E04030 エヌ・ティ・ティ都市開発 四半期報告書－第32期第2四半期(2016/07/01－2016/09/30)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

　（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

　２．営業収益には消費税等は含まれておりません。

　３．潜在株式調整後１株当たり四半期（当期）純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

２【事業の内容】

　当第２四半期連結累計期間において、当社グループ（当社および当社の関係会社）が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社における異動もありません。

　なお、第１四半期連結会計期間より報告セグメントの区分を変更しております。詳細は、「第４ 経理の状況
１ 四半期連結財務諸表 注記事項（セグメント情報等）」に記載のとおりです。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第２四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営上の重要な契約等】

　当第２四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

３【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、本資料の提出日現在において当社グループが判断したものです。

(1）業績の状況

　当第２四半期連結累計期間におけるわが国経済は、弱さもみられますが、緩やかな回復基調が続いております。先行きについては、雇用・所得環境の改善傾向が続く中で、各種政策の効果もあり、緩やかに回復していくことが期待されます。一方、海外経済で弱さが見られており、中国を始めとするアジア新興国や資源国等の景気が下振れし、我が国の景気が下押しされるリスクがあります。また、英国のＥＵ離脱問題など、海外情勢の不確実性の高まりや金融資本市場の変動の影響に留意する必要があります。

　賃貸オフィス市場においては、空室率の改善傾向が続くとともに、賃料相場も一部には上昇が見られました。マンション分譲市場においては、地価の上昇や建築コストの高止まり等に伴う販売価格の上昇が続く中で、都心部の物件を中心に需要は堅調であるものの、郊外においては販売が長期化する物件も見られました。

　こうした事業環境の中、当第２四半期連結累計期間における経営成績は、営業収益は68,545百万円（前年同期比2,623百万円減、3.7％減）、営業利益は11,329百万円（前年同期比958百万円減、7.8％減）、経常利益は9,790百万円（前年同期比731百万円減、7.0％減）、親会社株主に帰属する四半期純利益は6,286百万円（前年同期比529百万円増、9.2％増）となりました。

① オフィス・商業事業

　当第２四半期連結累計期間におけるオフィス・商業事業については、Two Oliver Street（米国ボストン市）、アーバンネット日本橋二丁目ビル（東京都中央区）、アーバンネット銀座一丁目ビル（東京都中央区）等の前連結会計年度に取得・竣工した物件や、既存物件の空室率改善等による収益の確保に取り組んでまいりました。

　営業収益は、新規物件による増加や既存物件の空室率改善に伴う賃料収入が増加した一方、物件売却収入の減、および前連結会計年度の物件売却による逸失収益の影響により前年同期に比べ1,878百万円減少し、41,615百万円（前年同期比4.3％減）となりました。営業利益は主に品川シーズンテラス（東京都港区）等の既存ビルの収支改善により1,912百万円増加し、12,323百万円（前年同期比18.4％増）となりました。

　なお、現在進行中の開発案件としては、大手町二丁目地区第一種市街地再開発事業Ａ棟（東京都千代田区）、（仮称）新橋一丁目プロジェクト（東京都港区）、（仮称）ユニバーサルシティ駅前プロジェクト（大阪府大阪市）等があります。

② 住宅事業

　住宅事業については、住宅分譲事業において、新たに竣工した物件を中心に296戸の引渡しを行いました。また、当第２四半期連結累計期間は郊外物件中心の引渡しであったことなどから、戸当たり平均単価は39百万円となりました。

　以上の結果、当第２四半期連結累計期間における住宅事業の営業収益は2,878百万円減少し、19,215百万円（前年同期比13.0％減）となりました。営業利益は2,834百万円減少し、1,258百万円（前年同期比69.3％減）となりました。

　なお、当第２四半期連結会計期間には、イクシクス麻布十番（東京都港区）、ウエリス門真南（大阪府門真市）等の販売を開始いたしました。

③ その他

　当第２四半期連結累計期間におけるその他の事業については、営業収益は10,565百万円（前年同期比2,044百万円増、24.0％増）、営業利益は861百万円（前年同期比246百万円増、40.1％増）となりました。

（2）連結キャッシュ・フローの状況

　当第２四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は、以下のとおりです。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

　営業活動によるキャッシュ・フローは、17,114百万円のキャッシュイン（前年同期12,441百万円のキャッシュアウトに比べ29,556百万円増加）となりました。これは、税金等調整前四半期純利益および減価償却に伴うキャッシュインが18,888百万円（前年同期比1,930百万円の減少）となり、たな卸資産の増加によるキャッシュアウト1,032百万円（前年同期比17,093百万円の縮小）、売上債権の減少によるキャッシュイン4,345百万円（前年同期は4,410百万円のキャッシュアウトに比べ8,756百万円増加）等があったことによるものです。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

　投資活動によるキャッシュ・フローは、14,987百万円のキャッシュアウト（前年同期比3,586百万円の縮小）となりました。これは、有形固定資産の取得に伴うキャッシュアウト15,387百万円（前年同期比7,808百万円の縮小）等があったことによるものです。

（フリー・キャッシュ・フロー）

　フリー・キャッシュ・フローは、2,127百万円のキャッシュイン（前年同期31,014百万円のキャッシュアウトに比べ33,142百万円増加）となりました。

（注）フリー・キャッシュ・フローの算定式は、以下のとおりです。

　　「フリー・キャッシュ・フロー ＝

　　　　（営業活動によるキャッシュ・フロー）＋（投資活動によるキャッシュ・フロー）」

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

　財務活動によるキャッシュ・フローは、1,236百万円のキャッシュアウト（前年同期32,614百万円のキャッシュインに比べ33,851百万円減少）となりました。これは、長期借入金の返済（23,600百万円）、社債の償還（20,000百万円）および配当金の支払（2,961百万円）に対応するため、資金調達（長期借入金17,000百万円、短期借入金29,285百万円）を実施したことなどによるものです。

　この結果、当第２四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ615百万円増加し、16,722百万円となりました。

(3）事業上および財務上の対処すべき課題

　当第２四半期連結累計期間において、当社グループが対処すべき課題について重要な変更はありません。

(4）研究開発活動

　該当事項はありません。

(5）営業収益の状況

　第１四半期連結会計期間より変更した、セグメントごとの当第２四半期連結累計期間の営業収益の状況は、以下のとおりです。なお、本文において各事業の営業収益は、セグメント間の内部営業収益または振替高を含んだ数値を記載しております。

（単位：百万円）

（注）１．本表の金額には、消費税等は含まれておりません。また、各セグメントの営業収益にはセグメント間の内部営業収益または振替高が含まれております。

２．「消去」は、各セグメント間において重複している内部営業収益または振替高を指しております。

　また、当社グループの主たる事業であるオフィス・商業事業および住宅事業の状況は、以下のとおりです。

　（オフィス・商業事業）

　　オフィス・商業事業における用途別の営業収益等の状況は、以下のとおりです。なお、各数値は連結の数値を記載しております。

（注）１．貸付可能面積は、９月末日時点の数値です。

２．転貸による貸付可能面積には、当社および連結子会社間の契約による転貸は含まれておりません。

３．前第２四半期連結累計期間の業績については、第１四半期連結会計期間より変更したセグメント区分に組替えております。

また、当社グループの四半期ごとの空室率の状況は、以下のとおりです。

（注）１．空室率は、各月末日時点の数値です。

２．「都心５区」とは、千代田区、中央区、港区、渋谷区および新宿区を指しております。

（住宅事業）

　住宅事業における営業収益の状況は、以下のとおりです。なお、各数値は連結の数値を記載しております。

（単位：百万円）

（注）前第２四半期連結累計期間の業績については、第１四半期連結会計期間より変更したセグメント区分に組替えております。

住宅事業における、住宅分譲の種類別・地域別の営業収益等の状況は、以下のとおりです。

（注）１．共同事業物件については、当社事業割合に応じた戸数を記載し、小数点以下は切捨てで表示しております。

２．完成在庫は、９月末日時点の数値です。分譲マンションの完成在庫には、契約済未引渡しの物件が、前第２四半期連結累計期間は30戸、当第２四半期連結累計期間は58戸含まれており、宅地分譲等の完成在庫には、契約済未引渡しの物件が、前第２四半期連結累計期間は39区画、当第２四半期連結累計期間は27区画含まれております。

３．宅地分譲等の引渡数のうち、前第２四半期連結累計期間は１件（151百万円）が土地の一括売却によるものです。

４．「首都圏」とは、東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県、茨城県、群馬県および栃木県を指しております。

(6）経営成績に重要な影響を与える要因および経営戦略の現状と見通し

　オフィス・商業市場においては、空室率の改善傾向が続くとともに、賃料相場も一部には上昇が見られております。当社としては、従来型の長期保有を前提とした開発から、販売型の開発への比重を高めるとともに、他社とのコラボレーション、商業・住宅事業などの複合開発および地域再開発事業への参画などの取り組みを通じ、開発力を高め、収益の向上に努めてまいります。

　マンション分譲市場は、地価の上昇や建築コストの高止まり等に伴う販売価格の上昇が続く中で、都心部の物件を中心に需要は堅調であるものの、郊外においては販売が長期化する物件も見られました。当社としては、商品付加価値の向上、コスト削減に努め利益の確保に取り組んでまいります。

(7）資本の財源および資金の流動性についての分析

　当第２四半期連結累計期間においては、借入金返済、運転資金および投資等の資金需要に対して、金融機関からの借入等により資金調達を行いました。

(8）株式会社の支配に関する基本方針について

　当社としては、親会社の議決権の所有割合が50％を超えている現状に鑑みて、株式会社の支配に関する基本方針を特段定めておらず、現時点では買収防衛策も導入しておりません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注）提出日現在の発行済株式のうち、30,630,000株は、現物出資（建物等927百万円、土地（89,492㎡）2,144百万円）によるものです。

（２）【新株予約権等の状況】

　該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

　該当事項はありません。

（４）【ライツプランの内容】

　該当事項はありません。

（５）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（６）【大株主の状況】

（注）１． 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口）、日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）の所有株式数は、全て各社が信託業務（証券投資信託等）の信託を受けている株式です。なお、それらの内訳は、投資信託設定分4,196,600株、年金信託設定分3,208,500株、その他信託分3,940,200株です。

２． ゴールドマン・サックス・アンド・カンパニー　レギュラーアカウント、ノーザン　トラスト　カンパニー　エイブイエフシー　リ　ユーエス　タックス　エグゼンプテド　ペンション　ファンズ、ステート　ストリート　バンク　アンド　トラスト　カンパニー　５０５２２３、ステート　ストリート　バンク　ウェスト　ペンション　ファンド　クライアンツ　エグゼンプト　５０５２３３、ステート　ストリート　バンク　アンド　トラスト　カンパニー　５０５２２５、ステート　ストリート　バンク　アンド　トラスト　カンパニー　５０５００１、ステート　ストリート　バンク　アンド　トラスト　カンパニー　５０５０１９は、海外の機関投資家の所有する株式の保管管理業務を行うとともに、当該機関投資家の株式名義人となっております。

３．平成28年６月６日付で公衆の縦覧に供されている大量保有報告書において、マラソン・アセット・マネジメント・エルエルピーが、平成28年５月31日現在で以下の株式を所有している旨が記載されているものの、当社として、当第２四半期会計期間末現在における実質所有株式数の確認ができませんので、上記大株主の状況には含めておりません。

　　　なお、その大量保有報告書の内容は以下のとおりです。

　　　　大量保有者　　　マラソン・アセット・マネジメント・エルエルピー

　　　　住所　　　　　　Orion House, 5 Upper St. Martin' s Lane, London WC2H 9EA, UK

　　　　保有株券等の数　株式　17,092,000株

　　　　株券等保有割合　5.19％

（７）【議決権の状況】

①【発行済株式】

（注）１「完全議決権株式（その他）」欄には、証券保管振替機構名義の株式が800株含まれております。

　「議決権の数」欄には、同機構名義の完全議決権株式に係る議決権の数８個が含まれております。

２「単元未満株式」欄の普通株式には、自己株式が77株含まれております。

②【自己株式等】

平成28年９月30日現在

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号）に基づいて作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第２四半期連結会計期間（平成28年７月１日から平成28年９月30日まで）及び第２四半期連結累計期間（平成28年４月１日から平成28年９月30日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第２四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第２四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（連結の範囲又は持分法適用の範囲の変更）

（連結の範囲の重要な変更）

　当第２四半期連結会計期間より、新たに設立したUD USA Inc.傘下の１社を連結の範囲に含めております。

（会計方針の変更）

（有形固定資産の減価償却方法・耐用年数の変更）

　従来、当社及び国内連結子会社は、有形固定資産の減価償却方法について主として定率法を採用しておりましたが、第１四半期連結会計期間より、定額法に変更しております。

　当社グループは、当社グループを取り巻く環境の変化に対応し、「「中期ビジョン2018」の修正について」で各事業の戦略を見直しており、都心オフィス事業を始めとした今後の開発パイプラインへの投資及び既存の旗艦ビルへの戦略的リニューアル投資を推進することで、オフィスビルの稼働率がより安定的に推移するものと考えております。

　その結果、今後は有形固定資産の安定的な使用が見込まれることから、減価償却方法は定額法がより望ましいと考え、変更を実施いたしました。

　また、当社及び主要な国内連結子会社は、第１四半期連結会計期間より使用実態に基づき一部の有形固定資産について耐用年数の見直しを行っております。

　これにより、従来の方法に比べ、当第２四半期連結累計期間の営業利益、経常利益及び税金等調整前四半期純利益が1,190百万円増加しております。

　なお、この変更がセグメント情報に与える影響は、当該箇所に記載しております。

（追加情報）

（繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針の適用）

　「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第26号　平成28年３月28日）を第１四半期連結会計期間から適用しております。

（四半期連結損益計算書関係）

※　販売費及び一般管理費のうち主要な費目及び金額は、次のとおりであります。

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※　現金及び現金同等物の四半期末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係は、次のとおりであります。

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第２四半期連結累計期間（自　平成27年４月１日　至　平成27年９月30日）

　１．配当金支払額

２．基準日が当第２四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第２四半期連結
　会計期間末後となるもの

Ⅱ　当第２四半期連結累計期間（自　平成28年４月１日　至　平成28年９月30日）

　１．配当金支払額

２．基準日が当第２四半期連結累計期間に属する配当のうち、配当の効力発生日が当第２四半期連結
　会計期間末後となるもの

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前第２四半期連結累計期間（自平成27年４月１日　至平成27年９月30日）

１．報告セグメントごとの営業収益及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１.「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメント及びその他の収益を獲得する　事業活動であり、建築物等の設計、施工及び工事監理、オフィスビルの建物管理や冷暖房供給、オフィスビルのサービス付帯設備として飲食施設の運営等の事業を含んでおります。

２．セグメント利益の調整額△2,829百万円には、セグメント間取引消去△0百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△2,829百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

３．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

　該当事項はありません。

Ⅱ　当第２四半期連結累計期間（自平成28年４月１日　至平成28年９月30日）

１．報告セグメントごとの営業収益及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１.「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない事業セグメント及びその他の収益を獲得する　事業活動であり、建築物等の設計、施工及び工事監理、オフィスビルの建物管理や冷暖房供給、オフィスビルのサービス付帯設備として飲食施設の運営等の事業を含んでおります。

２．セグメント利益の調整額△3,113百万円には、セグメント間取引消去△17百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△3,095百万円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない販売費及び一般管理費であります。

３．セグメント利益は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。

２．報告セグメントごとの固定資産の減損損失又はのれん等に関する情報

　該当事項はありません。

３．報告セグメントの変更等に関する事項

　　（報告セグメントの変更）

　第１四半期連結会計期間より、現状の事業環境や当社の組織形態等を踏まえ、従来の「不動産賃貸事業」セグメント、「分譲事業」セグメントを「オフィス・商業事業」セグメント、「住宅事業」セグメントに名称変更しております。

　これに伴い、「不動産賃貸事業」セグメントに区分していた賃貸住宅事業について、個人向け住宅分譲と一体となった事業運営を行うため、「住宅事業」セグメントへ変更しております。

　なお、前第２四半期連結累計期間のセグメント情報は、当第２四半期連結累計期間の報告セグメントの区分に基づき作成したものを開示しております。

　　（有形固定資産の減価償却方法・耐用年数の変更）

　「会計方針の変更」に記載のとおり、第１四半期連結会計期間より有形固定資産の減価償却方法を定額法に変更し、一部の有形固定資産について耐用年数の見直しを行っております。

　これにより、従来の方法に比べ、当第２四半期連結累計期間のセグメント利益が、「オフィス・商業事業」で1,115百万円、「住宅事業」で55百万円及び「その他」で７百万円増加しております。また、「調整額」に含まれる各報告セグメントに配分していない全社費用が12百万円減少しております。

（１株当たり情報）

　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎は、以下のとおりであります。

（注）潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額については、潜在株式が存在しないため記載しておりません。

（重要な後発事象）

　該当事項はありません。

２【その他】

平成28年11月８日開催の取締役会において、当期中間配当に関し、次のとおり決議いたしました。

　（イ）中間配当による配当金の総額・・・・・・・2,962百万円

　（ロ）１株当たりの金額・・・・・・・・・・・・９円00銭

　（ハ）支払請求の効力発生日および支払開始日・・平成28年12月１日

　（注）平成28年９月30日現在の株主名簿に記載又は記録された株主に対し、支払いを行います。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられているエヌ・ティ・ティ都市開発株式会社の平成28年４月１日から平成29年３月31日までの連結会計年度の第２四半期連結会計期間（平成28年７月１日から平成28年９月30日まで）及び第２四半期連結累計期間（平成28年４月１日から平成28年９月30日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

四半期連結財務諸表に対する経営者の責任

　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任

　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。

　四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。

　当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

監査人の結論

　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社及び連結子会社の平成28年９月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第２四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。

強調事項

　会計方針の変更に記載されているとおり、会社及び国内連結子会社は、第１四半期連結会計期間より有形固定資産の減価償却方法の変更及び耐用年数の見直しを実施している。

　当該事項は、当監査法人の結論に影響を及ぼすものではない。

利害関係

　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上