3238 セントラル総合開発 有価証券報告書－第65期(2023/04/01－2024/03/31)

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

(注) １  潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２  「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号  2020年３月31日)等を第63期の期首から適用しており、第63期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

(2) 提出会社の経営指標等

(注) １  潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２  「収益認識に関する会計基準」(企業会計基準第29号  2020年３月31日)等を第63期の期首から適用しており、第63期以降に係る主要な経営指標等については、当該会計基準等を適用した後の指標等となっております。

３  最高株価及び最低株価は、2022年４月３日以前は東京証券取引所市場第二部におけるものであり、2022年４月４日以降は東京証券取引所スタンダード市場におけるものであります。

２ 【沿革】

３ 【事業の内容】

当社グループは、当社(セントラル総合開発㈱)及び連結子会社(セントラルライフ㈱)により構成されており、分譲マンション・戸建住宅及びビル等不動産の販売を行う不動産販売事業、オフィスビル等の賃貸及びビル・マンション等の管理を行う不動産賃貸・管理事業と保険代理業等を行うその他の事業を営んでおります。

当社グループの事業における位置付け及びセグメントとの関連は、次のとおりであります。なお、事業の区分内容は、セグメントと同一の区分であります。

(1) 不動産販売事業

当社は、主にマンション分譲のデベロッパー事業を全国展開しており、ファミリータイプやコンパクトタイプの自社ブランド『クレア』シリーズマンションの販売を行っております。

当社は、立地条件並びにライフスタイルの進化に伴うお客様のニーズをマンション企画に反映し、地域社会に溶けこんだ快適な生活空間を提供しております。

入居後のアフターサービスについても、１年点検・２年点検並びに長期修繕計画等における資産価値の維持、災害時に備えた保険商品の提供、管理費の資金管理、積立金等の運用方法の助言、家族構成の変化に伴うリニューアル等「良質な総合管理サービス」の提供を行っております。

(2) 不動産賃貸・管理事業

当社は、主にオフィスビルや賃貸コンパクトマンション「クレアグレイス」の賃貸事業を行っております。

また、連結子会社は、ビル・マンションの管理事業を行っております。

(3) その他

当社は、主にマンション購入者を販売先として保険代理事業を行っております。

（事業系統図）

４ 【関係会社の状況】

(注) 「主要な事業の内容」欄には、セグメント情報に記載された名称を記載しております。

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2024年３月31日現在

(注) １  従業員数は、当社グループ外から当社グループへの出向者を含む就業人員であります。

２  従業員数欄の［  ］内は外書きで、臨時従業員の年間平均雇用人員であります。

３  全社(共通)は、提出会社の総務部門等管理部門の従業員であります。

(2) 提出会社の状況

2024年３月31日現在

(注) １  従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員であります。

２  従業員数欄の［  ］内は外書きで、臨時従業員の年間平均雇用人員であります。

３  平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

４  全社(共通)は、総務部門等管理部門の従業員であります。

(3) 労働組合の状況

セントラル総合開発労働組合と称し、1998年６月26日に結成され、2024年３月31日現在組合員数80名であり、労使関係は結成以来円満に推移しており特記すべき事項はありません。また、連結子会社であるセントラルライフ㈱には、労働組合はありませんが、労使関係は円満に推移しております。

第２ 【事業の状況】

１ 【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

当社グループの経営方針、経営環境及び対処すべき課題等は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

当社の主力事業である新築分譲マンション事業においては、建築コストを中心とした販売原価上昇を主因とするマンション価格の値上がり、少子高齢化社会の進展、ライフスタイルの多様化等に対し機敏に対応する必要があると認識しております。これらの課題に対しては、次の①～③の対策を継続的に実施しております。

①  事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること及び地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。

②  少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市へも進出・展開を図り、新たな需要の掘り起こしに注力しております。当連結会計年度には福島県郡山市・兵庫県川西市に初進出いたしました(竣工・引渡しベース)。これにより当社のマンション供給都市数は78都市となりました。

③  ライフスタイルの多様化に対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開を開始しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用やコロナ禍を経て働き方改革により浸透した「在宅勤務」を考慮した仕様の提案を行うなど、画一的な商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。

また、ライフスタイルの多様性を鑑み立ち上げた賃貸マンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所における開発、各地域における潜在需要の掘り起こしなど、特徴ある展開を推進しており、賃貸稼働中の５物件に加え、当連結会計年度に１物件が竣工・賃貸開始となりました。これにより「クレアグレイス」は、2021年２月の第一弾物件の竣工以来、６物件260戸が賃貸開始となっております。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでまいります。

また、ＳＤＧs等「持続可能な社会の実現への取り組み」につきましても重要な継続課題として捉えており、分譲マンションに「ＺＥＨ-Ｍ Oriented」や「低炭素住宅」の採用を開始しております。その事例としては、「クレアネクスト尾ノ上レジデンス(熊本県熊本市東区、㈱九電工とのＪＶ)」「クレアホームズ越谷大袋(埼玉県越谷市)」「クレアホームズ天竜川駅前(静岡県浜松市中央区)」が挙げられます。

今後とも、資本業務提携先である株式会社九電工との連携を強化しつつ、環境に配慮した物件や多様な付加価値への更なる取り組みを進めてまいります。

以上の取り組みを継続実施していくことで長期経営計画「ＰＬＡＮ 2030 － ＣＬＡＲＥ ＣＨＡＬＬＥＮＧＥ －」の達成に向け着実に歩みを積み重ねてまいります。

２ 【サステナビリティに関する考え方及び取組】

当社グループのサステナビリティに関する考え方及び取組は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) ガバナンス

全役員、執行役員、支店長等が出席する「執行役員・支店長会議」を年４回開催し、その中でサステナビリティに関する取組みの協議、推進を行っております。協議した内容は、最終的に取締役会にて報告し、進捗管理しております。

「変化に適応した住まいの提供」「街街の魅力・活力の共創」「持続的な成長の実現」をキーワードとし、2022年度から2030年度までの長期経営計画期間で各種施策に挑戦することで、企業価値の向上を図ってまいります。

(2) 戦略

① 人材の育成に関する方針

「企業は人なり、組織は人なり・・・社会に貢献する少数精鋭のプロ集団たれ」という経営理念を掲げているとおり、人材については最も重要な経営資源と認識しております。本人の適性や経験、キャリア意向に応じたジョブローテーションを行いながら、多様な人材が成長していけるように職場環境づくり・人事制度運用を進めております。なお、人材の多様性を確保することが会社の成長にもつながると認識しておりますので、性別・国籍や新卒／中途採用の違いによる管理職への登用等に制限はございません。

② 社内環境整備に関する方針

2022年５月に公表した長期経営計画(ＰＬＡＮ2030)の実現に向けて経営基盤(財務基盤・業務基盤)の充実を図ってまいります。財務基盤については、2023年３月期に目標としていた連結自己資本比率30％を達成し、一定の成果を得たと認識する財務体質を維持していく方針であります。

業務基盤については、効率的かつリスク回避のための情報システム面の整備並びに組織・人材面のあるべき姿の明確化とその実現に向けた人事戦略の策定を進めております。また、役職員の健康管理及び労働環境改善に資する方策を随時継続的に進めてまいります。

(3) リスク管理

気候変動や自然災害、コロナウイルスに代表される感染症リスク等は当社グループの事業活動に対して、様々な「リスク」をもたらす可能性があり、一方ではこれらに対応した商品をご提案・ご提供することで「事業機会」に変え得るものと認識しております。

リスクについては、脱炭素社会への移行リスクとして、炭素税の導入、ＥＶ化による充電スタンドの設置費用、ＺＥＨ市場拡大に伴うＺＥＨ未対応の住宅に対する需要低下等、物理的リスクとして、自然災害発生による工事遅延、パンデミック・感染症リスクの増加によるマンション販売やビル・マンション賃貸機会の逸失等が考えられます。

これらの「リスク」は一方で「事業機会」であると捉え、自然災害リスク回避を十分に意識したマンション用地選定やプラン設計を継続するとともに、ＺＥＨマンションの供給等にも取り組んでまいります。

ガバナンス欄に記載のとおり、執行役員・支店長会議及び取締役会にて「リスク」及び「事業機会」への取組みの進捗を管理しております。

(4) 指標及び目標

当社グループは、不動産開発事業を中心とした事業展開を図ることで、日本各地の住まいと暮らしを支え、その街の魅力と活力を引き出すとともに、得た知恵と創造力により、安心・安全で快適な住み良い住居を提供し、その街その街に住まう人々の活き活きとした毎日の実現に貢献することを社会的意義(パーパス)としております。

長期経営計画(ＰＬＡＮ2030)では、2030年度末の進出都市数：合計100都市程度、2030年度の分譲マンション供給戸数：単年1,100戸、2030年度末の賃貸マンション供給戸数：累計1,100戸を目標として掲げております。目標値の実現に向け、１人当たりの負荷が過大とならないよう、採用拡大・増員の計画を立てております。

なお、少人数での運営の中、適材適所での人材配置を基本方針としているため、現段階では性別・国籍等による具体的な登用に関する数値目標は設定しておりません。

今後、多様性の確保に向けた人材育成及び社内環境整備を継続的かつ適切に進めてまいります。

３ 【事業等のリスク】

当社グループの事業等に関するリスクについて、投資者の投資判断に重要な影響を及ぼす可能性があると考えられる主な事項を記載しております。また、必ずしもそのようなリスク要因に該当しない事項についても、投資者の投資判断上、重要であると考えられる事項については、投資者への積極的な情報開示の観点から以下に開示しております。なお、当社グループは、これらのリスク発生の可能性を認識した上で、発生の回避及び発生した場合の対応に努める方針であります。本項については、将来に関する事項が含まれておりますが、当該事項は当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 当社事業について

当社グループの事業は、不動産販売事業、不動産賃貸・管理事業、その他の３つの事業で構成されております。不動産販売事業は、グループ全体の売上高に対して大半を占めており、当社グループにおいて主要事業となっております。

① 不動産販売事業について

(分譲マンションの施工について)

当社グループは、1994年以降分譲マンションの販売を主要事業として展開しております。

分譲マンションの施工管理につきましては、お客様へ引渡すまで当社で一貫して行っておりますが、設計・施工については監視体制を構築しつつ、専任業者へ委託しております。

分譲マンションの建築につきましては、建設会社に発注し、民間(旧四会)連合協定工事請負契約約款に基づく工事請負契約を締結しておりますが、建築工事の品質管理・工程管理につきましては、当社が定期的な監理を行っております。

工事請負契約の締結にあたりましては、外注先の財務状況、施工能力・実績、経営の安定性等を総合的に勘案の上決定しておりますが、外注先に信用不安等が発生し、工期遅延が生じた場合には、当社の販売計画に遅延が生じ、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、施工完了後、外注先に倒産等の事態が発生した場合には、本来外注先が負うべき瑕疵の補修責任等が履行されず、当社に費用負担が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(経営成績の変動について)

当社グループの主要事業である不動産販売事業におきましては、お客様への物件引渡しを基準として売上計上を行っておりますが、各物件の竣工・引渡時期(計上時期)のばらつきによって、四半期ごとの業績が変動する傾向にあります。また、販売計画の変更や天災その他の事由による工期の遅延等によって、引渡時期に変更があった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(土地の仕入れについて)

当社では、分譲マンション用地等の取得にあたり、売買契約前に綿密な事前調査を行っておりますが、契約後、稀に土壌汚染等の隠れたる瑕疵が発見されることがあります。その場合、当社に追加費用が発生することがあり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(マンション建設に対する近隣住民の反対運動について)

当社では、マンション建設にあたり、所在地の自治体の条例等に則り、事前に周辺住民に説明会を実施する等の近隣への対策を講じております。しかしながら、今後、開発による騒音、電波障害、日照問題、景観変化等を理由に近隣住民に反対運動等が発生し、その解決に時間を要したり、計画の変更が必要となった場合には、工期遅延や追加費用が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 不動産賃貸・管理事業について

当社の所有するオフィスビル等におきまして、今後、テナントの大量退去等が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 有利子負債への依存度について

当社は、分譲マンション用地等の取得資金並びに賃貸オフィスビル等土地・建物資産購入資金を主として金融機関からの借入によって調達しているため、有利子負債への依存度が高い財務体質となっております。

従いまして、現行の金利水準が大きく変動した場合、及び借入条件に制限が付与され、それに抵触した場合等計画どおりの資金調達ができない場合には、当社グループの業績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④ 景気動向・金利動向について

当社グループの事業は、景気動向、金利動向、新規供給物件動向、不動産販売価格動向等の影響を受けやすく、景気見通しの悪化や大幅な金利の上昇等の変化によって、住宅購入意欲が低下した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

⑤ 主要事業の免許について

当社は、不動産販売事業として宅地建物取引業法第３条第１項及び第６条に基づき宅地建物取引業者免許証(免許番号 国土交通大臣(13)2432号)の交付を受けております。宅地建物取引業法第３条第２項の規定により、免許の有効期限は５年間と定められており、当社の免許の有効期限は2023年10月25日から2028年10月24日までとなっております。

不動産販売事業につきましては、宅地建物取引業法第３条及び第５条にて免許条件及び宅地建物取引業法第66条及び第67条にて取消事由が定められており、これに該当した場合は免許の取消が命じられます。

現在、当該免許取消となる事由は発生しておりませんが、将来何らかの理由により免許取消事由が発生した場合には、当社グループの業績に重大な影響を及ぼす可能性があります。

(2) 法的規制について

① 法的規制について

不動産取引につきましては、「宅地建物取引業法」「建築基準法」「国土利用計画法」「都市計画法」等の法的規制を受け、宅地建物取引業法に基づく免許を取得して不動産販売事業を行っております。ビル賃貸事業につきましては、ビルの所有者若しくは受託管理者は、「電気事業法」「建築物における衛生的環境の確保に関する法律」等、また、マンション管理事業につきましては、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」等の法的規制を受け、各法によって定められた有資格者に点検整備や検査を義務付けておりますので、当該資格者を保有確保し、不動産賃貸・管理事業を行っております。

今後、これらの法的規制の改正や新たな法的規制が設けられた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 「住宅の品質確保の促進等に関する法律」による瑕疵担保責任について

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」では、新築住宅の供給事業者に対して構造上の主要な部分及び雨水の浸食を防止する部分について10年間の瑕疵担保責任を負うことを定めております。当社では、分譲マンションの供給に際し、建築設計の段階から一貫して携わり、供給物件の品質管理に万全を期すよう努めております。また、販売後のクレームに対しましても、法令上の責任に基づき、真摯な対応に努めております。

しかしながら、当社の供給物件に何らかの原因で瑕疵が発生した場合には、クレーム件数と補償工事の増加等を招き、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 個人情報等の取扱いについて

当社グループの営業活動に伴い、個人情報をはじめとする様々な情報を入手しております。個人情報等の管理におきましては、細心の注意を払っておりますが、不測の事態により、個人情報等が外部に漏洩した場合には、損害賠償や当社グループの信用力低下により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(3) その他

① 税制改正について

将来において、不動産関連税制が変更された場合には、資産の取得及び売却時のコストの増加、また、これらの要因による住宅購入意欲の低下等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 耐震の構造計算について

当社は、2006年１月から建築確認申請を行う分譲マンションについては、住宅性能評価書を取得しております。同評価書取得においては、構造等級チェックが必須審査項目となっております。

当社の分譲するマンションについて2007年６月の建築基準法の改正により、建築確認申請の審査段階で「ピアチェック(構造計算適合性判定)」として再チェックされることで二重のチェック体制をとっております。

しかしながら、構造等に関する法改正が行われた場合や、構造計算書の偽装等、建物の構造に係わる問題が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

現在、当社所有のオフィスビルに関しましては、耐震診断を実施し、建築基準法上の問題はない旨の確認を得ておりますが、今後のテナント誘致において、さらなる耐震強度を求められた場合には、補強が必要となり、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ 災害発生リスクについて

当社グループは、地震や感染症等の自然災害において、従業員をはじめ取引先・地域コミュニティの人命を最優先と考えております。

しかしながら、地震、津波、風水害等の自然災害により当社グループが保有する資産に直接被害が及び、建築コストの追加、修繕コストの発生や工事の遅延等による販売計画の見直しが行われた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

また、パンデミック宣言、緊急事態宣言等の発令を伴う感染症等が流行し、経済活動の混乱、景気の低迷、雇用環境の悪化等により個人所得の減少や顧客の購買意欲が低下した場合や工事の遅延、販売活動の停滞が起こった場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

４ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

当連結会計年度における当社グループ(当社及び連結子会社)の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー(以下、「経営成績等」という。)の状況の概要並びに経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は、次のとおりであります。

なお、文中の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において判断したものであります。

(1) 経営成績等の状況の概況

当連結会計年度における我が国経済は、長く停滞していた社会経済活動の正常化が進み、雇用や所得環境が改善する下で、各種政策の効果もあって緩やかな回復が続くことが期待されております。ただし、世界的な金融引き締めや中国経済の先行き懸念など海外景気の下振れリスク、金融資本市場の変動等の影響に十分注意する必要があります。

当社グループの属する不動産業界では、2024年１月１日時点の公示地価について、住宅地や商業地といった全用途の全国平均が前年比2.3％増と３年連続で上昇しております。

新築分譲マンション市場においては、2023年１月～12月の全国で発売された分譲マンションの平均価格は前年より15.4％上昇の5,911万円と７年連続で過去最高値を更新しました。一方、全国における発売戸数は前年比10.8％減の６万5,075戸と２年連続の減少となりました。これは、北陸、山陰、中国地区は増加したものの、首都圏での2,683戸減、近畿圏での2,473戸減をはじめとし、その他のエリアが減少した結果によるものであります(㈱不動産経済研究所調査)。

このような事業環境の下、当社の主力事業である新築分譲マンション事業におきましては、当初の計画どおり17物件(首都圏４物件・地方圏13物件)を竣工・引渡しいたしました。

この結果、当連結会計年度の業績におきましては、売上高は前年度より1,533百万円上回る31,925百万円(前期比5.0％増)、営業利益は1,706百万円(同10.9％増)、経常利益は1,356百万円(同7.6％増)、親会社株主に帰属する当期純利益は904百万円(同7.0％増)と前期比増収増益となりました。また、年度当初の業績予想対比でも各数値とも予想を上回る結果となりました。

(2) 経営成績

当連結会計年度の売上高は、前期と比べて1,533百万円上回る31,925百万円(前期比5.0％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売戸数が増加したこと及び不動産賃貸事業で前期に賃貸を開始した賃貸マンション２棟の売上が増加したことが主な要因であります。

売上総利益は、前期と比べて914百万円上回る6,099百万円(前期比17.6％増)となりました。これは売上高にて述べたとおり売上高が増加したことが主な要因であります。

経常利益は、前期と比べて96百万円上回る1,356百万円(前期比7.6％増)となりました。これは不動産販売事業におけるマンションの販売手数料や広告宣伝費等の経費の増加があったものの、売上総利益を計上できたことが主な要因であります。

親会社株主に帰属する当期純利益は、前期と比べて59百万円上回る904百万円(前期比7.0％増)となりました。これは税金費用の増加があったものの、前述したとおり経常利益が増加したことが主な要因であります。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

（不動産販売事業）

当連結会計年度における竣工物件は下記の17物件で、予定どおりに竣工・引渡しとなりました。17物件中13物件が地方圏で、このうち２物件が初進出の都市であります。

この結果、売上高は28,027百万円(前期比5.1％増)、セグメント利益(営業利益)は2,300百万円(同14.5％増)となりました。

今後とも、全国に展開する各営業拠点において、地域特性やお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより、当社の「クレア」ブランドの価値を高めてまいります。

（不動産賃貸・管理事業）

東京都心５区のビル賃貸市場におきましては、３月に自社ビルや新築ビルへの移転に伴う大型募集の開始があったものの、大規模ビルの成約が進んだことにより、2024年３月時点の平均空室率が5.47％と前月比0.39ポイント下げました。また、賃料につきましては新築・既存ビルの平均賃料が３月時点で19,820円/坪と2023年３月以降13ヶ月続けて20,000円/坪を割り込む状況が続いております(三鬼商事㈱調査)。

このような環境下、当社は、ビル賃貸事業におきましては、既存テナントの確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。

また、賃貸マンション事業につきましては、「クレアグレイス水戸南町(茨城県水戸市、55戸)」が当連結会計年度に竣工・賃貸開始となりました。

マンション管理事業におきましては、当連結会計年度中に管理戸数665戸を加え、総管理戸数は14,030戸となりました。引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間・管理組合運営の維持向上など、お客様にとって価値あるサービスをご提供できるよう注力しております。

ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。

この結果、売上高は3,854百万円(前期比4.3％増)、セグメント利益(営業利益)は513百万円(同2.7％減)となりました。

生産、受注及び販売の実績は、次のとおりであります。

① 受注実績

当社グループにおける販売品目は受注生産形態をとらない品目がほとんどであり、生産規模及び受注規模を金額あるいは数量で示すことは行っておりません。

② 販売実績

当連結会計年度における販売実績をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

(注) １  セグメント間取引については、相殺消去しております。

２  参考として不動産販売事業におけるマンションの発売実績、契約実績、販売実績を戸数ベースで示すと、次のとおりであります。

３  上記戸数は当社持分戸数であり、(  )は外書きでＪＶ(共同企業体)を含む100％戸数を記載しております。

(3) 財政状態

当連結会計年度末の総資産は、前連結会計年度末に比べ7,627百万円増加し36,590百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことにより棚卸資産が増加したこと及び不動産賃貸事業で賃貸マンションの建設状況等が進捗したことにより有形固定資産が増加したことによるものであります。

負債は、前連結会計年度末に比べ6,770百万円増加し26,646百万円となりました。これは、不動産販売事業関連で事業用地仕入れ等が進捗したことに伴い借入金が7,121百万円増加したことによるものであります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ857百万円増加し9,943百万円となりました。これは、親会社株主に帰属する当期純利益を904百万円計上したことによるものであります。

(4) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度における現金及び現金同等物の期末残高(以下「資金」という。)につきましては、前連結会計年度末に比べ1,115百万円減少して1,415百万円となりました。

当連結会計年度における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、次のとおりであります。

営業活動によるキャッシュ・フローは、主に不動産販売事業で、分譲マンションの事業用地仕入れ等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は6,847百万円(前期は2,664百万円の獲得)となりました。

投資活動によるキャッシュ・フローは、主に賃貸マンションの建設状況等が進捗したことによる支出があった結果使用した資金は1,245百万円(前期は789百万円の使用)となりました。

財務活動によるキャッシュ・フローは、主に棚卸資産の増加による支出を借入れによって賄った結果獲得した資金は6,977百万円(前期は1,380百万円の使用)となりました。

当連結会計年度における当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、将来の収益源となる来年度以降の土地の仕入れ等(不動産事業支出金)が順調に推移していることから、これらに対応するため資金の源泉として、自己資金及び金融機関からの借入による調達で対応しております。

当社グループにおきましては、手許流動性と借入金との適正バランスを考えながら、グループ各社の手許流動性をチェックし、連結ベースでの資金の効率化を図っております。

(5) 重要な会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

当社グループの連結財務諸表は、我が国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。この連結財務諸表を作成するにあたって、資産、負債、収益及び費用の報告額に影響を及ぼす見積り及び仮定を用いておりますが、これらの見積り及び仮定に基づく数値は実際の結果と異なる可能性があります。

連結財務諸表の作成にあたって用いた会計上の見積り及び仮定のうち、重要なものは「第５  経理の状況  １連結財務諸表等  (1) 連結財務諸表  注記事項 (連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)」に記載しております。

５ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。

第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当連結会計年度に実施いたしました設備投資は1,231百万円であり、賃貸マンションの建設工事費等並びに本社オフィスの拡張及び四国支店開設に伴う内装工事等によるものであります。

２ 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

2024年３月31日現在

(注) １  帳簿価額のうち「その他」は、機械装置及び運搬具、リース資産、並びに工具、器具及び備品であります。

２  帳簿価額には、建設仮勘定の金額を含んでおりません。

３  現在休止中の設備はありません。

４  従業員数のうち(  )内は外書きで、臨時雇用者数を記載しております。

５  上記のうち、主要な賃貸設備は、以下のとおりであります。

６  上記の他、主要な賃借している設備として、以下のものがあります。

(2) 国内子会社

2024年３月31日現在

(注) １  帳簿価額のうち「その他」は、工具、器具及び備品であります。

２  帳簿価額には、建設仮勘定の金額を含んでおりません。

３  現在休止中の設備はありません。

４  従業員数のうち(  )内は外書きで、臨時雇用者数を記載しております。

５  事務所は提出会社から賃借しております。

３ 【設備の新設、除却等の計画】

当社グループの設備投資については、景気予測、業界動向、投資効率等を総合的に勘案して策定しております。

(1) 重要な設備の新設等

提出会社において計画されていた(仮称)水戸プロジェクトは、2024年３月に竣工し「クレアグレイス水戸南町」として賃貸を開始しております。

なお、提出会社において計画されているプロジェクトは、以下のとおりであります。

2024年３月31日現在

(2) 重要な設備の除却等

経常的な設備の更新のための除却等を除き、重要な設備の除却等の計画はありません。

第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

② 【発行済株式】

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

② 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

③ 【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(注)  有償第三者割当  割当先  ㈱九電工

発行価格      356円            資本組入額    178円

(5) 【所有者別状況】

2024年３月31日現在

(注)  自己株式121,197株は、「個人その他」に1,211単元、「単元未満株式の状況」に97株含まれております。

(6) 【大株主の状況】

2024年３月31日現在

(7) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

2024年３月31日現在

(注)  上記「単元未満株式」の欄の普通株式には、自己株式97株が含まれております。

② 【自己株式等】

2024年３月31日現在

２ 【自己株式の取得等の状況】

【株式の種類等】 普通株式

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

該当事項はありません。

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

(注)  当期間における保有自己株式数には、2024年６月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

３ 【配当政策】

当社は、株主の皆様に対する利益還元を重要な経営課題として捉えており、財務体質の強化と内部留保の充実(自己資本比率の向上)を勘案しつつ、安定した配当政策を実施することを基本方針としております。

財務体質の強化につきましては一定の成果を得たものと認識し、将来想定される事業環境の変化の中でもこの財務健全性を維持しつつ、上記方針に加え、得られた利益を①企業価値の向上に資する投資戦略の増強、並びに②配当政策の安定的伸長の２点に振り向けることを、より強く意識し実行してまいります。

当社の剰余金の配当は、期末配当の年１回を基本とし、株主総会によって決定しております。

この配当方針に基づき、当期の期末配当につきましては、１株当たり18円の配当を実施することに決定いたしました。

次期以降につきましても、上記方針に基づいた安定的な配当が行えるよう努力してまいります。

内部留保金の使途につきましては、財務体質の強化及び将来の事業展開に役立てることを基本方針としております。

なお、当社は取締役会の決定に基づき中間配当を行うことができる旨を定めております。

(注)  基準日が当事業年度に属する剰余金の配当は、以下のとおりであります。

４ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの概要】

① コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は、『人にやさしい生活環境、安心で安全な住み良い環境』を創出することを企業の基本理念とし、企業価値を最大化する経営体制を確立して、株主をはじめ多様なステークホルダーに対し、企業責任を果たしてまいりたいと考えております。健全、かつ、競争力のある経営を継続するために、コンプライアンスを経営の基本とし、社会とのつながりを自覚し事業活動を続けてまいります。

② 企業統治の体制の概要及び当該体制を採用する理由

当社の企業統治体制は、経営の健全性、透明性、効率性の確保という視点から、コーポレート・ガバナンスの充実に取り組んでおり、現在、株主総会・取締役会・監査役会などの機能の充実を図っております。企業統治体制における各機関がもつ責務・役割等を強く意識し、同時に独立性を有する監査・監督を行うことにより、十分経営の健全性・透明性等を確保できるものとなっております。

(コーポレート・ガバナンス体制概念図)

当社の経営機関制度は、会社法で規定されている株式会社の機関である取締役会と監査役会を基本とし、必要に応じて経営会議を開催することにより意思決定を行っております。また、執行役員制度による業務執行機能の強化を行い、迅速かつ柔軟な組織運営を図っております。

これらにより、経営の意思決定及び職務の執行監督機能と、執行役員の業務執行機能を監督する機能をもつ取締役会に対し、監査役３名のうち社外監査役を２名とすることで経営への監視機能を強化しております。コーポレート・ガバナンスにおいて、外部からの客観的、中立の経営監視が重要と考えており、社外取締役２名及び社外監査役２名による監督・監査が実施されることにより、外部からの経営監視機能が十分に機能する体制が整っているため、現状の体制としております。

(取締役会)

取締役会は、代表取締役社長田中洋一を議長とし、専務取締役実淵栄治、専務取締役田中光太郎、常務取締役秋草威之、常務取締役野口知直、常務取締役寺本大介、社外取締役鳥山亜弓、社外取締役五十里秀一朗の取締役８名(うち社外取締役２名)で構成され、経営の基本方針及び経営に関する重要事項の決定並びに取締役の職務の執行を監督する機関と位置付け、月１回及び必要に応じ開催し、十分議論の上的確かつ迅速に意思決定できる機関となっております。

なお、当社は、コーポレート・ガバナンスの一層の強化を図り、組織経営における責任体制の明確化の観点から、執行役員制度を2007年６月28日より採用しております。

執行役員制度の導入を通じて取締役数を限定することで、経営環境の変化に迅速かつ柔軟に対応できる取締役会の効率的運営を確保し、取締役会の「経営の意思決定及び職務の執行監督機能」と執行役員の「業務執行機能」という各々の機能強化を図ることを目的としております。

(指名・報酬委員会)

指名・報酬委員会は、社外取締役五十里秀一朗を議長とし、社外取締役鳥山亜弓、社外監査役松尾典男、社外監査役若山巌太郎、代表取締役社長田中洋一、常務取締役野口知直の取締役４名(うち社外取締役２名)及び社外監査役２名で構成され、取締役会からの諮問に基づき、取締役の選任及び解任並びに取締役の報酬等について審議し、取締役会に対して助言・提言を行う機関となっております。

(監査役会)

当社は監査役会制度を採用しております。監査役会は、常勤監査役三宅康司、社外監査役松尾典男、社外監査役若山巌太郎の監査役３名(うち社外監査役２名)で構成され、監査の重要性及び透明性を重視し、強い監督機能をもたせるものとなっております。取締役会等の重要会議に出席するほか、月１回及び必要に応じ監査役会を開催し、監査に関する重要な事項を十分議論し、取締役の職務遂行を監査しております。

(経営会議)

経営会議は、代表取締役社長田中洋一を議長とし、専務取締役実淵栄治、専務取締役田中光太郎、常務取締役秋草威之、常務取締役野口知直、常務取締役寺本大介の常務取締役以上の６名をもって構成され、必要に応じて随時開催し、必要に応じ審議に関係ある者の出席を求め業務遂行上の重要事項の審議並びに報告を行っております。 

③ 企業統治に関するその他の事項

(内部統制システムの整備の状況)

当社は、取締役の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制その他業務の適正を確保するための体制、当社及び子会社から成る企業集団における業務の適正を確保するための体制について、取締役会において基本方針を定めております。

これらの方針に基づき、業務を適正に実行すべきものとし、かつ、内部統制システムについての不断の見直しによってその改善を図っていくことで、より効率的で、適法・適正な業務執行体制を構築しております。

また、当社及び子会社は、コンプライアンスを経営の基本方針とするコンプライアンス規則を定めており、当該規則を忠実に実行することが内部統制システムの構築の基礎であり、その周知徹底を図ることが、会社全ての信頼性につながるものと考えております。

(リスク管理体制の整備の状況)

当社のリスク管理体制は、業務執行上の最高機関としての取締役会の実効性を重視しております。具体的には、取締役会は、月次決算に基づく会計計数をモニターするとともに、個別の業務遂行上の事項のうち重要なものについては、担当部門から取締役会に上程させ、決議を得て実施させるものとしております。また、法令遵守に係る事項につきましては、監査役のほか、法務、税務等の専門家に各事案における具体的指導・助言を仰ぎ、コンプライアンス・リスクの抑制に努める体制をとっております。

子会社のリスク管理体制においても、当社と同様の体制をとっており、さらに当社への報告を月１回行わせ、子会社に対し各種専門家とともに具体的指導・助言等を行っております。

(当社定款における定めの概要)

ア  取締役の員数

取締役の員数は、15名以内とする旨を定めております。

イ  取締役の選解任における決議の方法

株主総会における取締役の選任決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行い、累積投票によらないものとすることを定めております。また、取締役の解任決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の過半数を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨を定めております。

ウ  自己の株式の取得

自己の株式の取得について、経済情勢の変化に対応して財務政策等を機動的に遂行することを可能とするため、会社法第165条第２項の規定により、取締役会の決議によって同条第１項に定める市場取引等により、自己の株式を取得することができる旨を定めております。

エ  株主総会における特別決議の方法

株主総会における特別決議について、会社法第309条第２項に定める決議は、定款に別段の定めがある場合を除き、株主総会において議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨を定めております。これは、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

オ  監査役及び会計監査人の責任免除

当社は、監査役、社外監査役及び会計監査人が期待される役割を十分に発揮できるよう、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議によって、同法第423条第１項の監査役(監査役であった者を含む。)及び会計監査人(会計監査人であった者を含む。)の賠償責任を法令の限度において免除することができ、また、同法第427条第１項の規定により、社外監査役及び会計監査人との間に、同法第423条第１項の賠償責任を限定する契約を締結することができる旨を定めております。ただし、当該契約に基づく賠償責任の限度額は、法令が規定する額を限度とすることとしております。同定めにより、当社では、社外監査役及び会計監査人が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失がないときは、法令が規定する額を限度とする契約を締結しております。

カ  取締役の責任免除

当社は、取締役及び社外取締役が期待される役割を十分に発揮できるよう、会社法第426条第１項の規定により、取締役会の決議によって、同法第423条第１項の取締役(取締役であった者を含む。)の賠償責任を法令の限度において免除することができ、また、同法第427条第１項の規定により、社外取締役との間に、同法第423条第１項の賠償責任を限定する契約を締結することができる旨を定めております。ただし、当該契約に基づく賠償責任の限度額は、法令が規定する額を限度とすることとしております。同定めにより、当社では、社外取締役が責任の原因となった職務の遂行について善意でかつ重大な過失がないときは、法令が規定する額を限度とする契約を締結しております。

キ  中間配当

当社は、株主への機動的な利益還元を可能とするため、取締役会の決議によって、毎年９月30日の最終の株主名簿に記載又は記録された株主又は登録株式質権者に対し、中間配当を行うことができる旨を定款に定めております。

(役員等賠償責任保険契約の内容の概要)

当社は、会社法第430条の３第１項に規定する役員等賠償責任保険契約を保険会社との間で締結しており、当該保険契約により被保険者がその地位に基づいて行った行為に起因して、保険契約期間中に被保険者に対して損害賠償請求がなされた場合の法律上の損害賠償金及び争訟費用等を填補することとしております。ただし、故意又は重過失に起因する損害賠償請求については填補されません。

当該保険契約の被保険者は、当社及び子会社の取締役、監査役、執行役員、管理職従業員であります。

当該保険契約の保険料は全額当社が負担しております。

④ 取締役会の活動状況

当事業年度において当社は取締役会を月１回開催しており、個々の取締役の出席状況については、次のとおりであります。

(注) １  東英雄は、2023年６月23日開催の定時株主総会の終結の時をもって取締役を退任しておりますので、退任までの期間に開催された取締役会の出席状況を記載しております。

２  五十里秀一朗は、2023年６月23日開催の定時株主総会において取締役に就任しておりますので、就任後に開催された取締役会の出席状況を記載しております。

取締役会における具体的な検討内容は、次のとおりであります。

・株主総会に関する事項

・経営管理に関する事項

会社規則等の一部改正、支店新設等

・人事に関する事項

譲渡制限付株式報酬支給、取締役・監査役選任等

・株式に関する事項

譲渡制限付株式として自己株式処分の決定

・重要な財産の処分及び譲受に関する事項

不動産販売事業における土地購入等

・多額の借財に関する事項

⑤ 指名・報酬委員会の活動状況

当事業年度において当社は指名・報酬委員会を４回開催しており、個々の指名・報酬委員の出席状況については、次のとおりであります。

(注)  東英雄及び小畠安雄は、2023年６月23日開催の定時株主総会の終結の時をもって取締役を退任しておりますので、退任までの期間に開催された指名・報酬委員会の出席状況を記載しております。

指名・報酬委員会における具体的な検討内容は、次のとおりであります。

・譲渡制限付株式報酬に関する事項

・役員報酬制度の設計に関する事項

・役員人事に関する事項

(2) 【役員の状況】

① 役員一覧

男性10名  女性1名  （役員のうち女性の比率9.1％）

(注) １  取締役鳥山亜弓及び五十里秀一朗の２名は、社外取締役であります。

２  監査役松尾典男及び若山巌太郎の２名は、社外監査役であります。

３  取締役の任期は、2023年３月期に係る定時株主総会終結の時から2025年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

４  監査役の任期は、2021年３月期に係る定時株主総会終結の時から2025年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

５  監査役の任期は、2023年３月期に係る定時株主総会終結の時から2027年３月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

６  取締役鳥山亜弓の戸籍上の氏名は、井上亜弓であります。

７  当社は、取締役会による経営の意思決定の迅速化、及び業務執行体制の強化のため、執行役員制度を導入しております。
執行役員は、次のとおりであります。

当社の社外取締役は２名、社外監査役は２名であります。

社外取締役鳥山亜弓及び社外監査役松尾典男は、当社株式を所有しており、その所有株式数(当連結会計年度末現在役員持株会における各自の持分を含めた実質所有株式数)は「(2) 役員の状況 ① 役員一覧」の所有株式数の欄に記載のとおりであります。なお、社外取締役鳥山亜弓及び五十里秀一朗並びに社外監査役松尾典男及び若山巌太郎は、それ以外に当該取締役及び当該監査役並びに当該取締役及び当該監査役が帰属する企業と当社との間に人的関係、資本関係又は取引関係その他の利害関係はありません。

当社は、社外取締役及び社外監査役を選任するための提出会社からの独立性に関する基準又は方針はないものの、社外取締役においては、当社経営の妥当性・適正性を確保するための役割を果たせることを意識し、また、社外監査役においては、企業統治における取締役及び取締役会に対する強い監督機能をもつ独立の機関としての役割を担う監査役会を意識し、社外取締役及び社外監査役を選任しております。

その選任にあたって、鳥山亜弓は弁護士及び公認会計士の資格を有しており、法務、財務及び会計に知見を有するとともに企業経営に対し中立の立場から客観的な助言ができるものであり、五十里秀一朗は税理士の資格を有しており、財務及び会計に関する相当程度の知見を有するものであり、松尾典男は銀行の職務経験が豊富であり、企業経営の業務遂行、財務及び会計に知見を有するものであり、若山巌太郎は公認会計士及び税理士の資格を有しており、財務及び会計に知見を有するとともに企業経営に対し中立の立場から客観的な助言ができるものであるため、強い監査・監督機能を発揮できるものとして選任しております。

また、社外取締役である鳥山亜弓及び五十里秀一朗並びに社外監査役である松尾典男及び若山巌太郎を当社の独立役員として指定しております。

③ 社外取締役又は社外監査役による監督又は監査と内部統制、監査役監査及び会計監査との相互連携並びに内部統制部門との関係

社外取締役は、経営戦略や経営計画等の立案について自由闊達な意見を述べ、事業推進にあたり対処すべき社会的課題についてもその対処方法等を検討し、また、取締役会において、業務執行取締役・執行役員から担当業務の業務執行状況や経営課題進捗状況の報告を受け、経営状況の監視を行っており、必要に応じて指示命令を行っております。

社外監査役による監査と内部監査、監査役監査及び会計監査とは、内部統制監査等を効率的・有効的に実施するため、監査計画・監査結果等について相互に意見及び情報交換を行っております。 

(3) 【監査の状況】

① 監査役監査の状況

ア  監査役監査の組織、人員及び手続き

当社の監査役会は３名であり、社内出身の常勤監査役１名と社外監査役２名(うち独立役員２名)から構成されております。常勤監査役については監査役会議長を務めており、当社の管理部門・監査部等において培われた見識と積み上げられた経験が豊富であり、社外監査役２名については「(2) 役員の状況 ② 社外役員の状況」に記載のとおり、監査役としての十分な知見を有しております。

監査の手続きとしては、監査の方針、監査計画及び職務分担に基づき、取締役会その他重要な会議に出席するほか、会計監査人、内部監査担当部門の監査部及び子会社の監査役等と連携して、取締役の職務の執行を監査し、必要に応じて取締役及び取締役会に対し、監査役会の意見を表明することにより、独立の機関としての役割を担っております。

イ  監査役及び監査役会の活動状況

監査役会は月１回の定例監査役会を開催するほか、必要に応じて臨時監査役会を開催しております。当事業年度において当社は監査役会を16回開催しており、個々の監査役の出席状況については次のとおりであります。

なお、監査役会以外に、監査役相互の情報共有促進を目的とした監査役連絡会を適時開催しております。

(注) １  小畠安雄は、2023年６月23日開催の定時株主総会の終結の時をもって社外監査役を退任しておりますので、退任までの期間に開催された監査役会の出席状況を記載しております。

２  若山巌太郎は、2023年６月23日開催の定時株主総会において社外監査役に就任しておりますので、就任後に開催された監査役会の出席状況を記載しております。

監査役会における具体的な検討内容は、次のとおりであります。

・監査の方針及び監査計画の作成

・監査役会の監査報告書の作成

・有価証券報告書及び四半期報告書の監査

・会計監査人の選任に係る評価

・会計監査人の報酬の同意

・取締役会議案に対する審議

・監査役報酬額の協議

・監査役監査の実施状況

・中期経営計画に関する遂行状況

・内部統制システムの構築及び運用状況

・会計監査人の監査の実施状況及び職務の執行状況

監査役の主な活動は、次のとおりであります。

・取締役会その他重要な会議への出席

・取締役、執行役員等との意思疎通及び職務執行状況の監査

・重要な決裁書類、契約書等の閲覧

・本社及び主要な事業所の支店長、部長等との意思疎通・往査

・本社及び主要な事業所の業務及び財産状況の調査

・子会社の取締役、監査役等との意思疎通・往査

・取締役の法令制限事項(競合避止、利益相反取引等)の調査

・監査部の内部監査結果の聴取及び意見交換

② 内部監査の状況

内部監査担当部門の監査部１名が当社全部門及び子会社を対象に会計及び業務について実施状況を監査するとともに、代表取締役及び監査役に対して監査結果を報告しております。また、経営の合理化及び能率の改善向上のために、改善事項の指摘・指導を行っております。

また、監査部、監査役会、監査法人は監査計画・監査結果等について相互に意見及び情報交換を行い、実効性のある監査を行っております。

③ 会計監査の状況

ア  監査法人の名称

EY新日本有限責任監査法人

イ  継続監査期間

1988年以降。

ウ  業務を執行した公認会計士

根津美香(継続監査年数１年)

海上大介(継続監査年数２年)

エ  監査業務に係る補助者の構成

当社の会計監査業務に係る補助者は、公認会計士５名、会計士試験合格者等２名、その他４名であります。

オ  監査法人の選定方針と理由

当社は、監査法人の選定等にあたり監査役が監査法人の職務の遂行状況等を勘案し、毎期検討することとしており、その決定は監査役会の決議により行われております。その選定にあたり、監査役会は、監査法人が会計監査を適正に行うために必要な品質管理の基準を遵守しているかどうか、監査法人との意見交換や監査実施状況の報告等を通じて、独立性及び専門性の有無について確認を行い、問題はないものと認識しております。

カ  監査役及び監査役会による監査法人の評価

当社の監査役及び監査役会は、「オ  監査法人の選定方針と理由」において前述したとおり、独立性及び専門性の有無について確認するとともに、監査法人との連携において問題はないものと認識しております。

④ 監査報酬の内容等

ア  監査公認会計士等に対する報酬

イ  監査公認会計士等と同一のネットワークに対する報酬(アを除く)

該当事項はありません。

ウ  その他の重要な監査証明業務に基づく報酬の内容

該当事項はありません。

エ  監査報酬の決定方針

会計監査人の報酬等は、代表取締役が監査役会の同意を得て定める旨を定款に定めております。

オ  監査役会が会計監査人の報酬等に同意した理由

取締役会が提案した会計監査人に対する報酬等に対して、当社の監査役会が会社法第399条第１項の同意をした理由は、監査日数や業務内容等を勘案し、その妥当性を判断した結果によるものであります。

(4) 【役員の報酬等】

① 役員の報酬等の額又はその算定方法の決定に関する方針に係る事項

(役員の報酬等の決定方針及びその決定方法)

当社は、取締役の個人別の報酬等の内容に係る決定方針を定めており、その概要は以下のとおりであります。

ア  当社の取締役の報酬は、企業の持続的な成長と企業価値の向上を図るインセンティブとして十分に機能し得る報酬体系とし、個々の報酬決定については、その経験・役位・職務内容・責務等に応じた水準となるよう設定することを基本方針としております。具体的には、業務執行取締役の報酬は、固定報酬(基本報酬)、業績連動報酬等(賞与)及び非金銭報酬等(株式報酬)により構成し、監督機能を担う社外取締役については、その職務を鑑み、基本報酬のみを支払うこととしております。

イ  当社の取締役の基本報酬は、月例の固定報酬とし、その経験・役位・職務内容・責務等に加え、当社の業績・従業員給与水準等も考慮しながら、総合的に勘案して決定するものとしております。

ウ  当社の取締役の業績連動報酬等は、事業年度ごとの業績向上に対する意識を高めるため業績指標を反映した金銭報酬とし、各事業年度の連結経常利益の額及び目標値に対する達成度合いを勘案して取締役会で決定する額を賞与として毎年、一定の時期に支給しております。

エ  非金銭報酬等は、当社の企業価値の持続的な向上を図るインセンティブを与えるとともに、株主の皆様との一層の価値共有を進めるため譲渡制限付株式報酬とし、各事業年度の連結経常利益の額及び目標値に対する達成度合いを勘案して取締役会で決定する株数を毎年、一定の時期に付与しております。

オ  業務執行取締役の種類別の報酬割合については、業績により変動する業績連動報酬等(賞与)及び非金銭報酬等(株式報酬)の額により変わるため具体的な割合は定めないものとしております。ただし、業務執行取締役の基本報酬、業績連動報酬等(賞与)、非金銭報酬等(株式報酬)の報酬構成割合については、その客観性・妥当性を担保するため取締役会の下に設置する指名・報酬委員会に原案を諮問し答申を得た上で決定するものとしております。

カ  個人別の報酬額について、取締役会決議に基づき、代表取締役社長がその具体的内容について委任を受けるものとし、その権限の内容は、各取締役の基本報酬の額及び各取締役の賞与の評価配分としております。手続きとしては、人事担当役員が個人別の報酬額について報酬の決定に関する方針に基づき算定し、代表取締役社長に提案いたします。代表取締役社長は内容を精査し、客観性・公平性を担保するため指名・報酬委員会に原案を諮問し答申を得た上で決定するものとしております。

なお、株式報酬は指名・報酬委員会の答申を踏まえ、取締役会で取締役個人別の割当株式数を決議しております。

また、その決定方法は、2022年６月24日開催の取締役会における決議によっております。

なお、当事業年度における当社の役員の報酬等の額の決定過程における取締役会の活動は、上記決定方針に基づき、審議した内容を決議しております。

(取締役及び監査役の報酬等についての株主総会の決議に関する事項)

ア  取締役の報酬限度額は、2006年６月29日開催の第47期定時株主総会において年額３億円以内と決議されております(使用人兼務取締役の使用人分給与は含まない)。

当該定時株主総会終結時点の取締役の員数は11名であります(社外取締役はおりません)。

また、上記の報酬枠とは別枠で2022年６月24日開催の第63期定時株主総会において、当社取締役(社外取締役を除く)に対して譲渡制限付株式の付与のために支給する金銭報酬債権として年額15百万円以内、株式の上限を年60,000株以内と決議されております。

当該定時株主総会終結時点の取締役の員数(社外取締役を除く)は６名であります。

イ  監査役の報酬限度額は、2005年６月29日開催の第46期定時株主総会において年額40百万円以内と決議されております。

当該定時株主総会終結時点の監査役の員数は４名(うち、社外監査役は３名)であります。

(業績連動報酬等に関する事項)

当社は、業績連動報酬として取締役に対して賞与を支給しております。

業績連動報酬の額の算定の基礎として選定した業績指標の内容は、連結経常利益の額であり、当該業績指標を選定した理由は、事業年度ごとの業績向上に対する意識を高め、単年度の業績指標の目標値とするためであります。また、業績連動報酬等の額の算定方法は、連結経常利益の額及び目標値に対する達成度合いに応じた算定方法としております。

(取締役の個人別の報酬等の内容の決定に係る委任に関する事項)

当社においては、取締役会の委任決議に基づき代表取締役社長田中洋一が取締役の個人別の報酬額の具体的内容を決定しております。その権限の内容は、各取締役の基本報酬の額及び各取締役の賞与の評価配分であり、これらの権限を委任した理由は、当社全体の業績を俯瞰しつつ各取締役の担当領域や職責の評価を行うには、代表取締役社長が最も適しているからであります。

取締役会は、当該権限が代表取締役社長によって適切に行使されるよう指名・報酬委員会に原案を諮問し答申を得て客観性・公平性を担保する等の措置を講じており、当該手続きを経て取締役の個人別の報酬額が決定されていることから、取締役会はその内容が決定方針に沿うものであると判断しております。

② 役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数

(注)  上記には、2023年６月23日付で退任した社外取締役１名及び社外監査役１名を含んでおります。

③ 役員ごとの連結報酬等の総額等

連結報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。 

(5) 【株式の保有状況】

①  投資株式の区分の基準及び考え方

当社は、保有目的が純投資目的である投資株式と純投資目的以外の目的である投資株式(政策保有株式)の区分の基準及び考え方について、次のとおりと考えております。

ア  純投資目的である投資株式

純投資目的である投資株式は、株式の価値の変動や株式に係る配当による利益のみを目的とする保有株式であります。

イ  政策保有株式

政策保有株式は、主に発行会社との安定的かつ長期的な取引関係や協力関係の維持・強化により、当社グループの中長期的な企業価値向上を目的とする保有株式であります。

②  保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式

ア  保有方針及び保有の合理性を検証する方法並びに個別銘柄の保有の適否に関する取締役会等における検証の内容

当社は、取引先との安定的かつ長期的な取引関係の維持・強化、業務上の協力関係の維持・強化の観点から当社グループの中長期的な企業価値向上に資すると判断する場合に、株式の政策保有を行う方針であります。

また、個別の政策保有株式については、財務取引等の取引実績と見通し及び配当実績等、当社グループの持続的な成長と中長期的な企業価値向上に資するか否かという観点から保有意義を検証し、その検証内容及び処分の実績等について、少なくとも年１回以上取締役会で審議しております。

イ  銘柄数及び貸借対照表計上額

（当事業年度において株式数が増加した銘柄）

該当事項はありません。

（当事業年度において株式数が減少した銘柄）

該当事項はありません。

ウ  特定投資株式及びみなし保有株式の銘柄ごとの株式数、貸借対照表計上額等に関する情報

特定投資株式

(注) １  特定投資株式における当事業年度の㈱山口フィナンシャルグループ、㈱四国銀行及び㈱りそなホールディングス並びに前事業年度の㈱四国銀行、㈱山口フィナンシャルグループ及び㈱りそなホールディングスは、貸借対照表計上額が資本金額の100分の１以下でありますが、上位10銘柄(非上場株式を除く全保有銘柄)について記載しております。

２  特定投資株式における定量的な保有効果の記載については、相手先との取引に関する情報管理の観点から記載しておりません。当社は、年に１回以上、個別の政策保有株式について政策保有の意義を検証しており、現状保有する政策保有株式はいずれも保有方針に沿った目的で保有していることを確認しております。

３  保有先企業は当社の株式を保有しておりませんが、同社子会社が当社の株式を保有しております。

４  特定投資株式の全銘柄において、保有目的が営業上の取引、業務上の提携その他これらに類する事項を目的とするものはありません。

③  保有目的が純投資目的である投資株式

該当事項はありません。

第５ 【経理の状況】

１  連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について

(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号)に基づいて作成しております。

(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号)に基づいて作成しております。

２  監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(2023年４月１日から2024年３月31日まで)の連結財務諸表及び事業年度(2023年４月１日から2024年３月31日まで)の財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人により監査を受けております。

３  連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて

当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には、会計基準等の内容を適切に把握し、又は会計基準等の変更等について的確に対応することができる体制を整備するため、公益財団法人財務会計基準機構へ加入し、各種情報を取得するとともに、専門的情報を有する団体等が主催する研修・セミナーに参加し、連結財務諸表等の適正性確保に努めております。

１ 【連結財務諸表等】

(1) 【連結財務諸表】

①【連結貸借対照表】

② 【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】

【連結損益計算書】

【連結包括利益計算書】

③【連結株主資本等変動計算書】

  前連結会計年度(自 2022年４月１日  至 2023年３月31日)

  当連結会計年度(自 2023年４月１日  至 2024年３月31日)

④【連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)

１  連結の範囲に関する事項

全ての子会社を連結しております。

連結子会社の数      1社

連結子会社の名称    セントラルライフ㈱ ２  連結子会社の事業年度等に関する事項

連結子会社の決算日は、連結決算日と一致しております。 ３  会計方針に関する事項

(1) 重要な資産の評価基準及び評価方法

① 有価証券

その他有価証券

ア  市場価格のない株式等以外のもの

時価法

(評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定)

イ  市場価格のない株式等

移動平均法による原価法

② デリバティブ

時価法

③ 棚卸資産

ア  販売用不動産・不動産事業支出金

個別法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)

イ  未成工事支出金

個別法による原価法

ウ  貯蔵品

先入先出法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)

(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法

① 有形固定資産(リース資産を除く)

定率法

ただし、建物及び構築物については定額法によっております。

なお、主要な耐用年数は、以下のとおりであります。

建物及び構築物  ２～50年

また、2007年３月31日以前に取得したものについては、償却可能限度額まで償却が終了した翌年から５年間で均等償却する方法によっております。

② 無形固定資産(リース資産を除く)

定額法

ソフトウェア(自社利用分)については、社内における見込利用可能期間(５年)に基づく定額法

③ リース資産

所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

(3) 重要な引当金の計上基準

① 貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般の債権については過去の貸倒実績率を基礎にした貸倒損失の将来発生見込率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

② 賞与引当金

従業員に対して支給する賞与の支出に備えるため、年度末在籍従業員の支給対象期間をもとに計算した金額を基礎に、将来の支給見込額を加味して計上しております。

③ 役員賞与引当金

役員賞与の支出に備えるため、支給見込額を計上しております。

(4) 退職給付に係る会計処理の方法

当社は、退職給付に係る資産及び退職給付に係る負債並びに退職給付費用の計算に、連結会計年度末における年金財政計算上の数理債務をもって退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用し、連結子会社は、退職給付に係る期末自己都合要支給額を退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。

(5) 重要な収益及び費用の計上基準

当社グループの顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は、以下のとおりであります。

① 不動産販売事業

不動産販売事業に係る収益は、主に分譲マンションの販売であり、顧客との販売契約に基づいて顧客へ引渡す履行義務を負っております。当該履行義務は分譲マンションを引渡す一時点において、顧客が当該分譲マンションに対する支配を獲得して充足されると判断し、引渡した時点で収益を認識しております。

② 不動産管理事業

不動産管理事業に係る収益は、主に顧客との管理契約に基づいて管理業務を提供する履行義務を負っております。当該履行義務は、顧客への管理業務の提供が一定期間にわたり、時の経過とともに充足されると判断し、契約期間に応じて均等按分し収益を認識しております。

(6) 重要なヘッジ会計の方法

① ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。なお、金利スワップについて特例処理の条件を満たしている場合には特例処理を採用しております。

② ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段・・・金利スワップ

ヘッジ対象・・・借入金利息

③ ヘッジ方針

主に当社の内規である「金融派生商品取引に関する実施細則」に基づき、資金の調達及び運用において予想される相場変動によるリスク及びキャッシュ・フローの変動リスクをヘッジしております。

④ ヘッジ有効性評価の方法

特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。

(7) 連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(8) その他連結財務諸表作成のための重要な事項

控除対象外消費税等の会計処理

控除対象外消費税等については、発生年度の費用として販売費及び一般管理費に計上しており、また、資産に係る控除対象外消費税等については、長期前払消費税等(投資その他の資産・その他)とし、５年間で償却を行っております。

(未適用の会計基準等)

・「法人税、住民税及び事業税等に関する会計基準」(企業会計基準第27号  2022年10月28日)

・「包括利益の表示に関する会計基準」(企業会計基準第25号  2022年10月28日)

・「税効果会計に係る会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第28号  2022年10月28日)

(1) 概要

その他の包括利益に対して課税される場合の法人税等の計上区分及びグループ法人税制が適用される場合の子会社株式等の売却に係る税効果の取扱いを定めるもの。

(2) 適用予定日

2025年３月期の期首より適用予定であります。

(3) 当該会計基準等の適用による影響

影響額は、当連結財務諸表の作成時において評価中であります。

(連結貸借対照表関係)

※１  事業用土地の再評価

土地の再評価に関する法律(平成10年３月31日公布法律第34号)に基づき、事業用の土地の再評価を行い、当該評価差額に係る税金相当額を「再評価に係る繰延税金負債」として負債の部に計上し、これを控除した金額を「土地再評価差額金」として純資産の部に計上しております。

再評価の方法

土地の再評価に関する法律施行令(平成10年３月31日公布政令第119号)第２条第２号に定める基準地の標準価格に基づいて、合理的な調整を行って算出したほか、第５号に定める鑑定評価等に基づいて算出しております。

再評価を行った年月日 2000年３月31日

※２  担保に供している資産及び担保付債務は、次のとおりであります。

(1) 担保に供している資産

上記のほか、差入及び供託している内容は、以下のとおりであります。

(2) 担保付債務

上記、長期借入金は、１年以内返済予定の長期借入金を含んでおります。

３  保証債務

※４  特別当座貸越契約及びコミットメントライン契約

当社グループにおいては運転資金等の効率的な調達を行うため取引銀行９行(前連結会計年度は６行)と特別当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。

この契約に基づく連結会計年度末の借入未実行残高は、次のとおりであります。

※５  不動産事業受入金及び流動負債のその他のうち、契約負債の金額は、それぞれ以下のとおりであります。

(連結損益計算書関係)

※１  顧客との契約から生じる収益

売上高については、顧客との契約から生じる収益及びそれ以外の収益を区分して記載しておりません。顧客との契約から生じる収益の金額は、連結財務諸表「注記事項(セグメント情報等)」に記載しております。

※２  販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。

※３  固定資産除却損の内容は、次のとおりであります。

(連結包括利益計算書関係)

※  その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額

(連結株主資本等変動計算書関係)

前連結会計年度(自  2022年４月１日  至  2023年３月31日)

１  発行済株式及び自己株式に関する事項

(注) １  自己株式の当連結会計年度増加株式数は、2022年２月10日開催の取締役会決議による取得58,700株及び単元未満株式の買取り請求による取得40株であります。

２  自己株式の当連結会計年度減少株式数は、譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分によるものであります。

２  新株予約権等に関する事項

該当事項はありません。

３  配当に関する事項

(1) 配当金支払額

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

当連結会計年度(自  2023年４月１日  至  2024年３月31日)

１  発行済株式及び自己株式に関する事項

(注)  自己株式の当連結会計年度減少株式数は、譲渡制限付株式報酬としての自己株式の処分であります。

２  新株予約権等に関する事項

該当事項はありません。

３  配当に関する事項

(1) 配当金支払額

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

(連結キャッシュ・フロー計算書関係)

※  現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(リース取引関係)

１  ファイナンス・リース取引

（借主側）

所有権移転外ファイナンス・リース取引

①  リース資産の内容

有形固定資産

主として、不動産賃貸事業における電気設備(工具、器具及び備品)及び不動産管理事業における業務設備(工具、器具及び備品)であります。

②  リース資産の減価償却の方法

連結財務諸表のための基本となる重要な事項「３  会計方針に関する事項  (2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法」に記載のとおりであります。

２  オペレーティング・リース取引

（借主側）

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

(金融商品関係)

１  金融商品の状況に関する事項

(1) 金融商品に対する取組方針

当社グループは、資金運用については短期的な預金等に限定しております。また、資金調達については不動産開発プロジェクトに係る調達と運転資金に係る調達を銀行借入により行っております。デリバティブは、将来の金利の変動によるリスク回避を目的としており、投機的な取引は行わない方針であります。

(2) 金融商品の内容及びそのリスク並びにリスク管理体制

営業債権である受取手形及び売掛金は、顧客の信用リスクに晒されております。当該リスクに関しては、当社グループの「債権管理規程」に従い、取引先ごとの期日管理及び残高管理を行うとともに、取引先の財務状況等の悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っております。

投資有価証券は、市場価格の変動リスクに晒されておりますが、主に業務上の関係を有する企業の株式であり、四半期会計期間末ごとに時価を把握しております。

営業債務である支払手形及び買掛金は、そのほとんどが１年以内に支払期日が到来するものであります。

借入金のうち、短期借入金は主に運転資金に係る資金調達であり、長期借入金は不動産開発プロジェクト及び運転資金に係る資金調達であります。変動金利の借入金は、金利の変動リスクに晒されておりますが、このうち長期のものの一部については、支払金利の変動リスクを回避し支払利息の固定化を図るために、個別契約ごとにデリバティブ取引(金利スワップ取引)をヘッジ手段として利用する場合があります。ヘッジの有効性の評価方法については、金利スワップの特例処理の要件を満たしているため、その判定をもって有効性の評価を省略しております。

デリバティブ取引は、借入金利の将来の金利市場における利率上昇による変動リスクを回避することを目的とした金利スワップ取引であります。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジの有効性の評価方法等については、前述の「会計方針に関する事項」に記載されている「重要なヘッジ会計の方法」をご覧ください。デリバティブ取引の執行・管理については、当社の内規である「金融派生商品取引に関する実施細則」に従って行っており、また、取引相手先は高格付を有する金融機関に限定しているため、信用リスクはほとんどないと認識しております。なお、当連結会計年度末において、デリバティブ取引残高はありません。

また、営業債務及び借入金は、流動性リスクに晒されておりますが、毎月末に各支社・支店・部署からの報告に基づき月次資金計画を作成・更新することにより流動性リスクを管理しております。

(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。また、「２  金融商品の時価等に関する事項」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

２  金融商品の時価等に関する事項

連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。

前連結会計年度(2023年３月31日)

(※１)  「現金及び預金」「受取手形」「売掛金」「支払手形及び買掛金」「短期借入金」については、現金であること、及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しております。

(※２)  市場価格のない株式等は、「投資有価証券」には含まれておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は、以下のとおりであります。

当連結会計年度(2024年３月31日)

(※１)  「現金及び預金」「受取手形」「売掛金」「支払手形及び買掛金」「短期借入金」については、現金であること、及び短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しております。

(※２)  市場価格のない株式等は、「投資有価証券」には含まれておりません。当該金融商品の連結貸借対照表計上額は、以下のとおりであります。

(注) １  金銭債権の連結決算日後の償還予定額

前連結会計年度(2023年３月31日)

当連結会計年度(2024年３月31日)

(注) ２  短期借入金及び長期借入金の連結決算日後の返済予定額

前連結会計年度(2023年３月31日)

当連結会計年度(2024年３月31日)

３  金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項

金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類しております。

レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価

レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係るインプットを用いて算定した時価

レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価

時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。

(1) 時価で連結貸借対照表に計上している金融商品

前連結会計年度(2023年３月31日)

当連結会計年度(2024年３月31日)

(2)時価で連結貸借対照表に計上している金融商品以外の金融商品

前連結会計年度(2023年３月31日)

当連結会計年度(2024年３月31日)

(注)  時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明

投資有価証券

上場株式は相場価格を用いて評価しております。上場株式は活発な市場で取引されているため、その時価をレベル１の時価に分類しております。

長期借入金

長期借入金のうち、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また、当社の信用状態は実行後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっております。固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入を行った場合に想定される利率で割り引いて算定する方法によっており、レベル２の時価に分類しております。

なお、当該長期借入金は、１年以内返済予定の長期借入金を含んでおります。

デリバティブ取引

該当事項はありません。

(有価証券関係)

１  その他有価証券

前連結会計年度(2023年３月31日)

(注) １  非上場株式(連結貸借対照表計上額3,740千円)は、市場価格がないため、上表の「その他有価証券」には含めておりません。

２  表中の「取得原価」は減損処理後の帳簿価額であります。

当連結会計年度(2024年３月31日)

(注) １  非上場株式(連結貸借対照表計上額3,740千円)は、市場価格がないため、上表の「その他有価証券」には含めておりません。

２  表中の「取得原価」は減損処理後の帳簿価額であります。

２  連結会計年度中に売却したその他有価証券

前連結会計年度(自  2022年４月１日  至  2023年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2023年４月１日  至  2024年３月31日)

該当事項はありません。

３  減損処理を行った有価証券

前連結会計年度(自  2022年４月１日  至  2023年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2023年４月１日  至  2024年３月31日)

該当事項はありません。

(退職給付関係)

１  採用している退職給付制度の概要

当社は、従業員の退職給付に充てるため、積立型の確定給付企業年金制度を採用し、退職給付としてポイント基準に基づいた一時金又は年金を支給し、連結子会社は、従業員の退職給付に充てるため、非積立型の確定給付制度として退職一時金制度を採用し、退職給付として給与手当と勤務期間に基づいた一時金を支給しております。

当社の確定給付企業年金制度及び連結子会社の退職一時金制度は、簡便法により退職給付に係る資産及び退職給付に係る負債並びに退職給付費用を計算しております。

また、従業員の退職等に際して、割増退職金を支払う場合があります。

２  確定給付制度

(1) 簡便法を適用した制度の、退職給付に係る負債及び資産の期首残高と期末残高の調整表

(2) 退職給付債務及び年金資産の期末残高と連結貸借対照表に計上された退職給付に係る負債及び退職給付に係る資産の調整表

(3) 退職給付費用

(税効果会計関係)

１  繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

(注)  税務上の繰越欠損金及びその繰延税金資産の繰越期限別の金額

前連結会計年度(2023年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(2024年３月31日)

該当事項はありません。

２  法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

３  法人税及び地方法人税の会計処理又はこれらに関する税効果会計の会計処理

当社及び連結子会社は、グループ通算制度を適用しており、「グループ通算制度を適用する場合の会計処理及び開示に関する取扱い」(実務対応報告第42号  2021年８月12日)に従って、法人税及び地方法人税の会計処理又はこれらに関する税効果会計の会計処理並びに開示を行っております。

(賃貸等不動産関係)

当社は、東京都その他の地域において、賃貸用のオフィスビル等(土地を含む。)を有しております。

2023年３月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は326,424千円(主な賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上)であります。

2024年３月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は367,914千円(主な賃貸収益は売上高に、主な賃貸費用は売上原価に計上)であります。

また、当該賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額、期中増減額及び期末時価は、次のとおりであります。

(注) １  連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

２  期中増減額のうち、前連結会計年度の増加額は、賃貸マンションの建設工事費等(757,156千円)及びオフィスビル等のリニューアル工事(13,911千円)であり、主な減少額は減価償却費(85,706千円)であります。
当連結会計年度の増加額は、賃貸マンションの建設工事費等(1,108,895千円)及びオフィスビル等のリニューアル工事(17,792千円)であり、主な減少額は減価償却費(105,712千円)であります。

３  期末時価は、主に社外の不動産鑑定士による不動産鑑定評価書に基づく金額であります。ただし、直近の評価時点から、一定の評価額や適切に市場価格を反映していると考えられる指標に重要な変動が生じていない場合には、当該評価額や指標を用いて調整した金額によっております。

(収益認識関係)

１  顧客との契約から生じる収益を分解した情報

顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項(セグメント情報等)」に記載のとおりであります。

２  顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報

収益を理解するための基礎となる情報は、「(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)３  会計方針に関する事項  (5)  重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。

３  顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当連結会計年度末において存在する顧客との契約から翌連結会計年度以降に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

(1) 契約残高等

契約負債の内訳は、以下のとおりであります。

連結貸借対照表上、契約負債は、流動負債の「不動産事業受入金」及び「その他」に計上しており、主に不動産販売事業における不動産売買契約に基づいて、顧客から受け取った手付金等の前受金に関するものであります。

前連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、1,685,649千円であります。

当連結会計年度に認識された収益の額のうち期首現在の契約負債残高に含まれていた額は、2,074,063千円であります。

(2) 残存履行義務に配分した取引価格

当連結会計年度末時点における未履行の履行義務残高は、以下のとおりであります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１  報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、マンション分譲等のデベロッパー事業を主力に、それに関連する事業を行っております。主にマンション・戸建住宅等の販売関連事業とオフィスビル・マンション等不動産の賃貸及び管理関連事業を行い、その他主力事業等に付随する関連事業として保険代理事業を展開しております。

したがって、当社グループは、事業部門を基礎とした商品・サービス別のセグメントから構成されており、「不動産販売事業」及び「不動産賃貸・管理事業」の２つを報告セグメントとしております。 ２  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高及び振替高は市場実勢価格に基づいております。 

３  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報及び収益の分解情報

前連結会計年度(自  2022年４月１日  至  2023年３月31日)

(注)  「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。 

当連結会計年度(自  2023年４月１日  至  2024年３月31日)

(注)  「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。  ４  報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容(差異調整に関する事項)

(注)  全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(注)  全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない提出会社での長期投資資金(投資有価証券)及び管理部門に係る資産等であります。

【関連情報】

前連結会計年度(自  2022年４月１日  至  2023年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。　

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。　(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。　３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。　

当連結会計年度(自  2023年４月１日  至  2024年３月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。　

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。　(2) 有形固定資産

本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。　３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がないため、記載はありません。　

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  2022年４月１日  至  2023年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2023年４月１日  至  2024年３月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前連結会計年度(自  2022年４月１日  至  2023年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2023年４月１日  至  2024年３月31日)

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前連結会計年度(自  2022年４月１日  至  2023年３月31日)

該当事項はありません。

当連結会計年度(自  2023年４月１日  至  2024年３月31日)

該当事項はありません。

(１株当たり情報)

(注) １  潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２  １株当たり当期純利益の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

⑤ 【連結附属明細表】

【社債明細表】

該当事項はありません。

【借入金等明細表】

(注) １  「平均利率」については、借入金等の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。

２  長期借入金及びリース債務(１年以内に返済予定のものを除く)の連結決算日後５年内における１年ごとの返済予定額は、以下のとおりであります。

【資産除去債務明細表】

当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における資産除去債務の金額が当連結会計年度期首及び当連結会計年度末における負債及び純資産の合計額の100分の１以下であるため、記載を省略しております。

(2) 【その他】

当連結会計年度における四半期情報等

２ 【財務諸表等】

(1) 【財務諸表】

①【貸借対照表】

②【損益計算書】

【売上原価明細書】

（注）主な内訳は、以下のとおりであります。

(原価計算の方法)

  原価計算の方法は、個別原価計算を採用しております。

③【株主資本等変動計算書】

  前事業年度(自 2022年４月１日  至 2023年３月31日)

  当事業年度(自 2023年４月１日  至 2024年３月31日)

【注記事項】

(重要な会計方針)

１  有価証券の評価基準及び評価方法

(1) 子会社株式

移動平均法による原価法

(2) その他有価証券

① 市場価格のない株式等以外のもの

時価法

(評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定)

② 市場価格のない株式等

移動平均法による原価法

２  デリバティブの評価基準及び評価方法

デリバティブ

時価法

３  棚卸資産の評価基準及び評価方法

(1) 販売用不動産・不動産事業支出金

個別法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)

(2) 貯蔵品

先入先出法による原価法(貸借対照表価額については収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定)

４  固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産(リース資産を除く)

定率法

ただし、建物及び構築物については定額法によっております。

なお、主要な耐用年数は、以下のとおりであります。

建物 ２～50年

また、2007年３月31日以前に取得したものについては、償却可能限度額まで償却が終了した翌年から５年間で均等償却する方法によっております。

(2) 無形固定資産(リース資産を除く)

定額法

ソフトウェア(自社利用分)については、社内における見込利用可能期間(５年)に基づく定額法

(3) リース資産

所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

５  引当金の計上基準

(1) 貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般の債権については過去の貸倒実績率を基礎にした貸倒損失の将来発生見込率により、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

(2) 賞与引当金

従業員に対して支給する賞与の支出に備えるため、年度末在籍従業員の支給対象期間をもとに計算した金額を基礎に、将来の支給見込額を加味して計上しております。

(3) 役員賞与引当金

役員賞与の支出に備えるため、支給見込額を計上しております。

(4) 退職給付引当金

従業員の退職給付に備えるため、確定給付企業年金制度を採用し、簡便法により、当事業年度末における退職給付債務(年金財政上の数理債務を退職給付債務としております)及び年金資産の見込額に基づき、当事業年度末において発生していると認められる額を退職給付引当金又は前払年金費用として計上しております。

６  重要な収益及び費用の計上基準

当社の顧客との契約から生じる収益に関する主要な事業における主な履行義務の内容及び当該履行義務を充足する通常の時点(収益を認識する通常の時点)は、以下のとおりであります。

(1) 不動産販売事業

不動産販売事業に係る収益は、主に分譲マンションの販売であり、顧客との販売契約に基づいて顧客へ引渡す履行義務を負っております。当該履行義務は分譲マンションを引渡す一時点において、顧客が当該分譲マンションに対する支配を獲得して充足されると判断し、引渡した時点で収益を認識しております。

(2) 不動産管理事業

不動産管理事業に係る収益は、主に顧客との管理契約に基づいて管理業務を提供する履行義務を負っております。当該履行義務は、顧客への管理業務の提供が一定期間にわたり、時の経過とともに充足されると判断し、契約期間に応じて均等按分し収益を認識しております。

７  ヘッジ会計の方法

(1) ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。なお、金利スワップについて特例処理の条件を満たしている場合には特例処理を採用しております。

(2) ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段・・・金利スワップ

ヘッジ対象・・・借入金利息

(3) ヘッジ方針

主に当社の内規である「金融派生商品取引に関する実施細則」に基づき、資金の調達及び運用において予想される相場変動によるリスク及びキャッシュ・フローの変動リスクをヘッジしております。

(4) ヘッジ有効性評価の方法

特例処理によっている金利スワップについては、有効性の評価を省略しております。

８  その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

控除対象外消費税等の会計処理

控除対象外消費税等については、発生年度の費用として販売費及び一般管理費に計上しており、また、資産に係る控除対象外消費税等については、長期前払消費税等(投資その他の資産・その他)とし、５年間で償却を行っております。

(貸借対照表関係)

※１  担保に供している資産及び担保付債務は、次のとおりであります。

(1) 担保に供している資産

上記のほか、差入及び供託している内容は、以下のとおりであります。

(2) 担保付債務

上記、長期借入金は、１年以内返済予定の長期借入金を含んでおります。

２  保証債務

※３  特別当座貸越契約及びコミットメントライン契約

当社においては運転資金等の効率的な調達を行うため取引銀行９行(前事業年度は６行)と特別当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。

この契約に基づく事業年度末の借入未実行残高は、次のとおりであります。

(損益計算書関係)

※１  各科目に含まれている関係会社に対する営業外収益は、次のとおりであります。

※２  販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額並びにおおよその割合は、次のとおりであります。

おおよその割合

※３  固定資産除却損の内容は、次のとおりであります。

(有価証券関係)

前事業年度(2023年３月31日)

子会社株式及び関連会社株式(貸借対照表計上額  関係会社株式10,000千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式及び関連会社株式の時価を記載しておりません。

当事業年度(2024年３月31日)

子会社株式及び関連会社株式(貸借対照表計上額  関係会社株式10,000千円)は、市場価格のない株式等のため、子会社株式及び関連会社株式の時価を記載しておりません。

(税効果会計関係)

１  繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

２  法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳