8801 三井不動産 四半期報告書－第105期第1四半期(2016/04/01－2016/06/30)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

　（注）１．当社は四半期連結財務諸表を作成しておりますので、提出会社の主要な経営指標等の推移については記載しておりません。

２．売上高には、消費税等は含まれておりません。

２【事業の内容】

当第１四半期連結累計期間において、当社および当社の関係会社が営む事業の内容について、重要な変更はありません。また、主要な関係会社に異動はありません。

第２【事業の状況】

１【事業等のリスク】

　当第１四半期連結累計期間において、新たに発生した事業等のリスクはありません。

　また、前事業年度の有価証券報告書に記載した事業等のリスクについて重要な変更はありません。

２【経営上の重要な契約等】

当第１四半期連結会計期間において、経営上の重要な契約等の決定または締結等はありません。

３【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

　文中の将来に関する事項は、当四半期報告書提出日現在において当社グループ（当社及び連結子会社）が判断したものであります。

（１）業績の状況

　当第１四半期におけるわが国経済は、基調としては緩やかな回復傾向にあるものの、個人消費や企業の設備投資に力強さを欠く状況が続きました。また、新興国経済の減速や英国のＥＵ離脱に向けた動き等、世界経済全体の不確実性の高まりにより、急激な円高や株安が進行するなど、先行きは不透明な状況で推移しました。

　このような環境のなか、当第１四半期の業績は、「賃貸」セグメントにおいては、前期に竣工、開業したオフィスや商業施設の通期稼働、既存オフィスの増収効果等により増収増益となりました。また、「分譲」セグメントは、個人向け住宅分譲において計上戸数は減少したものの、利益率の上昇により増益となった一方で、投資家向け分譲等は前年同期に物件売却が集中していた反動があり、減収減益となりました。全体では、売上高は3,564億円、前年同期比11億円（△0.3％）の減収、営業利益は475億円、同比45億円（△8.7％）の減益、経常利益は451億円、同比49億円（△9.8％）の減益、親会社株主に帰属する四半期純利益は342億円、同比12億円（△3.5％）の減益となりました。業績は通期予想に対して順調に進捗しております。

 　（注）本報告書の売上高は消費税等抜きで表示しております。

　報告セグメントの業績は、次のとおりです。

　各セグメントの売上高は外部顧客に対する売上高を記載しており、特に記載のない場合、単位は百万円となっております。

① 賃貸

当第１四半期は、前期に竣工、開業したオフィスや商業施設の通期稼働による収益寄与、既存オフィスの増収効果等により、セグメント全体では前年同期に比べ100億円の増収、同比48億円の増益となりました。

なお、当社の首都圏オフィス空室率（単体）は2.6％となりました。

＜売上高の内訳＞

・貸付面積の状況（単位：千㎡）

・期末空室率推移（％）

＜当第１四半期における主要な新規・通期稼働物件＞

・新規稼働（当期稼動物件）

・通期稼働（前期稼働物件）

＜単体の賃貸事業内訳＞

・全体

・オフィス・商業施設

② 分譲

当第１四半期は、個人向け住宅分譲は、計上戸数は減少したものの、利益率が上昇したことにより増益となりました。投資家向け分譲等は、前年同期に物件の売却が集中していた反動等があり減収減益となり、セグメント全体では前年同期に比べ176億円の減収、同比83億円の減益となりました。

なお、新築マンション分譲の当期計上予定戸数5,450戸に対する当第１四半期末の契約進捗率は77％（前年同期92％）となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

＜住宅分譲内訳＞

・売上高等の内訳

　　・契約状況

（注）契約済み戸数、新規発売戸数には、次期以降に計上が予定されている戸数も含まれております。

・期末完成在庫推移（戸）

・当第１四半期における主要な計上物件

③ マネジメント

当第１四半期は、プロパティマネジメントにおいて、管理受託件数の増加等により増収増益となりました。仲介・アセットマネジメント等は、リハウス事業（個人向け仲介事業）の仲介取扱件数が増加した一方で、三井不動産レジデンシャルにおける販売受託の反動等により減益となり、セグメント全体では前年同期に比べ37億円の増収、同比17億円の減益となりました。

＜売上高・営業利益の内訳＞

※１　当第１四半期末のリパーク管理台数の状況

　　 リパーク管理台数：200,118台（前年同期：170,594台）

　　・三井不動産リアルティの仲介事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

（注）仲介の取扱件数・取扱高は持分法適用のリハウス関連会社を含めた三井不動産リアルティグループ

　　　全体の数値となっております。

・三井不動産レジデンシャルの販売受託事業の状況（仲介・アセットマネジメント等に含む）

④ 三井ホーム

当第１四半期は、新築事業において、売上棟数が増加したことに加え、リフォーム・リニューアル事業で増収したこと等により、セグメント全体では前年同期に比べ26億円の増収、新築事業の売上総利益率の改善等により、同比９億円の損失改善となりました。

なお、当セグメントは、建築請負工事において建物の完成引渡しが第４四半期に集中するため、営業損失となっております。

＜売上高の内訳＞

・受注工事高内訳

⑤ その他

当第１四半期は、ホテル事業が好調に推移し、セグメント全体では、前年同期に比べ１億円の増益となりました。

＜売上高の内訳＞

（２）キャッシュ・フローの状況

当第１四半期連結累計期間末における現金及び現金同等物は、前連結会計年度末に比べ21億円減少し、1,078億円となりました。

当第１四半期連結累計期間における各キャッシュ・フローの状況とそれらの要因は次のとおりです。

＜営業活動によるキャッシュ・フロー＞

当第１四半期連結累計期間は、営業活動により495億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは税金等調整前四半期純利益451億円や減価償却費172億円などのキャッシュ・インに対し、販売用不動産の取得による支出などのキャッシュ・アウトが上回ったことによります。前年同期比では、販売用不動産の取得による支出が減少したことなどにより、キャッシュ・アウトが37億円減少しております。

＜投資活動によるキャッシュ・フロー＞

当第１四半期連結累計期間は、投資活動により361億円のキャッシュ・アウトとなりました。これは、有形及び無形固定資産の取得などのキャッシュ・アウトによります。前年同期比では、有形及び無形固定資産の取得による支出が減少したことなどにより、キャッシュ・アウトが274億円減少しております。

＜財務活動によるキャッシュ・フロー＞

当第１四半期連結累計期間は、財務活動により893億円のキャッシュ・インとなりました。これは、当第１四半期連結累計期間の営業活動および投資活動における資金需要に対し、コマーシャル・ペーパーの発行や借入金による調達を行ったことなどによります。前年同期比では、短期借入金による収入が減少したことなどにより、キャッシュ・インが76億円減少しております。

（３）事業上及び財務上の対処すべき課題

事業上及び財務上の対処すべき課題につきましては、前事業年度の有価証券報告書からの重要な変更はありません。

（４）研究開発活動

  当第１四半期連結累計期間におけるグループ全体の研究開発活動の金額は、104百万円であります。

  なお、当第１四半期連結累計期間において、当社グループの研究開発活動の状況に重要な変更はありません。

第３【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

　（注）「提出日現在発行数」には、平成28年８月１日からこの四半期報告書提出日までの新株予約権の行使により

　　　　発行された株式数は含まれておりません。

（２）【新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

（５）【発行済株式総数、資本金等の推移】

（６）【大株主の状況】

当四半期会計期間は第１四半期会計期間であるため、記載事項はありません。

（７）【議決権の状況】

　当第１四半期会計期間末日現在の「議決権の状況」については、株主名簿の記載内容が確認できないため、記載することができないことから、直前の基準日（平成28年３月31日）に基づく株主名簿による記載をしております。

①【発行済株式】

②【自己株式等】

２【役員の状況】

該当事項はありません。

第４【経理の状況】

１．四半期連結財務諸表の作成方法について

当社の四半期連結財務諸表は、「四半期連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（平成19年内閣府令第64号。以下「四半期連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

なお、四半期連結財務諸表規則第５条の２第２項により、四半期連結キャッシュ・フロー計算書を作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、第１四半期連結会計期間（平成28年４月１日から平成28年６月30日まで）及び第１四半期連結累計期間（平成28年４月１日から平成28年６月30日まで）に係る四半期連結財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人による四半期レビューを受けております。

１【四半期連結財務諸表】

（１）【四半期連結貸借対照表】

（２）【四半期連結損益計算書及び四半期連結包括利益計算書】

【四半期連結損益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

【四半期連結包括利益計算書】

【第１四半期連結累計期間】

（３）【四半期連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（会計方針の変更）

（繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針の適用）

　「繰延税金資産の回収可能性に関する適用指針」（企業会計基準適用指針第26号　平成28年３月28日。以下「回収可能性適用指針」という。）を当第１四半期連結会計期間から適用し、繰延税金資産の回収可能性に関する会計処理の方法の一部を見直しております。

　回収可能性適用指針の適用については、回収可能性適用指針第49項(4)に定める経過的な取扱いに従っており、当第１四半期連結会計期間の期首時点において回収可能性適用指針第49項(3)①から③に該当する定めを適用した場合の繰延税金資産及び繰延税金負債の額と、前連結会計年度末の繰延税金資産及び繰延税金負債の額との差額を、当第１四半期連結会計期間の期首の利益剰余金に加算しております。

　なお、この変更による当第１四半期連結会計期間の期首における繰延税金資産及び利益剰余金に与える影響は軽微であります。

（平成28年度税制改正に係る減価償却方法の変更に関する実務上の取扱いの適用）

　法人税法の改正に伴い、「平成28年度税制改正に係る減価償却方法の変更に関する実務上の取扱い」（実務対応報告第32号　平成28年６月17日）を当第１四半期連結会計期間に適用し、平成28年４月１日以後に取得した建物附属設備及び構築物に係る減価償却方法を定率法から定額法に変更しております。

　なお、この変更による当第１四半期連結累計期間の営業利益、経常利益及び税金等調整前四半期純利益に与える影響は軽微であります。

（四半期連結財務諸表の作成にあたり適用した特有の会計処理）

（税金費用の計算）

　税金費用については、当第１四半期連結会計期間を含む連結会計年度の税金等調整前当期純利益に対する税効果会計適用後の実効税率を合理的に見積り、税金等調整前四半期純利益に当該見積実効税率を乗じて計算しております。

（四半期連結貸借対照表関係）

１　偶発債務は次のとおりであります。

(１）保証債務

(２）その他

　当社連結子会社の三井不動産レジデンシャル株式会社（以下、「レジデンシャル社」とする。）が分譲した横浜市所在のマンション（以下、「当マンション」とする。）において、基礎部分となる杭の一部の不具合が推定されておりましたが、平成28年４月11日にレジデンシャル社は、施工会社である三井住友建設株式会社から、現況調査として杭の一部が支持層に未達である旨の報告書を受領いたしました。また、平成28年４月28日には、本件調査の第三者評価機関である一般社団法人建築研究振興協会より、三井住友建設株式会社による現況調査は妥当である旨の評価書を受領いたしました。

　平成28年５月８日には、レジデンシャル社は、当マンションの管理組合との間において、杭の不具合に起因する当マンションの建替えを含めたいくつかの是正方法および補償に関する方針、並びに当該事象にかかる費用をレジデンシャル社が負担する旨の合意書を締結いたしました。当マンションの管理組合とは、継続して協議を行っていく予定であり、現時点においては本件不具合の具体的な是正方法は確定しておりません。なお、具体的な是正方法と是正工事実施の確定には、建物の区分所有等に関する法律に基づく当マンションの管理組合の決議等が必要となります。また、レジデンシャル社は当該事象にかかる費用について本件不具合の調査・原因究明結果に基づき、工事請負契約に基づく瑕疵担保等の責任を負う施工会社等に対して求償いたしますが、本件不具合の調査・原因究明は継続しております。

　今後、当該事象の進捗状況によっては、当社グループに費用負担が発生し、連結業績に影響が生じる可能性がありますが、現時点ではその影響額を合理的に見積ることは困難な状況にあります。

（四半期連結損益計算書関係）

１　季節変動性

（四半期連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※１　現金及び現金同等物の四半期末残高と四半期連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

（株主資本等関係）

Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　平成27年４月１日　至　平成27年６月30日）

１．配当金支払額

平成27年６月26日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

　　配当金の総額　　　 　　　　 13,834百万円

 　 １株当たり配当額 　　　　　　　　　 14円

　　基準日　　　　　　　　　平成27年３月31日

 　 効力発生日 　　　　 　　平成27年６月29日

　  配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　平成28年４月１日　至　平成28年６月30日）

１．配当金支払額

平成28年６月29日開催の定時株主総会において、次のとおり決議しています。

・普通株式の配当に関する事項

　　配当金の総額　　　 　　　　 15,809百万円

 　 １株当たり配当額 　　　　　　　　　 16円

　　基準日　　　　　　　　　平成28年３月31日

 　 効力発生日 　　　　 　　平成28年６月30日

　  配当の原資　　　　　　　　　　利益剰余金

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

Ⅰ　前第１四半期連結累計期間（自　平成27年４月１日　至　平成27年６月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△7,562百万円には、セグメント間取引消去△587百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△6,975百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

Ⅱ　当第１四半期連結累計期間（自　平成28年４月１日　至　平成28年６月30日）

１．報告セグメントごとの売上高及び利益又は損失の金額に関する情報

（注）１．セグメント利益又は損失の調整額△7,859百万円には、セグメント間取引消去△38百万円、各報告セグメントに配分していない全社費用△7,821百万円が含まれています。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の一般管理費です。

　　　２．セグメント利益又は損失は、四半期連結損益計算書の営業利益と調整を行っています。

（１株当たり情報）

　１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎、潜在株式調整後１株当たり四半期純利益金額及び算定上の基礎は、以下のとおりです。

２【その他】

 該当事項はありません。

第二部【提出会社の保証会社等の情報】

　該当事項はありません。

　当監査法人は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、「経理の状況」に掲げられている三井不動産株式会社の平成28年４月１日から平成29年３月31日までの連結会計年度の第１四半期連結会計期間（平成28年４月１日から平成28年６月30日まで）及び第１四半期連結累計期間（平成28年４月１日から平成28年６月30日まで）に係る四半期連結財務諸表、すなわち、四半期連結貸借対照表、四半期連結損益計算書、四半期連結包括利益計算書、四半期連結キャッシュ・フロー計算書及び注記について四半期レビューを行った。

四半期連結財務諸表に対する経営者の責任
　経営者の責任は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して四半期連結財務諸表を作成し適正に表示することにある。これには、不正又は誤謬による重要な虚偽表示のない四半期連結財務諸表を作成し適正に表示するために経営者が必要と判断した内部統制を整備及び運用することが含まれる。

監査人の責任
　当監査法人の責任は、当監査法人が実施した四半期レビューに基づいて、独立の立場から四半期連結財務諸表に対する結論を表明することにある。当監査法人は、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期レビューの基準に準拠して四半期レビューを行った。
　四半期レビューにおいては、主として経営者、財務及び会計に関する事項に責任を有する者等に対して実施される質問、分析的手続その他の四半期レビュー手続が実施される。四半期レビュー手続は、我が国において一般に公正妥当と認められる監査の基準に準拠して実施される年度の財務諸表の監査に比べて限定された手続である。
　当監査法人は、結論の表明の基礎となる証拠を入手したと判断している。

監査人の結論
　当監査法人が実施した四半期レビューにおいて、上記の四半期連結財務諸表が、我が国において一般に公正妥当と認められる四半期連結財務諸表の作成基準に準拠して、三井不動産株式会社及び連結子会社の平成28年６月30日現在の財政状態並びに同日をもって終了する第１四半期連結累計期間の経営成績及びキャッシュ・フローの状況を適正に表示していないと信じさせる事項がすべての重要な点において認められなかった。

利害関係
　会社と当監査法人又は業務執行社員との間には、公認会計士法の規定により記載すべき利害関係はない。

以　上