E11467 日鉄興和不動産 半期報告書－第72期(2023/04/01－2024/03/31)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

（注）１．潜在株式調整後１株当たり中間（当期）純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．従業員数は就業人員数（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（派遣社員及びパートタイマーを対象とする。）は、（　）に会計期間の平均人員を外数で記載しております。

(2）提出会社の経営指標等

（注）従業員数は就業人員数（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であり、臨時雇用者数（派遣社員及びパートタイマーを対象とする。）は、（　）内に会計期間の平均人員を外数で記載しております。

２【事業の内容】

　当中間連結会計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

３【関係会社の状況】

　当中間連結会計期間において、重要な関係会社の異動はありません。

４【従業員の状況】

(1）連結会社の状況

2023年９月30日現在

（注）１．従業員数は就業人員数（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であります。

２．臨時雇用者数（派遣社員及びパートタイマーを対象とする。）は、当中間連結会計期間の平均人員を（　）内に外数で記載しております。

３．全社（共通）には、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属している従業員数、臨時雇用者数を記載しております。

(2）提出会社の状況

2023年９月30日現在

（注）１．従業員数は就業人員数（当社から社外への出向者を除き、社外から当社への出向者を含む。）であります。

２．臨時雇用者数（派遣社員及びパートタイマーを対象とする。）は、（　）内に当中間会計期間の平均人員を外数で記載しております。

３．全社（共通）には、特定のセグメントに区分できない管理部門に所属している従業員数、臨時雇用者数を記載しております。

(3）労働組合の状況

　当社の労働組合は、日鉄興和不動産労働組合と称し、会社と組合との間に特記すべき事項はありません。なお、当社グループ全体での労働組合は組織されておりません。

第２【事業の状況】

１【経営方針、経営環境及び対処すべき課題等】

(1）経営の基本方針

　当中間連結会計期間において、当社グループが定めている経営の基本方針に重要な変更はありません。

(2）中長期的な会社の経営戦略と対処すべき課題

　当中間連結会計期間において、中長期的な会社の経営戦略と対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。

２【事業等のリスク】

　当中間連結会計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

３【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

(1）経営成績等の状況の概要

　当中間連結会計期間における、当社グループの財政状態、経営成績及びキャッシュ・フロー（以下「経営成績等」という。）の状況の概要は次のとおりであります。

①　経営成績の状況

　当中間連結会計期間におけるわが国経済は、新型コロナウイルス感染症に伴う入国行動制限の緩和等もあり、経済社会活動が正常化に向かう中、設備投資や雇用情勢が改善し、緩やかな回復基調が続いております。一方で、原材料の価格高騰や供給制約、円安の進行、様々な国際情勢の変化等、経済全体の先行きは不透明な状況が続いております。

　このような事業環境のもと、当中間連結会計期間の経営成績は、「BIZCORE築地（東京都中央区）」、「LOGIFRONT浦安（千葉県浦安市）」の売却等の不動産販売の好調を主因として、営業収益1,220億円（対前年同期＋58億円）、営業利益282億円（同＋41億円）、経常利益261億円（同＋29億円）、親会社株主に帰属する中間純利益171億円（同＋13億円）となりました。

　セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。

当社グループの経営成績

（単位：百万円）

セグメント別営業収益

（単位：百万円）

セグメント別営業利益

（単位：百万円）

　セグメント別の経営成績については、以下のとおりであります。

イ．不動産賃貸

　不動産賃貸につきましては、オフィスビル賃貸において「品川インターシティ（東京都港区）」や「赤坂インターシティAIR（東京都港区）」等の空室の埋め戻しにより空室率は低下しました。（都心５区でのオフィス・商業ビル稼働率93.1％）、一方で埋め戻しテナントのフリーレント期間等の影響により、当中間連結会計期間の営業収益は269億円（対前年同期△9億円）、営業利益については80億円（同△20億円）となりました。

（※）都心５区の賃貸床面積・空室率（オフィス・商業ビル）

（注）１．都心５区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区を指しております。

　　　２．空室率は、所有物件に係る期中平均の数値であります。

ロ．不動産販売

　不動産販売につきましては、分譲マンション事業において「リビオシティ南砂町（東京都江東区）」、「リビオシティ三国ケ丘（大阪府堺市）」等について計画通り供給が進みました。前年度上期との対比はマンション売上計上戸数が839戸（前中間連結会計期間1,039戸）と減少した一方、物流施設「LOGIFRONT浦安（千葉県浦安市）」や中規模ハイグレードオフィス「BIZCORE築地（東京都中央区）」を売却したこと等により、営業収益は788億円（対前年同期＋57億円）、営業利益は224億円（同＋67億円）となりました。

不動産販売の営業収益内訳

（単位：百万円）

売上計上戸数

（注）　共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載しております。

ハ．フィー

フィーにつきましては、仲介手数料や管理受託報酬が増加する一方、経費も増加したことにより、当中間連結会計期間の営業収益は194億円（対前年同期＋10億円）、営業利益は14億円（同＋0億円）となりました。

②　財政状態の状況

　当中間連結会計期間末における財政状態は、総資産残高が１兆2,360億円となり、現金及び預金の残高の増加や投資有価証券の増加等により前期末から411億円増加しました。

（負債）

　負債残高については9,362億円となり、有利子負債255億円の増加等により前期末から217億円増加しております。

（純資産）

　純資産残高については、前期末比194億円増加の2,998億円となりました。

（注）ネットD/Eレシオ=(有利子負債－現金及び預金）／自己資本

③　キャッシュ・フローの状況

　当中間連結会計期間における現金及び預金の残高は1,183億円となり、前中間連結会計期間と比較して497億円の増加となりました。

　当中間連結会計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、356億円の資金増加（対前年同期△96億円）となりました。これは、仕入債務の減少73億円等の資金減少があった一方、税金等調整前中間純利益247億円、棚卸資産の減少97億円、売上債権の減少111億円等の資金増加があったものであります。

（投資活動におけるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、268億円の資金減少（対前年同期＋193億円）となりました。

これは、有形固定資産の取得309億円等の資金減少によるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、223億円の資金増加（対前年同期＋409億円）となりました。これは、長期借入金の調達568億円や社債発行による資金調達199億円等があった一方、長期借入金の返済381億円等を実施したことによるものであります。

④　生産、受注及び販売の実績

　生産、受注及び販売の実績については、「①　経営成績の状況」におけるセグメント別の経営成績に関連付けて示しております。

(2）経営者の視点による経営成績等の状況に関する分析・検討内容

　経営者の視点による当社グループの経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容は次のとおりであります。なお、文中の将来に関する事項は、当中間連結会計期間末現在において判断したものであります。

①　当中間連結会計期間の経営成績等の状況に関する認識及び分析・検討内容

　当社グループの当中間連結会計期間の経営成績は、「(1）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりであります。なお、通期では、連結経常利益については391億円を、また、親会社株主に帰属する当期純利益については、235億円を見込んでおります。

　また、当中間連結会計期間における財政状態は、「(1）経営成績等の状況の概要 ② 財政状態の状況」に記載 のとおりであります。

　当社グループは、財務規律の観点から自己資本比率20％以上、ネットD/Eレシオ3倍以内を目途としておりますが、当中間連結会計期間においては、自己資本比率23.9％、ネットD/Eレシオ2.3倍となっております。引き続き、財務構成にも留意しつつ、持続的成長のための投資を行ってまいります。

　経営成績に重要な影響を与える要因については、「２ 事業等のリスク」に記載のとおりであります。

　セグメント別の経営成績については、「(1）経営成績等の状況の概要 ① 経営成績の状況」に記載のとおりで ありますが、取組状況の補足については次のとおりであります。

　不動産賃貸セグメントについては、コロナ禍を契機とした企業のオフィス戦略やワークスタイルの変化等の影響により、オフィスビルの需要縮小等が懸念されている中、当社保有の「品川インターシティ」や「赤坂インターシティAIR」等を中心に稼働が改善しており、空室率が前連結会計年度7.9％より当中間連結会計期間において6.9％に低下しております。引き続き、新規リーシング力及び既存テナントとのリレーションシップマネジメント力の更なる強化等、オフィスビル賃貸事業における稼働状況の改善に注力しております。また、2024年３月に第１号ホテル「＆Here TOKYO UENO（東京都台東区）」の開業を予定しております。

　不動産販売セグメントについては、用地価格・建築費が引き続き高騰している環境下でありますが、大型マンションプロジェクトでは、「大宮スカイ&スクエア ザ・タワー／大宮駅西口第３-B地区第一種市街地再開発事業」（2024年５月竣工予定）、「ザ・タワー十条／十条駅西口地区第一種市街地再開発事業」（2024年９月竣工予定）等、将来に結実するプロジェクトの推進にも注力しており、2024年度以降の一層の供給拡大・収益寄与が期待されます。また、2023年４月に未来の暮らし体験型ショールーム「Life Design！HOME LAB 新宿三丁目」をオープンしました。本施設では、これまでのリビオ総研の活動や他企業との共創活動を知ることができる「未来の暮らし発見ゾーン」に加え、一般社団法人LIVING TECH協会とのタイアップによる「未来のテクノロジー体験エリア」を併設し、最新のスマートホーム機器を体験できる機会を提供しております。

　フィーセグメントについては、オフィスビルやマンション等における管理運営業務の拡充に努めるとともに、 みずほフィナンシャルグループ及び日本製鉄グループのネットワーク並びに当社が築いてきた顧客ネットワーク を最大限に活用し、事業法人・金融法人等の保有資産の有効活用や処分等、不動産ニーズを発掘してまいります。

②　キャッシュ・フローの状況の分析・検討内容並びに資本の財源及び資金の流動性に係る情報

　当社グループでは、不動産賃貸セグメントにおけるオフィスビル等の取得・開発資金や不動産販売セグメント における分譲マンション用地の取得・開発資金等の資金需要に対して、営業活動によるキャッシュ・フローのほか、金融機関からの借入よる資金調達等により対応しております。

　当社グループの資本の財源及び資金の流動性については、先行き不透明感が強い経済情勢等に鑑み、当中間連結会計期間末の現金及び預金の残高1,183億円に加えて、金融機関より220億円の長期借入のコミットメント未使用枠を取得しております。

③　重要な会計方針及び見積り

　当社グループの中間連結財務諸表は、わが国において一般に公正妥当と認められる会計基準に基づき作成されております。当社が中間連結財務諸表で採用する重要な会計方針は、「第５ 経理の状況 １ 中間連結財務諸表等(1）中間連結財務諸表 注記事項 （中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）」に記載しております。この中間連結財務諸表の作成にあたっては、過去の実績や状況に応じ合理的と考えられる要因等に基づき見積り及び判断を行っておりますが、見積りには不確実性が伴うため、実際の結果は異なることがあります。

　なお、前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。

４【経営上の重要な契約等】

　当中間連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。

５【研究開発活動】

　該当事項はありません。

第３【設備の状況】

１【主要な設備の状況】

　当中間連結会計期間において、「興和川崎西口ビル（川崎市幸区）」の取得により当社グループの主要な設備となりました。その設備の状況は、次のとおりであります。

　提出会社

(注）帳簿価額のうち、その他には土地、建物以外の有形固定資産（建設仮勘定を含む）の合計を表示しております。

２【設備の新設、除却等の計画】

　当中間連結会計期間において、前連結会計年度末において計画中であった重要な設備の新設、除却等について、重要な変更はありません。また、新たに確定した重要な設備の新設、拡充、改修、除却、売却等の計画はありません。

第４【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

　（注）１　当社の株式を譲渡により取得するには、取締役会の承認を要する旨定款に定めております。

２　甲種類株式の内容は次のとおりであります。

(1）議決権条項

甲種類株式を有する株主（以下「甲種類株主」という。）は、法令に別段の定めがある場合を除き、株主総会において議決権を有しない。

(2）剰余金の配当

①　剰余金の配当

当社は、普通株主又は普通登録株式質権者に対して剰余金の配当（以下「普通株式配当」という。）を行うときは、当該普通株式配当の基準日と同一の日を基準日として、甲種類株主又は甲種類株式の登録株式質権者（以下「甲種類登録株式質権者」という。）に対して、次に定めるところに従って、剰余金の配当を行う。

イ　甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対して交付する配当財産の種類

当該普通株式配当における配当財産の種類と同一とする。

ロ　甲種類株式１株につき交付する配当財産の価額

当該普通株式配当において普通株式１株につき交付する配当財産の価額と同額とする。

ハ　優先順位

甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対する剰余金の配当と普通株主又は普通登録株式質権者に対する剰余金の配当における支払順位は同順位とする。

②　非参加条項

当社は、上記(2)－①ほか、甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対して剰余金の配当を行わない。

(3）残余財産の分配

当社は、残余財産の分配を行うときは、甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対して、次に定めるところに従って、残余財産の分配を行う。

①　甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対して交付する残余財産の種類

普通株式について交付する残余財産の種類と同一とする。

②　甲種類株式１株につき交付する残余財産の価額

普通株式１株につき交付する残余財産の価額と同額とする。

③　優先順位

甲種類株主又は甲種類登録株式質権者に対する残余財産の分配と普通株主又は普通登録株式質権者に対する残余財産の分配における支払順位は同順位とする。

(4）取得請求権

①　取得条項

甲種類株主は、2012年10月１日以降、当該甲種類株主の議決権比率（当社の普通株式に係る議決権の総数に対する当該甲種類株主の有する普通株式に係る議決権数の割合をいう。以下、(4)において同じとする。）が５分の１を下回る場合には、当社に対して、甲種類株式を取得することを請求することができる。ただし、甲種類株主が取得の請求をすることができる甲種類株式の数は、当該請求に対して下記(4)－②に基づき普通株式が交付された後における当該甲種類株主の議決権比率が５分の１以上となる株式数のうち最も少ない数を限度とする。

②　取得と引き換えに交付すべき普通株式数

当社は、甲種類株主が、上記(4)－①に従い取得の請求を行った場合、当該請求に係る甲種類株式を取得するのと引換えに、当該甲種類株主に対して、甲種類株式１株につき普通株式１株を交付するものとする。

③　取得請求受付場所

東京都港区赤坂一丁目８番１号

日鉄興和不動産株式会社

④　取得請求の効力発生

取得請求の効力は、取得請求書及び甲種類株式の株券が上記(4)－③に記載する取得請求受付場所に到着したときに発生する。ただし、甲種類株式の株券が発行されていない場合は、株券の提出は要しないものとする。

(5）種類株主総会の決議

当社が、会社法第322条第１項各号に掲げる行為をする場合には、法令に別段の定めがある場合を除き、甲種類株主を構成員とする種類株主総会の決議を要しない。

(6）種類株主総会の決議が必要な事項

上記(5)にかかわらず、当社の株主総会において決議すべき事項のうち、次の事項については、当社の株主総会の決議の時点で、当社の普通株式及び甲種類株式の発行済株式（自己株式を除く。）の総数に対する甲種類株主の有する普通株式及び甲種類株式の総数の割合が３分の１を超える場合、当社の株主総会の決議のほか、甲種類株主を構成員とする種類株主総会の決議があることを必要とする。

①　会社法第466条に定める定款の変更

②　会社法第199条第１項に定める株式の募集事項の決定

（ただし、当該募集に係る株式の発行又は自己株式の処分の後における甲種類株主株式等所有比率（下記算式により計算する。以下同じ。）が３分の１以下となるものに限る。）

（注）　会社法施行規則第25条第６項にかかわらず、「募集事項の決定に係る当社の株主総会の決議の日」を算定基準日として計算する。

③　会社法第238条第１項に定める新株予約権の募集事項の決定

（ただし、当該募集に係る新株予約権の発行の後における甲種類株主株式等所有比率が３分の１以下となるものに限る。）

④　会社法第783条第１項又は同法第795条第１項に定める吸収合併契約等の承認

⑤　会社法第804条第１項に定める新設合併契約等の承認

⑥　会社法第467条第１項第１号に定める事業の全部又は同項第２号に定める事業の重要な一部の譲渡に係る契約の承認

(7）株式の併合又は分割等

①　当社は、普通株式について株式の分割又は併合を行う場合、甲種類株式について、当該株式の分割又は併合と同時に、当該株式の分割又は併合と同一の割合による株式の分割又は併合を行う。

②　当社は、普通株式について株式無償割当てを行う場合、甲種類株式について、当該株式無償割当てと同時に、次の各号に掲げる場合の区分に応じ、当該各号に定める株式無償割当て又は株式の分割を行う。

イ　当該株式無償割当てにおいて割り当てる株式が普通株式である場合

当該株式無償割当ての割当比率と同一の割当比率にて甲種類株式を割り当てる株式無償割当て又は当該株式無償割当ての割当比率と同一の割合による株式の分割

ロ　当該株式無償割当てにおいて割り当てる株式が普通株式以外の種類の株式である場合

当該株式無償割当てにおいて割り当てる株式と同一の種類の株式を当該株式無償割当ての割当比率と同一の比率にて割り当てる株式無償割当て

③　当社は、普通株式について新株予約権無償割当てを行う場合、甲種類株式について、当該新株予約権無償割当てと同時に、当該新株予約権無償割当てにおいて割り当てる新株予約権と同一の内容の新株予約権を当該新株予約権無償割当ての割当比率と同一の比率にて割り当てる新株予約権無償割当てを行う。

④　当社は、上記(7)－①～③ほか、甲種類株式について、株式の分割若しくは併合、株式無償割当て又は新株予約権無償割当てを行わない。

(8）株主との合意による取得

当社は、会社法に定める手続きに従い、甲種類株主との合意により甲種類株式を取得することができる。

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の状況】

（５）【大株主の状況】

普通株式及び種類株式の合計所有株式数の多い順上位10名は、以下のとおりであります。

なお、所有株式に係る議決権の個数の多い順上位10名は、以下のとおりであります。

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

2023年９月30日現在

（注）　甲種類株式の内容は、「１　株式等の状況　(1）株式の総数等　②　発行済株式」に記載のとおりであります。

②【自己株式等】

該当事項はありません。

２【役員の状況】

　前事業年度の有価証券報告書の提出日後、当半期報告書の提出日までの役員の異動は、次のとおりであります。

(1）新任役員

（注）2023年９月29日付の臨時株主総会決議の時から2027年３月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

(2）退任役員

(3）異動後の役員の男女別人数及び女性の比率

男性　12名　女性　－名　（役員のうち女性の比率－％）

第５【経理の状況】

１．中間連結財務諸表及び中間財務諸表の作成方法について

(1）当社の中間連結財務諸表は、「中間連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成11年大蔵省令第24号）に基づいて作成しております。

(2）当社の中間財務諸表は、「中間財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和52年大蔵省令第38号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、中間連結会計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）の中間連結財務諸表及び中間会計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）の中間財務諸表について、EY新日本有限責任監査法人による中間監査を受けております。

１【中間連結財務諸表等】

（１）【中間連結財務諸表】

①【中間連結貸借対照表】

②【中間連結損益計算書及び中間連結包括利益計算書】

【中間連結損益計算書】

【中間連結包括利益計算書】

③【中間連結株主資本等変動計算書】

前中間連結会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

④【中間連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）

１．連結の範囲に関する事項

連結子会社の数

25社

主要な会社名

興和不動産ファシリティーズ㈱

㈱日鉄コミュニティ

２．持分法の適用に関する事項

(1）持分法を適用した関連会社数

7社

主要な会社名

㈱幕張テクノガーデン

日鉄保険サービス㈱

(2）持分法を適用しない関連会社の名称等

ＴＩＭＥＷＯＲＫ（合）　他２社

（持分法を適用しない理由）

　いずれも中間純損益及び利益剰余金（持分に見合う額）等からみて、持分法の対象から除いても中間連結財務諸表に及ぼす影響が軽微であり、かつ、全体としても重要性がないため、持分法の適用から除外しております。

３．連結子会社の中間決算日等に関する事項

連結子会社の中間決算日が中間連結決算日と異なるものは次のとおりであります。

６月30日中間決算会社　株式会社１社、合同会社３社

７月31日中間決算会社　株式会社１社、匿名組合４社、特定目的会社１社

８月31日中間決算会社　匿名組合２社

　決算日の差異が３ヶ月を超えていないため、本中間連結財務諸表の作成にあたっては、連結子会社の中間決算日現在の決算書を使用しております。なお、中間連結決算日との差異期間における重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。

その他の連結子会社の中間決算日は中間連結決算日と一致しております。

４．会計方針に関する事項

(1）重要な資産の評価基準及び評価方法

①　有価証券

その他有価証券

市場価格のない株式等以外のもの

時価法（評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）

市場価格のない株式等

移動平均法による原価法

　但し、金融商品取引法第２条第２項第５号により有価証券とみなされるもの（匿名組合出資金等）については、組合契約に規定される決算報告日に応じて入手可能な最近の決算書を基礎とし、持分相当額を純額で取り込む方式によっております。

②　デリバティブ

時価法

③　棚卸資産

主として個別法による原価法

（貸借対照表価額は、収益性の低下による簿価切下げの方法により算定）

(2）重要な減価償却資産の減価償却の方法

①　有形固定資産（リース資産を除く）

　建物及び構築物　定額法

　その他　　　　　定率法

但し、1998年３月31日以前に取得した建物並びに2016年３月31日以前に取得した建物附属設備及び構築物については、定率法を採用しております。また、品川インターシティ、名古屋インターシティ他４物件については全て定額法を採用しております。

②　無形固定資産（リース資産を除く）

　定額法を採用しております。

　なお、自社利用のソフトウェアについては、見込利用可能期間（５年）にて償却しております。

③　リース資産

　所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

④　長期前払費用

　主として20年で均等償却しております。

(3）重要な引当金の計上基準

①　貸倒引当金

　債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、また、貸倒懸念債権等特定の債権については個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

②　賞与引当金

　従業員の賞与の支給に備えるため、支給見込額の当中間連結会計期間負担額を計上しております。

③　役員退職慰労引当金

　役員の退職慰労金の支給に備えるため、規程に基づく当中間連結会計期間末の要支給額を計上しております。

(4）退職給付に係る会計処理の方法

①　退職給付見込額の期間帰属方法

　退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当連結会計年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。

②　数理計算上の差異及び過去勤務費用の費用処理方法

　数理計算上の差異については、各連結会計年度の発生時における従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額をそれぞれ発生の翌連結会計年度から費用処理しております。過去勤務費用は、その発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により処理しております。

③　小規模企業等における簡便法の採用

　一部の連結子会社は、退職給付に係る負債及び退職給付費用の計算に、退職一時金制度については、退職給付に係る期末自己都合要支給額を退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。

(5）重要な収益及び費用の計上基準

当社グループの事業から生じる収益を以下のとおり認識しております。

①　不動産の販売

　顧客との不動産売買契約に基づく不動産の販売については、当該物件の引渡しをもって当該物件に対するリスク及び経済価値は顧客に移転され、顧客は便益のほとんどすべてを享受する能力を獲得することから、物件の引渡し時点において履行義務が充足されると判断して収益を認識しております。

②　サービスの提供

　不動産管理の役務提供契約等に基づくサービスの提供については、顧客との契約における義務を履行するにつれて、顧客が便益を享受することから、サービスの提供の進捗度に応じて履行義務が充足される時点を判断して収益を認識しております。

　不動産媒介契約等のサービスの提供については、顧客との契約における義務の履行を完了した部分について、顧客に物件が引き渡される一時点で履行義務が充足されることから、サービス提供完了時において収益を認識しております。

③　不動産の賃貸から生じる収益

　不動産の賃貸から生じる収益のほとんどはオペレーティング・リースによっております。オペレーティング・リースによる収益は「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）等に基づき認識しております。

(6）重要なヘッジ会計の方法

①　ヘッジ会計の方法

　繰延ヘッジ処理によっております。

　なお、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しております。

②　ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段　　金利スワップ取引

ヘッジ対象　　借入金、社債

③　ヘッジ方針

　借入金及び社債について、金利変動によるリスクをヘッジするため金利スワップ取引を利用しております。

④　ヘッジ有効性評価の方法

　ヘッジ手段とヘッジ対象に関する重要な条件が同一であり、かつヘッジ開始時及びその後も継続して金利の変動による影響を相殺するものと想定することができるため、ヘッジの有効性の判定は省略しております。

(7）のれんの償却方法及び償却期間

　のれんの償却については、10年間の定額法により償却を行っております。

(8）中間連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

　手許現金、随時引き出し可能な預金及び容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３ヶ月以内に償還期限の到来する短期的な投資からなっております。

(9）その他中間連結財務諸表作成のための重要な事項

①　消費税等の会計処理

固定資産に係る控除対象外消費税等は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しております。

②　関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続

分譲マンションに係る広告宣伝費等の会計処理

分譲マンションに係る広告宣伝費等については、販売収益に対応させて引渡し前まで資産計上し、引渡し時点において一括で費用計上しております。

（中間連結貸借対照表関係）

※１　担保資産及び担保付債務

　担保に供している資産は、次のとおりであります。

　担保付債務は、次のとおりであります。

　２　保証債務

※３　棚卸資産及び固定資産の保有目的の変更

前連結会計年度（2023年３月31日）

　保有目的の変更により、有形固定資産から販売用不動産及び仕掛不動産へ40,334百万円振替えております。

当中間連結会計期間（2023年９月30日）

　保有目的の変更により、有形固定資産から販売用不動産へ10,839百万円振替えております。

※４　ノンリコース債務

　ノンリコース債務は次のとおりであります。

　ノンリコース債務に対応する資産は次のとおりであります。

（中間連結損益計算書関係）

※１　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

※２　固定資産売却益の内容は次のとおりであります。

※３　固定資産除却関連損の内容は次のとおりであります。

※４　減損損失

当社グループは以下の資産グループについて減損損失を計上しました。

前中間連結会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

　当社グループは個別物件単位に資産のグルーピングをしております。上記の物件に関しては、回収可能価額が低下したため帳簿価額を減額し、当該減少額を減損損失（758百万円）として特別損失に計上いたしました。

　なお、回収可能価額は主に使用価値により測定しており、使用価値は、将来キャッシュ・フローがマイナスと見込まれるため、回収可能価額を零として評価しております。

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

　当社グループは個別物件単位に資産のグルーピングをしております。上記の物件に関しては、回収可能価額が低下したため帳簿価額を減額し、当該減少額を減損損失（1,351百万円）として特別損失に計上いたしました。

　なお、回収可能価額は主に使用価値により測定しており、使用価値は、将来キャッシュ・フローがマイナスと見込まれるため、回収可能価額を零として評価しております。

※５　税金費用については、簡便法による税効果会計を適用しているため、法人税等調整額は法人税等に含めて表示しております。

（中間連結株主資本等変動計算書関係）

前中間連結会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項

２．配当に関する事項

配当金支払額

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

１．発行済株式の種類及び総数並びに自己株式の種類及び株式数に関する事項

２．配当に関する事項

配当金支払額

（中間連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※　現金及び現金同等物の中間期末残高と中間連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

　当社グループにおいては現金及び現金同等物の範囲を現金及び預金勘定としているので、現金及び現金同等物の範囲と現金及び預金勘定は一致しております。

（リース取引関係）

１．ファイナンス・リース取引（借主側）

所有権移転外ファイナンス・リース取引

①　リース資産の内容

有形固定資産

主として、本社ビルに係る設備であります。

②　リース資産の減価償却の方法

「注記事項（中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４．会計方針に関する事項　(2）重要な減価償却資産の減価償却の方法」に記載のとおりであります。

２．ファイナンス・リース取引（貸主側）

所有権移転外ファイナンス・リース取引

(1）リース投資資産の内容

流動資産

（単位：百万円）

(2）リース債権及びリース投資資産に係るリース料債権部分の中間連結決算日後（連結決算日後）の回収予定額

流動資産

（単位：百万円）

（単位：百万円）

３．オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

(借主側）

（単位：百万円）

（貸主側）

（単位：百万円）

（金融商品関係）

１．金融商品の時価等に関する事項

中間連結貸借対照表計上額（連結貸借対照表計上額）、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。なお、市場価格のない株式等は、次表には含まれておりません（(注)１．参照）。また、現金は注記を省略しており、預金、受取手形及び売掛金、短期借入金については短期間で決済されるため時価が帳簿価額に近似するものであることから、記載を省略しております。

前連結会計年度（2023年３月31日）

（単位：百万円）

（*）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、△で示しております。

当中間連結会計期間（2023年９月30日）

（単位：百万円）

（*1）投資有価証券には、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号　2021年６月17日）第24-９項の基準価額を時価とみなす取扱いを適用した投資信託が含まれております。

（*2）デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については、△で示しております。

（注）１．市場価格のない株式等は、投資有価証券には含まれておりません。当該金融商品の中間連結貸借対照表計上額（連結貸借対照表計上額）は以下のとおりであります。出資金のうち、中間連結貸借対照表（連結貸借対照表）に持分相当額を純額で計上する組合その他これに準ずる事業体への出資額は前連結会計年度3,181百万円、当中間連結会計期間3,116百万円であります。

２．金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。また、「デリバティブ取引関係」注記におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスクを示すものではありません。

２．金融商品の時価のレベルごとの内訳等に関する事項

金融商品の時価を、時価の算定に係るインプットの観察可能性及び重要性に応じて、以下の３つのレベルに分類しております。

レベル１の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、活発な市場において形成される当該時価の算定の対象となる資産又は負債に関する相場価格により算定した時価

レベル２の時価：観察可能な時価の算定に係るインプットのうち、レベル１のインプット以外の時価の算定に係るインプットを用いて算定した時価

レベル３の時価：観察できない時価の算定に係るインプットを使用して算定した時価

時価の算定に重要な影響を与えるインプットを複数使用している場合には、それらのインプットがそれぞれ属するレベルのうち、時価の算定における優先順位が最も低いレベルに時価を分類しております。

(1）時価で中間連結貸借対照表（連結貸借対照表）に計上している金融商品

前連結会計年度（2023年３月31日）

当中間連結会計期間（2023年９月30日）

なお、「時価の算定に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第31号　2021年６月17日）第24-９項の取扱いを適用した投資信託財産が不動産である投資信託については、上記表には含めておりません。中間連結貸借対照表における当該投資信託の金額は600百万円であります。

(2）時価で中間連結貸借対照表（連結貸借対照表）に計上している金融商品以外の金融商品

前連結会計年度（2023年３月31日）

当中間連結会計期間（2023年９月30日）

（注１）時価の算定に用いた評価技法及び時価の算定に係るインプットの説明

投資有価証券

上場株式及び投資口については相場価格を用いて評価しております。上場株式及び投資口は活発な市場で取引されているため、その時価をレベル１の時価に分類しております。一方、優先出資証券の時価については、純資産価値に基づいて算定しており、レベル３の時価に分類しております。

デリバティブ取引

金利スワップの時価は、取引先金融機関から提示された価格等によって算定しており、レベル２の時価に分類しております。

社債（１年内償還予定分を含む）

これらの時価は、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によって算定し、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規社債発行を行った場合に想定される利率で割り引いて算定しており、レベル２の時価に分類しております。

長期借入金（１年内返済予定分を含む）

これらの時価は、変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映するため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によって算定し、固定金利によるものは、元利金の合計額を同様の新規借入れを行った場合に想定される利率で割り引いて算定しており、レベル２の時価に分類しております。

長期預り保証金

長期預り保証金の時価は、一定の期間ごとに区分した債務ごとに、その将来キャッシュ・フローと、返済期日までの期間及び信用リスクを加味した利率を基に割引現在価値法により算定しており、レベル２の時価に分類しております。

（注２）時価をもって中間連結貸借対照表（連結貸借対照表）計上額とする金融資産及び金融負債のうちレベル３の時価に関する情報

①期首残高から中間期末（期末）残高への調整表

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至2023年３月31日）

（*）連結包括利益計算書の「その他の包括利益」の「その他有価証券評価差額金」に含まれております。

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至2023年９月30日）

（*）中間連結包括利益計算書の「その他の包括利益」の「その他有価証券評価差額金」に含まれております。

②時価の評価プロセスの説明

当社グループはレベル３に区分される優先出資証券の時価の算定の評価プロセスに関して、経理部門にて設定した評価方法及び手続に従い、経理担当者が半期ごとに時価を評価しております。

なお、観察できないインプットの推計は行っておらず、また観察できないインプットの変動による影響額に重要性はありません。

（注３）投資信託財産が不動産である投資信託調整表

投資信託財産が不動産である投資信託の中間連結貸借対照表（連結貸借対照表）計上額は重要性が乏しいため、期首残高から中間期末（期末）残高への調整表について記載を省略しております。

（有価証券関係）

１．その他有価証券

前連結会計年度（2023年３月31日）

（単位：百万円）

当中間連結会計期間（2023年９月30日）

（単位：百万円）

２．売却したその他有価証券

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至2023年３月31日）

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至2023年９月30日）

（単位：百万円）

３．減損処理を行った有価証券

前連結会計年度（自　2022年４月１日　至2023年３月31日）

投資有価証券について19百万円減損処理を行っております。

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至2023年９月30日）

該当事項はありません。

（デリバティブ取引関係）

１．ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引

該当事項はありません。

２．ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引

ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引について、ヘッジ会計の方法ごとの中間決算日における契約額又は契約において定められた元本相当額等は、次のとおりであります。

金利関連

前連結会計年度（2023年３月31日）

（単位：百万円）

　（＊）　金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金及び社債と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金及び社債の時価に含めて記載しております。

当中間連結会計期間（2023年９月30日）

（単位：百万円）

　（＊）　金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金及び社債と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金及び社債の時価に含めて記載しております。

（ストック・オプション等関係）

中間連結会計期間に付与したストック・オプションの内容

前中間連結会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

該当事項はありません。

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

該当事項はありません。

（資産除去債務関係）

１．資産除去債務のうち中間連結貸借対照表（連結貸借対照表）に計上しているもの

当該資産除去債務の総額の増減

２．中間連結貸借対照表に計上しているもの以外の資産除去債務

　当社グループは、有形固定資産の一部にアスベストを使用しており、当該資産の除去時にアスベスト撤去に係る義務を有しておりますが、具体的な除去方法や時期等が明確でないものについては、当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。

　また当社グループは、一部の不動産賃貸借契約に基づく事務所等の退去時における原状回復に関わる義務を有しておりますが、賃借資産の使用期間が明確でなく、具体的な移転あるいは退去の予定もないことから、当該債務に見合う資産除去債務を計上しておりません。

（賃貸等不動産関係）

　当社及び一部の子会社では、東京都その他の地域において、賃貸オフィスや賃貸住宅等を所有しております。

　これら賃貸等不動産及び賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する中間連結貸借対照表計上額（連結貸借対照表計上額）、期中増減額及び時価は、次のとおりであります。

（単位：百万円）

（注）１．中間連結貸借対照表計上額（連結貸借対照表計上額）は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であります。

２．期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は不動産取得（95,959百万円）であり、主な減少額は販売用不動産への振替（40,334百万円）、減価償却（8,146百万円）、減損損失(1,025百万円)であります。

当中間連結会計期間の主な増加額は不動産取得（32,920百万円）であり、主な減少額は販売用不動産への振替（10,839百万円）、売却（5,161百万円）、減価償却（4,350百万円）であります。

３．中間期末（期末）時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む。）であります。

（収益認識関係）

１．顧客との契約から生じる収益を分解した情報

（単位：百万円）

（注）その他の収益には、「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）等に基づく賃貸収入等が含まれております。

２．収益を理解するための基礎となる情報

顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は「注記事項（中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）４　会計方針に関する事項　(5)重要な収益及び費用の計上基準」に記載のとおりであります。

３．顧客との契約に基づく履行義務の充足と当該契約から生じるキャッシュ・フローとの関係並びに当中間連結会計期間末において存在する顧客との契約から当中間連結会計期間の末日後に認識すると見込まれる収益の金額及び時期に関する情報

(1) 契約資産及び契約負債の残高等

（単位：百万円）

契約負債は、主に不動産販売事業において不動産売買契約に基づき顧客から受領した手付金であり、物件の引渡し時点において履行義務が充足されると判断して収益を認識しております。

前連結会計年度の期首現在の契約負債のうち、不動産販売事業に関連する契約負債残高は4,369百万円であり、そのうち2,755百万円を前連結会計年度に収益として認識しております。

当中間連結会計期間の期首現在の契約負債のうち、不動産販売事業に関連する契約負債残高は7,717百万円であり、そのうち1,390百万円を当中間連結会計期間に収益として認識しております。

(2) 残存履行義務に配分した取引価格

残存履行義務に配分した取引価格の総額及び収益の認識が見込まれる期間は、以下のとおりであります。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

　当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、経営者が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものです。

　当社グループは、総合不動産業者として、賃貸事業、販売事業を中心に多角的に事業を展開しており、「不動産賃貸」、「不動産販売」及び「フィー」の３つを報告セグメントとしております。

　各セグメントの内容は以下のとおりであります。

不動産賃貸　：オフィスビル・賃貸住宅・物流施設・商業施設等の開発・賃貸

不動産販売　：マンション・戸建住宅の開発・分譲、オフィスビル・物流施設等の開発・販売

フィー　　　：不動産の仲介・鑑定・コンサルティング及びオフィスビル・マンション等の管理 ２．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額の算定方法

　報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。セグメント間の内部営業収益又は振替高は市場実勢価格に基づいております。 

３．報告セグメントごとの営業収益、利益又は損失、資産、その他の項目の金額に関する情報

前中間連結会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

　（注）１　調整額は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益又は損失の調整額△3,076百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△3,076百万円であります。

全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額121,142百万円には、各報告セグメントに配分していない全社資産155,141百万円及びセグメント間の連結調整の影響額△33,998百万円が含まれております。

全社資産は、現金及び預金、投資有価証券及び当社の本社資産等であります。

２　セグメント利益又は損失は、中間連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

３　減価償却費には、長期前払費用の償却費が含まれております。

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

　（注）１　調整額は以下のとおりであります。

(1）セグメント利益又は損失の調整額△3,666百万円は、各報告セグメントに配分していない全社費用△3,666百万円であります。

全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

(2）セグメント資産の調整額191,385百万円には、各報告セグメントに配分していない全社資産235,315百万円及びセグメント間の連結調整の影響額△43,929百万円が含まれております。

全社資産は、現金及び預金、投資有価証券及び当社の本社資産等であります。

２　セグメント利益又は損失は、中間連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

３　減価償却費には、長期前払費用の償却費が含まれております。

【関連情報】

Ⅰ　前中間連結会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。  

２．地域ごとの情報

(1）営業収益

本邦以外の外部顧客への営業収益がないため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産の金額が中間連結貸借対照表の有形固定資産の金額の10％未満であるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報

Ⅱ　当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

１．製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。  

２．地域ごとの情報

(1）営業収益

本邦以外の外部顧客への営業収益がないため、記載を省略しております。

(2）有形固定資産

　本邦以外に所在している有形固定資産の金額が中間連結貸借対照表の有形固定資産の金額の10％未満であるため、記載を省略しております。 ３．主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前中間連結会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

前中間連結会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

前中間連結会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

該当事項はありません。

当中間連結会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

該当事項はありません。

（１株当たり情報）

　１株当たり純資産額は、以下のとおりであります。

　１株当たり中間純利益及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（注）１．普通株式には、甲種類株式を含んでおります。

２．潜在株式調整後１株当たり中間純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

（２）【その他】

該当事項はありません。

２【中間財務諸表等】

（１）【中間財務諸表】

①【中間貸借対照表】

②【中間損益計算書】

③【中間株主資本等変動計算書】

前中間会計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

当中間会計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

【注記事項】

（重要な会計方針）

１．資産の評価基準及び評価方法

(1）有価証券

①　子会社株式及び関連会社株式

移動平均法による原価法

②　その他有価証券

市場価格のない株式等以外のもの

時価法（評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定）

市場価格のない株式等

移動平均法による原価法

但し、金融商品取引法第２条第２項第５号により有価証券とみなされるもの（匿名組合出資金等）については、組合契約に規定される決算報告日に応じて入手可能な最近の決算書を基礎とし、持分相当額を純額で取り込む方式によっております。

(2）デリバティブ

時価法

(3）棚卸資産

個別法による原価法

（貸借対照表価額は収益性の低下による簿価切下げの方法により算定）

２．固定資産の減価償却の方法

(1）有形固定資産（リース資産を除く）

　建物・建物附属設備・構築物　定額法

　その他　　　　　　　　　　　定率法

　但し、1998年３月31日以前に取得した建物並びに2016年３月31日以前に取得した建物附属設備及び構築物については、定率法を採用しております。また、品川インターシティ及び品川インターシティフロントについては全て定額法を採用しております。

(2）無形固定資産（リース資産を除く）

　定額法を採用しております。なお、自社利用のソフトウェアについては、見込利用可能期間（５年）にて償却しております。

(3）リース資産

所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産については、リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

(4）長期前払費用

主として20年で均等償却しております。

３．引当金の計上基準

(1）貸倒引当金

　債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、また貸倒懸念債権等特定の債権については、個別に回収可能性を検討し、回収不能見込額を計上しております。

(2）賞与引当金

　従業員の賞与の支給に備えるため、支給見込額の当中間会計期間負担額を計上しております。

(3）退職給付引当金

　従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務及び年金資産の見込額に基づき計上しております。

①　退職給付見込額の期間帰属方法

　退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当事業年度末までの期間に帰属させる方法については、給付算定式基準によっております。

②　数理計算上の差異及び過去勤務費用の費用処理方法

　数理計算上の差異については、各事業年度の発生時における従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により按分した額を、それぞれ発生の翌事業年度から費用処理しております。過去勤務費用については、その発生時の従業員の平均残存勤務期間以内の一定の年数による定額法により処理しております。

(4）役員退職慰労引当金

役員の退職慰労金の支給に備えるため、規程に基づく中間期末の要支給額を計上しております。

４．収益及び費用の計上基準

当社の事業から生じる収益を以下のとおり認識しております。

(1) 不動産の販売

顧客との不動産売買契約に基づく不動産の販売については、当該物件の引渡しをもって当該物件に対するリスク及び経済価値は顧客に移転され、顧客は便益のほとんどすべてを享受する能力を獲得することから、物件の引渡し時点において履行義務が充足されると判断して収益を認識しております。

(2) サービスの提供

不動産管理の役務提供契約等に基づくサービスの提供については、顧客との契約における義務を履行するにつれて、顧客が便益を享受することから、サービスの提供の進捗度に応じて履行義務が充足される時点を判断して収益を認識しております。

不動産媒介契約等のサービスの提供については、顧客との契約における義務の履行を完了した部分について、顧客に物件が引き渡される一時点で履行義務が充足されることから、サービス提供完了時において収益を認識しております。

(3) 不動産の賃貸から生じる収益

不動産の賃貸から生じる収益のほとんどはオペレーティング・リースによっております。オペレーティング・リースによる収益は「リース取引に関する会計基準」（企業会計基準第13号　2007年３月30日）等に基づき認識しております。

５．その他中間財務諸表作成のための重要な事項

(1）ヘッジ会計の方法

①　ヘッジ会計の方法

　繰延ヘッジ処理によっております。

　なお、特例処理の要件を満たす金利スワップについては、特例処理を採用しております。

②　ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段　　金利スワップ取引

ヘッジ対象　　借入金

③　ヘッジ方針

　借入金について、金利変動リスクをヘッジするため金利スワップ取引を利用しております。

④　ヘッジ有効性評価の方法

　ヘッジ手段とヘッジ対象に関する重要な条件が同一であり、かつヘッジ開始時及びその後も継続して金利の変動による影響を相殺するものと想定することが出来るため、ヘッジの有効性の判定は省略しております。

(2）消費税等の会計処理

　固定資産に係る控除対象外消費税等は長期前払費用に計上し、５年間で均等償却しております。

(3）関連する会計基準等の定めが明らかでない場合に採用した会計処理の原則及び手続

　分譲マンションに係る広告宣伝費等の会計処理

　分譲マンションに係る広告宣伝費等については、販売収益に対応させて引渡し前まで資産計上し、引渡し時点において一括で費用計上しております。

（中間貸借対照表関係）

※１　担保に供している資産及び担保付債務は、次のとおりであります。

(1）担保に供している資産

(2）上記に対応する債務

　２　保証債務

※３　棚卸資産及び固定資産の保有目的の変更

前事業年度（2023年３月31日）

　保有目的の変更により、有形固定資産から販売用不動産及び仕掛不動産へ40,334百万円振替えております。

当中間会計期間（2023年９月30日）

　保有目的の変更により、有形固定資産から販売用不動産へ10,839百万円振替えております。

（中間損益計算書関係）

　１　減価償却実施額

※２　税金費用については、簡便法による税効果会計を適用しているため、法人税等調整額は法人税等に含めて表示しております。

（有価証券関係）

前事業年度（2023年３月31日）

（注）市場価格のない子会社株式及び関連会社株式並びにその他の関係会社有価証券（貸借対照表計上額は子会社株式26,459百万円、関連会社株式3,452百万円、その他の関係会社有価証券12,363百万円）については記載しておりません。

当中間会計期間（2023年９月30日）

（注）市場価格のない子会社株式及び関連会社株式並びにその他の関係会社有価証券（中間貸借対照表計上額は子会社株式26,459百万円、関連会社株式3,452百万円、その他の関係会社有価証券12,369百万円）については記載しておりません。

（収益認識関係）

顧客との契約から生じる収益を理解するための基礎となる情報は、中間連結財務諸表「注記事項（収益認識関係）」に同一の内容を記載しているため、注記を省略しております。

（２）【その他】

該当事項はありません。

第６【提出会社の参考情報】

　当中間会計期間の開始日から半期報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。

（1）有価証券報告書及びその添付書類

事業年度（第71期）（自　2022年４月１日　至　2023年３月31日）2023年６月26日関東財務局長に提出

（2）発行登録追補書類（株券、社債券等）及びその添付書類

2023年７月21日関東財務局長に提出

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

独立監査人の中間監査報告書

2023年12月19日

日鉄興和不動産株式会社

取締役会 御中

EY新日本有限責任監査法人 東京事務所

中間監査意見

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている日鉄興和不動産株式会社の2023年４月１日から2024年３月31日までの連結会計年度の中間連結会計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）に係る中間連結財務諸表、すなわち、中間連結貸借対照表、中間連結損益計算書、中間連結包括利益計算書、中間連結株主資本等変動計算書、中間連結キャッシュ・フロー計算書、中間連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項及びその他の注記について中間監査を行った。

　当監査法人は、上記の中間連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる中間連結財務諸表の作成基準に準拠して、日鉄興和不動産株式会社及び連結子会社の2023年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する中間連結会計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）の経営成績及びキャッシュ・フローの状況に関する有用な情報を表示しているものと認める。

中間監査意見の根拠

　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間監査の基準に準拠して中間監査を行った。中間監査の基準における当監査法人の責任は、「中間連結財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、中間監査の意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

中間連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間連結財務諸表の作成基準に準拠して中間連結財務諸表を作成し有用な情報を表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない中間連結財務諸表を作成し有用な情報を表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。
　中間連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき中間連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる中間連結財務諸表の作成基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
　監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

中間連結財務諸表監査における監査人の責任

　監査人の責任は、監査人が実施した中間監査に基づいて、全体として中間連結財務諸表の有用な情報の表示に関して投資者の判断を損なうような重要な虚偽表示がないかどうかの合理的な保証を得て、中間監査報告書において独立の立場から中間連結財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、中間連結財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。
　監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間監査の基準に従って、中間監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　不正又は誤謬による中間連結財務諸表の重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応する中間監査手続を立案し、実施する。中間監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、中間監査の意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。なお、中間監査手続は、年度監査と比べて監査手続の一部が省略され、監査人の判断により、不正又は誤謬による中間連結財務諸表の重要な虚偽表示リスクの評価に基づいて、分析的手続等を中心とした監査手続に必要に応じて追加の監査手続が選択及び適用される。

・　中間連結財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な中間監査手続を立案するために、中間連結財務諸表の作成と有用な情報の表示に関連する内部統制を検討する。

・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・　経営者が継続企業を前提として中間連結財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、中間監査報告書において中間連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する中間連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、中間連結財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、中間監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　中間連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる中間連結財務諸表の作成基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた中間連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに中間連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象に関して有用な情報を表示しているかどうかを評価する。

・　中間連結財務諸表に対する意見を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する十分かつ適切な監査証拠を入手する。監査人は、中間連結財務諸表の中間監査に関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で中間監査意見に対して責任を負う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した中間監査の範囲とその実施時期、中間監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む中間監査上の重要な発見事項、及び中間監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

利害関係

　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　　上

（注）１．上記の中間監査報告書の原本は当社（半期報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．XBRLデータは中間監査の対象には含まれておりません。

独立監査人の中間監査報告書

2023年12月19日

日鉄興和不動産株式会社

取締役会 御中

EY新日本有限責任監査法人 東京事務所

中間監査意見

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている日鉄興和不動産株式会社の2023年４月１日から2024年３月31日までの第72期事業年度の中間会計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）に係る中間財務諸表、すなわち、中間貸借対照表、中間損益計算書、中間株主資本等変動計算書、重要な会計方針及びその他の注記について中間監査を行った。

　当監査法人は、上記の中間財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる中間財務諸表の作成基準に準拠して、日鉄興和不動産株式会社の2023年９月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する中間会計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）の経営成績に関する有用な情報を表示しているものと認める。

中間監査意見の根拠

　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間監査の基準に準拠して中間監査を行った。中間監査の基準における当監査法人の責任は、「中間財務諸表監査における監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、中間監査の意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

中間財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間財務諸表の作成基準に準拠して中間財務諸表を作成し有用な情報を表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない中間財務諸表を作成し有用な情報を表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

　中間財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき中間財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる中間財務諸表の作成基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。
　監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

中間財務諸表監査における監査人の責任

　監査人の責任は、監査人が実施した中間監査に基づいて、全体として中間財務諸表の有用な情報の表示に関して投資者の判断を損なうような重要な虚偽表示がないかどうかの合理的な保証を得て、中間監査報告書において独立の立場から中間財務諸表に対する意見を表明することにある。虚偽表示は、不正又は誤謬により発生する可能性があり、個別に又は集計すると、中間財務諸表の利用者の意思決定に影響を与えると合理的に見込まれる場合に、重要性があると判断される。

　監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる中間監査の基準に従って、中間監査の過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　不正又は誤謬による中間財務諸表の重要な虚偽表示リスクを識別し、評価する。また、重要な虚偽表示リスクに対応する中間監査手続を立案し、実施する。中間監査手続の選択及び適用は監査人の判断による。さらに、中間監査の意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手する。なお、中間監査手続は、年度監査と比べて監査手続の一部が省略され、監査人の判断により、不正又は誤謬による中間財務諸表の重要な虚偽表示リスクの評価に基づいて、分析的手続等を中心とした監査手続に必要に応じて追加の監査手続が選択及び適用される。

・　中間財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、監査人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な中間監査手続を立案するために、中間財務諸表の作成と有用な情報の表示に関連する内部統制を検討する。

・　経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた会計上の見積りの合理性及び関連する注記事項の妥当性を評価する。

・　経営者が継続企業を前提として中間財務諸表を作成することが適切であるかどうか、また、入手した監査証拠に基づき、継続企業の前提に重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められるかどうか結論付ける。継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、中間監査報告書において中間財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する中間財務諸表の注記事項が適切でない場合は、中間財務諸表に対して除外事項付意見を表明することが求められている。監査人の結論は、中間監査報告書日までに入手した監査証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　中間財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる中間財務諸表の作成基準に準拠しているかどうかとともに、関連する注記事項を含めた中間財務諸表の表示、構成及び内容、並びに中間財務諸表が基礎となる取引や会計事象に関して有用な情報を表示しているかどうかを評価する。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した中間監査の範囲とその実施時期、中間監査の実施過程で識別した内部統制の重要な不備を含む中間監査上の重要な発見事項、及び中間監査の基準で求められているその他の事項について報告を行う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を行う。

利害関係

　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　　上

（注）１．上記の中間監査報告書の原本は当社（半期報告書提出会社）が別途保管しております。 ２．XBRLデータは中間監査の対象には含まれておりません。