8850 スターツコーポレーション 四半期報告書－第52期第2四半期(2023/07/01－2023/09/30)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり四半期（当期）純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２【事業の内容】

　当第２四半期連結累計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第２四半期連結累計期間において、新たな事業等のリスクの発生、または、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについての重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日時点において判断したものであります。

（1）財政状態及び経営成績の状況

　当第２四半期連結累計期間における国内経済は、新型コロナウイルス感染症に対する感染症法上の分類移行に伴い経済活動の正常化が進む一方で、不安定な国際情勢を背景とする地政学リスクの高まりや原材料価格の高騰、金融資本市場の変動等、先行きは依然として不透明な状況が続いてまいりました。

　こうした中、当社グループでは、首都圏及び国内主要都市におきまして、不動産活用における建設から不動産賃貸及び売買の仲介、不動産管理までワンストップのサービス提供とともに、関連する各事業間での連携を図りながら、お客様とともに安定的かつ持続的な成長及び事業展開を目指してまいりました。

　その結果、当社グループの安定収益基盤となります不動産管理物件数は、2023年９月末現在、アパート・マンション管理戸数147,712戸、月極駐車場台数99,047台、時間貸駐車場「ナビパーク」の運営は53,057台、企業の社宅管理代行業におきましては住宅105,245戸、駐車場13,881台（受託企業数453社）を受託、これに分譲マンション管理戸数4,073戸、24時間緊急対応サービス「アクセス24」受託戸数643,721戸を加えますと、住宅900,751戸、駐車場165,985台となり、ビル・施設管理件数は2,596件となっております。

　不動産営業店舗「ピタットハウス」は、2023年９月末現在で全国639店舗のネットワーク（スターツグループ店116店舗、ネットワーク店523店舗）となっております。また、高齢者支援・保育施設につきましては、2023年９月末現在122事業所を運営しており、首都圏エリアにおきまして７事業所の開設を準備しております。

　海外拠点におきましては、2023年９月末現在で世界21カ国、34都市（国と地域を含む）において、海外進出を図る日本企業のオフィスや駐在員の社宅の仲介、工場等の売買仲介、レンタルオフィス・サービスアパートメント・ホテルの運営等、各国のニーズに合わせたサービスの提供を行っております。

　当第２四半期連結累計期間の業績は、不動産管理事業におきましては管理物件数の増加に伴い管理手数料売上及びメンテナンス売上、時間貸駐車場「ナビパーク」などの賃貸事業売上が順調に推移し、売買仲介事業におきましても取扱高が堅調に推移いたしました。出版事業におきましては映画化が予定されております「スターツ出版文庫」原作の「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」等の書籍や電子書籍の販売が好調に推移し、「オズのプレミアム予約」につきましても利用者数が回復いたしました。ホテル・レジャー事業におきましても同様に、レジャー需要が回復してまいりました結果、売上高は1,049億83百万円（前年同期比6.5％増加）、営業利益は126億62百万円（前年同期比6.7％増加）、経常利益は145億83百万（前年同期比2.4％増加）となり、親会社株主に帰属する四半期純利益は95億17百万円（前年同期比0.7％減少）となりました。

　当社グループ図及びセグメントの業績は次のとおりであります。

■スターツ海外ネットワーク／２１ヵ国（※）３４都市

（※）国と地域を含む

①建設事業

　建設事業におきましては、資産運用及び資産継承のコンサルティングとして創業から変わらぬ地域密着営業を行っており、賃貸住宅をはじめ商業ビル・ホテル・高齢者支援施設・保育施設・物流倉庫などグループの総合力を活かした豊富なコンテンツによる土地有効活用の提案とともに、既存建造物のリファイン建築や免震化にも取り組んでおります。

　社会インフラとして普及に注力しております『免震構造の建物』におきましては、地域特性を踏まえ『土地・所有者・入居者』すべてに最適な土地活用を提案してまいりました結果、累計受注棟数は2023年９月末現在では607棟となりました。また、2023年10月より当社グループが施工・賃貸管理を行う首都圏の木造賃貸住宅に、太陽光発電設備を標準導入することにより、『環境価値付き電力』を提供することで、カーボンニュートラル社会の実現に向けて貢献してまいります。

　当第２四半期連結累計期間の業績は、建築資材価格の高騰及び労務費が上昇いたしました結果、売上高329億22百万円（前年同期比1.1％増）、営業利益20億45百万円（前年同期比40.4％減）、受注残高は1,256億11百万円（前期比1.3％増）となりました。

②賃貸仲介事業

　賃貸仲介事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、更新手数料が堅調に推移いたしましたが、企業の本社移転案件やテナント紹介等の成約が減少いたしました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高33億30百万円（前年同期比1.0％減）、営業利益６億69百万円（前年同期比23.1％減）となりました。

③売買仲介事業

　売買仲介事業におきましては、グループ各社と連携したＣＲＥ（企業不動産）ソリューションの提案による法人取引の強化を図りながら、不動産売却サポートサービス「マイホームオークション」を積極的に活用し、売主・買主双方に透明性の高い取引を推進してまいりました結果、仲介手数料及び取扱高は堅調に推移いたしました。

　当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高40億22百万円（前年同期比16.8％増）、営業利益16億88百万円（前年同期比82.3％増）となりました。

④不動産管理事業

　不動産管理事業におきましては、管理物件数の増加に伴い、管理手数料売上や長期営繕工事などのメンテナンス売上が堅調に推移するとともに、時間貸駐車場「ナビパーク」などの賃貸事業売上も順調に進捗いたしました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高439億13百万円（前年同期比4.6％増）、営業利益61億84百万円（前年同期比10.9％増）となりました。

⑤分譲不動産事業

　分譲不動産事業におきましては、「スターツプロシード投資法人」へ賃貸住宅１棟の譲渡、分譲マンション「アルファグランデ成田八番街」（千葉県成田市）や新築分譲戸建「クラシードゆりのき台Ⅲ」（千葉県八千代市：総戸数３戸）の販売等により、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高15億２百万円（前年同期比1.3％増）、営業損失72百万円（前年同期営業損失１億75百万円）となりました。

　なお、当第２四半期連結累計期間における契約残高は、新築分譲戸建「クラシードゆりのき台Ⅲ」及び「クラシード葛西Ⅸ」（東京都江戸川区：総戸数２戸）の販売開始により、既に販売が完了しております「アルファグランデ日暮里」（東京都荒川区：総戸数44戸）等と合わせまして、51戸27億38百万円となりました。

⑥出版事業

　出版事業におきましては、会員数400万人超を有する女性向けウェブサイト「オズモール」の成功報酬型送客サービス「オズのプレミアム予約」では、少人数での利用を中心に利用者数が増加しております。また、「スターツ出版文庫」等の書籍・コミック販売におきましては、SNS等によるターゲット層に合わせたプロモーション活動にも注力いたしました結果、本年12月に映画化される「あの花が咲く丘で、君とまた出会えたら。」等、書籍・電子書籍及び電子コミックの販売も順調に推移しております。

　当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高37億84百万円（前年同期比32.1％増）、営業利益10億56百万円（前年同期比81.7％増）となりました。

⑦ホテル・レジャー事業

　ホテル・レジャー事業におきましては、新型コロナウイルスの感染症法上の位置付けが５類となるなど社会活動の正

常化が進み、国内レジャー需要が好調に推移したしました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高56億96百万円（前年同期比57.6％増）、営業利益４億70百万円（前年同期営業損失２億16百万円）となりました。

⑧高齢者支援・保育事業

　高齢者支援・保育事業におきましては、９月に「ケアステーション きらら高砂 訪問介護」（東京都葛飾区）を開設いたしました。既存事業所の稼働は堅調に推移いたしましたが、人員増やベースアップによる人件費の増加、人材採用・育成活動に積極的に取り組みました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高57億22百万円（前年同期比4.0％増）、営業利益２億64百万円（前年同期比22.7％減）となりました。

⑨コンサルティング事業

　コンサルティング事業におきましては、スターツプロシード投資法人の運用委託に係る報酬、少額短期保険契約件数が堅調に推移する一方、昨年10月を始期とする火災保険の契約期間改定に伴う駆け込み需要の反動により、損害保険代理店手数料が減少いたしました結果、当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高37億６百万円（前年同期比9.1％増）、営業利益６億26百万円（前年同期比12.0％減）となりました。

⑩物販・文化事業

　物販・文化事業におきましては、カードキーシステム「シャーロック」シリーズの製造・販売、美術館の運営を行っております。当第２四半期連結累計期間の業績は、売上高３億82百万円（前年同期比3.0％増）、営業利益49百万円（前年同期比104.6％増）となりました。

（2）キャッシュ・フローの状況

　当第２四半期連結会計期間末における現金及び現金同等物（以下、「資金」という。）の残高は、前連結会計年度末と比べて99億39百万円の資金を使用し、685億46百万円の残高となりました。

　当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況は次のとおりであります。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、建設工事等の仕入債務の減少27億27百万円、仕掛販売用不動産の仕入等による棚卸資産の増加22億12百万円、法人税等の支払51億45百万円の一方で、税金等調整前四半期純利益145億20百万円等により26億97百万円の資金を獲得（前年同四半期は64億75百万円の資金を獲得）いたしました。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、「北8西1地区第一種市街地再開発事業」及び「横浜文化体育館再整備事業」における民間収益施設の建設及び賃貸不動産等の取得等により123億15百万円の資金を使用（前年同四半期は41億85百万円の資金を使用）いたしました。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、運転資金等の銀行借入の一方で、剰余金の配当24億76百万円により８億48百万円の資金を使用（前年同四半期は35億６百万円の資金を使用）いたしました。

（3）会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定

　前事業年度の有価証券報告書に記載した「経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析」中の会計上の見積り及び当該見積りに用いた仮定の記載について重要な変更はありません。

（4）資産、負債、純資産に関する分析

　当第２四半期連結会計期間末の総資産額は2,927億52百万円となり、前連結会計年度末と比較し３億47百万円減少いたしました。これは、主に仕掛販売用不動産及び有形固定資産が増加した一方で、現金及び預金が減少したことによるものであります。

　負債総額は1,402億17百万円となり、前連結会計年度末と比較し77億96百万円減少いたしました。これは、主に買掛金及び未払金の減少によるものであります。

　純資産額は1,525億35百万円となり、前連結会計年度末と比較し74億49百万円増加いたしました。これは、主に利益剰余金の増加によるものであります。

（5）優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題

　当第２四半期連結累計期間において、当社グループが優先的に対処すべき事業上及び財務上の課題について重要な変更はありません。

（6）研究開発活動

　該当事項はありません。

３【経営上の重要な契約等】

　当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（５）【大株主の状況】

（注）１.上記のほか当社所有の自己株式3,134千株があります。

２.上記の所有株式数のうち、信託業に係る株式数は、株式会社日本カストディ銀行2,358千株、日本マスタートラスト信託銀行株式会社2,193千株であります。

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

　（注）完全議決権株式（その他）の欄には、証券保管振替機構名義の株式が1,000株（議決権の数10個）含まれております。

②【自己株式等】

２【役員の状況】

　該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第２四半期連結会計期間（2023年７月１日から2023年９月30日まで）及び第２四半期連結累計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）に係る四半期連結財務諸表について、監査法人日本橋事務所による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（1）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第２四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第２四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（追加情報）

　（新型コロナウイルス感染症の影響に関する会計上の見積り）

　当第２四半期連結会計期間における新型コロナウイルス感染症の影響に関する仮定及び会計上の見積りについては、前連結会計年度の有価証券報告書の（追加情報）に記載した内容から重要な変更はありません。

（四半期連結損益計算書関係）

※　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は次のとおりであります。

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※現金及び現金同等物の四半期期末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は

　次のとおりであります。

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第２四半期連結累計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

配当に関する事項

１　配当金支払額

２　基準日が当第２四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第２四半期連結会計期間の末日後となるもの

Ⅱ　当第２四半期連結累計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

配当に関する事項

１　配当金支払額

２　基準日が当第２四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第２四半期連結会計期間の末日後となるもの

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前第２四半期連結累計期間（自　2022年４月１日　至　2022年９月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注）１.セグメント利益又は損失（△）の調整額は、セグメント間取引消去であります。

　　　２.セグメント利益又は損失（△）は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

　　　３.その他の収益は、不動産賃貸料等であります。

Ⅱ　当第２四半期連結累計期間（自　2023年４月１日　至　2023年９月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報並びに収益の分解情報

（注）１.セグメント利益又は損失（△）の調整額は、セグメント間取引消去であります。

　　　２.セグメント利益又は損失（△）は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

　　　３.その他の収益は、不動産賃貸料等であります。

（収益認識関係）

顧客との契約から生じる収益を分解した情報は、「注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりであります。

（１株当たり情報）

１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（注）潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

（重要な後発事象）

　該当事項はありません。

２【その他】

2023年11月２日開催の取締役会において第52期の中間配当を行う決議をしております。

（注）2023年９月30日現在の株主名簿に記載又は記録された株主に対し、支払を行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

独立監査人の四半期レビュー報告書

監査法人日本橋事務所 東京都中央区

監査人の結論

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているスターツコーポレーション株式会社の2023年４月１日から2024年３月31日までの連結会計年度の第２四半期連結会計期間（2023年７月１日から2023年９月30日まで）及び第２四半期連結累計期間（2023年４月１日から2023年９月30日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、スターツコーポレーション株式会社及び連結子会社の2023年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第２四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項が全ての重要な点において認められなかった。

監査人の結論の根拠

　当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。四半期レビューの基準における当監査法人の責任は、「四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任」に記載されている。当監査法人は、我が国における職業倫理に関する規定に従って、会社及び連結子会社から独立しており、また、監査人としてのその他の倫理上の責任を果たしている。当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

四半期連結財務諸表に対する経営者並びに監査役及び監査役会の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

　四半期連結財務諸表を作成するに当たり、経営者は、継続企業の前提に基づき四半期連結財務諸表を作成することが適切であるかどうかを評価し、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に基づいて継続企業に関する事項を開示する必要がある場合には当該事項を開示する責任がある。

　監査役及び監査役会の責任は、財務報告プロセスの整備及び運用における取締役の職務の執行を監視することにある。

四半期連結財務諸表の四半期レビューにおける監査人の責任

　監査人の責任は、監査人が実施した四半期レビューに基づいて、四半期レビュー報告書において独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。

　監査人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に従って、四半期レビューの過程を通じて、職業的専門家としての判断を行い、職業的懐疑心を保持して以下を実施する。

・　主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対する質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続を実施する。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

・　継続企業の前提に関する事項について、重要な疑義を生じさせるような事象又は状況に関して重要な不確実性が認められると判断した場合には、入手した証拠に基づき、四半期連結財務諸表において、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、適正に表示されていないと信じさせる事項が認められないかどうか結論付ける。また、継続企業の前提に関する重要な不確実性が認められる場合は、四半期レビュー報告書において四半期連結財務諸表の注記事項に注意を喚起すること、又は重要な不確実性に関する四半期連結財務諸表の注記事項が適切でない場合は、四半期連結財務諸表に対して限定付結論又は否定的結論を表明することが求められている。監査人の結論は、四半期レビュー報告書日までに入手した証拠に基づいているが、将来の事象や状況により、企業は継続企業として存続できなくなる可能性がある。

・　四半期連結財務諸表の表示及び注記事項が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠していないと信じさせる事項が認められないかどうかとともに、関連する注記事項を含めた四半期連結財務諸表の表示、構成及び内容、並びに四半期連結財務諸表が基礎となる取引や会計事象を適正に表示していないと信じさせる事項が認められないかどうかを評価する。

・　四半期連結財務諸表に対する結論を表明するために、会社及び連結子会社の財務情報に関する証拠を入手する。監査人は、四半期連結財務諸表の四半期レビューに関する指示、監督及び実施に関して責任がある。監査人は、単独で監査人の結論に対して責任を負う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、計画した四半期レビューの範囲とその実施時期、四半期レビュー上の重要な発見事項について報告を行う。

　監査人は、監査役及び監査役会に対して、独立性についての我が国における職業倫理に関する規定を遵守したこと、

並びに監査人の独立性に影響を与えると合理的に考えられる事項、及び阻害要因を除去するための対応策を講じている

場合又は阻害要因を許容可能な水準にまで軽減するためのセーフガードを適用している場合はその内容について報告を

行う。

利害関係

　会社及び連結子会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

（注）１．上記の四半期レビュー報告書の原本は当社（四半期報告書提出会社）が別途保管しております。 （注）２．ＸＢＲＬデータは四半期レビューの対象には含まれていません。