E03882 中央地所 有価証券報告書－第69期(2016/03/01－2017/02/28)

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(注) １　売上高には、消費税等は含まれておりません。

２　当社は連結財務諸表を作成しておりませんので、連結財務諸表に係る主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

３　持分法を適用した場合の投資利益については、重要性が乏しいため記載しておりません。

４　潜在株式調整後１株当たり当期純利益については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２ 【沿革】

３ 【事業の内容】

当グループは、当社、徳倉建設㈱(親会社)、中央管理㈱(関連会社),東京中央管理㈱(関連会社)の４社で構成され、不動産事業及び建設事業を主体として、これに伴う不動産の売買・仲介ならびに土地、建物の賃貸・管理及び工事の発注、施行の事業を展開しております。

当グループの事業に係わる位置付け及びセグメントとの関連は次のとおりであります。なお、セグメントと同一の区分であります。

事業の系統図は、次のとおりであります。

４ 【関係会社の状況】

(注) １　有価証券報告書の提出会社であります。

　　持分は、100分の50以下でありますが、支配力基準により親会社としております。

２　持分は、100分の20未満でありますが、影響力基準により関連会社としております。

　　 　３  債務超過会社で債務超過の額は、平成29年２月末時点で 9,824千円となっております。

５ 【従業員の状況】

(1) 提出会社の状況

平成29年２月28日現在

(注) １　従業員数は就業人員であります。

２　平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

３　全社（共通）は、総務及び経理等の管理部門の従業員であります。

(2) 労働組合の状況

労働組合は、結成されておりません。

なお、労使関係については円滑な関係にあり、特記すべき事項はありません。

第２ 【事業の状況】

１ 【業績等の概要】

(1) 業績

当期における我が国経済は、政府および日本銀行の経済・金融対策を背景に企業収益が堅調に推移し、また中国をはじめとする新興国経済や資源価格が下げ止まったことにより緩やかな景気回復基調が続きました。
　一方、英国のＥＵ離脱問題、さらには米国大統領選挙の影響による世界経済の不確実性の高まりなど、先行きは不透明な状況が継続しております。

住宅市場につきましては、低水準にある住宅ローン金利や、すまい給付金など政府による税負担軽減策を背景として、新築住宅着工戸数は緩やかな持ち直しを示したものの、建築費の高騰、人手不足による工期や着工の遅延なども影響して、本格的な市場回復には至らない水準で推移しました。

当社は、このような状況の中、当事業年度の業績は、売上高が421,259千円(前期比55.9%減）となりました。利益につきましては、営業利益37,581千円(前期比61.3%減)、経常利益31,376千円(前期比63.7%減)、当期純利益13,279千円(前期比94.9%増)となりました。

　（販売用不動産セグメント）

販売用不動産事業の売上高は145,148千円（前期比78.2%減）、セグメント利益(売上総利益)は17,539千円(前期比82.5%減)となりました。

　（建物賃貸管理セグメント）

建物賃貸管理事業の売上高は243,051千円（前期比13.0%減）、セグメント利益(売上総利益)は41,631千円(前期比0.9%減)となりました。

　（仲介受託セグメント）

仲介受託事業の売上高は33,060千円（前期比213.0%増）、セグメント利益(売上総利益)は29,806千円(前期比307.1%増)となりました。

(2) キャッシュ・フローの状況

当事業年度における現金及び現金同等物(以下「資金」という。)は7,410千円増加し、当事業年度末には43,293千円となりました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

　当事業年度において営業活動による資金の増加は35,117千円となりました。
これは、主にたな卸資産の減少88,709千円、仕入債務の減少33,379千円などによるものであり、前年同期と比べ157,821千円の減少となりました。

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

　当事業年度において投資活動による資金の減少は309,159千円となりました。
これは、主に有形固定資産の取得による支出317,974千円などによるものであり、前年同期と比べ319,367千円の減少となりました。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

　当事業年度において財務活動による資金の増加は281,453千円となりました。
これは、短期借入れによる収入516,000千円、短期借入金の返済による支出485,500千円及び、長期借入れによる収入350,000千円、長期借入金の返済による支出98,984千円などによるものであり、前年同期と比べ、484,636千円の増加となりました。

２ 【生産、受注及び販売の状況】

以下に掲げられている金額は、消費税等を含んでおりません。

(1) 営業収入の実績

当事業年度における営業収入の状況は、次のとおりであります。

(2) 販売用不動産の増減状況

(3) 販売実績

①　販売用不動産の売上状況

②　賃貸用資産の運用状況

※　この内 7,831 ㎡は賃借建物の面積であり、( )内の数字は土地だけの賃借面積であります。

③　建物の管理

④　その他の不動産業務

(注)　主な相手先別の売上実績及びそれぞれの総売上実績に対する割合は次のとおりであります。

３ 【対処すべき課題】

 中部圏における不動産市場は、大名古屋ビルヂングをはじめとするタワーオフィスの完成やリニア中央新幹線工事の着工、さらに名鉄百貨店、近鉄百貨店等の大規模再開発計画等、名古屋駅周辺の経済的価値に投資が集まり、土地価格は高騰しております。

分譲マンションでは、伏見地区の高層マンション２棟が早期完売するなど、一部では活況を呈していますが、建築費と土地価格の高騰から、分譲価格が上昇し、名古屋中心部以外では事業化できない等の影響が出始めています。

当社は、こうした状況の中、不動産販売部門につきましては、分譲マンション事業用地の取得努力を継続しつつ、優良な一戸建て住宅用地を取得し、ビルダーとの共同事業により収益を上げてまいります。また関係会社と連携し、ＰＦＩ事業へも参画したいと考えております。

不動産仲介部門につきましては、関係会社との連携に加え、地元不動産会社、銀行系不動産会社等から入手する情報を不動産仲介、工事紹介等につなげてまいります。

建物賃貸管理部門につきましては、空室のリーシングと保有資産の活用を図り、収益を向上させてまいります。

４ 【事業等のリスク】

当社の事業に関するリスクについては、以下のようなものが考えられ、経営成績に影響を及ぼす可能性があります。なお、文中における将来に関する事項は、有価証券報告書提出日現在において、当社が判断したものであります。

（１）不動産事業について

当社の主要事業である不動産関連事業は、景気動向、金利動向、地価動向、住宅関連政策ないしは不動産に係る税制の影響を受けやすいため、景気の低迷やそれに伴う雇用環境等の悪化、大幅な金利上昇により、顧客の購買意欲を減退させる可能性があり、当社の経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

（２）法的規制等について

当社は、宅地建物取引業法、建設業法等に基づく許認可を受けて展開し、建築基準法、都市計画法、借地借家法等各種法令に則り事業活動を行っております。今後これらの規制の改正等が行われた場合には、当社の事業展開や経営成績に影響を及ぼす可能性があります。

（３）保有する資産について

当社が保有する有価証券、販売用不動産、固定資産及びその他の資産について、時価の下落等による減損及び評価損の計上によって、当社の経営成績及び財務状況に影響を及ぼす可能性があります。

５ 【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。

７ 【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

（１）財政状態の分析

（資産）

当事業年度末の資産は1,249,187千円と前事業年度末に比べ253,778千円の増加となりました。主な増減としましては、建物230,716千円の増加、土地84,860千円の増加、販売用不動産53,084千円の減少、不動産事業支出金35,625千円の減少等によります。

（負債）

当事業年度末の負債は1,089,549千円と前事業年度末に比べ240,562千円の増加となりました。主な増減としましては、１年内返済予定の長期借入金137,896千円の増加、長期借入金113,120千円の増加、営業未払金33,379千円の減少等によります。

（純資産）

当事業年度末の純資産は159,637千円と前事業年度末に比べ13,216千円の増加となりました。主な増加としましては、繰越利益剰余金13,279千円の増加があります。

（２）経営成績の分析

当事業年度における売上高は421,259千円(前年同期比55.9%減)、売上総利益は88,977千円(前年同期比40.6％減)、販売費及び一般管理費は51,396千円(前年同期比2.4%減)、営業利益は37,581千円(前年同期比61.3%減)、経常利益は31,376千円(前年同期比63.7%減)となりました。
　特別損失では固定資産売却損5,427千円を計上し、当期純利益は13,279千円(前年同期比94.9%増)となりました。

（３）キャッシュ・フローの分析

キャッシュ・フロー計算書

キャッシュ・フローの状況の分析については「第２　事業の状況　１　業績等の概要」に記載したとおりです。

第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当事業年度において賃貸物件317,825千円を取得いたしました。

２ 【主要な設備の状況】

①　建物

(注) 1　 上記中(　)内は賃貸中のものであります。

　　 2　 中央マンションビル　本社は賃借設備であります。

　　 3　 当社は、販売用不動産セグメント、建物賃貸管理セグメント、仲介受託セグメント、その他のセグメントを
 営んでいますが、販売用不動産セグメント、仲介受託セグメント、その他のセグメントは本社で一括して記載
 しております。

②　土地

３ 【設備の新設、除却等の計画】

重要な設備の新設、除却等の計画はありません。

第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

② 【発行済株式】

(2) 【新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

(4) 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

(5) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(注)　有償・第三者割当

　発行価格　50円

　資本組入額50円

(6) 【所有者別状況】

平成29年２月28日現在

(注)　当社は平成29年２月28日現在自己株式を92,300株保有しており、「個人その他」に92単元、「単元未満株式の状況」に300株含まれております。

(7) 【大株主の状況】

平成29年２月28日現在

(注)　上記のほか当社所有の自己株式92,300株(1.53%)があります。

(8) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

平成29年２月28日現在

（注）「単元未満株式」の欄には、当社所有の自己株式300株が含まれております。

② 【自己株式等】

平成29年２月28日現在

(9) 【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

２ 【自己株式の取得等の状況】

【株式の種類等】 会社法第155条第７号による普通株式の取得

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

(注)　当期間における取得自己株式には、平成29年５月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

(注)　当期間における保有自己株式には、平成29年５月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

３ 【配当政策】

現在の経営環境は依然として厳しく、今後とも予断を許さぬ状況にありますが、当社は配当につきましては業績に対応した配当を行うことを基本方針とし、収益力の向上、営業体制の強化、社内の合理化、経費の節減を図り、今後の事業展開に備えるため内部留保の充実に努める所存であります。
　当社の剰余金の配当は期末配当の年一回を基本的な方針としており、配当の決定機関は株主総会であります。
当期の配当につきましては、誠に遺憾ながら無配としました。

なお、内部留保資金につきましては、今後の事業展開を図るための原資の一部ならびに財務体質の強化に使用する所存であります。

４ 【株価の推移】

当社は非上場でありますので、該当事項はありません。

５ 【役員の状況】

男性 ８名　女性　０名　（役員のうち女性の比率　０％）　

(注) １　取締役の任期は、平成29年２月期に係る定時株主総会終結の時から平成31年２月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

２　監査役伊藤正志の任期は、平成29年２月期に係る定時株主総会終結の時から平成33年２月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

３　監査役日野政仁の任期は、平成28年２月期に係る定時株主総会終結の時から平成32年２月期に係る定時株主総会終結の時までであります。

４　監査役伊藤正志は取締役徳倉正晴の義兄であります。

６ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの状況】

コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は企業価値を高めることを基本方針としており、株主をはじめ企業関係者からのご理解や信頼を得る為に、情報開示や広報活動を実施しております。

　①会社の機関の内容、内部統制システムの整備状況及びリスク管理体制の整備の状況

取締役会は取締役６名（平成29年2月28日現在）で構成され、会社経営の意思決定機関として活性化すると共に、監督機能を強化します。

監査役は２名（平成29年2月28日現在）で、社内の重要な会議や活動に参加し、コンプライアンス経営に即した業務監査を実施しております。

内部監査については、総務部が中心となり１～２名で業務活動の合理性や効率性、各種適用法令及び社内規定の遵守状況の監査を行い経営者への報告ならびに改善提案を実施しております。

コンプライアンスに関しては、コンプライアンスの徹底はリスク管理の最も重要なテーマと捉え、適時役員及び社員に対して教育しております。

監査法人は栄監査法人と監査契約を結び、正しい経営情報を提供し、公正不偏な立場から監査が実施される環境を整備しております。また、顧問契約をしている税理士より、必要に応じアドバイスを受けております。

　②役員報酬の内容

当事業年度における当社の取締役及び監査役に対する役員報酬は以下のとおりであります。

役員報酬

　③会計監査の状況

１　業務を執行した公認会計士の氏名

　　楯　　　泰　治　（栄監査法人）

　　　横　井　陽　子　（栄監査法人）
２　監査業務に係る補助者の構成
　　　公認会計士　　４名

　④その他

１　当社の取締役は15名以内とする旨を定款で定めております。
２　当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分
　の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨、及び取締役の選任決
　議は累積投票によらないものとする旨を定款で定めております。
３　当社は、株主総会の円滑な運営を行うため、会社法第309条第２項に定める株主総会の特
　別決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主
　が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨を定款で定めております。

(2) 【監査報酬の内容等】

① 【監査公認会計士等に対する報酬の内容】

② 【その他重要な報酬の内容】

該当事項はありません。

③ 【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】

該当事項はありません。

④ 【監査報酬の決定方針】

該当事項はありません。

第５ 【経理の状況】

１　財務諸表の作成方法について

当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。　

２　監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、事業年度(平成28年３月１日から平成29年２月28日まで)の財務諸表について、栄監査法人により監査を受けております。

３　連結財務諸表について

当社は子会社がないため、連結財務諸表は作成しておりません。

１ 【連結財務諸表等】

(1)【連結財務諸表】

該当事項はありません。

(2)【その他】

該当事項はありません。

２ 【財務諸表等】

(1) 【財務諸表】

① 【貸借対照表】

② 【損益計算書】

【不動産事業売上原価明細表】

(注) １　原価計算の方法は、実際原価による個別原価法によります。

２　※１は直接経費、直接販売費であります。

【賃貸事業売上原価明細表】

(注)  租税公課のうち主なものは、固定資産税であります。

③ 【株主資本等変動計算書】

  前事業年度(自 平成27年３月１日 至 平成28年２月29日)

  当事業年度(自 平成28年３月１日 至 平成29年２月28日)

④ 【キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

(重要な会計方針)

１　有価証券の評価基準及び評価方法

   ① 関連会社株式

　移動平均法による原価法

　 　②その他有価証券

        時価のないもの

　　　　移動平均法による原価法

２　たな卸資産の評価基準及び評価方法

販売用不動産、不動産事業支出金

個別法に基づく原価法(収益性の低下による簿価切下げの方法)により評価しております。

３　固定資産の減価償却の方法

(1) 有形固定資産(リース資産を除く)

定率法によっております。但し、平成10年４月１日以降に取得した建物（建物附属設備は除く）並びに平成28年４月１日以降に取得した建物附属設備及び構築物については、定額法を採用しております。

(2) リース資産

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。なお、リース資産として計上すべきものはありません。 ４　引当金の計上基準

(1) 貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、回収不能見込額を計上しております。

ａ　一般債権

貸倒実績率法によっております。

ｂ　貸倒懸念債権及び破産更生債権等

財務内容評価法によっております。

(2) 賞与引当金

従業員の賞与の支払に充てるため、支給見込額に基づき計上しております。

(3) 退職給付引当金

従業員の退職給付に備えるため、当事業年度末における退職給付債務の見込額に基づき、当事業年度末において発生していると認められる額を計上しております。  ５　収益及び費用の計上基準

完成工事高の計上基準

完成工事高の計上は、当事業年度末までの進捗部分について成果の確実性が認められる工事については工事進行基準（工事の進捗率の見積りは原価比例法)を、その他の工事については工事完成基準を適用しております。

なお、工事進行基準による完成工事高はありません。 ６　キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

手許現金、要求払預金及び取得日から３ヶ月以内に満期日の到来する流動性の高い、容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない短期的な投資からなっております。  ７　その他財務諸表作成のための基本となる重要な事項

消費税等の会計処理について

消費税及び地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。 

　　(会計方針の変更)

法人税法の改正に伴い、「平成28年度税制改正に係る減価償却方法の変更に関する実務上の取扱い」（実務対応報告第32号　平成28年６月17日）を当事業年度に適用し、平成28年４月１日以降に取得する建物附属設備及び構築物に係る減価償却方法を定率法から定額法に変更しております。

　　　　なお、この変更による損益に与える影響額はありません。

(未適用の会計基準等)

　 「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第26号　平成28年３月28日）

　　（１）概要

「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」は、日本公認会計士協会における税効果会計に関する会計上の実務指針及び監査上の実務指針(会計処理に関する部分)を企業会計基準委員会に移管するに際して、企業会計基準委員会が、当該実務指針のうち主に日本公認会計士協会監査委員会報告第66号「繰延税金資産の回収可能性の判断に関する監査上の取扱い」において定められている繰延税金資産の回収可能性に関する指針について、企業を５つに分類し、当該分類に応じて繰延税金資産の計上額を見積るという取扱いの枠組みを基本的に踏襲した上で、分類の要件及び繰延税金資産の計上額の取扱いの一部について必要な見直しを行ったもので、繰延税金資産の回収可能性について、「税効果会計に係る会計基準」（企業会計審議会）を適用する際の指針を定めたものであります。

（分類の要件及び繰延税金資産の計上額の取扱いの見直し）

・(分類１)から(分類５)に係る分類の要件をいずれも満たさない企業の取扱い

・(分類２)及び(分類３)に係る分類の要件

・(分類２)に該当する企業におけるスケジューリング不能な将来減算一時差異に関する取扱い

・(分類３)に該当する企業における将来の一時差異等加減算前課税所得の合理的な見積可能期間に関する取扱い

・(分類４)に係る分類の要件を満たす企業が(分類２)又は(分類３)に該当する場合の取扱い

　　(２)適用予定日

　　　　　平成29年３月１日以後開始する事業年度の期首から適用します。

　　(３)当該会計基準等の適用による影響

「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」の適用による財務諸表に与える影響額については、現時点　で評価中であります。

(貸借対照表関係)

※１　担保に供している資産

上記に対応する債務は下記のとおりであります。

前事業年度は、上記のほか建物7,921千円、土地49,866千円は、親会社徳倉建設㈱の金融機関からの借入金　　50,000千円の担保に供しております。　

当事業年度は、上記のほか建物7,541千円、土地49,866千円は、親会社徳倉建設㈱の金融機関からの借入金　　　 50,000千円の担保に供しております。　

　２　偶発債務

下記の会社の銀行借入金について保証を行っています。

※３　関係会社に対する資産及び負債

区分掲記されたもの以外で各科目に含まれているものは、次のとおりであります。

(損益計算書関係)

※１　関係会社取引

各科目に含まれている関係会社に対するものは、次のとおりであります。

※２　固定資産売却損の内容は、次のとおりであります。

※３　固定資産除却損の内容は、次のとおりであります。

※４　減損損失

　　　前事業年度(自　平成27年３月１日　　至　平成28年２月29日)

　　　　当事業年度において、当社は以下の資産について減損損失を計上しました。

資産のグルーピングは個別物件単位で行っております。当該資産については帳簿価額に対し時価が著しく下落　しているため帳簿価額を回収可能価額まで減額し、減少額を減損損失(建物20,004千円、土地14,692千円)として特別損失に計上したものであります。

なお、当該資産の回収可能額は使用価値により測定しており、将来キャッシュ・フローを1.0％で割引いて算定しております。

　　　当事業年度(自　平成28年３月１日　　至　平成29年２月28日)

 　　　　該当事項はありません。

(株主資本等変動計算書関係)

第68期(自　平成27年３月１日　至　平成28年２月29日)

１　発行済株式に関する事項

２　自己株式に関する事項

(変動事由の概要)
　増加数の内訳は次のとおりであります。
　単元未満株式の買取りによる増加　  13,000株

第69期(自　平成28年３月１日　至　平成29年２月28日)

１　発行済株式に関する事項

２　自己株式に関する事項

(変動事由の概要)
　増加数の内訳は次のとおりであります。
　単元未満株式の買取りによる増加　　3,500株

(キャッシュ・フロー計算書関係)

※現金及び現金同等物の期末残高と貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(金融商品関係)

１　金融商品の状況に関する事項
　(1) 金融商品に対する取組方針
　　　当社は、資金運用については短期的な預金等に限定し、銀行等金融機関からの借入により資金
　　を調達しております。
　(2) 金融商品の内容及びそのリスク
　　　営業債権である営業未収入金は、顧客の信用リスクにさらされています。
　　　投資有価証券は、主に業務上の関係を有する企業の株式であり、市場価格の変動リスクにさら
　　されています。
    　営業債務である営業未払金及び未払金は、ほとんど１年以内の支払期日であります。
　　　借入金のうち、短期借入金は主に営業取引に係る資金調達であり、長期借入金は主に長期運転
　　資金に係る資金調達です。
　　　また、営業債務や借入金は、流動性リスクにさらされています。
　(3) 金融商品に係るリスク管理体制
　　①　信用リスク(取引先の契約不履行等に係るリスク)の管理
　　　当社は、社内規定に従い、営業債権について、各事業部における営業部が主要な取引先の状況
　　を定期的にモニタリングし、取引相手先ごとに期日及び残高を管理するとともに、財務状況等の
　　悪化等による回収懸念の早期把握や軽減を図っております。
　　②　市場リスク(金利の変動リスク)の管理
　　　投資有価証券については、主に業務上の関係を有する企業の株式であり、定期的に時価や発行
　　体(取引先企業)の財務状況等を把握し、また、取引先企業との関係を勘案して保有状況を継続的
　　に見直しております。
　　③　資金調達に係る流動性リスク(支払期日に支払いを実行できなくなるリスク)の管理
　　　営業債務や借入金は、流動性リスクにさらされていますが、月次に資金繰計画を作成するなど
　　の方法により管理しております。
　(4) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明
　　 金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定され
　 た価額が含まれております。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前
　 提条件等を採用することにより、当該価額が変動することもあります。　　

２　金融商品の時価等に関する事項

貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません。((注２)を参照ください。)。

前事業年度(平成28年２月29日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    　　  (単位:千円)

　　(※１)　個別に計上している貸倒引当金を控除しております。

当事業年度(平成29年２月28日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    　　  (単位:千円)

　　(※１)　個別に計上している貸倒引当金を控除しております。

　　(注１)　金融商品の時価の算定方法並びに有価証券に関する事項
　　　資　産
　　　(1) 現金及び預金、(2) 営業未収入金
        これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によって
　　　おります。
      (3) 長期貸付金、(4)破産更生債権等、(5) 長期未収入金
　　　　これらの時価については、担保及び保証による回収見込額等に基づいて貸倒見積高を算定しているため、
　　　時価は決算日における貸借対照表価額から現在の貸倒見積高を控除した金額に近似しており、当核価額を
　　　もって時価としております。　　　　　　　　

　　　負　債
　　　(1) 営業未払金、(2) 短期借入金
　　　　これらは、短期間で決済されるため、時価は帳簿価額にほぼ等しいことから、当該帳簿価額によって
　　　おります。
　　　(3) 長期借入金(１年内返済予定の長期借入金を含む)
　　　　　長期借入金の時価については、元利金の合計額を、新規に同様の借入を行った場合に想定される
　　　　利率で割り引いた現在価値により算定しております。

　　(注２)　時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の貸借対照表計上額

(単位:千円)

　※上記については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められるため、時価を注記して
　　おりません。

　　(注３)　満期のある金銭債権の決算日後の償還予定額

前事業年度(平成28年２月29日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　 　(単位:千円)

当事業年度(平成29年２月28日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　 　(単位:千円)

　　(注４)　長期借入金(1年内返済予定の長期借入金を含む)の決算日後の返済予定額

前事業年度(平成28年２月29日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　 (単位:千円)

当事業年度(平成29年２月28日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　 　　　　　(単位:千円)

(有価証券関係)

該当事項はありません。

(デリバティブ取引関係)

当社は、デリバティブ取引を全く利用しておりませんので、該当事項はありません。

(退職給付関係)

１　採用している退職給付制度の概要

当社は、確定給付型の制度として、退職金規定に基づく退職一時金制度を採用しております。当社が有する退職一時金制度は簡便法により、退職給付引当金及び退職給付費用を計算しております。

２　簡便法を適用した確定給付制度

(1）簡便法を適用した制度の、退職給付引当金の期首残高と期末残高の調整表

（千円）

(2）退職給付債務の期末残高と貸借対照表に計上された退職給付引当金の調整表

（千円）

(3）退職給付費用

　　簡便法で計算した退職給付費用                     前事業年度49千円　　      当事業年度51千円

(ストック・オプション等関係)

該当事項はありません。

(税効果会計関係)

1.繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

    2.法定実効税率と税効果会計適用後の法人税率の負担率との差異の原因となった主な項目別の内訳

   　3.法人税等の税率変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正

「所得税法等の一部を改正する法律」(平成28年法律第15号)及び「地方税法等の一部を改正する等の法律」（平成28年法律第13号）が平成28年３月29日に国会で成立し、平成28年４月１日以降に開始する事業年度から法人税率等の引下げ等が行われることとなりました。これに伴い、繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、平成29年３月１日に開始する事業年度及び平成30年３月１日に開始する事業年度に解消が見込まれる一時差異については従来の32.06％から30.7％に、平成31年３月１日に開始する事業年度以降に解消が見込まれる一時差異については従来の32.06％から30.47％となります。

この税率の変更による影響は軽微であります。

(持分法損益等)

　当社が有しているすべての関連会社は、重要性の乏しい関連会社であるため、記載を省略しております。

(資産除去債務関係)

　資産除去債務のうち貸借対照表に計上しているもの

（１）当該資産除去債務の概要

　　　不動産賃貸借契約に基づく賃貸期間終了時における原状回復義務等であります。

（２）当該資産除去債務の金額の算定方法

　　　使用見込期間を取得から31年と見積り、割引率は0.558％を使用して資産除去債務の金額を計算しております。

（３）当該資産除去債務の総額の増減

(賃貸等不動産関係)

　　当社では、愛知県その他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として、賃貸住宅や土地等
　を所有しております。
　　これら賃貸等不動産に関する貸借対照表計上額及び当事業年度における主な変動並びに決算日に
　おける時価及び当該時価の算定方法は以下のとおりであります。　　

(注)１. 貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額及び減損損失累計額を控除した金額であ
　　　ります。

２. 期中増減額のうち、前事業年度の主な減少は、減損損失(34,696千円)、不動産の売却(32,126千円)、
  減価償却費(9,658千円)であります。

当事業年度の主な増加は、不動産の取得(317,825千円),主な減少は、減価償却費(11,228千円)であります。

３. 時価の算定方法
    当期末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額(指標等を用いて
　調整を行ったものを含む。)であります。

　また、賃貸等不動産に関する損益は、次のとおりであります。　　

(注)　当該不動産に係る費用(減価償却費、修繕費、保険料、租税公課等)については、賃貸費用に含まれております。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１  報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社の構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。
　当社は、建物賃貸及び管理に関する事業により構成される「建物賃貸管理」、不動産の売買等に関する事業により構成される「販売用不動産」、不動産の仲介に関する事業により構成される「仲介受託」を報告セグメントとしております。 ２  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「重要な会計方針」における記載と概ね同一であります。
　報告セグメントの利益は、売上総利益ベースの数値であります。 

３  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

　　前事業年度（自　平成27年３月１日　至　平成28年２月29日）

　　当事業年度（自　平成28年３月１日　至　平成29年２月28日）

４  報告セグメント合計額と財務諸表計上額との差額及び当該差額の主な内容(差異調整に関する事項)

　(注)　全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない現金預金、投資有価証券、長期貸付金等であります。

【関連情報】

前事業年度(自　平成27年３月１日　至　平成28年２月29日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報「３　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」をご参照ください。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

　　　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

　　　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３  主要な顧客ごとの情報

当事業年度(自　平成28年３月１日　至　平成29年２月28日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報「３　報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報」をご参照ください。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

　　　本邦以外の外部顧客への売上高がないため、該当事項はありません。

(2) 有形固定資産

　　　本邦以外に所在している有形固定資産がないため、該当事項はありません。

３  主要な顧客ごとの情報

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前事業年度(自　平成27年３月１日　至　平成28年２月29日)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

当事業年度(自　平成28年３月１日　至　平成29年２月28日)

　該当事項はありません。

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

　　　該当事項はありません。 

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。

【関連当事者情報】

１　関連当事者との取引

(1) 財務諸表提出会社の親会社及び主要株主(会社等に限る)等

第68期(自　平成27年３月１日　至　平成28年２月29日)

（注）１．取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

２．取引条件及び取引条件の決定方針等

(1) 工事の発注については、物件ごとに総原価等を勘案し当社希望額を提示し、交渉のうえ決定しております。

(2) 不動産の賃貸及び管理は、提示された価格に市場の実勢価格等を勘案し、物件ごとに交渉のうえ決定しております。

(3) 工事の請負については、個別に見積書を提示し価格交渉のうえ決定しております。

(4) 不動産の賃借料は、近隣の取引実勢に基づいて決定しております。

(5) 資金の借入は、親会社の調達レート等に基づき合理的に借入利率を決定しております。この借入に伴う担保の提供はしておりません。

(6) 被債務保証は、当社の銀行借入金について債務保証を受けているものであります。

(7) 債務保証は、徳倉建設株式会社の銀行借入金について保証しているものであります。

第69期(自　平成28年３月１日　至　平成29年２月28日)

（注）１．取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

２．取引条件及び取引条件の決定方針等

(1) 工事の発注については、物件ごとに総原価等を勘案し当社希望額を提示し、交渉のうえ決定しております。

(2) 不動産の賃貸及び管理は、提示された価格に市場の実勢価格等を勘案し、物件ごとに交渉のうえ決定しております。

(3) 工事の請負については、個別に見積書を提示し価格交渉のうえ決定しております。

(4) 不動産の賃借料は、近隣の取引実勢に基づいて決定しております。

(5) 資金の借入は、親会社の調達レート等に基づき合理的に借入利率を決定しております。この借入に伴う担保の提供はしておりません。

(6) 被債務保証は、当社の銀行借入金について債務保証を受けているものであります。

(7) 債務保証は、徳倉建設株式会社の銀行借入金について保証しているものであります。

(2) 財務諸表提出会社の子会社及び関連会社等

第68期(自　平成27年３月１日　至　平成28年２月29日)

（注）１．取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

２．取引条件及び取引条件の決定方針等

(1) 不動産の管理委託についての管理委託料その他の取引条件は、当社と関連を有しない他の当事者と同様の条件によっています。

(2) 不動産の賃貸は、提示された価格に市場価格を勘案し交渉のうえ決定しており、事務受託については、役務提供に対する費用等を総合的に判断し交渉のうえ決定しております。

(3) 固定資産の売却については、市場価格を勘案して価格を合理的に決定しております。

第69期(自　平成28年３月１日　至　平成29年２月28日)

（注）１．取引金額には消費税等が含まれておらず、期末残高には消費税等が含まれております。

２．取引条件及び取引条件の決定方針等

(1) 不動産の管理委託についての管理委託料その他の取引条件は、当社と関連を有しない他の当事者と同様の条件によっています。

(2) 不動産の賃貸は、提示された価格に市場価格を勘案し交渉のうえ決定しており、事務受託については、役務提供に対する費用等を総合的に判断し交渉のうえ決定しております。

２　親会社又は重要な関連会社に関する注記

(1) 親会社情報

徳倉建設株式会社(名古屋証券取引所に上場)

(2) 重要な関連会社の要約財務情報

当事業年度において、重要な関連会社は中央管理株式会社であり、その要約財務情報は、以下のとおりであります。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（単位：千円）

(企業結合等関係)

該当事項はありません。

(１株当たり情報)

(注) １　潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２　算定上の基礎

　(1) １株当たり純資産額

　(2) １株当たり当期純利益

(重要な後発事象)

該当事項はありません。

⑤ 【附属明細表】

【有価証券明細表】

財務諸表等規則第121条第１項第１号に定める有価証券明細表については、同条第３項により、記載を省略しております。

【有形固定資産等明細表】

(注) １　無形固定資産の金額は、資産総額の１％以下であるため、「当期首残高」、「当期増加額」及び「当期減少額」の記載を省略しております。

２　当期償却額の配賦状況は次のとおりであります。

３　当期増加額のうち、主なものは以下の通りであります。

 　　　　　建物　賃貸用不動産　取得　　226,438千円　　

 　　　　　土地　賃貸用不動産　取得　　 91,386千円

４　当期減少額のうち、主なものは以下の通りであります。

 　　　　　建物　賃貸用不動産　売却　 　26,177千円

【社債明細表】

該当事項はありません。

【借入金等明細表】

(注) １　「平均利率」については、借入金の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。

２　長期借入金の貸借対照表日後５年内における１年ごとの返済予定額の総額は以下のとおりであります。

【引当金明細表】

（注）貸倒引当金の「当期減少額(その他)」は、個別債権の回収による取崩し及び一般債権の貸倒実績率による洗替　額であります。

【資産除去債務明細表】

明細表に記載すべき事項が財務諸表等規則第８条の28に規定する注記事項として記載されているため、記載を省略しております。

(2) 【主な資産及び負債の内容】

①　現金及び預金

②　営業未収入金

相手先別内訳

発生及び回収並びに滞留状況

(注)　消費税等の会計処理は、税抜方式を採用しておりますが、上記金額には消費税等が含まれております。

③　販売用不動産

(注) １　造成地

２　土地未造成

④　営業未払金

⑤　短期借入金

⑥　長期借入金

（注）「長期借入金」は、「１年内返済予定の長期借入金」を含めております。

(3) 【その他】

該当事項はありません。

第６ 【提出会社の株式事務の概要】

(注)　当会社の株主は、その有する単元未満株式について、次に掲げる権利以外の権利を行使することができない。
　　　 会社法第189条第２項各号に掲げる権利
　　　 会社法第166条第１項の規定による請求をする権利
　　　 株主の有する株式数に応じて募集株式の新株予約権の割当てを受ける権利

第７ 【提出会社の参考情報】

１ 【提出会社の親会社等の情報】

当社には、金融商品取引法第24条の７第１項に規定する親会社等はありません。

２ 【その他の参考情報】

当事業年度の開始日から有価証券報告書提出日までの間に、次の書類を提出しております。

第二部 【提出会社の保証会社等の情報】

該当事項はありません。

独立監査人の監査報告書

平成29年５月29日

中央地所株式会社

取締役会　御中

栄監査法人

代 表 社 員 業務執行社員 公認会計士 楯 泰 治

代 表 社 員業務執行社員 公認会計士 横 井 陽 子

当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づく監査証明を行うため、「経理の状況」に掲げられている中央地所株式会社の平成28年３月１日から平成29年２月28日までの第69期事業年度の財務諸表、すなわち、貸借対照表、損益計算書、株主資本等変動計算書、キャッシュ・フロー計算書、重要な会計方針、その他の注記及び附属明細表について監査を行った。

財務諸表に対する経営者の責任

経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任

当監査法人の責任は、当監査法人が実施した監査に基づいて、独立の立場から財務諸表に対する意見を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して監査を行った。監査の基準は、当監査法人に財務諸表に重要な虚偽表示がないかどうかについて合理的な保証を得るために、監査計画を策定し、これに基づき監査を実施することを求めている。

監査においては、財務諸表の金額及び開示について監査証拠を入手するための手続が実施される。監査手続は、当監査法人の判断により、不正又は誤謬による財務諸表の重要な虚偽表示のリスクの評価に基づいて選択及び適用される。財務諸表監査の目的は、内部統制の有効性について意見表明するためのものではないが、当監査法人は、リスク評価の実施に際して、状況に応じた適切な監査手続を立案するために、財務諸表の作成と適正な表示に関連する内部統制を検討する。また、監査には、経営者が採用した会計方針及びその適用方法並びに経営者によって行われた見積りの評価も含め全体としての財務諸表の表示を検討することが含まれる。

当監査法人は、意見表明の基礎となる十分かつ適切な監査証拠を入手したと判断している。

監査意見

当監査法人は、上記の財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠して、中央地所株式会社の平成29年２月28日現在の財政状態並びに同日をもって終了する事業年度の経営成績及びキャッシュ・フローの状況をすべての重要な点において適正に表示しているものと認める。

利害関係

会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上

※１ 上記は監査報告書の原本に記載された事項を電子化したものであり、その原本は当社(有価証券報告書提出会社)が別途保管しております。 ２ XBRLデータは監査の対象には含まれていません。