3245 株式会社ディア・ライフ 半期報告書－第22期(2025/10/01－2026/09/30)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１　当社は中間連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

　　　２　潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２【事業の内容】

　当中間連結会計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当中間連結会計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前連結会計年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて、重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

(1）業績の状況

当中間連結会計期間における我が国経済は、物価上昇率が高水準で推移した後、３月末にかけて鈍化の兆しもみられました。こうした中、人手不足を背景に雇用環境は底堅く推移し、賃金改善の動きに伴い個人消費にも緩やかな持ち直しがみられました。３月の春闘では賃上げ率が５％を超える高水準の回答が相次ぎ、実質賃金のプラス転化の兆しもみられております。

一方で、中東情勢の緊迫化を背景とする原油価格の上昇は、国内物価の再上昇や企業収益への影響が懸念されます。加えて、欧州における地政学リスクや各国金融政策の動向もあり、先行きは依然として不透明な状況が続いております。

当社グループの属する不動産業界におきましては、売買・賃貸ともに需要は底堅く推移いたしました。当社が供給する賃貸レジデンスの主要な需要層である単身者およびDINKS層の都心集中傾向は継続しており、東京23区の人口は増加基調にあります。また、訪日外国人客数の増加を背景に、ホテル等の開発需要も高水準にあり、都心部の地価を押し上げる要因となっております。

売買市場におきましては、地価の上昇に加え、人手不足の深刻化や資材価格の高止まりを背景に建築費の上昇が続いております。これに伴い新築分譲マンション価格は高水準となり、供給戸数も低調に推移していることから、とりわけ東京都内では中古物件および賃貸物件への需要も底堅く推移しております。日本銀行は2025年12月に政策金利の引上げを実施し、約30年ぶりの水準となりましたが、欧米各国と比較すれば依然として低水準にあります。為替市場において円安水準が継続していることも相まって、東京の不動産に対する内外投資家の投資意欲は引き続き旺盛であり、期待利回りも低水準で推移しております。こうした中、東京都内における開発用地および既存収益不動産の取得環境は競争が一段と厳しさを増しており、案件の見極めがより重要となる局面が続きました。

このような状況の下、当社はこれまでと同様に、長期的に安定した需要の見込める東京都心エリアの都市型レジデンス開発用地及び収益不動産の仕入を積極的に行い、投資案件の大型化を進めてまいりました。

当中間連結会計期間における当社グループの経営成績は、売上高は13,986百万円(前年同期比46.6％減)、営業利益は405百万円(前年同期比79.5％減)、経常利益は509百万円(前年同期比75.3％減)、親会社株主に帰属する中間純利益は302百万円(前年同期比78.4％減)という結果となりました。

セグメントの概況は次のとおりであります。

　（リアルエステート事業）

　　当社グループが展開するリアルエステート事業におきましては、開発プロジェクトや収益不動産をデベロッパーや一般事業法人等に売却してまいりました。また、「小竹向原Ⅲプロジェクト」や「DeLCCS東新宿」など42件の開発用地及び収益不動産の仕入を当中間連結会計期間に行いました。今後に関する取引も順調に推移し、７件の取得契約が完了しております。

　　以上の結果、売上高は11,999百万円（前年同期比50.5％減）、営業利益1,048百万円（前年同期比59.2％減）となりました。

　（セールスプロモーション事業）

　　連結子会社の株式会社アルシエが展開するセールスプロモーション事業におきましては、引き続き派遣品質の向上による付加価値拡大を推進いたしました。加えて、堅調な需要に対応するべく、採用活動に重点的に投資を行い、人材の確保に注力してまいりました。

　　以上の結果、売上高は1,987百万円（前年同期比1.9%増）、営業利益22百万円（前年同期比42.7％減）となりました。

(2）財政状態の分析

　当中間連結会計期間末における資産、負債及び純資産の状況は次のとおりであります。

（流動資産）

当中間連結会計期間末における流動資産の残高は、66,101百万円（前連結会計年度末比45.7％増）となりました。これは主に、マンション開発用地の取得やマンション開発費用の発生により仕掛販売用不動産が2,805百万円、販売用不動産が22,934百万円増加した一方で、現金及び預金が6,556百万円減少したことによるものです。

（固定資産）

当中間連結会計期間末における固定資産の残高は、1,948百万円（前連結会計年度末比3.7％減）となりました。

（流動負債）

当中間連結会計期間末における流動負債の残高は、6,387百万円（前連結会計年度末比3.3％増）となりました。これは主に、一年以内返済予定の長期借入金が2,183百万円増加した一方で、一年以内償還予定の社債が910百万円減少したことと、納税により未払法人税等が1,706百万円減少したことによるものです。

（固定負債）

当中間連結会計期間末における固定負債の残高は、28,712百万円（前連結会計年度末比126.1％増）となりました。これは主に、マンション開発用地及び収益不動産取得のための新規借入れにより長期借入金が15,337百万円増加したことによるものです。

（純資産）

当中間連結会計期間末における純資産の残高は、32,951百万円（前連結会計年度末比15.6％増）となりました。これは主に、株式の発行により資本金及び資本準備金が合わせて6,790百万円増加したことと、親会社株主に帰属する中間純利益を302百万円計上した一方で、剰余金の配当を2,741百万円行ったことによるものです。

なお、自己資本比率につきましては前連結会計年度末より11.5ポイント減少し47.8％となりました。

(3）キャッシュ・フローの状況

当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末に比べ、6,145百万円減少し、21,019百万円となりました。

また、当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

営業活動により使用した資金は、27,656百万円（前年同期は15,372百万円の資金の減少）となりました。これは主に、税金等調整前中間純利益を522百万円計上した一方で、マンション開発用地の仕入や収益不動産の取得により棚卸資産が25,914百万円増加したことによるものです。

　（投資活動によるキャッシュ・フロー）

投資活動により使用した資金は、124百万円（前年同期は55百万円の資金の増加）となりました。

　　（財務活動によるキャッシュ・フロー）

財務活動により得られた資金は、21,635百万円（前年同期は11,659百万円の資金の増加）となりました。これは主に、株式の発行による収入が6,754百万円、マンション開発用地や収益不動産取得のための長期借入れによる収入が26,494百万円あった一方で、販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出が8,973百万円あったことによるものです。

(4）会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

前連結会計年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。

(5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき課題について重要な変更はありません。

(6）研究開発活動

　　該当事項はありません。

(7）従業員数

　当中間連結会計期間において、当社グループの従業員数の著しい増減はありません。

(8）生産、受注及び販売の実績

　当社グループは、リアルエステート事業とセールスプロモーション事業を主体としており、生産実績を定義することが困難であり、かつ受注生産を行っておりませんので、生産実績及び受注実績の記載はしておりません。

　また、当中間連結会計期間における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

　　　（注）１　セグメント間取引については、相殺消去しております。

　　　　　　２　主な相手先別の販売実績及び当該販売実績の総販売実績に対する割合は次のとおりであります。

(9）主要な設備

　当中間連結会計期間において、主要な設備の著しい変動及び主要な設備の前連結会計年度末における計画の著しい変更はありません。

３【重要な契約等】

　該当事項はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

　　該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（注）　１　有償一般募集・海外募集　4,890,000株

　発行価格　　　　1,045円

　発行価額　　　1,001.88円

　資本組入額　　 500.94円

　有償第三者割当　1,110,000株

　発行価格　　　 1,045円

　資本組入額　　 522.5円

　割当先　有限会社ディアネス

２　有償第三者割当(オーバーアロットメントによる売出しに関連した第三者割当増資)

　発行価額　　　1,001.88円

　資本組入額　　　500.94円

　割当先　ＳＭＢＣ日興証券株式会社

（５）【大株主の状況】

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

　（注）　「単元未満株式」には、当社所有の自己株式26株が含まれております。

②【自己株式等】

　（注）　上記自己保有株式には、単元未満株式26株は含まれておりません。

２【役員の状況】

前事業年度の有価証券報告書提出日後、当中間会計期間において役員の異動はありません。

第４【経理の状況】

１　中間連結財務諸表の作成方法について

当社の中間連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28 号。以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

また、当社は、金融商品取引法第24条の５第１項の表の第１号の上欄に掲げる会社に該当し、連結財務諸表規則第 １編及び第３編の規定により第１種中間連結財務諸表を作成しております。

２　監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、中間連結会計期間（2025年10月１日から2026年３月 31日まで）に係る中間連結財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人による期中レビューを受けております。

１【中間連結財務諸表】

(1)【中間連結貸借対照表】

（２）【中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書】

【中間連結損益計算書】

【中間連結包括利益計算書】

(3)【中間連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（中間連結貸借対照表関係）

該当事項はありません。

（中間連結損益計算書関係）

※　販売費及び一般管理費のうち主要な費用及び金額は次のとおりであります。

（中間連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※　現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

前中間連結会計期間（自　2024年10月１日　至　2025年３月31日）

１　配当に関する事項

　2024年11月14日の取締役会において、次のとおり決議しております。

 ・普通株式の配当に関する事項

(1)配当金の総額　　　　　　 2,041百万円

(2)１株当たり配当額　　　　　　    47円

(3)基準日　　　　　　  　2024年９月30日

(4)効力発生日 　　　　   2024年12月３日

(5)配当の原資　　　　　　　 利益剰余金

２　株主資本の金額の著しい変動

　該当事項はありません。

当中間連結会計期間（自　2025年10月１日　至　2026年３月31日）

１　配当に関する事項

　2025年11月14日の取締役会において、次のとおり決議しております。

 ・普通株式の配当に関する事項

(1)配当金の総額　　　　　　 2,741百万円

(2)１株当たり配当額　　　　　　    63円

(3)基準日　　　　　　  　2025年９月30日

(4)効力発生日 　　　　   2025年12月３日

(5)配当の原資　　　　　　　 利益剰余金

２　株主資本の金額の著しい変動

　当社は、2025年11月25日開催の取締役会において、公募及び第三者割当による新株式発行について決議し、2025年12月26日に払込が完了しております。これにより、資本金及び資本剰余金がそれぞれ3,395百万円増加し、この結果、当中間連結会計期間末において、資本金が7,520百万円、資本剰余金が8,425百万円となっております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前中間連結会計期間（自 2024年10月１日 至 2025年３月31日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

２．報告セグメントの利益又は損失の金額の合計額と中間連結損益計算書計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

（単位：百万円）

（注）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社の管理部門に係る費用であります。

３．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

（固定資産に係る重要な減損損失）

該当事項はありません。

（のれんの金額の重要な変動）

該当事項はありません。

Ⅱ　当中間連結会計期間（自 2025年10月１日 至 2026年３月31日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

２．報告セグメントの利益又は損失の金額の合計額と中間連結損益計算書計上額との差額及び当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

（単位：百万円）

（注）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない当社の管理部門に係る費用であります。

３．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

（固定資産に係る重要な減損損失）

該当事項はありません。

（のれんの金額の重要な変動）

該当事項はありません。

（収益認識関係）

１.顧客との契約から生じる収益を分解した情報

　前中間連結会計期間（自　2024年10月１日　至　2025年３月31日）

（単位：百万円）

　当中間連結会計期間（自　2025年10月１日　至　2026年３月31日）

（単位：百万円）

（１株当たり情報）

　１株当たり中間純利益及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

　（注）潜在株式調整後１株当たり中間純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２【その他】

　2025年11月14日開催の取締役会において、次のとおり剰余金の配当を行うことを決議いたしました。

（イ）配当金の総額…………………………………………2,741百万円

（ロ）1株当たりの金額………………………………………………63円

（ハ）支払い請求の効力発生日及び支払開始日………2025年12月３日

　　　（注）2025年９月30日現在の株主名簿に記載又は記録された株主に対し、支払を行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

独立監査人の中間連結財務諸表に対する期中レビュー報告書

EY新日本有限責任監査法人 東京事務所

監査人の結論

　当監査法人は、金融商品取引法第１９３条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている株式会社ディア・ライフの２０２５年１０月１日から２０２６年９月３０日までの連結会計年度の中間連結会計期間（２０２５年１０月１日から２０２６年３月３１日まで）に係る中間連結財務諸表、すなわち、中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書、中間連結包括利益計算書、中間連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について期中レビューを行った。

　当監査法人が実施した期中レビューにおいて、上記の中間連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、株式会社ディア・ライフ及び連結子会社の２０２６年３月３１日現在の財政状態並びに同日をもって終了する中間連結会計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠

　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に準拠して期中レビューを行った。期中レビューの基準における当監査法人の責任は、「中間連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定（社会的影響度の高い事業体の財務諸表監査に適用される規定を含む。）に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

中間連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して中間連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない中間連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

　中間連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき中間連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

　監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

中間連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任

　監査人の責任は、監査人が実施した期中レビューに基づいて、期中レビュー報告書において独立の立場から中間連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

　監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に従って、期中レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の期中レビュー手続を実施する。期中レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・　継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、中間連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、期中レビュー報告書において中間連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する中間連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、中間連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、期中レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　中間連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた中間連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに中間連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・　中間連結財務諸表に対する結論表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、中間連結財務諸表の期中レビューに関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した期中レビューの範囲とその実施時期、期中レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

利害関係

　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

（注）１ 上記の期中レビュー報告書の原本は当社(半期報告書提出会社)が別途保管しております。 ２ XBRLデータは期中レビューの対象には含まれていません。