3252 地主 半期報告書－第25期(2024/01/01－2024/12/31)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は中間連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

２【事業の内容】

当中間連結会計期間において、当社グループ(当社及び当社の関係会社)において営まれている事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。なお、当中間連結会計期間より、報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況　１　中間連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

当中間連結会計期間において、当半期報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項の発生又は前事業年度の有価証券報告書に記載した「事業等のリスク」についての重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

詳細につきましては、2024年８月９日に当社ウェブサイト（＊）に掲載しております「2024年12月期 第２四半期決算説明資料」をご参照ください。

（＊）https://www.jinushi-jp.com/（IR情報、ニュースリリース）

（１）経営成績の状況

当社は、「JINUSHIビジネス（※）を通じて安全な不動産金融商品を創り出し、世界の人々の資産を守る一翼を担う。」ことを経営理念として掲げております。

（※）JINUSHIビジネスとは、土地のみに投資を行い、テナントと長期の定期借地契約を締結することで、建物投資はテナントが行うため追加投資を必要としない、安定的な収益が長期にわたって見込めるビジネスモデルを指します。

当社は「底地に特化」「独自のネットワーク」「豊富な開発実績」「地主リート」の４つの特徴を活かしながら、JINUSHIビジネスに特化した不動産金融商品のメーカーとして、底地のマーケットを確立してまいりました。

2024年６月末時点のJINUSHIビジネスの開発実績は、累計410案件、約5,057億円に拡大しています。

なお、当社が創出・拡大を牽引してきた底地マーケットについては、一般財団法人日本不動産研究所の調査によると、底地マーケットは、リーマンショック後の2009年の0.86兆円の規模から、2022年現在5.8兆円と13年で6.7倍まで拡大しております。当社は2022年２月に５年間（2022年12月期～2026年12月期）を計画期間とする中期経営計画（以下、中計）を発表しておりますが、中計の最終年度である2026年には、約10兆円への市場拡大が予測されているなど、今後も更なる成長が期待できるマーケットと認識しております。

当中間連結会計期間においても、建物を保有しないことから自然災害やマーケットボラティリティに強く、長期にわたり安定的に収益を得ることができるJINUSHIビジネスを基本戦略に、新規仕入及び販売用不動産の売却を推進いたしました。

この結果、当中間連結会計期間の売上高は44,929百万円（前年同期比333.1％増）、営業利益は6,962百万円（同903.6％増）、経常利益は7,100百万円（同898.2％増）、親会社株主に帰属する中間純利益は5,242百万円（同339.3％増）となりました。

仕入（契約ベース）については、テナント業種の多様化、事業エリアの拡大、土地のオフバランスといった成長戦略により、当中間連結会計期間においては、44件・29,800百万円（前年同期比1件減・4,800百万円減）となりました。契約件数については、過去最高の年間仕入契約件数となった前連結会計年度と同様に好調に推移しています。また、テナント数においては、2024年６月末時点で134社となるなど、大きく増加しています。

地主プライベートリート投資法人（以下、「地主リート」といいます。）につきましては、国内唯一の底地特化型私募リートとして、年金基金や生損保といった長期投資家から評価を得ています。地主リートは運用開始後８年連続で増資を実現し、2024年１月時点における運用資産規模は2,216億円となりました。中計の資産規模3,000億円を通過点に、早期に5,000億円の達成を目指して取り組んでいます。

引き続き、中計の達成、並びにESG方針に沿ったESGロードマップに記載の計画達成に向けて推進してまいります。

セグメント別の経営成績は次のとおりであります。

なお、「第４　経理の状況　１　中間連結財務諸表　注記事項（セグメント情報等）」にて記載の通り、当連結会計年度より報告セグメントの区分を変更しております。また、前年同期比の数値については、変更後の報告セグメントの区分及び算定方法に基づいて作成しております。

　　　①　不動産投資事業

不動産投資事業におきましては、売上高は43,723百万円（前年同期比361.7％増）、セグメント利益は8,121百万円（同287.2％増）となりました。

　　　②　不動産賃貸事業

不動産賃貸事業におきましては、売上高は504百万円（前年同期比46.3％増）、セグメント利益は258百万円（同

125.5％増）となりました。

　　　③　資産運用事業

資産運用事業におきましては、売上高は693百万円（前年同期比26.2％増）、セグメント利益は406百万円（同

15.2％増）となりました。

（２）財政状態に関する説明

資産、負債及び純資産の状況

当中間連結会計期間末における総資産は、前連結会計年度末に比べ5,901百万円増加し、107,383百万円となりました。これは主に、当中間連結会計期間において、現金及び預金が3,772百万円増加したことに加え、販売用不動産が557百万円増加したこと等によります。

負債の部は前連結会計年度末に比べ、956百万円増加し、70,937百万円となりました。これは主に、長期借入金が1,698百万円増加した一方、短期借入金が730百万円減少したこと等によります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ4,944百万円増加し、36,446百万円となりました。これは主に、利益剰余金が4,337百万円増加したこと等によります。なお、当中間連結会計期間末における自己資本比率は33.7％となりました。

（３）キャッシュ・フローの状況

　当中間連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下「資金」という。）は、前連結会計年度末比で3,909百万円増加し、26,657百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における営業活動の結果、税金等調整前中間純利益が7,099百万円となった一方、販売用不動産の取得による棚卸資産283百万円増加や、法人税等の支払額2,027百万円等により、増加した資金は4,853百万円（前年同期比22,647百万円の増加）となりました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における投資活動の結果、減少した資金は1,388百万円（前年同期比4,957百万円の減少）となりました。尚、主な要因は投資有価証券の取得1,000百万円による資金減少です。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当中間連結会計期間における財務活動の結果、保有する販売用不動産の売却に伴う長期借入金の返済による支出は30,654百万円となり、一方で新規販売用不動産の仕入に伴う長期借入金による資金調達32,824百万円等を行った結果、増加した資金は107百万円（前年同期比13,678百万円の減少）となりました。

（４）経営方針・経営戦略等

当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営方針・経営戦略について重要な変更はありません。

（５）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

当中間連結会計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

（６）研究開発活動

該当事項はありません。

３【経営上の重要な契約等】

当社は2024年７月11日開催の取締役会において、新株式発行及び自己株式の処分並びに当社株式の売出しに関して決議し、2024年７月23日に条件決定した、新株式発行と自己株式の処分については、2024年７月29日に払込が完了しております。また、当社株式の売出しに関連する第三者割当による新株式発行については、2024年８月27日に払込が行われる予定であります。

詳細は、「第４　経理の状況　１　中間連結財務諸表　注記事項（重要な後発事象）」に記載のとおりであります。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）名古屋証券取引所（プレミア市場）については、2024年２月５日付で上場廃止の申請を行い、2024年３月20日付で上場廃止しました。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（注）2024年７月11日開催の取締役会において、新株式発行及び自己株式の処分並びに当社株式売出しに関して決議し、2024年７月23日に条件決定した、新株式発行と自己株式の処分については、2024年７月29日に払込が完了しております。これに伴い、発行済株式総数、資本金及び資本準備金の額がそれぞれ増加しております。詳細は、「第４　経理の状況　１　中間連結財務諸表　注記事項（重要な後発事象）」をご覧ください。

（５）【大株主の状況】

（注）当社は自己株式を1,730,675株保有しておりますが、上記大株主からは除外しております。

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

（注）「単元未満株式」欄の普通株式には、自己株式75株が含まれております。

②【自己株式等】

(注)１．2024年３月22日開催の取締役会において決議した、当社取締役に対する譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分に基づき、2024年４月19日に自己株式10,412株の処分を実施しております。

２．2024年３月22日開催の取締役会において決議した、当社従業員に対する譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分に基づき、2024年５月17日に自己株式102,054株の処分を実施しております。

２【役員の状況】

  該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．中間連結財務諸表の作成方法について

当社の中間連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

また、当社は、連結財務諸表規則第３編の規定により第１種中間連結財務諸表を作成しております。

２．監査証明について

  当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、中間連結会計期間（2024年１月１日から2024年６月30日まで）に係る中間連結財務諸表について、PwC Japan有限責任監査法人による期中レビューを受けております。

　なお、当社の監査法人は次のとおり交代しております。

　前連結会計年度　　　　ひびき監査法人

　当中間連結会計期間　　PwC Japan有限責任監査法人

１【中間連結財務諸表】

（１）【中間連結貸借対照表】

（２）【中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書】

【中間連結損益計算書】

【中間連結会計期間】

【中間連結包括利益計算書】

【中間連結会計期間】

（３）【中間連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更に関する注記）

　　　　当中間連結会計期間において、CJ TX LUXTON LLCに対する支配を獲得したため連結の範囲に含めております。

（中間連結損益計算書関係）

※ 販売費及び一般管理費のうち主要なもの

（中間連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※ 現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ  前中間連結会計期間（自  2023年１月１日  至  2023年６月30日）

  １．配当金支払額

Ⅱ  当中間連結会計期間（自  2024年１月１日  至  2024年６月30日）

  １．配当金支払額

  ２．基準日が当中間連結会計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当中間連結会計期間の末日後となるもの

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ  前中間連結会計期間（自  2023年１月１日  至  2023年６月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。

（注２）セグメント利益又は損失の調整額は全社費用であり、主にセグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であり

　　　　ます。

（注３）セグメント利益又は損失は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引が含まれております。

　　　　　２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

　　　　　　該当事項はありません。

Ⅱ  当中間連結会計期間（自  2024年１月１日  至  2024年６月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注１）「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、企画・仲介事業等を含んでおります。

（注２）セグメント利益又は損失の調整額は全社費用であり、主にセグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であり

　　　　ます。

（注３）セグメント利益又は損失は、中間連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（注４）「リース取引に関する会計基準」の対象になる取引等が含まれております。

　　　　　２．報告セグメントの変更等に関する事項

　　　　　　当社は、当中間連結会計期間に、以下表に記載のとおり、報告セグメントを変更することを決定いた

　　　　　しました。

　　　　　　なお、前中間連結会計期間のセグメント情報は、変更後の報告セグメントの区分及び算定方法に基づ

　　　　　き作成したものを開示しております。

　　　　　３．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

　　　　　　該当事項はありません。

（収益認識関係）

　顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりです。

（１株当たり情報）

  　　　１株当たり中間純利益及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（注）潜在株式調整後１株当たり中間純利益については、潜在株式が存在しないため、記載しておりません。

（重要な後発事象）

　　　　（新株式発行及び自己株式の処分並びに株式の売出し）

　　　　　　当社は2024年７月11日開催の取締役会において、新株式発行及び自己株式の処分並びに当社株式の売出しに

　　　　　関して決議し、2024年７月23日に条件決定した、新株式発行と自己株式の処分については、2024年７月29日に

　　　　　払込が完了しております。また、当社株式の売出しに関連する第三者割当による新株式発行については、2024

　　　　　年８月27日に払込が行われる予定です。

　　　　　　１．公募による新株式発行（一般募集）

　　　　　　２．公募による自己株式の処分（一般募集）

　　　　　　３．当社株式の売り出し（オーバーアロットメントによる売出し）

　　　　　　４．第三者割当による新株式発行（オーバーアロットメントによる売出しに関連して行う第三者割当増資）

　　　　　　５．資金の使途

　　　　　　　　今回の一般募集と同日付をもって決議された本件第三者割当増資の手取概算額上限1,105,406,032円と

　　　　　　　合わせ、手取概算額合計上限8,478,096,000円について、2024年12月末までに、不動産投資事業の更なる

　　　　　　　利益成長に向けた新たな開発用地の仕入資金に全額を充当する予定であります。

２【その他】

  2024年８月９日開催の取締役会において、当期中間配当に関し、次のとおり決議いたしました。

（イ）配当金の総額……………………………………703百万円

（ロ）１株当たりの金額………………………………42円50銭

（ハ）支払請求の効力発生日及び支払開始日………2024年９月10日

　　（注）2024年６月30日現在の株主名簿に記載又は記録された株主に対し、支払いを行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

  該当事項はありません。

独立監査人の中間連結財務諸表に対する期中レビュー報告書

PwC Japan有限責任監査法人 東京事務所

指定有限責任社員 業務執行社員 公認会計士 太 田 英 男 指定有限責任社員 業務執行社員 公認会計士 佐 藤 孝 指定有限責任社員 業務執行社員 公認会計士 小 川 雅 嗣

監査人の結論

  当監査法人は、金融商品取引法第193条の2第1項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている地主株式会社の2024年1月1日から2024年12月31日までの連結会計年度の中間連結会計期間（2024年1月1日から2024年6月30日まで）に係る中間連結財務諸表、すなわち、中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書、中間連結包括利益計算書、中間連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について期中レビューを行った。

  当監査法人が実施した期中レビューにおいて、上記の中間連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、地主株式会社及び連結子会社の2024年6月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する中間連結会計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠

  当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に準拠して期中レビューを行った。期中レビューの基準における当監査法人の責任は、「中間連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

その他の事項

  会社の2023年12月31日をもって終了した前連結会計年度の第2四半期連結会計期間及び第2四半期連結累計期間に係る四半期連結財務諸表並びに前連結会計年度の連結財務諸表は、それぞれ、前任監査人によって四半期レビュー及び監査が実施されている。前任監査人は、当該四半期連結財務諸表に対して2023年8月14日付けで無限定の結論を表明しており、また、当該連結財務諸表に対して2024年3月22日付けで無限定適正意見を表明している。

中間連結財務諸表に対する経営者及び監査等委員会の責任

  経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して中間連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない中間連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

  中間連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき中間連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

  監査等委員会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

中間連結財務諸表の期中レビューにおける監査人の責任

  監査人の責任は、監査人が実施した期中レビューに基づいて、期中レビュー報告書において独立の立場から中間連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

  監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる期中レビューの基準に従って、期中レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・  主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の期中レビュー手続を実施する。期中レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・  継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、中間連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、期中レビュー報告書において中間連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する中間連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、中間連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、期中レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・  中間連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた中間連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに中間連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・  中間連結財務諸表に対する結論表明の基礎となる、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、中間連結財務諸表の期中レビューに関する指揮、監督及び査閲に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

  監査人は、監査等委員会に対して、計画した期中レビューの範囲とその実施時期、期中レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

  監査人は、監査等委員会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

利害関係

  会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以  上

（注）１．上記の期中レビュー報告書の原本は当社（半期報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．ＸＢＲＬデータは期中レビューの対象には含まれていません。