3465 ケイアイスター不動産 四半期報告書－第30期第1四半期(2019/04/01－2019/06/30)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

３．第30期第１四半期連結累計期間ならびに第29期の潜在株式調整後１株当たり四半期（当期）純利益金額については、希薄化が生じていないため記載しておりません。また、第29期第１四半期連結累計期間の潜在株式調整後１株当たり四半期（当期）純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

４．当社は、役員向け業績連動型株式報酬制度を導入しております。当該制度に係る信託が保有する当社株式は、四半期連結貸借対照表及び連結貸借対照表において自己株式として計上しております。また、１株当たり四半期（当期）純利益金額の算定過程における期中平均株式数の計算において、自己株式として取り扱っております。

２【事業の内容】

　当第１四半期連結会計期間において、当社グループ（当社及び当社の関係会社）において営まれている事業の内容について、重要な変更はありません。

　また、主要な関係会社の異動は、以下のとおりであります。

（その他事業）

　株式取得により、ＢＲエステート株式会社を連結子会社といたしました。

　ＢＲエステートが営む主な事業は、不動産仲介事業、リフォーム事業であるため、その他事業に含めております。

　また、当第１四半期連結会計期間にて、株式会社フレスコを存続会社とする吸収合併により、株式会社おゆみ野住宅が消滅しております。

　この結果、2019年６月30日現在では、当社グループは、当社及び連結子会社18社により構成されることとなりました。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第１四半期連結累計期間において、当四半期報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項の発生又は前事業年度の有価証券報告書に記載した「事業等のリスク」についての重要な変更はありません。

２【経営者による財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期連結会計期間の末日現在において当社グループが判断したものであります。

(1）財政状態及び経営成績の状況

　当第１四半期連結累計期間におけるわが国経済は、個人所得が堅調に回復するとともに個人消費も緩やかに回復したものの、企業収益は高水準を維持しながらも一進一退の状況であり、景気に足踏み感が見られました。また、日韓関係の悪化や米中貿易摩擦等、世界経済の先行きへの不透明感が強くなっている状況でもあります。

　当社グループが所属する住宅業界は、所得環境の改善や継続する住宅取得優遇税制、低金利の住宅ローンなど、引き続き住宅購入に対し追い風が続くも、違法建築問題や粉飾決算等、業界に立て続けに起きる不祥事により、住宅業界へのイメージの悪化や不動産市況への懸念が否めない状況が続いております。

　このような経営環境の下、当社グループは、主力事業である分譲住宅事業の成長戦略に注力を行い「豊かで楽しく快適な暮らしの創造」を経営理念に掲げ、「高品質だけど低価格」な分譲住宅の提供を引き続き行ってまいりました。また、「不動産×ＩＴ」を掲げ、居住者がより快適に過ごせる未来型住宅の実現を目指すためのＩＴ活用の研究及び各業務のシステム化を推進しており、令和元年を当社グループのＩＴ成長元年とし、「不動産×ＩＴ」を業界トップ水準で実現すべくＩＴ成長戦略に取り組んでおります。

　また、財務管理を行う上で回転期間(土地仕入れから売上までの期間)を重要視しており、物件の早期販売や工期短縮による回転期間短縮に努めてまいりました。

　これらの結果、シェア拡大戦略の加速をグループ全体で積極的に推進したことにより当第１四半期連結累計期間の損益は売上高、各段階利益ともに次のとおり過去最高となりました。売上高は前第１四半期連結累計期間と比較し9,027,020千円(53.2％)増加の26,009,865千円となりました。営業利益は、売上増加に伴う仲介手数料の増加（変動費の増加）を主な要因として販売費及び一般管理費が818,399千円増加となりましたが、売上高の増加により前第１四半期連結累計期間と比較し375,948千円(41.4％)増加の過去最高となる1,283,285千円となりました。経常利益は、金融機関からの土地取得資金の調達に伴い支払利息が48,790千円増加したものの、前第１四半期連結累計期間と比較し343,717千円(39.0％)増加の1,224,982千円となりました。親会社株主に帰属する四半期純利益は、前第１四半期連結累計期間と比較し222,372千円(45.1％)増加の過去最高となる715,471千円となりました。

　セグメント別の業績は、以下のとおりであります。

①　分譲住宅事業

　分譲住宅事業につきましては、シェア拡大戦略の加速を行ないました。また、「デザインのケイアイ」を標榜し住宅ローンが家賃以下となる販売価格の設定を行い、より「高品質だけど低価格」な住宅を提供することに引き続き取り組んでまいりました。また、土地の仕入れから売上までの期間を短縮することによる回転期間を重視した経営や、工期短縮や工程改善などによるコスト低減を推進するとともに、地場不動産仲介業者との関係を強化し、土地の仕入れ強化やアウトソースによる販売強化を引き続き行ってまいりました。

　以上の結果、販売棟数は前第１四半期連結累計期間と比較し100棟増加の593棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は、前第１四半期連結累計期間と比較し4,716,875千円増加の17,230,783千円となりました。セグメント利益は、売上増加に伴う仲介手数料の増加（変動費の増加）があったものの、338,293千円増加の1,382,002千円となりました。

②　注文住宅事業

　注文住宅事業につきましては、不動産業者向けの注文住宅「フィットプロ」の受注拡大に注力してまいりました。

　以上の結果、販売棟数は前第１四半期連結累計期間と比較し8棟増加の29棟となり、当事業の売上高は、前第１四半期連結累計期間と比較し70,769千円増加の338,075千円、セグメント利益は13,225千円増加の55,752千円となりました。

③　中古住宅事業

　中古住宅事業につきましては、市場環境を注視して、不動産業者等を通じた仕入れを厳選の上行ってまいりました。販売につきましてはリフォーム後に販売する一般中古住宅事業を中心に事業展開しておりますが、中古戸建住宅の再生事業についても推進しております。

　以上の結果、販売棟数が前第１四半期連結累計期間と比較し26棟増加の53棟となり、当事業の売上高は、前第１四半期連結累計期間と比較し638,622千円増加の1,430,336千円、セグメント利益は40,571千円増加の48,725千円となりました。

④　よかタウン事業

　同社は、福岡県を中心に分譲住宅販売、土地販売及び注文住宅販売を主要な事業として行っております。特に、前連結会計年度より分譲住宅販売事業の強化に注力しております。

　以上の結果、注文住宅販売棟数は前第１四半期連結累計期間と比較し22棟減少の37棟、分譲住宅販売棟数は前第１四半期連結累計期間と比較し48棟増加の105棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は前第１四半期連結累計期間と比較し696,502千円増加の3,163,404千円、セグメント利益は32,284千円増加の272,102千円となりました。

⑤　旭ハウジング事業

　同社は、神奈川県を中心に分譲住宅販売を主要な事業として行っております。また、引き続き分譲住宅については積極的な開発を推進しております。

　以上の結果、分譲住宅販売棟数は前第１四半期連結累計期間と比較し28棟増加の35棟(土地販売含む)となり、当事業の売上高は前第１四半期連結累計期間と比較し554,351千円増加の1,252,533千円、セグメント利益は前第１四半期連結累計期間と比較し23,321千円増加の34,870千円となりました。

⑥　フレスコ事業

　同社は、千葉県を中心に土地販売及び注文住宅販売を主要な事業として行っております。注文住宅は、自由設計型の注文住宅及び規格型注文住宅である「はなまるハウス」を主力に事業展開を行っております。また、今後分譲住宅の強化を推進してまいります。

　以上の結果、注文住宅販売棟数は16棟、土地販売区画数は12区画、分譲住宅販売棟数は11棟となり、当事業の売上高は928,420千円、セグメント損益は25,406千円の損失となりました。なお、2018年７月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前第１四半期連結累計期間との比較分析は行っておりません。

⑦　建新事業

　同社は、神奈川県横須賀市を中心に分譲住宅販売、注文住宅販売、土地販売及び土木造成工事を主要な事業として行っております。特に造成工事においては、高低差の大きな土地における開発造成実績を多数有しております。また、今後分譲住宅の強化を推進してまいります。

　以上の結果、注文住宅販売棟数は20棟、土地販売区画数は5区画、分譲住宅販売棟数は15棟となり、当事業の売上高は1,371,051千円、セグメント損益は17,128千円の損失となりました。なお、2019年１月より連結子会社となったことにより報告セグメントに追加したため、前第１四半期連結累計期間との比較分析は行っておりません。

(2）財政状態の分析

（資産）

　当第１四半期連結会計期間末における資産は、前第１四半期連結会計期間末と比較し1,837,914千円減少し79,578,656千円となりました。減少の主な内容は、販売用不動産、仕掛販売用不動産、未成工事支出金の合計であるたな卸資産が1,819,109千円増加したものの、現金及び預金が3,683,477千円減少したことなどによるものであります。

（負債）

　当第１四半期連結会計期間末における負債は、前第１四半期連結会計期間末と比較し1,934,926千円減少し62,402,061千円となりました。減少の主な内容は、財務体質の改善を行ったことなどにより、短期借入金が1,663,854千円減少したことなどによるものであります。

（純資産）

　当第１四半期連結会計期間末における純資産合計は、前第１四半期連結会計期間末と比較し97,011千円増加し17,176,594千円となりました。増加の主な要因は、利益剰余金が親会社株主に帰属する四半期純利益で715,471千円増加したものの、配当により597,763千円減少したこと、非支配株主持分が前連結会計年度と比較し21,196千円減少したことなどによるものであります。

(3）事業上及び財務上の対処すべき課題

　当第１四半期連結累計期間において、事業上及び財務上の対処すべき課題に重要な変更及び新たに生じた課題はありません。

３【経営上の重要な契約等】

　当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定又は締結等はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（２）【新株予約権等の状況】

①【ストックオプション制度の内容】

　該当事項はありません。

②【その他の新株予約権等の状況】

　該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

　該当事項はありません。

（４）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（５）【大株主の状況】

　当四半期会計期間は第１四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（６）【議決権の状況】

①【発行済株式】

（注）１．当第１四半期会計期間末日現在の「発行済株式」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日（2019年３月31日）に基づく株主名簿による記載をしております。

２．「完全議決権株式（その他）」の株式数及び議決権の数には、「役員向け業績連動型株式報酬」制度の信託財産として、株式給付信託が保有する当社の株式41,300株及び議決権の数413個が含まれております。

３．「単元未満株式」には、自己株式44株が含まれております。

②【自己株式等】

（注）１．当社は、単元未満の自己株式44株を保有しております。

２．「役員向け業績連動型株式報酬制度の信託口」が保有する当社株式41,300株は、上記に含めておりません。

２【役員の状況】

　該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１　四半期連結財務諸表の作成方法について

　当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号）に基づいて作成しております。

２　監査証明について

　当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第１四半期連結会計期間（2019年４月１日から2019年６月30日まで）及び第１四半期連結累計期間（2019年４月１日から2019年６月30日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任監査法人トーマツによる四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

【注記事項】

（連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更）

（追加情報）

　当社は、役員向け業績連動型株式報酬制度を導入しております。当該制度に係る信託が保有する当社株式は、連結貸借対照表において自己株式として計上しております。前第１四半期連結会計期間末ならびに当第１四半期連結会計期間末における当該自己株式の帳簿価額及び株式数は、77,356千円、41,300株であります。

（四半期連結損益計算書関係）

前第１四半期連結累計期間（自　2018年４月１日　至　2018年６月30日）及び当第１四半期連結累計期間（自　2019年４月１日　至　2019年６月30日）

売上高の季節的変動

　当社グループの不動産販売における売上の計上は、主に引渡基準によって行われるため、引渡時期により売上高に偏りが生じることとなります。一般的に住宅の引渡しは、上期（第１四半期から第２四半期）に比較して下期（第３四半期から第４四半期）に引渡しが行われる割合が高く、それに比例して売上高は、上期に比較して下期に高くなる傾向があります。

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

　当第１四半期連結累計期間に係る四半期連結キャッシュ・フロー計算書は作成しておりません。なお、第１四半期連結累計期間に係る減価償却費（のれんを除く無形固定資産に係る償却費を含む。）及びのれんの償却額は、次のとおりであります。

（株主資本等関係）

前第１四半期連結累計期間（自　2018年４月１日　至　2018年６月30日）

１．配当金支払額

（注）　2018年６月26日定時株主総会決議による配当金の総額には、役員向け業績連動型株式報酬制度の導入に伴い、当該制度に係る信託が保有する当社株式に対する配当金1,486千円が含まれております。

２．基準日が当第１四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第１四半期連結会計期間の末日後となるもの

　該当事項はありません。

当第１四半期連結累計期間（自　2019年４月１日　至　2019年６月30日）

１．配当金支払額

（注）　2019年６月25日定時株主総会決議による配当金の総額には、役員向け業績連動型株式報酬制度の導入に伴い、当該制度に係る信託が保有する当社株式に対する配当金1,734千円が含まれております。

２．基準日が当第１四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第１四半期連結会計期間の末日後となるもの

　該当事項はありません。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

前第１四半期連結累計期間（自　2018年４月１日　至　2018年６月30日）

１　報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報

（注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産賃貸業・不動産仲介事業等を含んでおります。

２．セグメント利益の調整額は、各セグメントに帰属しない全社費用であります。

３．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

当第１四半期連結累計期間（自　2019年４月１日　至　2019年６月30日）

１　報告セグメントごとの売上高及び利益の金額に関する情報

（注）１．「その他」の区分は報告セグメントに含まれない事業セグメントであり、不動産賃貸業・不動産仲介事業等を含んでおります。

２．セグメント利益又は損失（△）の調整額は、各セグメントに帰属しない全社費用であります。

３．セグメント利益又は損失（△）は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（企業結合等関係）

重要性が乏しいため、記載を省略しております。

（１株当たり情報）

　１株当り四半期純利益金額及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（注）１．当第１四半期連結累計期間の潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額については、希薄化が生じていないため記載しておりません。また、前第１四半期連結累計期間の潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２．当社は、役員向け業績連動型株式報酬制度を導入しております。当該制度に係る信託が保有する当社株式は、四半期連結貸借対照表において自己株式として計上しております。また、１株当たり四半期純利益の算定過程における期中平均株式数の計算において、自己株式として取り扱っております。なお自己株式として控除した当該株式の期中平均株式数は、前第１四半期連結累計期間、当第１四半期連結累計期間ともに41,300株であります。

２【その他】

　該当事項はありません。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているケイアイスター不動産株式会社の2019年４月１日から2020年３月31日までの連結会計年度の第１四半期連結会計期間(2019年４月１日から2019年６月30日まで)及び第１四半期連結累計期間(2019年４月１日から2019年６月30日まで)に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書及び注記について四半期レビューを行った。

四半期連結財務諸表に対する経営者の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任

　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。

　四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

　当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

監査人の結論

　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、ケイアイスター不動産株式会社及び連結子会社の2019年６月30日現在の財政状態及び同日をもって終了する第１四半期連結累計期間の経営成績を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。

利害関係

　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上