3238 セントラル総合開発 四半期報告書－第65期第3四半期(2023/10/01－2023/12/31)

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(注) １  当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２  潜在株式調整後１株当たり四半期(当期)純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２ 【事業の内容】

当第３四半期連結累計期間において、当社グループ(当社及び当社の関係会社)において営まれている事業の内容について、重要な変更はありません。
  また、主要な関係会社についても異動はありません。

第２ 【事業の状況】

１ 【事業等のリスク】

当第３四半期連結累計期間において、当四半期報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、経営者が連結会社の財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況に重要な影響を与える可能性があると認識している主要なリスクの発生又は前事業年度の有価証券報告書に記載した「事業等のリスク」についての重要な変更はありません。

なお、重要事象等は存在しておりません。

２ 【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において判断したものであります。

(1) 財政状態及び経営成績の状況

①  経営成績

当第３四半期連結累計期間における我が国経済は、コロナ禍下で長く停滞していた社会経済活動の正常化が進み、雇用や所得環境が改善するとともに、物価上昇の影響を受けつつも個人消費が回復するなど、国内景気は緩やかな回復基調を維持しております。ただし、世界的な金融引き締め政策や中国経済の先行き懸念に伴う海外景気の下振れリスク、金融資本市場の変動等の影響に十分注意が必要な状況にあります。

当社グループの属する不動産業界におきましては、首都圏における2023年(１～12月)の新築分譲マンションの平均価格は、用地取得費や建築コストの高騰により前年比28.8％増の8,101万円と５年連続で上昇し、過去最高値を大幅に更新しました。なお、初月契約率の平均は、前年より0.1ポイントダウンしたものの好調の目安である70％台を３年連続でキープしております。一方、発売戸数は、前年比9.1％減の26,886戸となりました。これは、建築コストの上昇によりマンションデベロッパー各社の郊外での手ごろな価格での物件供給が減少したことが主な要因とされております(㈱不動産経済研究所調査)。

このような事業環境の下、当社グループといたしましては、新築分譲マンション事業及び賃貸マンション事業において、次の施策を継続して実施しております。

①新築分譲マンション価格の上昇に対しては、事業用地の仕入れ段階から建設会社と連携をとり、積極的に情報交換を行うことで構造面を中心に安心・安全を最優先にした上で極力原価を抑えること、また地域ごとのお客様の「価格吸収力・追随性」を慎重に見極め、お客様にご納得いただける価格設定を行うことに注力しております。

②少子高齢化が進む中で各地域の郊外から中心部への住み替えニーズ等に応えるべく、地方中核都市での新築分譲マンションの展開を推し進めております。需給バランスを見極めた上で、既に供給実績のある都市に加え、これまで供給実績のない都市への進出・展開を図り新たな需要の掘り起こしに注力しております。

③多様化するライフスタイルに対しては、少子高齢化、シングル・ディンクス世帯の増加という社会的背景の中で少人数向けのコンパクトマンションの開発を首都圏・関西圏をはじめ、地方中核都市においても展開しております。また、ファミリー向けのマンションにおいても世代や家族構成を考慮した間取り・仕様の採用等、統一された商品の供給ではなく地域ごと物件ごとに一つ一つ手づくりすることでお客様に選ばれる商品の企画を心掛けております。また、ライフスタイルの多様性に鑑み立ち上げた賃貸コンパクトマンションブランドの「クレアグレイス」は、首都圏・関西圏をはじめとする大都市圏ばかりではなく、当社が推し進める地方中核都市の利便性の高い場所での潜在需要の掘り起こしを狙った開発等、特徴ある展開を推進しており、竣工済みの５物件の他に４物件の土地を取得済みであります。既に保有済みのオフィスビルの賃貸事業に加え、安定収益源の拡充に資する事業として賃貸マンション事業にも積極的に取り組んでおります。

当第３四半期連結累計期間の業績におきましては、売上高は15,978百万円(前年同期比20.2％減)、営業利益は172百万円(同80.6％減)、経常損失は74百万円(前年同期は経常利益682百万円)、親会社株主に帰属する四半期純損失は75百万円(前年同期は親会社株主に帰属する四半期純利益452百万円)となっております。

なお、当社ではお客様への物件引渡しを基準に売上計上を行っております関係上、物件の竣工時期により、四半期ごとの業績は大きく変動する傾向にあります。

当社グループは、ＳＤＧs等「持続可能な社会の実現への取り組み」についても継続課題として捉えており、その取り組み事例として、分譲マンションに「ＺＥＨ-Ｍ Oriented(省エネルギー)」の採用を開始しております。2023年９月下旬に販売開始した「クレアネクスト尾ノ上 レジデンス(熊本県熊本市東区、地上14階建、79戸、2025年３月引渡し予定、共同事業主：株式会社九電工)」に続き、「クレアホームズ越谷大袋(埼玉県越谷市、地上15階建、47戸、2025年３月引渡し予定)」を2023年11月上旬から販売開始しております。

今後とも、環境に配慮した物件や多様な付加価値へのさらなる取り組みを進めてまいります。

以上の取り組みを継続実施することで長期経営計画「ＰＬＡＮ2030－ＣＬＡＲＥ ＣＨＡＬＬＥＮＧＥ－」の実現に向け着実に歩みを積み重ねてまいります。

セグメントごとの経営成績は、次のとおりであります。

(不動産販売事業)

不動産販売事業におきましては、当第３四半期連結会計期間において、「クレアホームズ フラン榴岡公園(宮城県仙台市宮城野区)」「クレアホームズ古江新町 ザ・プレミアム(広島県広島市西区)」「クレアホームズ琴似中央(北海道札幌市西区)」の計３物件が予定どおりに竣工・引渡しとなりました。これにより、当連結会計年度に竣工・引渡しを予定しております17物件(地方圏13物件、首都圏４物件)のうち８物件が竣工・引渡しとなりました。なお、第４四半期連結会計期間においては、残る９物件の竣工・引渡しを予定しております。

この結果、当第３四半期連結累計期間の売上高は13,205百万円(前年同期比23.7％減)、セグメント利益(営業利益)は604百万円(同51.1％減)となりました。

また、これまで中四国支店(所在地：広島県広島市)において中国エリア及び四国エリアの両エリアを管轄してまいりました。取扱い物件数が両エリアともに増加してきたことから、よりきめ細やかな地域対応ができるように、2023年10月に中四国支店を中国支店(所在地：広島県広島市、中四国支店から名称変更)と四国支店(所在地：愛媛県松山市、今回新設)に分け、支店網を拡充いたしました。

今後とも全国に展開する各営業拠点において、地域特性や様々なお客様ニーズに合致した用地取得や商品企画を行うことにより当社ブランドの価値を高めてまいります。

(不動産賃貸・管理事業)

東京都心５区のビル賃貸市場におきましては、12月は大型空室の募集開始があったものの、新築ビルや既存ビルで大型成約が見られたことから平均空室率は6.03％と前月比で横ばいとなりました。一方、賃料につきましては新築・既存ビルの平均賃料が前月比で0.11％あげて41ヶ月ぶりの上昇となりました(三鬼商事㈱調査)。

このような環境下、既存テナントの継続確保と空室の早期解消を最重要課題と捉え、テナント企業のニーズを早期に把握し対応することでお客様満足度の向上に努めるとともに、当社所有ビルの立地優位性を活かした新規テナント獲得営業に注力しております。

また、賃貸コンパクトマンションブランド「クレアグレイス」につきましては、当連結会計年度に１物件「クレアグレイス水戸南町(茨城県水戸市、地上14階建、55戸)」の竣工・賃貸開始を予定しております。

マンション管理事業におきましては、引き続き管理組合並びにご入居者様からのニーズに即応するべく、専門性の高いサービスの提供に努めてまいります。具体的には、共用部分及び専有部分の設備に関するリニューアル工事のご提案、災害発生時におけるご入居者様同士のコミュニケーションツールのご提案等を行い、良好な居住空間・管理組合運営の維持向上など、お客様にとって価値あるサービスをご提供できるよう注力しております。

ビル管理事業におきましては、引き続き新規の受注獲得営業に努めるとともに、原状復旧・入居工事や空調・電気設備の更新工事及び給排水設備改修等のスポット工事の受注に注力しております。

この結果、当第３四半期連結累計期間の売上高は2,738百万円(前年同期比1.1％増)、セグメント利益(営業利益)は350百万円(同9.4％減)となりました。

②  財政状態

当第３四半期連結会計期間末の総資産は、前連結会計年度末に比べ9,219百万円増加し38,182百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が順調に進捗したことで棚卸資産(不動産事業支出金)が増加したこと及び賃貸用住居の建設計画に伴う固定資産が増加したこと並びに今年度物件引渡しの分譲マンションのうち９物件が第４四半期連結会計期間の引渡しとなっているため、当該物件が棚卸資産(不動産事業支出金)に計上されていることによるものであります。

負債は、前連結会計年度末に比べ9,378百万円増加し29,255百万円となりました。これは、主に不動産販売事業関連で事業用地の仕入れ等が順調に進捗したことに伴い借入金が増加したことによるものであります。

純資産は、前連結会計年度末に比べ159百万円減少し8,927百万円となりました。これは、主に配当金を支払ったことと、親会社株主に帰属する四半期純損失を計上したことによるものであります。

(2) 経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題

当第３四半期連結累計期間において、当社グループにおける経営方針・経営戦略等及び対処すべき課題に重要な変更はありません。

(3) 研究開発活動

該当事項はありません。

(4) 従業員数

①  連結会社の状況

当第３四半期連結累計期間において、当社グループの従業員数に著しい変動はありません。

②  提出会社の状況

当第３四半期累計期間において、当社の従業員数に著しい変動はありません。

(5) 生産、受注及び販売の実績

当第３四半期連結累計期間において、生産、受注及び販売の実績に著しい変動はありません。

(6) 主要な設備

当第３四半期連結累計期間において、新たに確定した重要な設備の新設計画は、以下のとおりであります。

３ 【経営上の重要な契約等】

当第３四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。

第３ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

② 【発行済株式】

(2) 【新株予約権等の状況】

① 【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

② 【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

(4) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(5) 【大株主の状況】

当四半期会計期間は第３四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

(6) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

(注)  上記「単元未満株式」の欄の普通株式には、自己株式97株が含まれております。

② 【自己株式等】

２ 【役員の状況】

該当事項はありません。

第４ 【経理の状況】

１  四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(平成19年内閣府令第64号)に基づいて作成しております。

２  監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第３四半期連結会計期間(2023年10月１日から2023年12月31日まで)及び第３四半期連結累計期間(2023年４月１日から2023年12月31日まで)に係る四半期連結財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人による四半期レビューを受けております。

１ 【四半期連結財務諸表】

(1) 【四半期連結貸借対照表】

(2) 【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第３四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第３四半期連結累計期間】

【注記事項】

(四半期連結貸借対照表関係)

　１  保証債務

※２  特別当座貸越契約及びコミットメントライン契約

当社グループにおいては運転資金等の効率的な調達を行うため取引銀行９行(前連結会計年度は６行)と特別当座貸越契約及びコミットメントライン契約を締結しております。

この契約に基づく借入未実行残高は、次のとおりであります。

(四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係)

当第３四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません。

なお、第３四半期連結累計期間に係る減価償却費(無形固定資産に係る償却費を含む。)は、次のとおりであります。

(株主資本等関係)

前第３四半期連結累計期間(自  2022年４月１日  至  2022年12月31日)

１  配当金支払額

２  基準日が当第３四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第３四半期連結会計期間の末日後となるもの

該当事項はありません。

３  株主資本の著しい変動

株主資本の金額は、前連結会計年度末と比較して著しい変動がありません。

当第３四半期連結累計期間(自  2023年４月１日  至  2023年12月31日)

１  配当金支払額

２  基準日が当第３四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第３四半期連結会計期間の末日後となるもの

該当事項はありません。

３  株主資本の著しい変動

株主資本の金額は、前連結会計年度末と比較して著しい変動がありません。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

Ⅰ  前第３四半期連結累計期間(自  2022年４月１日  至  2022年12月31日)

１  報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

(注)  「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。 ２  報告セグメントの利益又は損失の金額の合計額と四半期連結損益計算書計上額との差額及び当該差額の主な内容(差異調整に関する事項)

(注)  全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ３  報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

該当事項はありません。 

Ⅱ  当第３四半期連結累計期間(自  2023年４月１日  至  2023年12月31日)

１  報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

(注)  「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、保険代理事業等を含んでおります。 ２  報告セグメントの利益又は損失の金額の合計額と四半期連結損益計算書計上額との差額及び当該差額の主な内容(差異調整に関する事項)

(注)  全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。 ３  報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

該当事項はありません。 

(収益認識関係)

顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項(セグメント情報等)」に記載のとおりであります。

(１株当たり情報)

１株当たり四半期純利益又は１株当たり四半期純損失及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

(注)  潜在株式調整後１株当たり四半期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２ 【その他】

該当事項はありません。

第二部 【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。

独立監査人の四半期レビュー報告書

2024年２月８日

セントラル総合開発株式会社

取締役会  御中

EY新日本有限責任監査法人 東京事務所

監査人の結論

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているセントラル総合開発株式会社の2023年４月１日から2024年３月31日までの連結会計年度の第３四半期連結会計期間(2023年10月１日から2023年12月31日まで)及び第３四半期連結累計期間(2023年４月１日から2023年12月31日まで)に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書及び注記について四半期レビューを行った。

当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、セントラル総合開発株式会社及び連結子会社の2023年12月31日現在の財政状態及び同日をもって終了する第３四半期連結累計期間の経営成績を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠

当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任

監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・  主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・  継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・  四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた四半期連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・  四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

利害関係

会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以  上

（注）１ 上記の四半期レビュー報告書の原本は当社(四半期報告書提出会社)が別途保管しております。２ XBRLデータは四半期レビューの対象には含まれていません。