8801 三井不動産 四半期報告書－第105期第3四半期(2016/10/01－2016/12/31)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２【事業の内容】

当第３四半期連結累計期間において、当社および当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社に異動はありません。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第３四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営上の重要な契約等】

当第３四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

３【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において当社グループ（当社及び連結子会社）が判断したものであります。

（１）業績の状況

　当第３四半期連結累計期間におけるわが国経済は、雇用や所得環境等の改善を背景に、個人消費は底堅く推移しましたが、依然として力強さに欠ける状況が継続しました。世界経済は、先進国経済を中心に緩やかな回復基調にあるものの、中国をはじめとする新興国経済の減速懸念に加え、米国や英国における経済政策の動向など、先行きは不透明な状況で推移しました。

　このような環境のなか、当第３四半期連結累計期間の業績は、「賃貸」セグメントにおいて、前期に竣工、開業したオフィスや商業施設の通期稼働、既存オフィスの増収効果等により増収増益となりました。「分譲」セグメントは、個人向け住宅分譲は、前年同期に引き渡しが集中していたことにより計上戸数が減少した一方で、投資家向け分譲等においては、物流施設等の物件売却が進捗し、増収増益となりました。全体では、売上高は１兆1,986億円、前年同期比520億円（4.5％）の増収、営業利益は1,664億円、同比132億円（8.7％）の増益、経常利益は1,561億円、同比126億円（8.8％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は1,080億円、同比129億円（13.6％）の増益となりました。

　（注）本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。

　報告セグメントの業績は、次のとおりです。

　各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

 当第３四半期（累計）は、前期に竣工、開業したオフィスや商業施設の通期稼働による収益寄与、既存オフィスの増収効果等により、セグメント全体では前年同期に比べ185億円の増収、74億円の増益となりました。

なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は1.9％となりました。

＜売上高の内訳＞

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

・空室率推移（％）

＜当第３四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働（当期稼働物件）

・通期稼働（前期稼働物件）

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

・オフィス・商業施設

② 分譲

当第３四半期（累計）は、個人向け住宅分譲は、当期の引き渡しが第４四半期に集中し、当第３四半期までの計上戸数が少ないため減収減益となりました。投資家向け分譲等は、物流施設等の物件売却が進捗したことで増収増益となり、セグメント全体では前年同期に比べ233億円の増収、同比110億円の増益となりました。

なお、新築マンション分譲の当期計上予定戸数5,450戸に対する当第３四半期末の契約進捗率は99％となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

＜住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

・契約状況

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

・完成在庫推移（戸）

・当第３四半期（累計）における主要な計上物件

③ マネジメント

  当第３四半期（累計）は、プロパティマネジメントにおいて、管理受託件数の増加等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス事業（個人向け仲介事業）の仲介取扱件数が増加した一方で、三井不動産レジデンシャルにおける販売受託の反動等により減益となり、セグメント全体では前年同期に比べ70億円の増収、同比40億円の減益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

※　当第３四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況

　 リパーク管理台数：206,999台（前年同期：188,137台）

・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

（注）仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ

　　　全体の数値となっております。

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

④ 三井ホーム

　当第３四半期（累計）は、新築事業において、期首受注残高が前年同期を下回っていた一方で、リフォーム・リニューアル事業等の増収により、セグメント全体では前年同期に比べ24億円の増収、新築事業の売上総利益率の改善等により、同比７億円の損失の改善となりました。

　なお、当セグメントは、建築請負工事において建物の完成引き渡しが第４四半期に集中するため、営業損失となっております。

＜売上高の内訳＞

・受注工事高内訳

⑤ その他

　当第３四半期（累計）は、既存のホテル事業は好調に推移したものの、新規に開業した「三井ガーデンホテル京橋」、「三井ガーデンホテル名古屋プレミア」の開業費用等があり、セグメント全体では、前年同期に比べ５億円の増収、３億円の減益となりました。

＜売上高の内訳＞

（２）キャッシュ・フローの状況

当第３四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ614億円増加し、1,714億円となりました。

当第３四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当第３四半期連結累計期間は、営業活動により1,139億円のキャッシュ・インとなりました。これは税金等調整前四半期純利益1,561億円や減価償却費523億円等のキャッシュ・インが、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトを上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が減少したこと等により、キャッシュ・インが1,137億円増加しております。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

当第３四半期連結累計期間は、投資活動により1,563億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が増加したこと等により、キャッシュ・アウトが301億円増加しております。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

当第３四半期連結累計期間は、財務活動により1,074億円のキャッシュ・インとなりました。これは当第３四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、配当金の支払額が増加したこと等により、キャッシュ・インが142億円減少しております。

（３）事業上及び財務上の対処すべき課題

　事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。

（４）研究開発活動

　当第３四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、290百万円であります。

　なお、当第３四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

　（注）「提出日現在発行数」には、平成29年２月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により

　　　　発行された株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

（５）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（６）【大株主の状況】

当四半期会計期間は第３四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（７）【議決権の状況】

　当第３四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日（平成28年９月30日）に基づく株主名簿による記載をしております。

①【発行済株式】

②【自己株式等】

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号。以下「四半期連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

なお、四半期連結財務諸表規則第５条の２第３項により、四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第３四半期連結会計期間（平成28年10月１日から平成28年12月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（平成28年４月１日から平成28年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第３四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第３四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（会計方針の変更）

（繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針の適用）

　「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第26号　平成28年３月28日。以下「回収可能性適用指針」という。）を第１四半期連結会計期間から適用し、繰延税金資産の回収可能性に関する会計処理の方法の一部を見直しております。

　回収可能性適用指針の適用については、回収可能性適用指針第49項(4)に定める経過的な取扱いに従っており、第１四半期連結会計期間の期首時点において回収可能性適用指針第49項(3)①から③に該当する定めを適用した場合の繰延税金資産及び繰延税金負債の額と、前連結会計年度末の繰延税金資産及び繰延税金負債の額との差額を、第１四半期連結会計期間の期首の利益剰余金に加算しております。

　なお、この変更による第１四半期連結会計期間の期首における繰延税金資産及び利益剰余金に与える影響は軽微であります。

（平成28年度税制改正に係る減価償却方法の変更に関する実務上の取扱いの適用）

　法人税法の改正に伴い、「平成28年度税制改正に係る減価償却方法の変更に関する実務上の取扱い」（実務対応報告第32号　平成28年６月17日）を第１四半期連結会計期間に適用し、平成28年４月１日以後に取得した建物附属設備及び構築物に係る減価償却方法を定率法から定額法に変更しております。

　なお、この変更による当第３四半期連結累計期間の営業利益、経常利益及び税金等調整前四半期純利益に与える影響は軽微であります。

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

　（税金費用の計算）

　税金費用については、当第３四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税金等調整前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税金等調整前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（四半期連結貸借対照表関係）

    １．偶発債務は次のとおりであります。

（１）保証債務

      （２）その他

　　　 当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜

　　 市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定され

　　 ておりましたが、平成28年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査

　　 として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。平成28年４月28日には、本件調査の第三者

　　 評価機関である一般社団法人建築研究振興協会より、三井住友建設株式会社による現況調査は妥当である旨の評価

　　 書を受領いたしました。また、平成28年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンションが建築基準法に

　　 違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解

　　 決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。

　　　 レジデンシャル社は、平成28年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マ

　　 ンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデン

　　 シャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組

　　 合は、平成28年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行う

　　 ことを決定いたしました。

　　　 当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施行記録のデータの転用・加筆

　　 等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反で

　　 あることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費

　　 用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭

　　 施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズおよび旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等

　　 に基づき求償いたします。上記発生費用は、総額で約390億円と見込まれ、レジデンシャル社が当第３四半期連結会

　　 計期間末までに仮払いしている金額については、当社四半期連結貸借対照表の流動資産に計上しております。

　　　 今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点で

　　 はその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

（四半期連結損益計算書関係）

１. 季節変動性

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※１. 現金及び現金同等物の四半期連結累計期間末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第３四半期連結累計期間（自　平成27年４月１日　至　平成27年12月31日）

１．配当に関する事項

　(１) 配当金支払額

　平成27年６月26日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

　 　　配当金の総額　　　 　　　　 13,834百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 14円

　 　　基準日　　　　　　　　　平成27年３月31日

　 　　効力発生日 　　　　 　　平成27年６月29日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

　平成27年11月６日開催の取締役会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

 　　配当金の金額　　　　　　　　13,834百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 14円

　 　　基準日　　　　　　　　　平成27年９月30日

　 　　効力発生日 　　　　 　　平成27年12月２日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

Ⅱ　当第３四半期連結累計期間（自　平成28年４月１日　至　平成28年12月31日）

１．配当に関する事項

　(１) 配当金支払額

　平成28年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

　 　　配当金の総額　　　 　　　　 15,809百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 16円

　 　　基準日　　　　　　　　　平成28年３月31日

　 　　効力発生日 　　　　 　　平成28年６月30日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

　平成28年11月11日開催の取締役会において、次のとおり決議しております。

　・普通株式の配当に関する事項

 　　配当金の金額　　　　　　　　15,809百万円

　 　　１株当たり配当額 　　　　　　　　　 16円

　 　　基準日　　　　　　　　　平成28年９月30日

　 　　効力発生日 　　　　 　　平成28年12月２日

　 　　配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

報告セグメントごとの売上高、利益又は損失その他の項目の金額に関する情報

Ⅰ　前第３四半期連結累計期間（自　平成27年４月１日　至　平成27年12月31日）

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△22,886百万円には、セグメント間取引消去△1,398百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△21,487百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

　　　Ⅱ　当第３四半期連結累計期間（自　平成28年４月１日　至　平成28年12月31日）

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△24,504百万円には、セグメント間取引消去△268百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△24,235百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

（１株当たり情報）

　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎は、以下のとおりです。

２【その他】

　平成28年11月11日開催の取締役会において、当期中間配当に関し、次のとおり決議しています。

（注）平成28年９月30日現在の株主名簿に記載または記録された株主に対し、支払いを行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式会社の平成28年４月１日から平成29年３月31日までの連結会計年度の第３四半期連結会計期間（平成28年10月１日から平成28年12月31日まで）及び第３四半期連結累計期間（平成28年４月１日から平成28年12月31日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

四半期連結財務諸表に対する経営者の責任
　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任
　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。
　四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。
　当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

監査人の結論
　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の平成28年12月31日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第３四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。

利害関係
　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上