよう、テナントとのリレーション強化に注力しております。

(2) 賃料の減額に関するリスク

マーケットの賃料水準が低下した場合には、新規入居テナントの賃料が従前テナントの賃料に比べて低下するとともに、既存テナントの賃料減額の可能性も大きくなり、賃料収入が減少する可能性があります。

また、普通建物賃貸借契約の場合、テナントが支払うべき賃料は、賃貸借契約期間中・更新時にかかわらず、テナントとの合意により減額される可能性があります。さらに、テナントが借地借家法に基づく賃料減額請求権を行使する可能性もあります。

当社グループでは、契約期間中の賃料減額リスクの低減のため、新規テナントに対しては定期建物賃貸借契約の締結を基本とし、普通建物賃貸借契約を締結している既存テナントに対しては定期建物賃貸借契約への転換を進め、それぞれ契約期間中の賃料を固定し賃料減額請求権の行使を不可とする特約を付しております。

　(3) 契約面積の大きいテナントに関するリスク

賃貸借契約における契約面積の大きいテナントにおいて、上記(1)(2)のリスクが顕在化した場合、賃料収入が大きく減少する可能性があります。また、このようなテナントが退去する場合には、一度に多額の預り金の返還が生じ、加えて後継テナントの誘致には時間を要する場合や賃貸条件を緩和する場合もあり、その誘致期間と入居条件によっては、当社グループの収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。

当社グループは、予期せぬ退去を防ぎ、また退去に至った場合でも早期に対応できるよう、テナントとのリレーション強化に注力しております。

(4) 感染症等の発生に関するリスク

新型コロナウイルス感染症のような世界的感染症の拡大に伴い、政府等による指示・要請に基づき休業を余儀なくされたテナントに対する賃料の減額や、建設請負事業者の営業自粛等に伴い建設プロジェクトが計画通り進行しないことにより、当社グループの業績に悪影響を及ぼす可能性があります。また、当社グループ役職員に感染症が拡大した場合、ビル運営に支障をきたすおそれがあります。

当社グループは、役職員の健康管理の徹底や、時差出勤の推奨、在宅勤務体制の整備、ビル管理現場におけるシフト制導入など、感染症への対応策を講じております。

(5) 災害等による建物の毀損・滅失・劣化に関するリスク

建物の全部または一部は、突発的な事故や地震、風水害等の災害により、毀損、滅失または劣化する可能性があり、被災の程度が大きい場合は、一定期間建物が不稼働となる可能性があります。

当社グループでは建物の安全性を確保するため、新築・建替等に際しては信頼のおける設計会社による一定の耐震性を備えた設計とし、施工に際しても信頼のおける施工会社を起用しております。また、既存物件の取得においても耐震性能をはじめとする安全性を重視しております。竣工・取得後も、計画的な修繕や防災訓練などを通じ、ハード・ソフト両面での対策を講じております。

(6) 不動産資産の偏在に関するリスク

当社グループは、東京、大阪の都心部にオフィスビルを主体として不動産資産を保有しておりますが、それぞれの偏在する地域における地震その他の災害、マーケットの悪化による稼働率の低下、賃料水準の下落等が当社グループの収益等に悪影響を及ぼすおそれがあります。

また、これら賃料収入に直結するリスク以外の主なリスクについては、以下のとおりであります。

(1) 金利の変動に関するリスク

当社グループの事業では、土地・建物等の取得、開発及び改修のために設備資金を自己資金または借入等で調達しておりますが、金融市場の環境変化、当社の格付の低下等が当社グループの資金調達に影響を及ぼす可能性があります。なお、有利子負債の大半は固定金利でありますが、運転資金等一部の変動金利で調達している資金については金利の変動の影響を受けます。また、金利の変動により、将来の資金調達コストが影響を受ける可能性があります。

こうしたリスクを踏まえ、当社グループでは金利環境に関する情報収集に努めるとともに安定した経営成績の実現を図り、長期・固定金利を基本とする安定した資金調達を実施しております。

(2) 為替の変動に関するリスク

当社グループでは海外における土地建物賃貸事業を行っており、為替の変動が当社グループの損益や純資産に影響を及ぼす可能性があります。また、当社の円建て連結貸借対照表の作成においては、外貨建ての資産や負債等は円換算されており、換算時の為替レートにより、元の現地通貨における価値が変わらなかったとしても、円換算後の価値が影響を受ける可能性があります。

当社グループでは為替相場に関する情報収集に努めるとともに一部には為替予約を行うなどの対応策を取っております。

(3) 不動産関連税制などの法改正に関するリスク

不動産関連税制や建築基準法・都市計画法及び金融商品取引法など当社グループの事業に関連する法制が変更された場合には、資産取得・資産売却時のコスト増加や新たな費用負担の増加等により、当社グループの事業に悪影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは税制や法改正を把握し、それらに対する適切な対応を行っております。

(4) 資産価格の変動に関するリスク

当社グループが保有する資産（土地、建物、投資有価証券等）について、経済状況、需給関係等の要因により資産価格が著しく変動した場合、当該資産の売却等に伴う実現損益及び金融商品会計、固定資産の減損会計に基づく会計処理等が、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

当社グループでは保有資産の価格の著しい変動の有無を定期的に把握し、必要に応じそれに伴う会計処理を適宜実施しております。

（5）地政学的リスク

当社グループは、国内外において不動産賃貸事業等を展開しており、事業活動は各国・地域の政治・経済情勢の

影響を受ける可能性があります。特定の国・地域における政治的、軍事的、社会的な緊張の高まりや対立の顕在化、国・地域間の関係悪化、政治体制の変動等が発生した場合、当社グループが当該地域において保有・運営する資産や事業活動に直接的な影響を及ぼすおそれがあります。また、国際情勢の変化に伴う金融市場の不安定化や為替の変動、資源・エネルギー価格や建設資材価格の上昇、サプライチェーンの混乱等により、開発コストや運営コストの増加、投資環境の変化等を通じて、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。これらの要因により、当社グループの事業、財政状態および経営成績等が影響を受ける可能性があります。

　当社グループでは、国内外の情勢に関する情報収集に努めるとともに、投資地域・用途の分散や資金調達手法の多様化等を通じて、これらリスクの低減に努めております。

当社では、事業のリスクを軽減するため、「リスク管理規程」を定め、これに基づきリスクマネジメント会議を開催し、リスクの管理体制を定期的にモニタリングしております。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1) 経営成績等の状況の概要

当連結会計年度における当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下、「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

　①財政状態及び経営成績の状況

当連結会計年度の経営成績につきましては、営業収益は52,506百万円と前連結会計年度に比べ5,518百万円（11.7％）の増収、営業利益は12,707百万円と前連結会計年度に比べ2,457百万円（24.0％）の増益となりました。

営業外損益では、投資事業組合運用益等は増加いたしましたが、前連結会計年度に計上した持分法による投資利益の剥落、支払利息の増加及び持分法による投資損失の計上等を受け、経常利益は10,478百万円と2,755百万円（20.8％）の減益となりました。

特別損益につきましては、当連結会計年度は特別利益として固定資産売却益及び投資有価証券売却益を4,469百万円、特別損失として建替関連損失及び固定資産除却損等を2,524百万円計上いたしました。一方、前連結会計年度は特別利益として投資有価証券売却益1,440百万円、特別損失として建替関連損失及び投資有価証券評価損等を2,541百万円計上いたしました。

この結果、親会社株主に帰属する当期純利益は10,188百万円と1,021百万円（11.1％）の増益となりました。

　セグメントごとの業績は次のとおりであります。

a 土地建物賃貸事業

連結営業収益の81.6％を占める当セグメントでは、「135 King Street」、「Capital House」、「御堂筋ダイビル」及び「八重洲ダイビル」等の収益寄与等により、営業収益は42,848百万円と前連結会計年度に比べ5,186百万円（13.8％）の増収となりました。また、減価償却費及び固定資産税の増加等により営業費用は増加したものの、営業利益は14,263百万円と前連結会計年度に比べ2,050百万円（16.8％）の増益となりました。

b ビル管理事業

連結営業収益の16.4％を占める当セグメントでは、受託契約の新規獲得等の影響により、営業収益は8,590百万円と前連結会計年度に比べ66百万円（0.8％）の増収となりました。また、営業利益は676百万円と前連結会計年度に比べ289百万円（74.6％）の増益となりました。

c その他

連結営業収益の2.0％を占める当セグメントでは、不動産仲介収入の増加等により、営業収益は1,067百万円と前連結会計年度に比べ265百万円（33.1％）の増収となりました。また、営業利益は372百万円と前連結会計年度に比べ145百万円（63.8％）の増益となりました。

(注)１　セグメントごとの業績の営業収益については、セグメント間の内部取引を含んでおりません。

２　「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。

当連結会計年度末の財政状態につきましては、資産合計は前連結会計年度末に比べ208,920百万円増加し、803,525百万円となりました。負債合計は前連結会計年度末に比べ153,597百万円増加し、543,897百万円となりました。純資産合計は前連結会計年度末に比べ55,322百万円増加し、259,627百万円となりました。

②キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は13,610百万円となり、前連結会計年度末に比べ510百万円減少いたしました。各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において営業活動により得られた資金は13,732百万円となりました。税金等調整前当期純利益は増加いたしましたが、未払消費税等の減少及び未収消費税等の増加等により、得られた資金は前連結会計年度に比べ6,771百万円減少いたしました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において投資活動により使用した資金は180,334百万円となりました。これは主に、「135 King Street」及び「Warwick Court」並びに「Capital House」等の有形固定資産の取得による支出等であり、使用した資金は前連結会計年度に比べ122,282百万円増加いたしました。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において財務活動により得られた資金は165,367百万円となりました。これは主に、長期借入れによる収入等であり、得られた資金は前連結会計年度に比べ127,187百万円増加いたしました。

③営業収益の状況

ａ セグメントごとの営業収益

当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと次のとおりであります。

ｂ 土地建物賃貸事業による営業収益

営業用の建物及び土地の利用状況は、次のとおりであります。

（a）建物

(注)　貸室収益(総額)は、当連結会計年度中に発生した室料のほか、貸室附帯収益として借室者の負担に属する電気料、冷暖房料、清掃料等を含んでおります。

（b）土地

（c）貸駐車場収益

ｃ ビル管理事業による営業収益

ｄ その他による営業収益

(2) 経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

①当連結会計年度の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

ａ 経営成績等

（a）財政状態

当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ208,920百万円増加し、803,525百万円となりました。流動資産は、前連結会計年度末に比べ5,229百万円減少し、22,568百万円となりました。固定資産は、前連結会計年度末に比べ214,149百万円増加し、780,956百万円となりました。これは主に、「135 King Street」及び「Warwick Court」並びに「Capital House」等の取得による有形固定資産の増加等によるものであります。

当連結会計年度末の負債は、前連結会計年度末に比べ153,597百万円増加し、543,897百万円となりました。流動負債は、前連結会計年度末に比べ2,519百万円減少し、23,384百万円となりました。固定負債は、前連結会計年度末に比べて156,117百万円増加し、520,513百万円となりました。これは主として、長期借入金及び関係会社長期借入金の増加等によるものであります。なお、有利子負債の合計額は、前連結会計年度末に比べ145,187百万円増加し459,250百万円となりました。

当連結会計年度末の純資産は、前連結会計年度末に比べ55,322百万円増加し259,627百万円となりました。これは主として、非支配株主持分及び為替換算調整勘定並びにその他有価証券評価差額金が増加したこと等によるものであります。

（b）経営成績

（営業収益）

当連結会計年度の営業収益は52,506百万円と前連結会計年度に比べ5,518百万円（11.7％）の増収となりました。

営業収益の81.6％を占める土地建物賃貸事業セグメントは、42,848百万円と5,186百万円（13.8％）の増収となりました。2026年３月末の当社東阪平均空室率は、大阪1.3％、東京0.1％、大阪・東京合計0.8％であります。営業収益の16.4％を占めるビル管理事業セグメントは、受託契約の新規獲得等の影響により、8,590百万円と前連結会計年度に比べ66百万円（0.8％）の増収となりました。営業収益の2.0％を占めるその他セグメントは、不動産仲介収入の増加等により、1,067百万円と前連結会計年度に比べ265百万円（33.1％）の増収となりました。

（営業原価、販売費及び一般管理費）

当連結会計年度の営業原価は、土地建物賃貸事業セグメントにおいて減価償却費及び固定資産税が増加したこと等により33,181百万円と前連結会計年度に比べ2,377百万円（7.7％）増加いたしました。また、営業収益に対する営業原価の比率は63.2％と前連結会計年度に比べ2.4％減少いたしました。

当社グループの販売費及び一般管理費は、大部分が一般管理費に属する費用でありますが、当連結会計年度は6,618百万円と前連結会計年度に比べ683百万円（11.5％）増加いたしました。また、営業収益に対する販売費及び一般管理費の比率は12.6％と前連結会計年度に比べ0.0％減少いたしました。

（営業利益）

当連結会計年度の営業利益は12,707百万円と前連結会計年度に比べ2,457百万円（24.0％）の増益となりました。また、営業収益に対する営業利益の比率は24.2％と前連結会計年度に比べ2.4％増加いたしました。

なお、土地建物賃貸事業セグメントの営業利益は、14,263百万円と2,050百万円（16.8％）の増益となりました。ビル管理事業セグメントの営業利益は676百万円と前連結会計年度に比べ289百万円（74.6％）の増益、その他セグメントの営業利益は372百万円と前連結会計年度に比べ145百万円（63.8％）の増益となりました。

（営業外損益）

営業外損益は、前連結会計年度の2,984百万円の収益（純額）から、当連結会計年度は2,228百万円の費用（純額）となり、5,212百万円費用が増加いたしました。このうち、金融収支は、前連結会計年度の800百万円の費用（純額）に対し、当連結会計年度は3,140百万円の費用（純額）と2,340百万円費用が増加いたしました。また、金融収支以外の営業外損益は、前連結会計年度の3,785百万円の収益（純額）に対し、当連結会計年度は912百万円の収益（純額）と2,872百万円収益が減少いたしました。減少の主な要因は、前連結会計年度において計上された持分法による投資利益3,275百万円の剥落等であります。

（経常利益）

当連結会計年度の経常利益は10,478百万円と前連結会計年度に比べ2,755百万円（20.8％）の減益となりました。また、営業収益に対する経常利益の比率は20.0％と前連結会計年度に比べ8.2％減少いたしました。

（税金等調整前当期純利益）

前連結会計年度は、特別利益として投資有価証券売却益1,440百万円、特別損失として建替関連損失1,532百万円、投資有価証券評価損977百万円及び固定資産除却損31百万円を計上いたしましたが、当連結会計年度においては、特別利益として投資有価証券売却益2,846百万円及び固定資産売却益1,623百万円、特別損失として建替関連損失2,252百万円、投資有価証券評価損40百万円及び固定資産除却損57百万円等を計上いたしました。この結果、当連結会計年度の税金等調整前当期純利益は、12,424百万円と前連結会計年度に比べ290百万円（2.4％）の増益となりました。

（法人税等）

当連結会計年度の法人税等調整額を含めた税効果計算後の法人税等合計は、2,137百万円と前連結会計年度に比べ657百万円（23.5％）減少いたしました。

（親会社株主に帰属する当期純利益）

当連結会計年度の親会社株主に帰属する当期純利益は10,188百万円と前連結会計年度に比べ1,021百万円（11.1％）の増益となりました。

（c）キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度のキャッシュ・フローの状況につきましては、「（1）経営成績等の状況の概要　②キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

ｂ 経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

当連結会計年度のわが国経済は、賃金上昇を背景とした個人消費の緩やかな回復や、雇用環境の改善が下支えとなり、景気は総じて堅調に推移しました。企業収益の改善や設備投資の持ち直しも一定の支えとなる一方で、ロシアによるウクライナ侵攻の長期化に加え、米国によるイランへの軍事攻撃を契機として中東情勢が一段と緊迫化するなど、地政学リスクが顕在化しました。また、通商・金融政策を巡る国際的な不透明感や、国内の政策動向の変化等も相まって、世界景気および国内景気の先行きについては、依然として不透明な状況が続いています。

オフィスビル業界におきましては、良好な雇用環境を背景に、採用強化や職場環境の高度化を目的とした執務スペースの拡張および立地改善の動きが引き続き見られました。大都市圏を中心に空室率は低水準で推移し、平均賃料についても上昇基調が継続するなど、賃貸マーケットはコロナ禍後の回復が顕著になりつつあります。不動産売買マーケットにおいても、こうした賃貸市況の改善を背景に、オフィスビルの取引額が前年同期比で大幅に増加し、特に私募ファンドや私募REIT等による大規模オフィスビルの取得が市場を牽引する状況となりました。金利上昇局面にありながらも、国内外の投資家から見た相対的な投資妙味はなお維持されており、物件取得のニーズは引き続き底堅く推移しています。

こうした状況の下、当社グループは、お客様の安心・安全を第一に、ビル管理品質向上活動を継続しながら、環境問題にも積極的に取組み、競合ビルとの差別化を図ってまいりました。顧客目線に立ったテナントサービスを提供し続けることで、高水準の稼働率を保ちつつ、賃料水準の適正化を図り、営業収益の維持拡大に努めております。

当社グループでは、2023年度を初年度とする「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」(2023年度～2035年度）を策定いたしました。①事業戦略として、「国内事業戦略」、「海外事業戦略」、「新規事業戦略」の3つを掲げ、②これら戦略を促進するための触媒として、「商船三井グループとのシナジー」、「環境・サステナビリティ」、「DX」の３つを、③また事業基盤となる「テナントリレーション」、「安心・安全の追求」、「財務戦略」、「組織・制度・ガバナンス」、「人材開発・育成」の５つの充実を、それぞれ計画の中心に据え、諸施策を鋭意推進しております。

本計画の下、３年目にあたる本年度においては、以下の進捗がありました。
　「国内事業戦略」における「再開発・街創り」については、札幌市で開発を進めている「札幌ダイビル再開発プロジェクト」の新築工事、参加組合員として参画中の札幌駅南口「北４西３地区第一種市街地再開発事業」の新築工事が順調に進んでいます。

「国内事業戦略」における「建替」については、2025年６月に竣工した「八重洲ダイビル」が、満室稼働を達成し業績の向上に向け順調なスタートを切りました。

「国内事業戦略」における「アセットタイプ拡充」として、広島市西区に所在する物流施設に関する信託受益権の取得を目的とした特別目的会社への出資を行いました。更に、物流施設に加えて住居系についても、６物件に係る信託受益権の取得を目的とした特別目的会社への出資を行うなど、資産効率の向上およびポートフォリオの多様化を推進しました。

「海外事業戦略」では、英国においてForbes2000 企業の本社が多く集まり、流動性・透明性の高いコア市場として世界の投資家から高く評価をされているロンドンにおいて、Brexit後もなおその国際金融の中枢としての地位を維持するシティ内の好立地に所在する「Capital House」を2025年６月に取得し、英国への初進出を果たしました。同国への進出により、当社の海外事業は開発中案件を含め、世界４か国・計10件となります。同ビルには商船三井グループ企業も入居し、同グループのグローバル事業における重要拠点となっています。更に2026年２月には、ロンドン第２号案件となる、「Warwick Court」のメジャー持分を取得しました。こちらも、英国を代表する歴史的建築であるセントポール大聖堂に隣接し、極めて希少性の高い立地を誇る物件であります。また、豪州においては、2025年４月に第３号案件となるシドニー中心地区に位置するAグレードビル「135 King Street」を取得いたしました。

「新規事業戦略」における収益性・資本効率向上を目的とした「ビジネスモデルの多角化」では、千葉県八千代市所在の物流施設、大阪府藤井寺市所在の物流施設、および東京圏の商業ビル等３物件のブリッジ保有（売却等を前提とした一時保有）を行う特別目的会社への出資をそれぞれ実施しました。さらに、「新規事業領域」への投資として、自社保有ビルおよびエリアの資産価値向上等を企図し、アート・コミュニケーションプラットフォーム「ArtSticker」を運営する株式会社The Chain Museum、および映像解析AI「AI Security asilla」の開発・提供を事業とする株式会社アジラの計２社のスタートアップ企業に対して出資を行いました。

その他、経営計画において掲げた戦略促進の触媒のひとつ「環境・サステナビリティ」については、国内外の当社全保有ビルにおけるCO2フリー電力の導入が完了しました。「新ダイビル」においては、環境対応を更に一歩進め、同ビル向け再生可能エネルギー供給のためのオフサイトコーポレートPPAを締結しました。また、ベトナムにおいても、保有・運営する「サイゴン・タワー」および「コーナーストーン・ビルディング」において、太陽光発電や全使用電力のCO2フリー化などの環境負荷軽減に取り組み、「LEED Operations & Maintenance」の最高位であるPlatinum認証を取得いたしました。

以上の取組により、営業収益525億円、営業利益127億円、税金等調整前当期純利益124億円、親会社株主に帰属する当期純利益101億円、総資産営業利益率は1.8％、自己資本利益率は4.6％、D/Eレシオは1.9倍となりました。

今後のわが国経済は、地政学的リスクの継続や世界的な保護主義の進展、為替・金利動向の変化などを背景に、不確実性の高い状況が続くものと予想されます。加えて、建設コストの上昇や人手不足の深刻化といった構造的課題も顕在化しており、企業経営を取り巻く環境は引き続き厳しさを増しております。

オフィスビル業界においては、働き方や事業環境の変化を背景に、執務環境の見直しや環境配慮、安心・安全への対応など、テナント企業ニーズの多様化・高度化がますます進んでいます。このような状況下において、個別物件の競争力向上に加え、街創りの視点を踏まえた付加価値の創出や、他社との差別化をいかに図っていくかが重要な課題となっております。

当社グループは、中長期経営計画「ダイビルグループ中長期経営計画2035 BUILD NEXT.」に基づき、2025年度までをPhase1として、アセット規模の拡大や事業領域の多様化を進めてまいりました。2026年度は、同計画のPhase2の初年度と位置付け、Phase1で積み上げた投資成果を着実に収益へと結び付けるとともに、キャッシュフロー創出力や資本効率をより重視した経営へと軸足を移してまいります。

海外事業においては、既存投資国における収益基盤の一層の強化を図るとともに、これまで培ってきた事業基盤やパートナーシップを活かしつつ、リスクとリターンのバランスに配慮したポートフォリオ高度化を推進してまいります。

その他当面の課題として、2027年度に竣工を控える「札幌ダイビル」について、新築工事の着実な遂行とともに、竣工を見据えた計画的なテナントリーシングを進めてまいります。

②キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

a キャッシュ・フロー関連指標の推移

(注)　自己資本比率：自己資本／総資産

キャッシュ・フロー対有利子負債比率：有利子負債／キャッシュ・フロー

インタレスト・カバレッジ・レシオ：キャッシュ・フロー／利払い

（補足）

１　各指標は、いずれも連結ベースの財務数値により計算しております。

２　キャッシュ・フローは、連結キャッシュ・フロー計算書の営業活動によるキャッシュ・フローを使用しております。

３　有利子負債は、連結貸借対照表に計上されている負債のうち利子を支払っている全ての負債を対象としております。また、利払いについては、連結キャッシュ・フロー計算書の利息の支払額を使用しております。

b 財務政策

当社グループの資金需要の主なものは、新規ビルの取得、開発費及び既存ビルの改修工事代等の設備資金であります。これらの資金は、自己資金、借入金及び社債により調達することとしております。このうち、借入による資金については、2026年３月31日現在長期の借入金等（1年以内返済含む）の残高は459,250百万円で、金融機関からの借入金128,650百万円、関係会社からの借入金268,600百万円及び社債62,000百万円で構成されており、この大半は固定金利であります。また、当社の事業は資金回収に長期間を要するため、返済・償還期限を比較的長めに設定しております。

上記以外の運転資金は、コマーシャル・ペーパー、金融機関からの短期借入金及び商船三井グループのキャッシュマネジメントシステムで調達しておりますが、コマーシャル・ペーパーについては、35,000百万円の発行枠を設定し、その範囲内で運用しております。

当社グループは、健全な財政状態を維持しながらキャッシュ・フローの拡大を目指すため、有利子負債営業キャッシュ・フロー倍率及びデット・エクイティ・レシオの中長期的見通しを重視して資金調達を考えております。

③重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定のうち、重要なものについては、「第５ 経理の状況 １連結財務諸表等 (1)連結財務諸表 注記事項（重要な会計上の見積り）」に記載のとおりであります。

５ 【重要な契約等】

財務上の特約が付された借入金契約

当社が締結している財務制限条項が付された借入金契約の契約に関する内容等は次の通りであります。

（注）金銭消費貸借契約等に付された財務制限条項の特約要件は以下となります。

要件１　連結貸借対照表について、連結会計年度末の資本金、資本剰余金および利益剰余金の合計金額を、契約締結日の直前決算期における同合計金額の75％以上を維持すること

要件２　貸借対照表について、事業年度末の資本金、資本剰余金および利益剰余金の合計金額を、契約締結日の直前決算期における同合計金額の75％以上を維持すること

６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。

第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当連結会計年度は185,348百万円の設備投資を行いました。その内訳は次のとおりであります。

このうち、土地建物賃貸事業の設備投資としては、所有建物の量的拡大のため新規物件開発及び取得を、所有ビルの質的向上のため既存ビルのリニューアル工事及び所有建物改修工事を実施しました。

当連結会計年度において実施した、土地建物賃貸事業に係る主要な設備の取得の内容は以下のとおりであります。

（提出会社）

（連結子会社）

(注) ※１　土地使用権に係る面積であります。

当連結会計年度において実施した、土地建物賃貸事業に係る主要な設備の除却の内容は以下のとおりであります。

（提出会社）

２ 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

提出会社は、次の設備を主に土地建物賃貸事業の用に供しております。

大阪地区

2026年３月31日現在

2026年３月31日現在

東京地区

2026年３月31日現在

2026年３月31日現在

2026年３月31日現在

(注) ※１　中之島三丁目共同開発区域内における当社の所有地について記載しております。

※２　新ダイビル、土佐堀ダイビル及び三田日東ダイビルは共同所有ビルであり、当社持分面積を記載しております。

　　 ※３　虎ノ門ダイビルイーストは不動産信託受益権であります。

※４　青山ライズスクエアは主に不動産信託受益権であります。なお、建物は区分所有及び共同所有であり、当社単独所有部分及び当社持分面積の合計を記載しております。また、土地は共同所有であり、当社持分面積を記載しております。

※５　麴町ダイビルの土地は共同所有であり、当社持分面積を記載しております。

※６　大手門タワー・ENEOSビルは不動産信託受益権であります。なお、建物及び土地は共同所有であり、当社持分面積を記載しております。

※７　大手町ファーストスクエアは不動産信託受益権であります。なお、建物は区分所有及び共同所有であり、当社単独所有部分及び当社持分面積の合計を記載しております。

※８　楽天クリムゾンハウス青山は不動産信託受益権であります。建物及び土地にかかる信託受益権は準共有であり、当社の準共有持分面積を記載しております。

※９　従業員数の配置状況は本社75人、大阪営業部23人、東京営業部24人、札幌事業部６人であります。

(2) 連結子会社

在外子会社であるDaibiru Saigon Tower Co.,Ltd.、Daibiru CSB Co.,Ltd.、Doan Ket International Co., Ltd.、Daibiru Australia Pty Ltd、Daibiru UK Limited及びその子会社Apostle Property LPは、次の設備を主に土地建物賃貸事業の用に供しております。

2026年３月31日現在

(注) ※１　土地使用権に係る面積であります。

※２　土地使用権を含めて記載しており、土地使用権の帳簿価額は無形固定資産に計上しております。

３ 【設備の新設、除却等の計画】

土地建物賃貸事業の拡大のため、重要な設備計画として次の計画を進めております。

(1) 新設

（提出会社）

（連結子会社）

(注) ※１　記載の面積は、ビル全体の面積を表しており、取得予定の部分はこのうちの50％であります。

(2) 取得

（提出会社）

(注) ※２　記載の面積は、ビル全体の面積を表しており、取得予定の部分はこのうちの一部分であります。

(3) 改修

（提出会社）

(4) 資金調達方法

今後所要額は、自己資金、借入金及び社債により賄う予定であります。

第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

② 【発行済株式】

(注)１　当社は単元株制度を採用しておりません。

　　２　当社の株式を譲渡により取得するには、取締役会の承認を要する旨定款に定めております。

　  ３　発行済株式のうち１株は現物出資(関係会社株式５百万円)によるものであります。

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

② 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

③ 【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(注)１　自己株式の消却による減少であります。

　　２　株式併合（22,929,680：１）によるものであります。

３　発行済株式総数増減数の１株については、株式会社商船三井を割当先とした現物出資を通じた有償第三者割当による新株発行（発行価格５百万円　資本組入額126百万円）であります。なお、当社と当該現物出資財産の給付をする者は、会社計算規則第14条第１項第２号イに定める共通支配下関係にあるため、現物出資財産の価格と増加する資本金及び資本準備金の合計額は一致しません。本件現物出資等により、商船三井興産㈱及びダイビル・ファシリティ・マネジメント㈱は当社直接保有の完全子会社となりました。

(5) 【所有者別状況】

2026年３月31日現在

(6) 【大株主の状況】

2026年３月31日現在

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

2026年３月31日現在

② 【自己株式等】

該当事項はありません。

２ 【自己株式の取得等の状況】

【株式の種類等】 該当事項はありません。

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

該当事項はありません。

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

該当事項はありません。

３ 【配当政策】

配当政策につきましては、完全親会社である株式会社商船三井と協議のうえ決定してまいります。

(注)　基準日が当該事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。

　　　該当事項はありません。

４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

①コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は、「ビルを造り、街を創り、時代を拓く」という経営理念のもと、当社グループが持続的かつ安定的に成長し長期的な企業価値の向上を図る観点から、公正・透明かつ迅速・果断な意思決定を行うことがコーポレート・ガバナンスの要諦であると考えております。この考えに基づき、「コーポレートガバナンスに関する基本方針」を策定しており、これに沿ってその充実に取り組んでおります。

②企業統治の体制の概要・当該体制を採用する理由

　a　取締役会

　当社は取締役会を、株主からの委託を受け、効率的かつ実効的なコーポレート・ガバナンスを実現し、当社が持続的かつ安定的に成長し、長期的な企業価値の最大化を図ることに責任を負うものと位置付けており、提出日時点で代表取締役 鍬田博文、取締役 丸山卓、取締役 對中秀樹、取締役 関口健一、取締役 友田慶で構成されております。原則として毎月１回開催し、必要に応じて臨時に開催し、会社経営全般の基本方針を決定するほか、取締役の職務及び執行役員の業務の執行を監督します。経営の重要事項はここに全て付議し審議決定しております。併せて業務執行状況についても随時報告されております。 

　b　業務執行体制

当社は業務執行レベルでの意思決定の迅速化、業務遂行能力強化を図ることを狙いとして、2007年より執行役員制度を導入しております。執行役員は取締役会で選任され、社長執行役員から権限の委譲を受け、担当部門の責任者として業務執行を行います。また、原則毎月３回、業務執行レベルの最高意思決定機関として、「経営会議」（議長：社長）を開催し、取締役会において決定した経営全般の基本方針に基づき、業務執行に関わる個々の重要案件の意思決定にあたり、十分な審議を行っております。提出日時点での経営会議は、社長執行役員 鍬田博文、専務執行役員 對中秀樹、常務執行役員 関口健一、常務執行役員 友田慶、常務執行役員 上條恵二郎で構成されています。
  また、経営会議の事前審議等機関として、４つの委員会を設置しており、経営会議に付議される重要案件や部門を跨る案件などの検討・審議を行っています。

　c　監査体制

監査役が、取締役会への出席、重要な書類の閲覧、事業所の調査等を通じた監査を行っております。提出日時点での監査役は、武田俊明であります。

③企業統治に関するその他の事項

(ⅰ)内部統制システムの構築については、2006年５月施行の会社法に基づき、業務の適正を確保するための体制（内部統制システムの構築に関する基本方針）を取締役会で決議しております。
また、金融商品取引法に基づく財務報告に係る内部統制の整備及び運用への対応についても、適切に取り組んでおります。

(ⅱ)当社は、コンプライアンスはコーポレート・ガバナンスの基本要素であるとの認識のもと、「法令及び規則を遵守し、社会の一員として、社会規範、企業倫理に照らして品位ある行動をします。」を『グループ行動規準（２．法令遵守）』に掲げるとともに、コンプライアンス体制を推進する機関として「コンプライアンス委員会」を設置し、日常の業務活動においてもその徹底を図っております。

(ⅲ)事業のリスクを軽減するため、「リスク管理規程」に基づきリスクマネジメント会議を開催し、リスク管理体制を定期的にモニタリングしている他、重要な投融資案件については、各関係部室間において十分検討するとともに、経営企画部においてリスクの把握、分析及び評価等について十分な審議を経た上で業務執行レベルの最高意思決定機関である経営会議に付議しております。
また、「安全・危機対策委員会」を設置し、万一の災害に備え、災害時の対策マニュアルを策定しており、防災訓練等を実施しております。

(ⅳ)グループ会社の経営管理については、経営企画部（国内）及び海外事業部（海外）を管理担当部室と定め、「グループ会社管理規程」に基づき、グループ会社から適時必要な報告を受け、経営状態及び事業リスクを適切に把握するとともに、重要経営事項については、当社の承認を得てこれを実行するよう求めております。

(ⅴ)当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険を、取締役及び監査役を被保険者として付保しており、費用は当社が全額負担しております。同保険は、業務につき行った行為（不作為を含む）に起因して損害賠償請求がなされたことにより支払った損害賠償金及び争訟費用を補填するものであります。

(ⅵ)当社は、取締役の丸山卓、鍬田博文、對中秀樹、関口健一、友田慶及び監査役の武田俊明と会社法第430条の２第１項に規定される会社補償契約を締結しており、同項第１号の費用及び同項第２号の損失を法令の定める範囲内において当社が補償することとしております。

 ④取締役会の活動状況

　　　　当事業年度において、当社は取締役会を計17回開催しており、個々の取締役の出席状況については次のとおりです。

　　　　　　取締役会の具体的な検討内容は、新規投資案件、コーポレート・ガバナンス、コンプライアンス、資金調達に関わる事項等です。

　　　 ⑤ガバナンス諮問委員会の活動状況

　　　当事業年度において、当社は取締役会の任意の諮問機関として設置するガバナンス諮問委員会を計４回開催し、全委員が出席のうえ、取締役及び執行役員について、その選任及び報酬に関する事項を審議いたしました。

⑥役員報酬の内容

(注) １　取締役には、2026年３月31日をもって退任した１名を含んでおります。

     ２　非金銭報酬等については、株式会社商船三井株式を対象とする譲渡制限付株式報酬の当事業年度の費用計上額を記載しております。

⑦取締役の定数

　　　　当社の取締役は14名以内とする旨定款に定めております。

⑧取締役の選任決議要件

　当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、また、累積投票によらない旨定款に定めております。

⑨中間配当

当社は、取締役会の決議によって、毎年９月30日を基準日として、会社法第454条第５項の規定に従い中間配当を行うことができる旨定款に定めております。これは、株主への機動的な利益配分を行うことを目的とするものであります。

⑩株主総会の特別決議要件

当社は、会社法第309条第２項に定める決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨定款に定めております。これは、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

(2) 【役員の状況】

①役員一覧

男性6名　女性－名　（役員のうち女性の比率－％）

(注) １　当社では、担当部門の責任者たる執行役員への権限委譲を進め、業務執行の意思決定の迅速化を図るため、また、取締役会をスリム化し、経営戦略策定能力、コーポレート・ガバナンスの一層の強化を図るため、2007年６月より執行役員制度を導入しております。

　　 執行役員は次の９名であり、その担当業務は記載のとおりであります(取締役兼務者を除く)。

　　 常務執行役員　　　多賀　秀和　　商船三井興産株式会社担当

　　 常務執行役員　　　上條恵二郎　　大阪営業部・東京営業部・札幌事業部・営業統括室担当

     執行役員　　　　　大澤　英輔　　総務部・人事部・デジタル企画統括室担当

　 　執行役員　　　　　吉川　泰正　　特命事項（新規誘致）担当

     執行役員　　　　　岩淵　信治　　大阪営業部長・営業統括室長委嘱

　 　執行役員　　　　　片桐　俊之　　海外事業部担当

　　 執行役員　　　　　八木　元　　　開発企画部・アセットマネジメント事業室担当、経営企画部副担当

     グループ執行役員  山田　一彦　　商船三井興産株式会社 代表取締役社長執行役員

     グループ執行役員  市丸　明仁　　ダイビル・ファシリティ・マネジメント株式会社 代表取締役社長

 ２　2026年３月期に係る定時株主総会終結の時から2027年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

 　　３　2023年３月期に係る定時株主総会終結の時から2027年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

 ４　取締役会長 丸山卓は、株式会社JTBの社外監査役を兼任予定であります。（2026年６月就任予定）

　　 ５　代表取締役社長執行役員 鍬田博文は、親会社である株式会社商船三井のグループ執行役員を兼任しておりま
　　 　　す。

(3) 【監査の状況】

①監査役監査の状況

当社における監査役監査は、監査役１名（内、社外監査役０名）が、監査役監査基準に基づき、取締役の職務執行並びに当社及び国内外グループ会社の業務や財務状況を監査しております。

監査役における具体的な検討内容は、監査の方針及び監査実施計画、内部統制システムの整備・運用状況、会計監査人の監査の方法及び結果の相当性等です。

監査役の活動として、取締役等との意思疎通、取締役会その他重要な会議への出席、重要な決裁書類等の閲覧、財産状況の調査、子会社の取締役等及び監査役との意思疎通・情報交換や子会社からの情報報告の確認、会計監査人からの監査の実施状況・結果の報告の確認を行っています。

②内部監査の状況

各部門から独立した内部監査室（提出日現在、室長以下専従者３名）は、経営会議で承認された内部監査計画に基づき子会社を含め業務活動全般に関し幅広く内部監査を実施し、監査結果は経営会議に報告すると共に、被監査対象部門に対し、業務の改善、法令の遵守等について具体的な助言・改善提案を適宜行っております。また、取締役会（含む監査役）における職務の執行状況についての報告を通じ、内部監査室の活動状況等が共有されるほか、監査役、会計監査人とも情報交換、相互連携を図ることで、内部監査の実効性を確保しております。

③会計監査の状況

a 監査法人の名称

　　有限責任 あずさ監査法人

b 継続監査期間

　継続監査期間：57年

上記は、調査が著しく困難であったため、現任の監査人である有限責任 あずさ監査法人の前身（の１つ）である朝日会計社が監査法人組織になって以降の期間について記載したものです。

実際の継続監査期間は、この期間を超える可能性があります。

c 業務を遂行した公認会計士

安井　康二氏

福島　康生氏

d 監査業務に係る補助者の構成

当社の会計監査業務に係る補助者は公認会計士10名、その他25名であります。

e 監査法人の選定方針と理由

監査公認会計士等の様々な活動に対する監視・検証を通じ、「会計監査人の解任または不再任の決定の方針」（下掲）に照らして現任の有限責任 あずさ監査法人に解任または不再任の理由に該当する事由は認められないこと、同監査法人は会計監査の知識・経験・専門性を十分に保持し、独立性・効率性・品質管理の状況とも問題はなく、職務遂行体制も適切と判断されること、並びに、当該事業年度に係る会計監査の方法と結果も相当であると判断されることから、2025年度の当社監査公認会計士等として同監査法人を再任することを監査役が決定しております。

「会計監査人の解任または不再任の決定の方針」

１．会計監査人が会社法第340条第１項各号に定める項目に該当すると認められる場合は、監査役がその会計監査人を解任します。

２．上記の場合のほか、監査役は、会計監査人の職務の執行状況その他諸般の事情を総合的に勘案して、会計監査人としての適格性及び信頼性が損なわれる事象が生じた場合、会計監査を適切に遂行することが困難であると認められる場合、または会計監査の適正性をより高めるために会計監査人の変更が妥当であると判断される場合、その他会計監査人の変更または解任若しくは不再任が適切であると判断した場合は、会計監査人の解任または不再任に関する議案の内容を決定し、取締役会に株主総会の目的とすることを求めます。

f 監査役による監査法人の評価　

監査役は、会計監査人の評価基準を、品質管理の体制・状況、監査チームの資質と監査業務の内容、監査報酬等、監査役等とのコミュニケーション、経営者等との関係、グループ監査の体制・状況、不正リスクへの対応と定め、同基準に沿って評価を行いました。評価の結果は、「e 監査法人の選定方針と理由」で述べた監査法人の選定に反映されています。

④監査報酬の内容等

a 監査公認会計士等に対する報酬の内容

前連結会計年度

　該当事項はありません。

当連結会計年度

　該当事項はありません。

b 監査公認会計士等と同一のネットワーク（KPMGメンバーファーム）に対する報酬（aを除く）

前連結会計年度

　当社における非監査業務の内容は、税務アドバイザリー業務等であります。

　また、連結子会社における非監査業務の内容は、海外子会社における税務アドバイザリー業務等であります。

当連結会計年度

　当社における非監査業務の内容は、税務アドバイザリー業務等であります。

　また、連結子会社における非監査業務の内容は、海外子会社における税務アドバイザリー業務等であります。

c その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容

前連結会計年度

該当事項はありません。

当連結会計年度

該当事項はありません。

d 監査報酬の決定方針

監査報酬の額は、監査日数、当社の規模・業務の特性等の要素を総合的に勘案し、監査役の同意を得た上で適切に決定しております。

e 監査役が会計監査人の報酬等に同意した理由

監査役は、会計監査人の監査計画の内容、会計監査の職務執行状況、報酬見積りの算出根拠、監査時間及び報酬額の推移等を確認したうえで、当該事業年度の会計監査人の報酬等につき、監査の効率性及び監査品質の確保に鑑み相当であると判断し、会社法第399条第１項の同意を行っております。

(4) 【役員の報酬等】

　当社は非上場会社ですので、記載すべき事項はありません。なお、役員報酬の内容につきましては、「（1）コーポレート・ガバナンスの概要 ⑥役員報酬の内容」に記載しております。

(5) 【株式の保有状況】

当社は非上場会社ですので、記載すべき事項はありません。

５ 【従業員の状況等】

(1) 【人材戦略に関する基本方針等】

当社グループの人材戦略についての詳細は「第２ 事業の状況 ２ サステナビリティに関する考え方及び取組　(2)戦略　②人的資本に関する戦略」をご参照ください。

　また、当社における従業員の給与その他の給付の額及び内容については、当社の人事制度、就業規則及び関係諸規程に基づき決定しております。

(2) 【従業員の状況】

① 連結会社の状況

2026年３月31日現在

(注) 従業員数は就業人数であります。

② 提出会社の状況

2026年３月31日現在

2026年３月31日現在

(注) １　従業員数は就業人数で、社外への出向者18名を含んでおりません。

２　臨時従業員は(　)内に年間の平均人数を外数で記載しております。

３　平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

③ 労働組合の状況

労使関係については特に記載すべき事項はありません。

④ 使用人等に対してのみ付与する新株予約権の内容

該当事項はありません。

 ⑤ 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

　 ア　提出会社

(注) １　「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

     ２　男性労働者の育児休業取得率及び労働の男女の賃金の差異については、公表義務がないため記載を省略しております。

イ　連結子会社　　

(注) １　「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

２　連結子会社のうち、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育
児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に
よる公表義務の対象ではないものについては、記載を省略しております。

第５ 【経理の状況】

１　連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について

(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)に基づいて作成しております。

(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下、「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。

また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２　監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)の連結財務諸表及び事業年度(自 2025年４月１日　至 2026年３月31日)の財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人により監査を受けております。

３　連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組について

当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組として、会計基準等の内容の適切な把握を目的に公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、同機構の開催する研修会等への参加並びに刊行物の購読等を行っております。

１ 【連結財務諸表等】

(1) 【連結財務諸表】

①【連結貸借対照表】

② 【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】

【連結損益計算書】

【連結包括利益計算書】

③【連結株主資本等変動計算書】

  前連結会計年度(自 2024年４月１日　至 2025年３月31日)

  当連結会計年度(自 2025年４月１日　至 2026年３月31日)

④【連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）

１　連結の範囲に関する事項

(1) 連結子会社の数　29社

連結子会社名は、「第１ 企業の概況　４ 関係会社の状況」に記載しているため省略いたしました。

King Pitt Custodian Pty Ltdは2025年５月の設立に伴い、当連結会計年度より連結子会社に含めております。

Apostle JV LP他６社は2026年１月の出資に伴い、当連結会計年度より連結子会社に含めております。

Yellow Lotus Properties Limited及びDB Tower Limitedは、清算が結了したため、連結の範囲から除外しております。

(2) 非連結子会社の数　１社

Daibiru Vietnam Co., Ltd.

非連結子会社は小規模であり、総資産、営業収益、当期純損益（持分に見合う額）及び利益剰余金（持分に見合う額）等は、いずれも連結財務諸表に重要な影響を及ぼしていないため、連結の範囲から除いております。

２　持分法の適用に関する事項

(1) 持分法を適用した関連会社の数　2社

持分法を適用した関連会社名は、「第１ 企業の概況　４ 関係会社の状況」に記載しているため省略いたしました。

(2) 持分法を適用しない非連結子会社及び関連会社の数　３社

非連結子会社　　Daibiru Vietnam Co., Ltd.

関連会社　　　　㈱アーバンサービス

　　　　　　　　Paternoster Square Management Limited

持分法非適用会社は、当期純損益（持分に見合う額）及び利益剰余金（持分に見合う額）等に及ぼす影響が軽微であり、かつ全体としても重要性がないため、持分法を適用しておりません。

３　連結子会社の事業年度等に関する事項

連結子会社のうち、Daibiru UK Limitedの決算日は２月28日、Daibiru UK Limited及びDaibiru HinesTrust並びにApostle JV LP他在外連結子会社６社を除く在外連結子会社の決算日は12月31日であり連結財務諸表作成にあたっては、各社の決算日の財務諸表を使用しております。

なお、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結決算上必要な調整を行っております。

４　会計方針に関する事項

(1) 重要な資産の評価基準及び評価方法

①有価証券

その他有価証券

市場価格のない株式等以外のもの

時価法

（評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は主として移動平均法により算定）

市場価格のない株式等

主として移動平均法による原価法

②デリバティブ

時価法

③棚卸資産

評価基準は原価法（収益性の低下による簿価切下げの方法）を採用しております。

ａ　仕掛工事　　　　　　個別法

ｂ　商品　　　　　　　　先入先出法

ｃ　原材料及び貯蔵品　　先入先出法

(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法

①有形固定資産

当社及び国内連結子会社は、定率法を採用しております。ただし、1998年４月１日以降に取得した建物(建物附属設備は除く)並びに2016年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。また、在外連結子会社は、定額法を採用しております。

なお、主な耐用年数は次のとおりであります。

　建物及び構築物　５～50年

②無形固定資産

定額法を採用しております。

(3) 重要な引当金の計上基準

①貸倒引当金

債権の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

②役員賞与引当金

役員賞与の支出に備えるため、役員賞与支給見込額のうち当連結会計年度の負担額を計上しております。

③役員退職慰労引当金

一部の連結子会社では、役員の退職慰労金の支出に備えるため、内規に基づく当連結会計年度末現在の見積額を計上しております。

(4) 退職給付に係る会計処理の方法

当社及び連結子会社は、退職給付に係る負債及び退職給付費用の計算に、退職一時金制度については、退職給付に係る期末自己都合要支給額を退職給付債務とし、企業年金制度については、直近の年金財政計算上の数理債務をもって退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。

(5) 重要な収益及び費用の計上基準

当社及び連結子会社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点（収益を認識する通常の時点）は以下のとおりであります。

①土地建物賃貸事業

土地建物賃貸事業は、賃貸契約に基づき主にオフィスビル等建物、土地及び駐車場の賃貸を行っています。この場合、室料・共益料等は「リース取引に関する会計基準」の範囲に含まれるリース取引に該当します。なお、収益認識基準の対象となる物件内の付加サービス等の履行義務は顧客にサービスを提供した時点で充足され、収益を認識しています。

②ビル管理事業

ビル管理事業は、主にビル清掃、設備管理及び保安業務等を含むオフィスビル等の総合管理業務を行っています。ビル管理サービス等の履行義務は顧客にサービスを提供した時点で充足され、収益を認識しています。

(6) 重要なヘッジ会計の方法

①ヘッジ会計の方法

原則として繰延ヘッジ処理を採用しております。ただし、通貨スワップについては振当処理の要件を満たしている場合は振当処理を採用しております。金利スワップについては、特例処理の要件を満たしている場合は特例処理を採用しております。

②ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段…通貨スワップ、金利スワップ、為替予約

ヘッジ対象…外貨建借入金、借入金及び社債、外貨建予定取引

③ヘッジ方針

内部規程に基づき、為替変動リスク及び金利変動リスクをヘッジしております。

④ヘッジ有効性評価の方法

ヘッジの開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計と、ヘッジ手段の相場変動又はキャッシュ・フロー変動の累計とを比較し、両者の変動額等の比率を基礎として判定しております。ただし、振当処理の要件を満たす通貨スワップ及び特例処理の要件を満たす金利スワップについては、決算期末日における有効性の評価を省略しております。

(7) のれんの償却方法及び償却期間

のれんは、５年～20年間で均等償却しております。ただし、金額が僅少な場合は全額発生時の損益に計上することとしております。

(8) 連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

連結キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヵ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(9)その他連結財務諸表作成のための重要な事項

　①法人税及び地方法人税の会計処理又はこれらに関する税効果会計の会計処理

当社及び当社の国内連結子会社は、㈱商船三井を通算親会社とする通算グループの通算子会社として、グループ通算制度に加入しております。当社及び当社の国内連結子会社は、グループ通算制度において通算税効果額の授受を行っておりません。そのため、連結損益計算書において、通算税効果額は計上しておりません。

  ②資産に係る控除対象外消費税等の会計処理

資産に係る控除対象外消費税及び地方消費税は、当連結会計年度の費用として処理しております。

（重要な会計上の見積り）

（有形固定資産の評価）

（1）当連結会計年度の連結財務諸表に計上した金額

会計上の見積りにより当連結会計年度に係る連結財務諸表にその額を計上した項目であって、翌連結会計年度に係る連結財務諸表に重要な影響を及ぼす可能性があるものは、次のとおりです。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：百万円）

（2）識別した項目に係る重要な会計上の見積りの内容に関する情報

①（1）に記載した金額の算出方法

当社グループは、経済的使用可能予測期間に見合った期間を耐用年数とし、減価償却資産の取得価額から見積残存価額を控除した金額を、規則的、合理的に費用として配分すべく減価償却を行っています。減価償却資産の使用状況、環境の変化等により、当初予定による残存耐用年数と現在以降の経済的使用可能予測期間とのかい離が明らかになったときは、耐用年数を変更しなければなりません。

②重要な会計上の見積りに用いた主要な仮定

当社グループは、有形固定資産を取得した時点で過去の実績等を勘案し、有形固定資産の材質・構造・用途等のほか、使用上の環境、その他当社グループの特殊的条件も考慮して、経済的使用可能予測期間を見積り決定しています。

③重要な会計上の見積りが翌連結会計年度の連結財務諸表に与える影響

当社グループが保有する一部のビルの使用状況、環境の変化等により当初予定による残存耐用年数と翌年度以降の経済的使用可能予測期間にかい離が明らかになったときは、耐用年数を将来にわたり変更する可能性があります。これにより、有形固定資産の減価償却費に影響を与える可能性があります。

（未適用の会計基準等）

　・「リースに関する会計基準」（企業会計基準第34号　2024年９月13日）

　・「リースに関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第33号　2024年９月13日）

　　ほか、関連する企業会計基準、企業会計基準適用指針、実務対応報告及び移管指針の改正

　（１）概要

　　　　国際的な会計基準と同様に、借手のすべてのリースについて資産・負債を計上する等の取扱いを定めるもの。

　（２）適用予定日

　　　　2028年３月期の期首より適用予定であります。

　（３）当該会計基準等の適用による影響

　　　 影響額は、当連結財務諸表の作成時において評価中であります。

（表示方法の変更）

（連結貸借対照表関係）

　前連結会計年度において、「無形固定資産」の「その他」に含めていた「土地使用権」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より独立掲記しております。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。

　この結果、前連結会計年度の連結貸借対照表において、「無形固定資産」の「その他」に表示していた19,281百万円は、「土地使用権」18,877百万円、「その他」403百万円として組み替えております。

（連結損益計算書関係）

　前連結会計年度において、「営業外収益」の「その他」に含めていた「投資事業組合運用益」及び「受取保証料」は、金額的重要性が増したため、当連結会計年度より独立掲記しております。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。

　この結果、前連結会計年度の連結損益計算書において、「営業外収益」の「その他」に表示していた550百万円は、「投資事業組合運用益」328百万円、「受取保証料」36百万円及び「その他」184百万円として組み替えております。

（連結キャッシュ・フロー計算書関係）

　前連結会計年度において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めていた「建替関連損失」は金額的重要性が増したため、当連結会計年度より独立掲記しております。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。

　この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「営業活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた1,982百万円は、「建替関連損失」1,532百万円、「その他」450百万円として組替えております。

　前連結会計年度において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に含めていた「無形固定資産の取得による支出」は金額的重要性が増したため、当連結会計年度から独立掲記しております。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。

　この結果、前連結会計年度の連結キャッシュ・フロー計算書において、「投資活動によるキャッシュ・フロー」の「その他」に表示していた△6,857百万円は、「無形固定資産の取得による支出」△28百万円、「その他」　

△6,828百万円として組替えております。

（連結貸借対照表関係）

※１　営業未収入金のうち、顧客との契約から生じた債権の金額は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）３．

(1）契約負債の残高等」に記載しております。

※２　棚卸資産の内訳

※３　圧縮記帳額
ヴィオレット宝塚の建物の取得価額は、地方公共団体からの補助金の受け入れにより圧縮記帳をしており、その金額は次のとおりであります。

※４　土地の再評価
土地の再評価に関する法律（平成10年３月31日公布法律第34号）に基づき、2002年３月31日に事業用土地の再評価を行っております。

なお、再評価差額については、土地の再評価に関する法律の一部を改正する法律（平成11年３月31日公布法律第24号）に基づき、当該再評価差額金に係る税金相当額を「再評価に係る繰延税金負債」として負債の部に計上し、これを控除した金額を「土地再評価差額金」として純資産の部に計上しております。

再評価の方法

土地の再評価に関する法律施行令（平成10年３月31日公布政令第119号）第２条第３号に定める固定資産税評価額及び第５号に定める不動産鑑定士による鑑定評価（収益還元価格）により算出

再評価を行った年月日　　2002年３月31日

　５　保証債務

　　　連結会社以外の会社の金融機関からの借入に対する保証債務

※６　非連結子会社及び関連会社に対するものは次のとおりであります。

（連結損益計算書関係）

※１  顧客との契約から生じる収益

営業収益については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との契約から生じる収益の金額は、連結財務諸表「注記事項（収益認識関係） １．顧客との契約から生じる収益を分解した情報」に記載しております。

※２　販売費及び一般管理費

主な費目及び金額は次のとおりです。

※３　固定資産売却益

　　　前連結会計年度（自  2024年４月１日　至  2025年３月31日）

　　　　該当事項はありません。

　　　当連結会計年度（自  2025年４月１日　至  2026年３月31日）

　　　　主に土地及び建物の売却によるものであります。

※４　建替関連損失

当社が保有する一部のビルの建替に関連して発生したものであります。

※５　固定資産除却損の内訳

（連結包括利益計算書関係）

※　その他の包括利益に係る組替調整額並びに法人税等及び税効果額

（連結株主資本等変動計算書関係）

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

１　発行済株式に関する事項

２　自己株式に関する事項

３　配当に関する事項

(1) 配当金支払額

該当事項はありません。

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

該当事項はありません。

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

１　発行済株式に関する事項

２　自己株式に関する事項

３　配当に関する事項

(1) 配当金支払額

該当事項はありません。

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

該当事項はありません。

（連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※　現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（リース取引関係）

オペレーティング・リース取引

(借主側)

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

(貸主側)

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

（金融商品関係）

１  金融商品の状況に関する事項

(1) 金融商品に対する取組方針

　当社グループは、土地・建物等の取得、開発及び改修のための設備資金を、主に金融機関等からの借入や社債発行、親会社の㈱商船三井のグループファイナンスにより調達しております。また、短期的な運転資金を金融機関等からの借入やコマーシャル・ペーパーの発行等により調達しております。デリバティブは、後述するリスクを回避するために利用しており、投機的な取引は行わない方針であります。

(2) 金融商品の内容及びそのリスク

　営業債権である営業未収入金は、テナントの信用リスクに晒されております。投資有価証券である株式は、主に業務上の関係を有する企業の株式であり、市場価格の変動リスクに晒されております。

　短期借入金及びコマーシャル・ペーパーは短期的な運転資金の調達を目的とし、長期借入金、関係会社長期借入金及び社債は、設備投資に必要な資金の調達を目的としたものであります。一部の外貨建借入金及び外貨建予定取引は、為替の変動リスクに晒されておりますが、通貨スワップ取引及び為替予約取引を実施して当該リスクをヘッジしております。また、一部の長期借入金及び社債は金利の変動リスクに晒されておりますが、その一部については金利スワップ取引を実施して当該リスクをヘッジしております。
　デリバティブ取引は、外貨建借入金の為替の変動リスクに対するヘッジを目的とした通貨スワップ取引、長期借入金及び社債の金利の変動リスクに対するヘッジを目的とした金利スワップ取引、及び外貨建予定取引の為替の変動リスクに対するヘッジを目的とした為替予約取引であります。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法等については、前述の連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「４ 会計方針に関する事項 (6) 重要なヘッジ会計の方法」をご参照下さい。

(3) 金融商品に係るリスク管理体制

　①信用リスク(取引先の契約不履行等に係るリスク)の管理

　当社は、賃貸事業管理規程に従い、営業債権である営業未収入金について、テナントごとに期日管理及び残高管理を行っております。連結子会社についても、当社の賃貸事業管理規程に準じて、同様の管理を行っております。デリバティブ取引の利用にあたっては、信用リスクを軽減するために、格付の高い金融機関とのみ取引を行っております。

　②市場リスク(為替や金利等の変動リスク)の管理

　当社は、投資有価証券について、定期的に時価を把握し、財務経理部所管の役員に報告しております。連結子会社についても、同様の管理を行っております。デリバティブ取引の執行・管理については、取引権限等を定めた内部規程に基づいて行っております。

　③資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払いを実行できなくなるリスク)の管理

　短期借入金、コマーシャル・ペーパー、長期借入金、関係会社長期借入金及び社債は、流動性リスクに晒されておりますが、当社では、各部署からの報告等に基づき財務経理部が適時に資金繰計画を作成・更新するとともに、一定割合の手許流動性を確保することなどにより、流動性リスクを管理しております。

(4) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

　金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。また、注記事項「デリバティブ取引関係」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

(5) 信用リスクの集中

　該当事項はありません。

２  金融商品の時価等に関する事項

連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。

前連結会計年度（2025年３月31日）

(※1)  現金は注記を省略しており、預金及び営業未収入金は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似することから、注記を省略しております。

(※2)  市場価格のない株式等は、「（1）投資有価証券」には含まれておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は、以下のとおりであります。

　　（*）連結貸借対照表に持分相当額を純額で計上する組合その他これに準ずる事業体への出資については時価　開示の対象としておりません。

(※3)  １年内返済予定の長期借入金を含めております。

(※4)  デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務を純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目に  ついては、（）で示しております。

当連結会計年度（2026年３月31日）

(※1)  現金は注記を省略しており、預金及び営業未収入金は短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似することから、注記を省略しております。

(※2)  市場価格のない株式等は、「（1）投資有価証券」には含まれておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は、以下のとおりであります。

　　（*）連結貸借対照表に持分相当額を純額で計上する組合その他これに準ずる事業体への出資については時価　開示の対象としておりません。

(※3)  １年内返済予定の長期借入金を含めております。

(※4)  デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務を純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目に  ついては、（）で示しております。

（注１）金銭債権及び満期がある有価証券の連結決算日後の償還予定額

前連結会計年度（2025年３月31日）

当連結会計年度（2026年３月31日）

（注２）社債及び長期借入金の連結決算日後の返済予定額

前連結会計年度（2025年３月31日）

当連結会計年度（2026年３月31日）

３　金融商品の時価の適切な区分ごとの内訳等に関する事項

金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類しております。

レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価

レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係るインプットを用いて算定した時価

レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価

時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。

（1）時価をもって連結貸借対照表計上額とする金融資産及び金融負債

前連結会計年度（2025年３月31日）

（※） デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務を純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目に

       ついては、（）で示しております。

（注）「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号　2021年６月17日）第24―９項の

　　　 取扱いを適用した投資信託財産が不動産の投資信託については、上表の投資有価証券には含まれておりませ

　　　 ん。当該投資信託の連結貸借対照表計上額は、2,623百万円であります。

　　　 なお、期首残高から期末残高への調整表は重要性が乏しいため注記を省略しております。

当連結会計年度（2026年３月31日）

（※） デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務を純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目に

       ついては、（）で示しております。

（注）「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号　2021年６月17日）第24―９項の

　　　 取扱いを適用した投資信託財産が不動産の投資信託については、上表の投資有価証券には含まれておりませ

　　　 ん。当該投資信託の連結貸借対照表計上額は、2,935百万円であります。

　　　 なお、期首残高から期末残高への調整表は重要性が乏しいため注記を省略しております。

（2）時価をもって連結貸借対照表計上額としない金融資産及び金融負債

前連結会計年度（2025年３月31日）

当連結会計年度（2026年３月31日）

（注）時価の算定に用いた評価技法及びインプットの説明

　投資有価証券

上場株式の時価については、相場価格を用いて評価しております。上場株式は活発な市場で取引されているため、その時価をレベル１の時価に分類しております。

社債

当社の発行する社債の時価については、公表された相場価格に基づき算定しております。社債の時価は、市場価額があるものの活発な市場で取引されているわけではないため、レベル２の時価に分類しております。

長期借入金及び関係会社長期借入金

長期借入金及び関係会社長期借入金の時価については、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によって算定し、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定しており、レベル２の時価に分類しております。

受入敷金保証金

受入敷金保証金の時価については、将来キャッシュ・フローを賃貸予定期間に基づき、信用リスクを加味した利率を基に、割り引いて算定しており、レベル２の時価に分類しております。

デリバティブ取引

為替予約及び金利スワップの時価については、金利や為替レート等の観察可能なインプットを用いて割引現在価値により算定しており、レベル２の時価に分類しております。金利スワップの特例処理によるものはヘッジ対象とされている長期借入金及び社債と一体として処理されているため、その時価は長期借入金及び社債の時価に含めて記載しております。

（有価証券関係）

１  満期保有目的の債券

　該当事項はありません。

２  その他有価証券

前連結会計年度（2025年３月31日）

(注)　表中の「取得原価」は減損処理後の帳簿価額であります。

当連結会計年度（2026年３月31日）

(注)　表中の「取得原価」は減損処理後の帳簿価額であります。

３  連結会計年度中に売却したその他有価証券

前連結会計年度（自　2024年４月１日　至　2025年３月31日）

当連結会計年度（自　2025年４月１日　至　2026年３月31日）

４ 減損処理を行った有価証券

 　前連結会計年度において、有価証券について977百万円（その他有価証券の株式977百万円）減損処理を行っており

 ます。

   当連結会計年度において、有価証券について40百万円（その他有価証券の株式40百万円）減損処理を行っており

 ます。

   なお、減損処理にあたっては、期末における時価が取得原価に比べ50％以上下落した場合には全て減損処理を行い、

 30％～50％下落した場合には、回復可能性を考慮して必要と認められた額について減損処理を行っております。

（デリバティブ取引関係）

１　ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引

　　該当事項はありません。

２　ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引

(1) 通貨関連

前連結会計年度（2025年３月31日）

当連結会計年度（2026年３月31日）

(2) 金利関連

前連結会計年度（2025年３月31日）

(注)　金利スワップの特例処理によるものはヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は長期借入金の時価に含めて記載しております。

当連結会計年度（2026年３月31日）

該当事項はありません。

（退職給付関係）

１　採用している退職給付制度の概要

　提出会社及び連結子会社は、確定給付企業年金制度及び退職一時金制度等を設けており、一部の連結子会社は、確定拠出企業年金制度を設けております。また、従業員の退職等に際しては割増退職金を支払う場合があります。

　なお、提出会社及び連結子会社が有する確定給付企業年金制度及び退職一時金制度等は、簡便法により退職給付に係る負債及び退職給付費用を計算しております。

２　確定給付制度

(1) 簡便法を適用した制度の、退職給付に係る負債の期首残高と期末残高の調整表

(2) 簡便法を適用した制度の、退職給付に係る資産の期首残高と期末残高の調整表

(3) 退職給付債務及び年金資産の期末残高と連結貸借対照表に計上された退職給付に係る負債及び退職給付に係る　資産の調整表

(4) 退職給付費用

３　確定拠出制度

　確定拠出制度への要拠出額は、前連結会計年度４百万円、当連結会計年度４百万円であります。

（税効果会計関係）

１　繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

(注)１　繰延税金負債の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれております。

２　上記のほか、再評価に係る繰延税金負債を前連結会計年度は22,499百万円、当連結会計年度は22,471百万円、固定負債に計上しております。

２　法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

（資産除去債務関係）

（資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上しているもの）

　重要性が乏しいため記載を省略しております。

（資産除去債務のうち連結貸借対照表に計上していないもの）

　当社グループは、所有する一部の建物の建築材料に石綿を使用しており、当該建物の解体時において、法令等の定めによる特別の方法で石綿を除去する債務を有しておりますが、そのうち一部の建物については当該債務に関連する建物の物理的使用可能期間に基づく撤去時期が明確でなく、当該石綿を除去するためのみにかかる費用を通常の解体費用と区分して見積ることは困難であります。これらの理由から、資産除去債務を合理的に見積ることができないため、当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。

（賃貸等不動産関係）

当社及び一部の連結子会社では、国内（東京都、大阪府、札幌市他）及び海外（ベトナム、豪州、英国）において、賃貸オフィスビルや賃貸商業施設、賃貸住宅等を所有しております。
　これら賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

（単位：百万円）

（注）１　連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額を控除した金額であります。

２　期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は「大手町ファーストスクエア」の取得（4,182百万円）及び「八重洲ダイビル」の新築工事（5,058百万円）によるものであり、主な減少額は減価償却（8,518百万円）によるものであります。当連結会計年度の主な増加額は「135 King Street」、「Warwick Court」及び「Capital House」の取得（152,857百万円）によるものであり、主な減少額は減価償却（8,795百万円）によるものであります。

３　期末時価は、以下によっております。

(1) 国内の不動産については、主要な物件は社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価基準に基づく金額によっております。その他の物件については、土地は適切に市場価格を反映していると考えられる指標を用いて調整した金額により、建物等の償却性資産は連結貸借対照表計上額をもって時価としております。

(2) 海外の不動産については、主に現地の鑑定人による鑑定評価額であります。

(3) 期中に新規取得したものについては、時価の変動が軽微であると考えられるため、連結貸借対照表計上額をもって時価としております。

　また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりであります。

（単位：百万円）

（注）１　営業収益及び営業原価は、不動産賃貸収入等とこれに対応する費用（減価償却費、修繕費、水道光熱費、清掃費、人件費、租税公課等）であります。

２　その他損益の主なものは、前連結会計年度は建替関連損失1,532百万円及び固定資産除却損９百万円（特別損失に計上）であります。当連結会計年度は固定資産売却益1,621百万円（特別利益に計上）、建替関連損失2,252百万円及び固定資産除却損52百万円（特別損失に計上）であります。

（収益認識関係）

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

　当社グループの事業は、「土地建物賃貸事業」及び「ビル管理事業」の２つを報告セグメントとしております。

　「土地建物賃貸事業」は、主にオフィスビル等建物、土地及び駐車場の賃貸を行っております。この場合、室料・共益料等は「リース取引に関する会計基準」の範囲に含まれるリース取引に該当するため、「その他の収益」で表示しております。また、物件内の光熱費、その他付加使用料等については、「顧客との契約から生じる収益」で表示しております。

　「ビル管理事業」は、主にビル清掃、設備管理及び保安業務等を含むオフィスビル等の総合管理業務を行っております。

 前連結会計年度(自  2024年４月１日  至  2025年３月31日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　（単位：百万円）

（注）１　「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。

２　セグメント間取引控除後の金額を表示しております。

 当連結会計年度(自  2025年４月１日  至  2026年３月31日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　（単位：百万円）

（注）１　「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。

２　セグメント間取引控除後の金額を表示しております。

２．収益を理解するための基礎となる情報

収益を理解するための基礎となる情報は「（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項　（5）重要な収益及び費用の計上基準」に同一の内容を記載しているため、注記を省略しております。

３．当期及び翌期以降の収益の金額を理解するための情報

（1）契約負債の残高等

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　 　（単位：百万円）

顧客との契約から生じた債権は、「営業未収入金」に含まれております。契約負債は、主にビル管理事業において、ビル清掃、設備管理及び保安業務にかかる顧客からの前受金に関するものであります。契約負債は、収益の認識に伴い取り崩されます。

（2）残存履行義務に配分した取引価格

当社グループにおいては、個別の予想契約期間が１年を超える重要な取引を認識していないため、実務上の便法を使用し、残存履行義務に関する情報の記載を省略しております。また、顧客との契約から生じる対価の中に取引価格に含まれていない重要な金額はありません。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１  報告セグメントの概要

　当社の報告セグメントは、分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

　当社グループの事業は、提供するサービス別のセグメントから構成されており、「土地建物賃貸事業」及び「ビル管理事業」の２つを報告セグメントとしております。

　「土地建物賃貸事業」は、主にオフィスビル等建物、土地及び駐車場の賃貸を行っております。「ビル管理事業」は、主にビル清掃、設備管理及び保安業務等を含むオフィスビル等の総合管理業務を行っております。

２  報告セグメントごとの営業収益、利益、資産その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と同一であります。

　報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部営業収益及び振替高は、市場実勢価格に基づいております。

３  報告セグメントごとの営業収益、利益、資産その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自　2024年４月１日　至　2025年３月31日)

（注）１ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。

 ２　調整額は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△2,577百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△2,643百万円等であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社の本社人事総務部門等管理部門に係る費用であります。

(2) セグメント資産の調整額52,340百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産52,508百万円等であり、その主なものは、当社の現金及び預金、投資有価証券、繰延税金資産等であります。

 ３　セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)

（注）１ 「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、工事請負、工事管理、不動産仲介等を含んでおります。

 ２　調整額は、以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△2,605百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△2,668百万円等であります。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社の本社人事総務部門等管理部門に係る費用であります。

(2) セグメント資産の調整額63,975百万円は、各報告セグメントに配分していない全社資産64,129百万円等であり、その主なものは、当社の現金及び預金、投資有価証券等であります。

 ３　セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

【関連情報】

前連結会計年度(自  2024年４月１日  至  2025年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 営業収益

本邦の外部顧客への営業収益が連結損益計算書の営業収益の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の金額が連結貸借対照表の有形固定資産の金額の90％を超えるため、記載を省略しております。

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への営業収益のうち、連結損益計算書の営業収益の10％以上を占める相手先がないため、記載事項はありません。

当連結会計年度(自  2025年４月１日  至  2026年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 営業収益

（単位：百万円）

(2) 有形固定資産

（単位：百万円）

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への営業収益のうち、連結損益計算書の営業収益の10％以上を占める相手先がないため、記載事項はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

 該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2024年４月１日  至  2025年３月31日)

当連結会計年度(自  2025年４月１日  至  2026年３月31日)

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

 該当事項はありません。

【関連当事者情報】

１　関連当事者との取引

(1) 連結財務諸表提出会社と関連当事者の取引

連結財務諸表提出会社の親会社及び主要法人株主等

前連結会計年度(自　2024年４月１日　至　2025年３月31日)

(注) １．CMS（キャッシュマネジメントシステム）による資金貸借取引については、残高が随時変動するため、期末残高のみを記載しております。

 ２．取引条件については、市場金利等を勘案し合理的に決定しております。

当連結会計年度(自　2025年４月１日　至　2026年３月31日)

(注) １．CMS（キャッシュマネジメントシステム）による資金貸借取引については、残高が随時変動するため、期末残高のみを記載しております。

 ２．取引条件については、市場金利等を勘案し合理的に決定しております。

(2) 連結財務諸表提出会社の連結子会社と関連当事者との取引

該当事項はありません。

２　親会社又は重要な関連会社に関する注記

(1) 親会社情報

㈱商船三井（東京証券取引所に上場）

(2) 重要な関連会社の要約財務情報

該当事項はありません。

（１株当たり情報）

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２　１株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

３　１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（重要な後発事象）

　　該当事項はありません。

⑤ 【連結附属明細表】

【社債明細表】

　　(注) １　連結決算日後５年内における償還予定額は以下のとおりであります。

【借入金等明細表】

(注) １ 「平均利率」については、期末借入残高に対する加重平均利率を記載しております。

２ 長期借入金及び関係会社長期借入金(１年以内に返済予定のものを除く)の連結決算日後５年内における返済予定額は以下のとおりであります。

【資産除去債務明細表】

　当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が、当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における負債及び純資産の合計額の100分の１以下であるため、資産除去債務明細表の作成を省略しております。

(2) 【その他】

当連結会計年度における半期情報等

２ 【財務諸表等】

(1) 【財務諸表】

①【貸借対照表】

②【損益計算書】