8801 三井不動産 四半期報告書－第105期第2四半期(2016/07/01－2016/09/30)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２【事業の内容】

当第２四半期連結累計期間において、当社および当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社に異動はありません。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第２四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営上の重要な契約等】

当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

３【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において当社グループ（当社及び連結子会社）が判断したものであります。

（１）業績の状況

　当第２四半期連結累計期間における世界経済は、米国経済が引き続き堅調に推移する一方で、中国をはじめとする新興国や資源国等の経済減速、英国のＥＵ離脱問題による国際金融市場の混乱や実体経済への悪化懸念など、先行きは不透明な状況で推移しました。国内経済においては、雇用や所得環境等は底堅く推移したものの、世界経済の減速や円高による輸出の伸び悩み、インバウンド需要の反動や緩慢な個人消費など、景気は足踏みの状態が続いています。

　このような環境のなか、当第２四半期連結累計期間の業績は、「賃貸」セグメントにおいて、前期に竣工、開業したオフィスや商業施設の通期稼働、既存オフィスの増収効果等により増収増益となりました。「分譲」セグメントは、個人向け住宅分譲は、前年同期に引き渡しが集中していたことにより計上戸数が減少した一方で、投資家向け分譲等においては、物流施設等の物件売却が進捗し、減収増益となりました。全体では、売上高は8,109億円、前年同期比120億円（1.5％）の増収、営業利益は1,147億円、同比51億円（4.7％）の増益、経常利益は1,082億円、同比46億円（4.5％）の増益、親会社株主に帰属する四半期純利益は728億円、同比57億円（8.6％）の増益となりました。業績は通期予想に対して順調に進捗しております。

 　（注）本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。

　報告セグメントの業績は、次のとおりです。

　各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

 当第２四半期（累計）は、前期に竣工、開業したオフィスや商業施設の通期稼働による収益寄与、既存オフィスの増収効果等により、セグメント全体では前年同期に比べ154億円の増収、57億円の増益となりました。

なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は1.9％となりました。

＜売上高の内訳＞

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

・期末空室率推移（％）

＜当第２四半期（累計）における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働（当期稼動物件）

・通期稼働（前期稼働物件）

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

・オフィス・商業施設

② 分譲

当第２四半期（累計）は、個人向け住宅分譲は、前年同期に引き渡しが集中していたことで計上戸数が減少したこと等により減収減益となりました。投資家向け分譲等は、物流施設等の物件売却が進捗したことで増収増益となり、セグメント全体では前年同期に比べ79億円の減収、同比28億円の増益となりました。

なお、新築マンション分譲における、当期計上予定戸数5,450戸に対する当第２四半期末の契約進捗率は91％となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

＜住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

・契約状況

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

期末完成在庫推移（戸）

当第２四半期（累計）における主要な計上物件

③ マネジメント

  当第２四半期（累計）は、プロパティマネジメントにおいて、管理受託件数の増加等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス事業（個人向け仲介事業）の仲介取扱件数が増加した一方で、三井不動産レジデンシャルにおける販売受託の反動等により減益となり、セグメント全体では前年同期に比べ53億円の増収、同比25億円の減益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

※１　当第２四半期末のリパーク（貸し駐車場）管理台数の状況

　　 リパーク管理台数：204,495台（前年同期：176,463台）

・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

（注）仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ

　　　全体の数値となっております。

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

④ 三井ホーム

　当第２四半期（累計）は、リフォーム・リニューアル事業において増収した一方、新築事業において期首受注残高が前年同期を下回っていたこと等により、前年同期に比べ３億円減収し、新築事業の売上総利益率の改善等により、同比１億円の損失の改善となりました。

　なお、当セグメントは、建築請負工事において建物の完成引渡しが第４四半期に集中するため、営業損失となっております。

＜売上高の内訳＞

・受注工事高内訳

⑤ その他

　当第２四半期（累計）は、既存のホテル事業は好調に推移したものの、当期に開業した「三井ガーデンホテル京橋」、「三井ガーデンホテル名古屋プレミア」の開業費用等もあり、セグメント全体では、前年同期に比べ２億円の減益となりました。

＜売上高の内訳＞

（２）キャッシュ・フローの状況

当第２四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ528億円増加し、1,628億円となりました。

当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当第２四半期連結累計期間は、営業活動により838億円のキャッシュ・インとなりました。これは税金等調整前四半期純利益1,082億円や減価償却費346億円等のキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出等のキャッシュ・アウトが下回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が減少したこと等により、キャッシュ・インが860億円増加し、キャッシュ・インに転じております。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

当第２四半期連結累計期間は、投資活動により859億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは有形無形固定資産の取得等のキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形無形固定資産の取得による支出が減少したこと等により、キャッシュ・アウトが153億円減少しております。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

当第２四半期連結累計期間は、財務活動により627億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第２四半期累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったこと等によります。前年同期比では、長期借入金による収入が減少したこと等により、キャッシュ・インが107億円減少しております。

（３）事業上及び財務上の対処すべき課題

  　事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。

（４）研究開発活動

  当第２四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、196百万円であります。

  なお、当第２四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

　（注）　「提出日現在発行数」には、平成28年11月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により発行された株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

　　　　　当第２四半期会計期間において、新株予約権を発行しております。

　（注１）新株予約権の目的となる株式の数（株）

当社が株式分割（当社普通株式の株式無償割当てを含みます。）または株式併合を行う場合、つぎの算式により付与株式数を調整するものとする。

調整後付与株式数＝調整前付与株式数×株式分割・併合の比率

また、上記のほか、付与株式数の調整を必要とするやむを得ない事由が生じたときは、合理的な範囲で当社は必要と認める付与株式数の調整を行うことができる。

上記調整の結果生じる１株未満の端数については、これを切り捨てるものとする。

　（注２）新株予約権の行使の条件

　　（１）新株予約権者は、当社の取締役、監査役、執行役員およびグループ執行役員のいずれの地位をも喪失した日の翌日から５年間に限り、新株予約権を行使することができる。

　　（２）その他権利行使の条件および細目については、新株予約権割当契約に定めるものとする。

　（注３）組織再編成行為に伴う新株予約権の交付に関する事項

当社が合併（当社が消滅会社となる場合に限る。）、吸収分割もしくは新設分割（それぞれ当社が分割会社となる場合に限る。）、または株式交換もしくは株式移転（それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る。）（以上を総称して以下、「組織再編行為」という。）をする場合、組織再編行為の効力発生の直前の時点において残存する当社の新株予約権（以下、「残存新株予約権」という。）の新株予約権者に対し、会社法第236条第１項第８号イからホまでに掲げる株式会社（以下、「再編対象会社」という。）の新株予約権を交付する。

ただし、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割契約、株式交換契約または株式移転計画において、つぎの各号に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を定めることを条件とする。

　　（１）交付する再編対象会社の新株予約権の数

新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数を交付する。

　　（２）新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類

再編対象会社の普通株式とする。

　　（３）新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数

組織再編行為の条件等を勘案の上、上記（注１）に準じて決定する。

　　（４）新株予約権の行使に際して出資される財産の価額

交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、以下に定める再編後払込金額に前号に従って決定される当該各新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額とする。再編後払込金額は、交付される各新株予約権を行使することにより交付を受けることができる再編対象会社の株式１株当たりの行使価額を１円とする。

　　（５）新株予約権を行使することができる期間

上記新株予約権の行使期間の開始日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、上記新株予約権の行使期間の満了日までとする。

　　（６）新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金および資本準備金に関する事項

上記新株予約権の行使により株式を発行する場合の株式の発行価格及び資本組入額に準じて決定する。

　　（７）譲渡による新株予約権の取得の制限

譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の承認を要する。

　　（８）新株予約権の取得事由および条件

つぎの①から⑤までに掲げる議案のいずれかが当社株主総会で承認された場合（株主総会の承認が不要な場合は、当社の取締役会決議がなされた場合）には、当社の取締役会が別途定める日に、当社は無償で新株予約権を取得することができる。

①当社が消滅会社となる合併契約承認の議案

②当社が分割会社となる分割契約または分割計画承認の議案

③当社が完全子会社となる株式交換契約または株式移転計画承認の議案

④当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することについての定めを設ける定款の変更承認の議案

⑤新株予約権の目的である株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することまたは当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することについての定めを設ける定款の変更承認の議案

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

（５）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（６）【大株主の状況】

　（注）１．日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）所有株式75,916千株は、すべて信託業務に係る株式であります。

２．日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）所有株式64,374千株は、すべて信託業務に係る株式であります。

３．日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口７）所有株式13,514千株は、すべて信託業務に係る株式であります。

４．三井住友信託銀行株式会社およびその共同保有者から平成27年４月21日付の変更報告書の写しの送付があ

　　り、平成27年４月15日現在でそれぞれ以下のとおり株式を保有している旨の報告を受けておりますが、当社

　　として当第２四半期会計期間末現在における実質所有株式数の確認ができないため、上記大株主の状況には

　　含めておりません。

５．平成27年10月６日付で公衆の縦覧に供されている変更報告書において、ブラックロック・ジャパン株式会社

　　およびその共同保有者が平成27年９月30日現在でそれぞれ以下の株式を保有している旨が記載されているも

　　のの、当社として当第２四半期会計期間末現在における実質所有株式数の確認ができないため、上記大株主

　　の状況には含めておりません。

６．平成28年11月８日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、みずほ証券株式会社およびその

　　共同保有者が平成28年10月31日現在でそれぞれ以下の株式を保有している旨が記載されているものの、当社

　　として当第２四半期会計期間末現在における実質所有株式数の確認ができないため、上記大株主の状況には

　　含めておりません。

（７）【議決権の状況】

①【発行済株式】

②【自己株式等】

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第２四半期連結会計期間（平成28年７月１日から平成28年９月30日まで）及び第２四半期連結累計期間（平成28年４月１日から平成28年９月30日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第２四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第２四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（会計方針の変更）

（繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針の適用）

　「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第26号　平成28年３月28日。以下「回収可能性適用指針」という。）を第１四半期連結会計期間から適用し、繰延税金資産の回収可能性に関する会計処理の方法の一部を見直しております。

　回収可能性適用指針の適用については、回収可能性適用指針第49項(4)に定める経過的な取扱いに従っており、第１四半期連結会計期間の期首時点において回収可能性適用指針第49項(3)①から③に該当する定めを適用した場合の繰延税金資産及び繰延税金負債の額と、前連結会計年度末の繰延税金資産及び繰延税金負債の額との差額を、第１四半期連結会計期間の期首の利益剰余金に加算しております。

　なお、この変更による第１四半期連結会計期間の期首における繰延税金資産及び利益剰余金に与える影響は軽微であります。

（平成28年度税制改正に係る減価償却方法の変更に関する実務上の取扱いの適用）

　法人税法の改正に伴い、「平成28年度税制改正に係る減価償却方法の変更に関する実務上の取扱い」（実務対応報告第32号　平成28年６月17日）を第１四半期連結会計期間に適用し、平成28年４月１日以後に取得した建物附属設備及び構築物に係る減価償却方法を定率法から定額法に変更しております。

　なお、この変更による当第２四半期連結累計期間の営業利益、経常利益及び税金等調整前四半期純利益に与える影響は軽微であります。

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

　（税金費用の計算）

　税金費用については、当第２四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税金等調整前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税金等調整前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（四半期連結貸借対照表関係）

１．偶発債務は次のとおりであります。

（１）保証債務

　（２）その他

　当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、平成28年４月11日、レジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。平成28年４月28日には、本件調査の第三者評価機関である一般社団法人建築研究振興協会より、三井住友建設株式会社による現況調査は妥当である旨の評価書を受領いたしました。また、平成28年８月26日、レジデンシャル社は、横浜市から当マンションが建築基準法に違反していること、および当該違反の是正措置について当マンションの区分所有者と協議を行い、責任を持って解決にあたることを求める旨の通知書を受領いたしました。

　レジデンシャル社は、平成28年５月８日、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書（以下、「合意書」とする。）を締結いたしました。また、当マンションの管理組合は、平成28年９月19日、是正方法として建物の区分所有等に関する法律に基づく決議を行い、全棟建替えを行うことを決定いたしました。

　当マンションについては、施工会社である三井住友建設株式会社より杭施工時に施行記録のデータの転用・加筆等が行われたとの報告書を受領し、また、杭の一部が支持層に未達であること、当マンションが建築基準法違反であることが確認されております。このため、レジデンシャル社は、上記合意書に基づく当マンションの建替え費用、建物工事期間中の仮住まい費用等発生費用のすべてについて、施工会社である三井住友建設株式会社並びに杭施工を行った株式会社日立ハイテクノロジーズおよび旭化成建材株式会社に対し、不法行為責任、瑕疵担保責任等に基づき求償いたします。上記発生費用は、総額で約390億円と見込まれ、レジデンシャル社が当第２四半期連結会計期間末までに仮払いしている金額については、当社四半期連結貸借対照表の流動資産に計上しております。

　今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループの連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

※２．その他のたな卸資産の内訳は次のとおりであります。

（四半期連結損益計算書関係）

※１．販売費及び一般管理費の主要な科目は次のとおりであります。

　２．季節変動性

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※１．現金及び現金同等物の四半期連結累計期間末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第２四半期連結累計期間（自　平成27年４月１日　至　平成27年９月30日）

１．配当に関する事項

 （１）配当金支払額

　平成27年６月26日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

 （２）基準日が当第２四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第２四半期連結会計期間末後となるもの

  平成27年11月６日開催の取締役会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

Ⅱ　当第２四半期連結累計期間（自　平成28年４月１日　至　平成28年９月30日）

１．配当に関する事項

 （１）配当金支払額

　平成28年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

 （２）基準日が当第２四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第２四半期連結会計期間末後となるもの

  平成28年11月11日開催の取締役会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前第２四半期連結累計期間（自　平成27年４月１日　至　平成27年９月30日）

報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△15,657百万円には、セグメント間取引消去△1,262百万円、各報告

　　　セグメントに配分していない全社費用△14,395百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメン

　　　トに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

Ⅱ　当第２四半期連結累計期間（自　平成28年４月１日　至　平成28年９月30日）

報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△16,389百万円には、セグメント間取引消去△244百万円、各報告

　　　セグメントに配分していない全社費用△16,144百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメン

　　　トに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結財務諸表の営業利益と調整を行っています。

（１株当たり情報）

　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎は、以下のとおりです。

２【その他】

　平成28年11月11日開催の取締役会において、当期中間配当に関し、次のとおり決議しています。

（注）平成28年９月30日現在の株主名簿に記載または記録された株主に対し、支払いを行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式会社の平成28年４月１日から平成29年３月31日までの連結会計年度の第２四半期連結会計期間（平成28年７月１日から平成28年９月30日まで）及び第２四半期連結累計期間（平成28年４月１日から平成28年９月30日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

四半期連結財務諸表に対する経営者の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任

　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。

　四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

　当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

監査人の結論

　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の平成28年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第２四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。

利害関係

　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上