8854 日住サービス 有価証券報告書－第39期(2014/01/01－2014/12/31)

第一部 【企業情報】

第１ 【企業の概況】

１ 【主要な経営指標等の推移】

(1) 連結経営指標等

(注) １　「売上高」には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。

２　第35期から第38期の「潜在株式調整後１株当たり当期純利益」については、潜在株式がないため、記載しておりません。

(2) 提出会社の経営指標等

(注) １　「売上高」には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。

２　第35期から第38期の「潜在株式調整後１株当たり当期純利益」については、潜在株式がないため、記載しておりません。

２ 【沿革】

当社は昭和51年１月株式会社日本住宅流通サービスの商号で新名紀夫氏が設立し、その後昭和59年３月株式会社日住サービスに商号変更しました。

設立以降の沿革は次のとおりであります。

３ 【事業の内容】

当社グループは、当社及び子会社３社で構成され、近畿圏、特に京阪神エリア38営業部所で地元密着主義のもと、不動産売買・賃貸仲介業務を中心に、不動産の買取り販売業務、不動産賃貸業務、不動産の販売代理業務、リフォーム・建設業務、不動産管理業務、保険代理店業務、ローン事務代行業務等を行っております。また、子会社は当社業務に関連した不動産取引の事務代行業務、保証業務及び物件広告の配布業務、情報収集業務などを展開しております。

業務内容をセグメント別に示すと次のとおりであります。

(1) 不動産売上

不動産買取り販売業務及び建売分譲業務

早期に売却を望まれる顧客の不動産を買取り、改装後販売する業務及び買取った土地に住宅を建築し分譲販売する業務を行っております。

(2) 不動産賃貸収入

不動産賃貸業務

当社所有のマンション、駐車場などの賃貸業務と、当社が事業主から賃借した物件の転貸業務を行っております。

また、エスクロージャパン株式会社、株式会社日住においても同社所有物件の賃貸業務を行っております。

(3) 工事売上

リフォーム・建設業務

中古住宅のリフォーム及び増改築工事の請負、２×４住宅及び在来工法による建築請負、建売住宅の建設業務を行っております。

(4) 不動産管理収入

不動産管理業務

一棟賃貸マンション、駐車場、個人住宅などの家賃管理・建物管理業務を行っております。

(5) 受取手数料

①　仲介業務

一般営業部所においては住宅・住宅用土地の売買仲介、賃貸住宅・店舗事務所の賃貸仲介業務を、また、コンサルティング事業部においては、収益物件、事業用土地など大型物件の売買仲介及び一般営業所の枠を超えた有効活用案件等のコンサルティング業務を行っております。

②　不動産の販売代理業務

新築分譲マンション・一戸建て分譲住宅の販売代理業務を行っております。

③　保険代理店業務

住宅購入時の火災保険・賃貸物件入居時の総合保険や自動車保険等の保険代理店業務を行っております。

④　ローン事務代行業務

不動産売買取引に係るローン事務代行業務を行っております。

⑤　不動産取引事務代行業務

不動産売買・賃貸仲介業務及び不動産の買取り販売業務に係る重要事項説明書や、契約書の記載内容等のチェックを行い、安全な取引が行える不動産取引事務の代行業務をエスクロージャパン株式会社が行っております。

⑥　保証業務

不動産売買契約の手付金に対する保証業務を株式会社日住が行っております。

⑦　物件広告の配布業務・情報収集業務

不動産売買・賃貸物件の広告チラシの配布業務及び不動産関連情報（売・買・貸・借・リフォーム等の各種情報）収集業務を株式会社関西友の会が行っております。

以上の事業の系統図は次のとおりであります。

４ 【関係会社の状況】

(1) 連結子会社

(注) １　「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

２　債務超過会社であり、債務超過額は531,351千円であります。

(2) その他の関係会社

(注)　㈱日住カルチャーセンターは議決権の被所有割合が20％を超えているため、その他の関係会社になっておりますが、事業上の緊密な関係はありません。

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社における状況

平成26年12月31日現在

(注)　従業員数は就業人員数であります。

(2) 提出会社の状況

平成26年12月31日現在

(注) １　従業員数は就業人員数であります。

２　平均年間給与は、賞与及び基準外賃金を含んでおります。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は円満に推移しております。

第２ 【事業の状況】

１ 【業績等の概要】

(1) 業績

当連結会計年度のわが国経済は、政府の経済政策や日銀による金融緩和策の継続に加え、円安の進行や株価の回復等を背景に企業業績の改善が見られました。消費税率引上げに伴う駆け込み需要の反動や実質ＧＤＰがマイナス成長となるなど個人消費や生産等に弱さが見られるものの、雇用・所得環境の改善傾向は続いており、政府による各種政策の効果等もあって、今後も景気の回復基調が続くことが期待されます。

一方、円安の影響による原材料等の輸入価格上昇やそれに伴う物価の上昇により、個人の消費マインド減速も懸念され、景気の先行きは依然として不透明な状況にあります。

不動産業界につきましては、地価の上昇や建築費の高騰により、新築住宅、特に新築マンションの価格上昇と分譲戸数の減少が見られますが、低金利や住宅ローン減税の拡充、すまい給付金制度の新設等の政策や、良好な資金調達環境もあり、取引は堅調に推移しています。

このような環境の下、当社グループの収益基盤である売買仲介につきましては、一次取得者を対象とした値ごろ感のあるマンションのほか、一戸建てや高額の事業用物件の仲介にも注力いたしました。その結果、取扱単価はアップしたものの、取扱件数の減少等により手数料収入は前年比1.0％の減少となりました。不動産売上につきましては、長期優良住宅を主体とした高品質の建売住宅やリノベーションマンションの提供が、安心・安全に加えて快適な住まいを求める消費者ニーズを捉えた結果、前年比16.0％の増加となりました。リフォーム工事におきましては、居住用の一棟マンションをサービス付き高齢者向け住宅への用途変更の改修工事に取り組みました。

また、安定した賃料収入を得るために、神戸市灘区で新築賃貸マンションを購入いたしました。

その結果、当連結会計年度の売上高は、6,637百万円(対前連結会計年度比3.0％増)、営業利益は、437百万円（同16.2%減）、経常利益は、420百万円(同15.9％減)、当期純利益につきましては、過年度に減損損失を計上しておりました固定資産の譲渡による税効果により435百万円(同0.4％増)となりました。

(注)　「第２ 事業の状況」における各事項の記載の金額は、消費税及び地方消費税を含んでおりません。

事業の種類別セグメントの業績を示すと次のとおりであります。

[不動産売上]

快適な住みごこちを重視しつつ断熱性や耐震性に優れ、間取りや外観にこだわった長期優良住宅を主体に高品質の建売住宅やリノベーションマンションの販売に注力いたしました結果、不動産売上高は、1,061百万円（対前連結会計年度比16.0％増）、セグメント利益は53百万円（同10.9％増）となりました。

[不動産賃貸収入]

保有不動産の一部売却や賃貸条件の見直し等があったものの、平成26年３月に新築賃貸マンションを取得したことや入居率の向上に努めましたこと等により、売上高は447百万円（同4.0％増）、セグメント利益は23百万円（同69.9％増）となりました。

[工事売上]

売買仲介では設備のグレードアップを伴うリフォーム工事、賃貸仲介では入替時の室内リフォーム工事のほか賃貸マンションの外壁塗装等の共用部分の改修工事や、新築請負工事にも注力した結果、取扱件数は増加し、工事売上高は1,779百万円（同4.8％増）、セグメント利益は59百万円（同22.7％減）となりました。

[不動産管理収入]

営業所と連携した管理体制強化に努め、分譲マンションを中心に管理戸数の増加に注力し、また駐車場の管理取得にも努めました。その結果、売上高は501百万円（同4.6％増）、セグメント利益は89百万円（同0.5％増）となりました。

[受取手数料]

値ごろ感のあるマンションのほか、一戸建てや高額の事業用物件の仲介にも注力し、取扱単価は上昇しましたが、取扱件数は減少いたしました。その結果、売買仲介に伴う手数料は、2,196百万円（同1.0％減）となりました。また賃貸仲介料は193百万円（同14.4％減）となりました。これに、その他手数料、紹介料等（保証、金融含む）を加えた受取手数料収入合計は2,846百万円（同2.5％減）、セグメント利益は546百万円（同9.9％減）となりました。

(2) キャッシュ・フローの状況

当連結会計年度のキャッシュ・フローにつきましては、営業活動によるキャッシュ・フローは694百万円の増加（前連結会計年度は618百万円の増加）、投資活動によるキャッシュ・フローは127百万円の減少（前連結会計年度は444百万円の減少）、財務活動によるキャッシュ・フローは93百万円の増加（前連結会計年度は5百万円の減少）となりました。

その結果、現金及び現金同等物の当連結会計年度末残高は、3,047百万円（前連結会計年度末残高は2,386百万円）となり、660百万円増加いたしました。

(営業活動によるキャッシュ・フロー)

営業活動によるキャッシュ・フローは、税金等調整前当期純利益が413百万円、減価償却費が95百万円あったこと、たな卸資産が286百万円減少、長期未払金が86百万円増加したことによる収入があったことや、役員退職慰労引当金が85百万円、仕入債務の減少が48百万円、その他の流動負債が41百万円減少したことによる支出等があったこと等により、694百万円の増加（前連結会計年度は618百万円の増加）となりました。　

(投資活動によるキャッシュ・フロー)

投資活動によるキャッシュ・フローは、定期預金の払戻しによる収入が270百万円、有形固定資産の売却による収入が206百万円あったことや、有価証券の償還による収入が101百万円、安定収益を確保するための賃貸マンションの取得や店舗改装、コインパーキング設備等の有形固定資産の取得による支出が525百万円、定期預金の預入れによる支出が170百万円、IT関連のソウトウエア開発等の無形固定資産の取得による支出が９百万円あったこと等により、127百万円の減少（前連結会計年度は444百万円の減少）となりました。

(財務活動によるキャッシュ・フロー)

財務活動によるキャッシュ・フローは、社債の発行による収入が294百万円あったことや、社債の償還による支出が70百万円、配当金の支払い123百万円等により、93百万円の増加（前連結会計年度は５百万円の減少）となりました。

２ 【生産、受注及び販売の状況】

(1) 生産実績

当社グループは、生産活動を行っていないため、該当事項はありません。

(2) 受注実績

当社グループが行っている事業のうち、不動産売上、不動産賃貸収入、不動産管理収入、受取手数料については、事業の性格上、受注実績を定義することは困難であります。

当連結会計年度における工事売上の受注実績は以下のとおりであります。

(注) １　セグメント間取引については、相殺消去しております。

２　上記の金額には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。

(3) 販売実績

当連結会計年度における販売実績は以下のとおりであります。

(注) １　セグメント間取引については、相殺消去しております。

２　上記の金額には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。

３　主な売上高の内訳

① 不動産売上

② 工事売上

③ 受取手数料

３ 【対処すべき課題】

(1) 対処すべき課題の内容

今後の見通しといたしましては、景気は緩やかな回復基調が続いておりますが、平成27年10月に予定されていた消費税の再増税は先送りとなり、個人消費を取り巻く経済環境は引続き楽観視はできず、的を射た政府の経済政策が期待されます。

不動産市場では、消費税率の引上げを見据えた住宅取得資金贈与の拡充やローン減税の延長、住宅エコポイント制度の復活、また空家対策特別措置法により13.5%を占める空き家の除却推進や活用を図っていく政策が発表され、活発な不動産取引が期待されます。

当社グループといたしましては、平成32年までに中古住宅流通・リフォーム市場の規模を20兆円まで拡げようとする国土交通省のプランを受けて、中古住宅の売買を検討されるお客様へ、インスペクション（第三者機関による耐震診断や建物検査）の提案に積極的に取り組んでおります。安心・安全かつ快適な住まい造りをお手伝いするために、インスペクションの検査結果を踏まえたリフォームの提案等により、優良な中古住宅の流通を目指してまいります。

平成27年１月からは、従来のマンションを対象とした住宅設備検査保証付仲介に加えて、新しく、一定要件の一戸建仲介物件を対象に、当社建築士による建物検査と既存住宅かし保証保険の取り組みを開始いたしました。

また、相続税法の改正に伴い、税務関係を中心としたコンサルティング能力を高めるとともに、不動産仲介から派生するお客様の高度化・多様化する幅広いニーズに応えるため、各種相談会やセミナーを定期的に実施してまいります。

創業40年を迎え、今後とも、お客様の良き相談相手になれるよう、豊富な物件情報と専門知識を併せ持つ従業員を育成して提案力を強化し、地域のお客様との絆を強め、地域社会に貢献してまいります。

①　売買・賃貸仲介業務取り扱いの拡大

当社グループは、不動産売買・賃貸仲介業務を中心に改装・建設・賃貸管理・鑑定・住宅ローン取次・保険等を行っております。特に、主要な不動産売買・賃貸仲介の取り扱い拡大は、他の業務への相乗効果が生じ売上、利益の増加へとつながっていきます。一人でも多くのお客様に喜んでいただくために、今後も売買・賃貸仲介の拡大に努め、取扱件数の増加に積極的に取り組んでまいります。

平成27年１月からは、従来のマンションを対象とした住宅設備検査保証付仲介に加えて、新しく一定要件の一戸建仲介物件を対象に、当社建築士による建物検査と既存住宅かし保証保険の取組みを開始いたしました。土地境界については、従来から取り組んでおります第三者機関の土地家屋調査士法人による現況境界調査制度と併せて安心で安全な不動産の仲介を目指しております。

今後とも新築に比べて利便性や経済的に優れた既存住宅にリフォームの提案をして安心で安全、快適な優良中古住宅を提供していくことに取り組んでまいります。有効活用等の長期にわたる案件や大型仲介、事業用仲介案件にも積極的に取り組んでまいります。

また、賃貸仲介業務につきましては、駅近等の好立地の新築を中心とした賃貸住宅のサブリース（一括借上）、月極め駐車場や空き地を対象に、当社のコインパーキングによる借上げにも積極的に取り組んでまいります。

②　リフォーム、リノベーションの強化と新築請負

お客様へのサービス向上のため、「リフォームなくして仲介なし」をモットーに、売買では購入時のリフォームの提案による経済的で快適な居住空間の提供、賃貸では入退去時のリフォームや安定した賃貸経営や資産価値向上を目的とした大規模修繕工事等のリノベーションの提案にも取り組み、不動産仲介とリフォーム・リノベーションを組み合わせたコンサルティング営業に取り組んでまいります。また、長期優良住宅の販売によるノウハウを生かし新築住宅の請負にも注力してまいります。

③　不動産売上の増大

快適な住みごこちを重視し、間取り、外観等にこだわった断熱性や耐震性に優れた長期優良住宅を中心とした高品質の新築建売住宅の販売や一次取得者を対象に中古マンションを全面リフォーム工事をして家賃並みの支払いで購入できる価格帯での提供に積極的に取り組んでまいります。

④　情報化への対応

インターネットによる不動産情報の収集が幅広い年代で一般的なものとなっています。

多様化するお客様のニーズに素早く対応し、新鮮で透明性の高い情報を発信する目的で、お客様の希望する条件に適う物件を検索するマッチングシステムを活用し、お客様への情報発信の強化を行っております。情報発信チャンネルの増加のために、新しく居住用賃貸物件専門サイトへの接続も実施しました。

平成26年10月には売物件・貸物件ではなく建物を起点に、売り・買い・貸し・借りの情報提供を目的とした京阪神のマンション約12,400棟を公開しております独立サイト「マンションリブ」を立ち上げました。建物を起点としておりますので、売物件、貸物件がなくても買いたい、借りたいのリクエストが可能なシステムを構築しました。また、平成27年２月には、社会問題になりつつある「空き家」の巡回サービスについての独立サイトを新たに制作いたしました。

今後とも、IT関連の設備投資を中心にソフト及びハードの両面を充実させてまいります。

⑤　賃貸管理業務の強化

不動産管理収入は、継続した収入が見込めるため、地元に密着した各営業部所の賃貸斡旋業務の中から、賃貸一棟、駐車場、戸建住宅等の管理受託の拡大を図ってまいります。新しく営業エリア内の空家・空室を対象とした巡回サービスの取り扱いを開始いたしました。

今後とも、38営業部所の利点を活かし、オーナーと入居者にご満足いただけるよう「二元体制サービス」（各営業部所と賃貸管理部の連携）を推進してまいります。

また、集金代行付家賃滞納保証サービスの推進を徹底してまいります。

⑥　周辺ビジネスの拡大等

不動産取引に附随する火災保険を中心とした損害保険・不動産鑑定・住宅ローン取次・手付金保証、エスクロー業務や引越紹介等の周辺ビジネスにも積極的に取り組んでまいります。　

⑦  新規事業について

入居者への対応、賃料管理や建物設備のメンテナンス等の賃貸管理業務とは別に、空き家率が過去最高の13.5％となり、社会問題として報道されている「空き家」を対象とした巡回サービスの取り組みを始めました。

⑧  テレビＣＭについて

当社グループの知名度アップと不動産に関するトータルサービスを提供する総合力を地域のお客様にご理解いただくために、「不動産まるごと　全力でお手伝い」をキャッチフレーズとしたテレビＣＭにも取り組んでおります。

⑨　人材の育成

不動産専門知識はもとより、お客様が満足し、信頼をいただけるための人材育成教育にも注力してまいります。

(2) 株式会社の支配に関する基本方針について

①　基本方針の内容

当社取締役会は、上場会社として当社株式の自由な売買を認める以上、当社取締役会の賛同を得ずに行われる、いわゆる「敵対的買収」であっても、当社の企業価値ひいては株主価値に資するものであれば、これを一概に否定するものではありません。また、株式会社の支配権の移転を伴う買付提案に応じるかどうかの判断も、最終的には株主全体の意思に基づき行なわれるべきものと考えております。

しかしながら、株式の大規模買付行為の中には、その目的等から見て企業価値ひいては株主価値に対する明白な侵害をもたらすもの、株主に株式の売却を事実上強要するおそれがあるもの、対象会社の取締役会や株主が株式の大規模買付行為の内容等について検討しあるいは対象会社の取締役会が代替案を提案するための十分な時間や情報を提供しないもの、対象会社が買収者の提示した条件よりも有利な条件をもたらすために買収者との交渉を必要とするもの等、対象会社の企業価値ひいては株主価値に資さないものも少なくありません。

また、不動産に関する流通、情報サービスの会社である当社の経営においては、当社グループの有形無形の経営資源、将来を見据えた施策の潜在的効果、当社に与えられた社会的な使命、それら当社の企業価値ひいては株主価値を構成する要素等への理解が不可欠です。法令遵守の精神と長年にわたり地域密着に徹することにより築かれた信頼と信用、地域社会と密接に繋がった従業員が有する専門的知識、豊富な経験とノウハウ、これらを有するに至ったこれまでに培った人材育成・教育の企業風土、不動産の売買及び賃貸借の仲介を中心に不動産の売買・賃貸・建設・賃貸管理・鑑定・住宅ローン取次・保険などの不動産に関するサービスをワンストップで提供する総合力、などの当社の企業価値の源泉を理解し、これらを中長期的に確保し、向上させられるのでなければ、当社の企業価値ひいては株主価値を著しく損なうことになります。

当社は、このような当社の企業価値ひいては株主価値に資さない大規模買付行為に対しては必要かつ相当な対抗をすることにより、当社の企業価値ひいては株主価値を確保する必要があると考えております。

②　基本方針実現のための取り組み

（a） 基本方針の実現に資する特別な取り組みの概要

当社は、人と不動産の接点に生じるあらゆるニーズに関し、真にお客様の立場に立ったコンサルティングを行うことにより、最大限の顧客満足の実現に貢献できる総合不動産流通業（コンサルタント企業）を目指しております。これらの実現のため、当社の役員及び社員は法令を遵守し、信頼と信用で地元密着した不動産に関するトータルサービスを提供しております。当社は、不動産売買を検討されるお客様への、インスペクション（第三者機関による耐震診断や建物検査）の提案や、インスペクションの検査結果を踏まえたリフォームの提案等により、優良な中古住宅の流通に努めております。また、当社が売主となって、高品質の建売住宅やリノベーションマンション等の付加価値を高めた住宅の提供に努めております。さらに、コンサルティング事業部においては、資産家を対象とした土地の有効活用案件等の長期にわたる案件や大型の事業用案件、不動産投資家に対する収益用案件の積極的な提案に取り組んでおります。

また、当社は、事業活動に係る全ての利害関係者を重視し、経営の効率性、健全性及び透明性を確保しつつ公正な意思決定機関を持つこと、並びにコンプライアンス体制を構築することを経営上の重要な基盤と考え、経営監視機能の強化に努めております。具体的には、株主の皆様に対する経営陣の責任の一層の明確化を図る目的で、平成18年３月より取締役の任期を従来の２年から１年に短縮する、取締役９名のうち１名を社外取締役とする、監査役３名のうち２名を社外監査役とするなどの取り組みを行っております。

これらの取り組みにより、当社は、当社の企業価値ひいては株主価値の向上を図ることができるものと考えております。

（b） 基本方針に照らして不適切な者が支配を獲得することを防止するための取り組みの概要

当社は、平成25年３月26日開催の第37期定時株主総会において「当社株式の大規模買付行為に関する対応策」（以下「本プラン」といいます。）の更新について承認を得ております。

本プランは、当社が発行者である株券等について、特定株主グループの議決権割合を20％以上とすることを目的とする当社株券等の買付行為、結果として特定株主グループの議決権割合が20％以上となる当社株券等の買付行為（市場取引、公開買付け等の具体的な買付方法の如何を問いませんが、あらかじめ当社取締役会が同意した者による買付行為を除きます。）又は、結果として特定株主グループの議決権割合が20％以上となる当社の他の株主との合意等（以下かかる買付行為又は合意等を「大規模買付行為」といい、かかる大規模買付行為を行おうとする者を「大規模買付者」といいます。）を適用対象とします。

本プランは、これらの大規模買付行為が行われる際、大規模買付者に対し、事前に当該大規模買付行為に関する必要かつ十分な情報の提供を求め、当該大規模買付行為についての情報収集・検討等を行う時間を確保したうえで、当社取締役会が株主の皆様に当社経営陣の計画や代替案等を提示したり、大規模買付者との交渉を行ったりし、当該大規模買付行為に対し対抗措置を発動するか否か等について株主の皆様の意思を確認するための株主総会を開催する手続きを定め、かかる株主の皆様の意思を確認する機会を確保するため、大規模買付者には、上記の手続きが完了するまで大規模買付行為の開始をお待ちいただくことを要請するものです。

大規模買付者が大規模買付行為を行おうとする場合、大規模買付者には、当社代表取締役宛に、大規模買付者及び大規模買付行為の概要並びに本プランに定める手続きを遵守する旨を表明した意向表明書を提出することを求めます。当社取締役会は、当該意向表明書受領後10営業日以内に、大規模買付者に対し、提出を求める情報のリストを交付します。大規模買付者には、原則として当該情報リストが交付されてから60日以内に情報の提供を完了していただくこととします（以下「必要情報提供期間」といいます。）。

当社取締役会は、必要情報提供期間が終了した後、原則として60日間（対価を現金（円貨）のみとする公開買付けによる当社全株式の買付けの場合）又は90日間（その他の大規模買付行為の場合）を当社取締役会による検討期間とし、当該期間中、当社取締役会は、外部専門家等の助言を受けながら、大規模買付者から提供された情報を十分に評価・検討し、当社取締役会としての意見を公表するとともに、必要に応じ、大規模買付者との間で大規模買付行為に関する条件改善について交渉し、当社取締役会としての代替案を提示します。

当社は、本プランを適正に運用し、当社取締役会による恣意的な判断を防止するための諮問機関として、当社の業務執行を行う経営陣から独立している当社社外取締役、当社社外監査役及び社外有識者の中から選任された委員からなる第三者委員会を設置し、当社取締役会は、対抗措置を発動すべきか否か等の本プランに係る重要な判断に際しては、必ず第三者委員会に諮問することとします。

第三者委員会は、（i）大規模買付者が本プランに定められた手続きを遵守しないため対抗措置の発動を勧告した場合、（ii）大規模買付行為が当社の企業価値ひいては株主価値を著しく損なうと認められるため対抗措置の発動を勧告した場合、及び（iii）大規模買付行為又はその提案内容の評価・検討の結果、当該大規模買付行為が当社の企業価値ひいては株主価値の最大化に資すると認められ対抗措置の不発動を勧告した場合を除き、当該大規模買付行為に対する対抗措置発動の可否につき株主総会に諮るべきであるとする旨を当社取締役会に勧告するものとします。かかる勧告に際して、第三者委員会は、大規模買付行為に反対し、これを中止することを求めることの可否につき株主総会に諮るべきであるとする旨の勧告もあわせて当社取締役会に対し行うことができるものとし、その場合、当社取締役会は、対抗措置の発動についての承認等を議案とする会社法上の株主総会を開催するものとします。

また、当社取締役会は、第三者委員会から上記（i）又は（ii）の勧告を受けた場合であっても、対抗措置の発動についての承認を議案とする株主総会を開催することができるものとし、その際、あわせて、大規模買付行為に反対し、これを中止することを求めることについての承認も議案とすることができるものとします。さらに、当社取締役会は、第三者委員会から対抗措置発動の可否につき株主総会に諮るべきである旨の勧告のみを受けた場合であっても、あわせて、大規模買付行為に反対し、これを中止することを求めることについての承認も議案とすることができるものとします。

なお、大規模買付者が本プランに定められた手続きを遵守したと当社取締役会が認め、株主総会の開催手続きを開始した場合でも、大規模買付者が株主総会終了の前までに大規模買付行為を開始し、又は当社の企業価値ひいては株主価値を著しく損なうと当社取締役会が判断したときは、株主総会の開催を中止し、当社取締役会の決議のみにより対抗措置を発動することができるものとします。上記（i）ないし（iii）の場合は、当社取締役会は、第三者委員会からの勧告を最大限尊重したうえで、対抗措置発動の可否等を判断します。

具体的な対抗措置として新株予約権の無償割当てを行う場合には、その新株予約権には、大規模買付者等による権利行使が認められないという行使条件、及び当社が大規模買付者等以外の者から当社株式と引換えに新株予約権を取得することができる旨の取得条項を付すとともに、新株予約権者は、当社取締役会が定めた１円以上の額を払い込むことにより新株予約権を行使し、当社株式を取得することができるものとします。当社取締役会が具体的対抗措置を発動することを決定した場合には、適時適切に情報開示を行います。

本プランの有効期間は、平成28年３月開催予定の定時株主総会の終結の時までです。但し、有効期間の満了前であっても、当社株主総会又は当社取締役会により本プランを廃止する旨の決議が行われた場合には、本プランはその時点で廃止されることになります。

なお、本プランの詳細については、インターネット上の当社ウェブサイト（アドレスhttp://2110.jp/ir/pdf/info201302\_2.pdf）にて掲載しております。(平成25年２月12日付プレスリリース)

③　具体的取り組みに対する当社取締役の判断及びその理由

②（a）に記載した基本方針の実現に資する特別な取り組みは、当社の企業価値ひいては株主価値を向上させるための具体的方策であり、当社役員の地位の維持を目的とするものではなく、当社の基本方針に沿うものです。

また、②（b）に記載した本プランも、当社取締役会から独立した組織として第三者委員会を設置し、対抗措置の発動又は不発動の判断の際には当社取締役会は必ず第三者委員会に諮問することとなっていること、必要に応じて対抗措置発動の可否について株主総会に諮ることとなっていること、本プランの有効期間は３年であり、その継続については株主の皆様のご承認をいただくこととなっていること等その内容において公正性・客観性が担保される工夫がなされており、企業価値ひいては株主価値に資するものであって、当社役員の地位の維持を目的とするものではなく、当社の基本方針に沿うものです。

４ 【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

なお、文中における将来に関する事項については、当連結会計年度末(平成26年12月31日)現在において当社が判断したものであります。

(1) 業界動向及び競合等について

①　手数料収入事業への影響について

当社グループの手数料収入事業は、不動産の仲介に関連する収入が大部分であり、雇用状況、不動産価格及び景気動向の影響を受ける事業であります。そのため、このような外的環境の変化によって当社グループの売上状況が悪化し、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

②　工事売上への影響について

リフォーム事業が工事売上の大部分を占めるため、リフォーム受注の主要源となる当社グループの仲介事業が悪化した場合及びリフォーム専門会社等との価格競争が今後さらに厳しくなった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

③　不動産管理収入への影響について

賃貸管理事業においては、賃貸物件の賃料の下落、入居率が悪化した場合及び競合各社との価格競争が厳しくなった場合は、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

④　不動産売上への影響について

分譲住宅等の販売については快適な住みごこちを重視し、断熱性や耐震性に優れた長期優良住宅を中心とした提供に努めております。また、間取り、外観等にこだわった付加価値の高い住まいとすることに努めているため、相対的に低価格な周辺物件との競合が発生する場合があります。

また、リノベーションマンションについても立地条件、周辺環境等を選別し、仕入価格等について事前に調査しております。しかし、それにも係わらず周辺相場より高い価格で購入した場合や、他社との競合が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

(2) 法的規制について

当社グループは、主要な許認可として宅地建物取引業免許、建設業許可等を受けて事業活動を行っております。これらの関係法令を遵守するためにコーポレートガバナンスの強化及びコンプライアンス推進体制を強化しておりますが、これらの関係法令を遵守できなかった場合には、当社グループの事業活動が制限される可能性があります。従って、これらの関係法令により、当社グループの経営成績及び財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

５ 【経営上の重要な契約等】

特記事項はありません。

６ 【研究開発活動】

該当事項はありません。

７ 【財政状態、経営成績及びキャッシュ・フローの状況の分析】

文中における将来に関する事項は、当連結会計年度末（平成26年12月31日）現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 経営成績の分析

当連結会計年度における売上高は、6,637百万円（対前連結会計年度比3.0%増加）となり193百万円の増収となりました。

その主な要因は、不動産売上高が前連結会計年度に比べて146百万円増加の1,061百万円（同16.0％増加）、不動産賃貸収入が前連結会計年度に比べて17百万円増加の447百万円（同4.0％増加）、工事売上高が前連結会計年度に比べて81百万円増加の1,779百万円（同4.8％増加）、不動産管理収入が前連結会計年度に比べて22百万円増加の501百万円（同4.6％増加）となったものの、受取手数料収入が前連結会計年度に比べて73百万円減少の2,846百万円（同2.5％減少）となったことによります。

また、販売費及び一般管理費が3,482百万円（同1.2％増加）となり、営業利益は437百万円（同16.2％減少）、経常利益は420百万円（同15.9％減少）、当期純利益は435百万円（同0.4％増加）となりました。

(2) 財政状態の分析

(流動資産)

当連結会計年度末における流動資産の残高は、3,774百万円（前連結会計年度末は3,234百万円）で、仕掛販売用不動産が142百万円、販売用不動産が37百万円減少いたしましたが、現金及び預金が660百万円、繰延税金資産が51百万円増加しましたこと等により、前連結会計年度末と比較して539百万円の増加となりました。

(固定資産)

当連結会計年度末における固定資産の残高は、4,885百万円（前連結会計年度末は4,957百万円）で、建物及び構築物が233百万円増加、土地が83百万円減少しましたこと等により有形固定資産が143百万円増加いたしましたが、無形固定資産のソフトウェアが18百万円、投資その他の資産の投資有価証券が104百万円、長期預金が100百万円減少しましたこと等により、前連結会計年度末と比較して72百万円の減少となりました。

(流動負債)

当連結会計年度末における流動負債の残高は、2,791百万円（前連結会計年度末は2,842百万円）で、工事未払金が77百万円、その他に含まれる前受金が38百万円減少しましたことや、その他に含まれる未払金が28百万円、１年内償還予定の社債が21百万円、預り金が18百万円増加しましたこと等により、前連結会計年度末と比較して51百万円の減少となりました。

(固定負債)

当連結会計年度末における固定負債の残高は、1,173百万円（前連結会計年度末は970百万円）で、退職給付引当金が443百万円、役員退職慰労引当金が85百万円、長期預り金が5百万円、長期借入金が4百万円減少いたしましたが、退職給付に係る負債が447百万円、社債が208百万円、長期未払金が86百万円増加しましたこと等により、前連結会計年度末と比較して152百万円の増加となりました。

(純資産)

当連結会計年度末における純資産は4,701百万円（前連結会計年度末は4,383百万円）で、当連結会計年度において当期純利益を435百万円計上しましたこと及び配当金の支払いにより利益剰余金が311百万円増加しましたこと等により、前連結会計年度末と比較して318百万円増加となりました。

(3) キャッシュ・フローの分析

「第２　事業の状況　１　業績等の概要　(2) キャッシュ・フローの状況」に記載のとおりであります。

(4) 経営成績に重要な影響を与える要因について

「第２　事業の状況　４　事業等のリスク」に記載のとおりであります。

第３ 【設備の状況】

１ 【設備投資等の概要】

当連結会計年度の設備投資については、賃貸用マンション及び時間貸駐車場設備の新規取得並びに新規店舗及び既存店舗の改装工事等の設備投資を実施いたしました。　

なお、当連結会計年度において、賃貸用マンション21物件について、売却いたしました。また、賃貸物件２物件について、その所有目的の変更に伴い、有形固定資産から販売用不動産に振替処理をしております。

セグメントごとの設備投資、除却及び売却について示すと、次のとおりであります。

[不動産賃貸収入]

当連結会計年度において、下記の賃貸用マンション及び時間貸駐車場設備を取得いたしました。

提出会社

(注)　上記の金額には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。

国内子会社

(注)　上記の金額には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。

当連結会計年度において、下記の賃貸用マンションを売却いたしました。

提出会社

当連結会計年度において、その所有目的の変更に伴い、下記物件を有形固定資産から販売用不動産に振替処理をしております。

提出会社

国内子会社

[全セグメント]

当社グループの営業所については、すべてのセグメントに係る営業を行っております。従って、営業所店舗に係る設備投資については、全セグメントとして一括記載いたします。

営業基盤の強化及び集客力の増加を図るため、新規店舗及び既存店舗の改装工事等の設備投資を実施いたしました。以上の設備投資額は35,247千円であります。

(注)　「第３ 設備の状況」に記載の金額には、消費税及び地方消費税は含まれておりません。

２ 【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

(注)　上記の他、連結会社以外からの主な賃借設備及びリース設備は、次のとおりであります。

(1) 賃借設備

(2) リース設備

(2) 国内子会社

３ 【設備の新設、除却等の計画】

(1) 重要な設備の新設等

平成26年12月31日現在における重要な設備の新設等の計画はありません。

(2) 重要な設備の除却等

平成26年12月31日現在における重要な設備の除却等の計画はありません。

第４ 【提出会社の状況】

１ 【株式等の状況】

(1) 【株式の総数等】

① 【株式の総数】

② 【発行済株式】

(2) 【新株予約権等の状況】

新株予約権

平成26年５月12日の取締役会決議に基づいて発行した会社法に基づく新株予約権は、次のとおりであります。

株式会社日住サービス第１回新株予約権中期プラン

(注) １　新株予約権１個につき目的となる株式数は、100株であります。
ただし、新株予約権の割当日以降、当社が当社普通株式の株式分割（当社普通株式の株式無償割当を含む）又は株式併合を行う場合は、次の算式により付与株式数の調整を行い、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものといたします。
　調整後付与株式数 ＝ 調整前付与株式数 × 株式分割又は株式併合の比率

２　発行価格は本新株予約権の払込金額１株当たり169円と行使時の払込金額１円を合算しております。なお、本新株予約権は当社取締役（社外取締役を除く）に対して付与されたものであり、本新株予約権の払込金額１株当り169円については各付与対象者の報酬債権の対当額をもって相殺されるものであります。

３　新株予約権の行使の条件
下記に準じて決定するものであります。

(１)　新株予約権の割り当てを受けた者は、割当日の翌日から３年経過後または当社の取締役の地位を喪失した日の翌日のいずれか早い日から新株予約権を行使できるものであります。

(２)　上記（１）にかかわらず、新株予約権の割り当てを受けた者は、当社が消滅会社となる合併契約承認の議案または当社が完全子会社となる株式交換契約若しくは株式移転計画承認の議案につき株主総会で承認された場合（株主総会決議が不要な場合は、取締役会決議がなされた場合）の翌日から15日間に限り新株予約権を行使できるものであります。ただし、下記（注）５に従って新株予約権者に再編対象会社の新株予約権が交付される旨が合併契約、株式交換契約若しくは株式移転計画において定められている場合は除くものであります。

(３)　上記（１）は、新株予約権を相続により承継した者については適用しません。新株予約権の割り当てを受けた者が新株予約権を放棄した場合、当該新株予約権を行使することができません。

４　譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものであります。

５　組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項
下記に準じて決定するものであります。
当社が、合併（当社が合併により消滅する場合に限る）、吸収分割若しくは新設分割（それぞれ当社が分割会社となる場合に限る）又は株式交換若しくは株式移転（それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る）（以上を総称して以下、「組織再編行為」という）をする場合には、組織再編行為の効力発生日（吸収合併につき吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社の成立の日、吸収分割につき吸収分割がその効力を生じる日、新設分割につき新設分割設立株式会社の成立の日、株式交換につき株式交換がその効力を生ずる日及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下に同じ）の直前において残存する新株予約権（以下、「残存新株予約権」という）を保有する新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第１項第８号イからホまでに掲げる株式会社（以下、「再編対象会社」という）の新株予約権をそれぞれ交付することとするものであります。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約、株式移転計画において定めることを条件とするものであります。

(１)　交付する再編対象会社の新株予約権の数
新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものであります。

(２)　新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類
再編対象会社の普通株式とするものであります。

(３)　新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数
組織再編行為の条件等を勘案の上、上記(注)１に準じて決定するものであります。

(４)　新株予約権の行使に際して出資される財産の価額
交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、以下に定められる再編後行使価額に上記（３）に従って決定される当該新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額とします。再編後行使価額は、交付される各新株予約権を行使することにより交付を受けることができる再編対象会社の株式１株当たり１円とするものであります。

(５)　新株予約権を行使することができる期間
前記「新株予約権の行使期間」欄に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、同欄に定める新株予約権を行使することができる期間の満了日までとするものであります。

(６)　新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項
下記に準じて決定するものであります。

①　新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金の額は、会社計算規則第17条第１項に従い算出される資本金等増加限度額の２分の１の金額とし、計算の結果生じる１円未満の端数は、これを切り上げるものであります。

②　新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本準備金の額は、上記①記載の資本金等増加限度額から上記①に定める増加する資本金の額を減じた額とするものであります。

(７)　譲渡による新株予約権の取得の制限
譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものであります。

(８)　新株予約権の取得条項
下記に準じて決定するものであります。
以下の①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合（株主総会決議が不要の場合は、当社の取締役会決議がなされた場合）は、当社取締役会が別途定める日に、当社は無償で新株予約権を取得することができるものであります。

①　当社が消滅会社となる合併契約承認の議案

②　当社が分割会社となる分割契約若しくは分割計画承認の議案

③　当社が完全子会社となる株式交換契約若しくは株式移転計画承認の議案

④　当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することについての定めを設ける定款の変更承認の議案

⑤　新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認を要すること若しくは当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することについての定めを設ける定款の変更承認の議案

(９)　その他の新株予約権の行使の条件
上記（注）３に準じて決定するものであります。

株式会社日住サービス第１回新株予約権長期プラン

(注) １　新株予約権１個につき目的となる株式数は、100株であります。
ただし、新株予約権の割当日以降、当社が当社普通株式の株式分割（当社普通株式の株式無償割当を含む）又は株式併合を行う場合は、次の算式により付与株式数の調整を行い、調整の結果生じる１株未満の端数は、これを切り捨てるものといたします。
　調整後付与株式数 ＝ 調整前付与株式数 × 株式分割又は株式併合の比率

２　発行価格は本新株予約権の払込金額１株当たり159円と行使時の払込金額１円を合算しております。なお、本新株予約権は当社取締役（社外取締役を除く）に対して付与されたものであり、本新株予約権の払込金額１株当り159円については各付与対象者の報酬債権の対当額をもって相殺されるものであります。

３　新株予約権の行使の条件
下記に準じて決定するものであります。

(１)　新株予約権の割り当てを受けた者は、前記「新株予約権の行使期間」欄に定める新株予約権を行使することができる期間内において、当社の取締役の地位を喪失した日の翌日以降、新株予約権を行使できるものであります。

(２)　上記（１）は、新株予約権を相続により承継した者については適用しません。

(３)　新株予約権者が新株予約権を放棄した場合、当該新株予約権を行使することはできません。

４　譲渡による新株予約権の取得については、当社取締役会の決議による承認を要するものであります。

５　組織再編行為に伴う新株予約権の交付に関する事項
下記に準じて決定するものであります。
当社が、合併（当社が合併により消滅する場合に限る）、吸収分割若しくは新設分割（それぞれ当社が分割会社となる場合に限る）又は株式交換若しくは株式移転（それぞれ当社が完全子会社となる場合に限る）（以上を総称して以下、「組織再編行為」という）をする場合には、組織再編行為の効力発生日（吸収合併につき吸収合併がその効力を生ずる日、新設合併につき新設合併設立株式会社の成立の日、吸収分割につき吸収分割がその効力を生じる日、新設分割につき新設分割設立株式会社の成立の日、株式交換につき株式交換がその効力を生ずる日及び株式移転につき株式移転設立完全親会社の成立の日をいう。以下に同じ）の直前において残存する新株予約権（以下、「残存新株予約権」という）を保有する新株予約権者に対し、それぞれの場合につき、会社法第236条第１項第８号イからホまでに掲げる株式会社（以下、「再編対象会社」という）の新株予約権をそれぞれ交付することとするものであります。ただし、以下の各号に沿って再編対象会社の新株予約権を交付する旨を、吸収合併契約、新設合併契約、吸収分割契約、新設分割計画、株式交換契約、株式移転計画において定めることを条件とするものであります。

(１)　交付する再編対象会社の新株予約権の数
新株予約権者が保有する残存新株予約権の数と同一の数をそれぞれ交付するものであります。

(２)　新株予約権の目的である再編対象会社の株式の種類
再編対象会社の普通株式とするものであります。

(３)　新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数
組織再編行為の条件等を勘案の上、上記(注)１に準じて決定するものであります。

(４)　新株予約権の行使に際して出資される財産の価額
交付される各新株予約権の行使に際して出資される財産の価額は、以下に定められる再編後行使価額に上記（３）に従って決定される当該新株予約権の目的である再編対象会社の株式の数を乗じて得られる金額とします。再編後行使価額は、交付される各新株予約権を行使することにより交付を受けることができる再編対象会社の株式１株当たり１円とするものであります。

(５)　新株予約権を行使することができる期間
前記「新株予約権の行使期間」欄に定める新株予約権を行使することができる期間の開始日と組織再編行為の効力発生日のうちいずれか遅い日から、同欄に定める新株予約権を行使することができる期間の満了日までとするものであります。

(６)　新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金及び資本準備金に関する事項
下記に準じて決定するものであります。

①　新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本金の額は、会社計算規則第17条第１項に従い算出される資本金等増加限度額の２分の１の金額とし、計算の結果生じる１円未満の端数は、これを切り上げるものであります。

②　新株予約権の行使により株式を発行する場合における増加する資本準備金の額は、上記①記載の資本金等増加限度額から上記①に定める増加する資本金の額を減じた額とするものであります。

(７)　譲渡による新株予約権の取得の制限
譲渡による新株予約権の取得については、再編対象会社の取締役会の決議による承認を要するものであります。

(８)　新株予約権の取得条項
下記に準じて決定するものであります。
以下の①、②、③、④又は⑤の議案につき当社株主総会で承認された場合（株主総会決議が不要の場合は、当社の取締役会決議がなされた場合）は、当社取締役会が別途定める日に、当社は無償で新株予約権を取得することができるものであります。

①　当社が消滅会社となる合併契約承認の議案

②　当社が分割会社となる分割契約若しくは分割計画承認の議案

③　当社が完全子会社となる株式交換契約若しくは株式移転計画承認の議案

④　当社の発行する全部の株式の内容として譲渡による当該株式の取得について当社の承認を要することについての定めを設ける定款の変更承認の議案

⑤　新株予約権の目的である種類の株式の内容として譲渡による当該種類の株式の取得について当社の承認を要すること若しくは当該種類の株式について当社が株主総会の決議によってその全部を取得することについての定めを設ける定款の変更承認の議案

(９)　その他の新株予約権の行使の条件
上記（注）３に準じて決定するものであります。

(3) 【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

(4) 【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

(5) 【発行済株式総数、資本金等の推移】

(注)　資本準備金の減少は、平成21年３月27日開催の定時株主総会において、会社法第448条第１項の規定に基づき、資本準備金1,241,308千円を減少させる決議によるものであります。

(6) 【所有者別状況】

平成26年12月31日現在

(注) １　自己株式4,453,454株は「個人その他」に4,453単元、「単元未満株式の状況」に454株含めて記載しております。

２　上記「単元未満株式の状況」の欄に100株、証券保管振替機構名義の株式が含まれております。

(7) 【大株主の状況】

平成26年12月31日現在

(注)　上記のほか当社所有の自己株式4,453千株(発行済株式総数に対する割合22.38％)があります。

(8) 【議決権の状況】

① 【発行済株式】

平成26年12月31日現在

② 【自己株式等】

平成26年12月31日現在

(9) 【ストックオプション制度の内容】

① 株式会社日住サービス第１回新株予約権中期プラン

当該制度は、会社法に基づき、平成26年５月12日の取締役会において決議されたものであります。当該制度の内容は、次のとおりであります。

② 株式会社日住サービス第１回新株予約権長期プラン

当該制度は、会社法に基づき、平成26年５月12日の取締役会において決議されたものであります。当該制度の内容は、次のとおりであります。

２ 【自己株式の取得等の状況】

【株式の種類等】

　会社法第155条第７号による普通株式の取得

(1) 【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(2) 【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

(3) 【株主総会決議又は取締役会決議に基づかないものの内容】

(注)　当期間における取得自己株式には、平成27年３月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取りによる株式数は含めておりません。

(4) 【取得自己株式の処理状況及び保有状況】

(注)　当期間における保有自己株式数には、平成27年３月１日から有価証券報告書提出日までの単元未満株式の買取り及び買増しによる株式数は含めておりません。

３ 【配当政策】

当社は、株主に対する安定的な収益還元を継続していくことを第一義として考えております。その決定にあたっては、会社の業績や企業体質の強化、配当性向などを総合的に勘案し、株主総会の承認を得て実施することを基本方針としております。

配当につきましては、収益状況に応じた配当を実施することとしておりますが、１株当たり普通配当年８円を安定配当として考えております。

当期におきましても、この配当方針に基づき１株につき普通配当として８円に決定いたしました。内部留保金につきましては、経営基盤の維持と財務体質の強化を図るため既存事業の強化やＩＴ関係を中心とした情報ネットシステム整備の投資等に充当してまいります。

配当の回数につきましては、期末配当の年１回を基本としておりますが、当社は、会社法第454条第５項の規定に基づき取締役会の決議により、毎年６月30日の株主名簿に記載された株主または登録株式質権者に対し、中間配当を行うことができる旨を定款第32条に定めております。

　配当の決定機関は、期末配当については株主総会、中間配当については取締役会であります。

なお、当連結会計年度の剰余金の配当は以下のとおりであります。

４ 【株価の推移】

(1) 【最近５年間の事業年度別最高・最低株価】

(注)　最高・最低株価は、平成25年７月16日より東京証券取引所市場第二部におけるものであり、それ以前は大阪証券取引所市場第二部におけるものであります。

(2) 【最近６月間の月別最高・最低株価】

(注)　最高・最低株価は、東京証券取引所市場第二部におけるものであります。

５ 【役員の状況】

(注) １　新名和子は、社外取締役であります。

２　非常勤監査役 林　大司及び非常勤監査役 冨山　幸三は、社外監査役であります。

３　平成27年３月24日選任後１年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

４　平成27年３月24日選任後４年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

５　平成24年３月27日選任後４年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

６　平成25年３月26日選任後４年以内に終了する事業年度のうち最終のものに関する定時株主総会終結の時までであります。

７　当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第２項に定める補欠監査役２名を選任しております。補欠監査役の略歴は次のとおりであります。

６ 【コーポレート・ガバナンスの状況等】

(1) 【コーポレート・ガバナンスの状況】

コーポレート・ガバナンスに関する基本的な考え方

当社は、「不動産仲介という社会的使命を担いつつ社会に貢献していく」という理念のもと、経営の「公正性」「透明性」「健全性」の確保を常に基本的使命として目標に掲げております。また、それぞれの職務の取締役が経営責任と業務執行責任を担い、監査役が確実に監査する体制を敷いており、近年特に重視されております企業倫理の遵守は、最も優先する重要課題であることを認識し力を入れております。

そのためには、事業活動に係るすべての利害関係者を重視し、経営の効率性、健全性、透明性を確保しつつ公正な意思決定を持つこと、並びにコンプライアンス体制を構築することを経営上の重要な基盤と考え、経営監視機能の強化に努めることが重要な課題のひとつであると考えております。

今後も、株主や投資家の皆様へは適時開示に努めるとともに、コーポレート・ガバナンスの強化・充実に取組み、企業価値の向上を目指してまいります。

①  企業統治の体制

イ．企業統治の体制の概要

当社は、取締役会において、法令・定款で定められた事項及び経営に関する重要事項の意思決定を行い、経営会において当社グループの経営に関する重要課題について案件毎に審議しております。当社は、監査役制度を採用しており、経営全般の監査を行い企業経営の適法性、透明性、客観性並びに効率性の維持・向上に努めております。また、コンプライアンス重視の経営を実践・監督するためにコンプライアンス委員会を設置し、業務遂行における法令及び企業倫理の遵守を経営上の重要課題としております。

内部統制については、内部統制委員会を設置し、当社グループの法令遵守状況や考えうる業務リスクを把握し、その整備や運用の状況を客観的に評価し、指導、是正することにより内部統制の有効性を高めております。

会社の機関の内容は提出日現在において以下のとおりであります。

(a)　取締役会

取締役会は取締役９名により構成され、原則２ヶ月に１回開催しております。

なお、全取締役９名のうち１名は、会社法第２条第15号に定める社外取締役として招聘しております。

(b)　監査役会

監査役会は監査役３名により構成され、原則として２ヶ月に１回開催しております。監査役３名のうち、２名は、会社法第２条第16号に定める社外監査役を招聘し、客観的立場から貴重な意見を交換し、透明性を保った監査を行なっております。監査役は取締役会に常時出席するほか、当社の業務執行状況、財産状況及び経営状況の監査を実施しております。

(c)　経営会

当社は、会社の意思決定機関として取締役会は当然のことながら、経営活動を効率的、機動的に行なうための協議決定機関として、常務以上の取締役及び社長の指名する取締役、事案により担当部長等で構成する経営会を設置しております。原則として毎月開催し、経営上の全般にわたる重要事項を中心に、協議決定しております。

(d)　社長室

 内部監査体制につきましては、代表取締役直属の社長室（内部監査室）を設置しており、人員は２名（１名兼務）を配置しております。社長室は監査役会及び会計監査人と密に連携し、当社グループ全体を対象に、適法かつ効率的な業務執行体制の確保のために内部監査を実施しております。内部監査により監査対象部署から知り得た情報を代表取締役へ報告し、業務の改善に役立てております。

(e)　内部統制委員会

当社は、内部統制委員会を原則として３ヶ月に１回開催し、コンプライアンス違反事象発生の有無の検証や財務報告の適正性を確保するとともに、通常の業務運営に係るリスク、あるいは長期的な経営戦略などに係るリスク等についても、重要度合いに応じて分析・検討を行い、その内容に応じてプロジェクトを編成するなど、機動的な管理体制を敷き対応しております。

(f)　コンプライアンス委員会

当社は業務執行に係る潜在的なリスク管理を強化するため、平成17年３月に「コンプライアンス委員会」を設置しております。管理担当常務取締役を議長とし、原則として２ヶ月に１回開催しており、法令遵守及び企業倫理に則った行動指針を明示し強化・徹底を図るとともに、法令違反行為等の通報・相談窓口として社内に相談員を配置することによって通報制度の実効性を確保する体制を敷いております。

(g)　その他

上記の他、リスクマネジメント、コンプライアンスにつきましては、法律顧問として、複数の法律事務所と顧問契約を締結し法律問題や重要案件について、その適法性について指導・助言を随時受けております。また、税務顧問としても複数の税理士事務所と顧問契約を締結し税務問題について指導・助言を随時受けております。

上記の組織体制により、当社の規模、業務内容からみて、企業統治は充分に機能しているものと判断し、現状の体制を採用しております。

会社の機関及び内部統制システムの状況を模式図に示すと次のとおりであります。

ロ．内部統制システムの整備の状況

会社法及び会社法施行規則に基づき、当社は、平成21年８月10日開催の取締役会において、会社の業務の適正を確保する体制を整備しております。その基本方針の概要は（1）取締役及び使用人の職務の執行が法令及び定款に適合することを確保するための体制。（2）損失の危険の管理に関する規程その他の体制。（3）取締役の職務の執行が効率的に行われることを確保するための体制。（4）取締役の職務の執行に係る情報の保存及び管理に関する体制。（5）財務報告の適正性を確保するための体制。（6）当社企業グループにおける業務の適正を確保するための体制。（7）監査役の職務を補助すべき使用人を置くことを求めた場合における当該使用人に関する体制及び取締役からの独立性に関する事項。（8）取締役及び使用人が監査役に報告するための体制その他監査役の監査が実効的に行われることを確保するための体制。等の内部統制システムの整備に努めております。

ハ．リスク管理体制の整備の状況

当社は業務執行に係る潜在的なリスク管理を強化するため、内部統制委員会を原則として３ヶ月に１回開催し、コンプライアンス違反事象発生の有無の検証や財務報告の適正性を確保するとともに、通常の業務運営に係るリスク、あるいは長期的な経営戦略などに係るリスク等についても、重要度合いに応じて分析・検討を行い、その内容に応じてプロジェクトを編成するなど、機動的な管理体制を敷き対応しております。

②  内部監査及び監査役監査

内部監査体制につきましては、社長直属の社長室（内部監査室）を設置しており、人員は２名の担当（１名兼務）を配置しております。社長室長については、常務取締役管理担当が兼務しております。社長室は監査役会及び会計監査人と密に連携し、当社グループ全体を対象に、適法かつ効率的な業務執行体制の確保のために内部監査を実施しております。内部監査により監査対象部署から知り得た情報を代表取締役へ報告し、業務の改善に役立てております。

監査役監査につきましては、監査役会は監査役３名のうち２名が社外監査役で構成され、常勤監査役は、取締役会その他重要会議に出席するほか各営業部所を定期的に往査し、監査役会として経営全般の監査を行い透明性、客観性の確保に努めております。

③  社外取締役及び社外監査役

当社は、経営監視機能の客観性及び中立性を確保するため、社外取締役１名、社外監査役２名を招聘しております。

社外取締役及び社外監査役を選任するための独立性に関する基準または方針はないものの、選任にあたっては、東京証券取引所の独立役員の独立性に関する判断基準等を参考にしております。

社外取締役新名　和子氏は、当社の主要株主の株式会社日住カルチャーセンターの代表取締役であり、同社において行っている自然食品販売等を通じての社会貢献や、コーポレートイメージの向上に向けた見地から当社の業務遂行に資する助言を得るために招聘しております。

社外監査役林　大司氏は公認会計士の資格を有しており、財務及び会計に関する相当程度の知見を有しておりその見地から、また冨山　幸三氏は当社の主要株主の株式会社カワサキライフコーポレーションの取締役を兼務しており、監査体制の充実のため招聘しております。

取締役新名和子氏は株式会社日住カルチャーセンターの代表取締役であり、当社は同社との間に自然食品の購入等の取引があります。

監査役林　大司氏は株式会社林企業経営研究所の代表取締役であり、当社と同社との間に特別の関係はありません。また、林　大司氏は東京証券取引所が指定を義務付ける一般株主と利益相反が生じるおそれのない独立役員であります。

監査役冨山　幸三氏は株式会社カワサキライフコーポレーションの取締役であり、当社と同社との間に特別の関係はありません。

社外取締役は、取締役会において、監査役監査及び会計監査の結果について報告を受け、必要に応じて取締役会　の意思決定の適正性を確保するための助言・提言を行っております。

社外監査役は、常勤監査役と緊密に連携し、経営の監視に必要な情報を共有しております。また、監査役会を通じて、会計監査人及び社長室（内部監査室）と緊密な連携をとり、業務の適正性の確保に努めております。

社外取締役及び社外監査役による監督又は監査により、取締役会又は監査役会を通じて内部統制部門に対し、客観的かつ中立的な経営監視の機能を果たしております。

④  役員の報酬等

イ  提出会社の役員区分ごとの報酬等の総額、報酬等の種類別の総額及び対象となる役員の員数

(注) １　取締役の報酬等の額には、使用人兼務取締役の使用人分は含まれていません。

２　取締役の報酬限度額は、平成19年３月29日開催の第31期定時株主総会において年額180,000千円以内 (但し、使用人分給与は含まない。)、監査役の報酬限度額は、年額36,000千円以内と決議いただいております。

３　報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、役員ごとの個別記載をしておりません。

ロ  提出会社の役員ごとの連結報酬等の総額等

連結報酬等の総額が１億円以上である者が存在しないため、記載しておりません。

ハ  使用人兼務役員の使用人給与のうち、重要なもの

ニ  役員の報酬等の額の決定に関する方針

役員報酬については、株主総会の決議により、取締役、監査役それぞれの報酬限度額を決定しており、その範囲内で決定しております。取締役の報酬額は各取締役の任期期間中の業務執行状況を慎重に検討したうえで当社の定める一定の基準に基づき決定しております。各監査役の報酬額は監査役の協議により決定しております。取締役及び監査役への退職慰労金は、株主総会の決議に基づき、当社における一定の基準に従い、相当額の範囲内において贈呈しております。

⑤  株式の保有状況

イ  保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式

ロ  保有目的が純投資目的以外の目的である投資株式の保有区分、銘柄、株式数、貸借対照表計上額及び保有目的

(前事業年度)

特定投資株式

(当事業年度)

特定投資株式

ハ  保有目的が純投資目的である投資株式

　該当事項はありません。

⑥  会計監査の状況

業務を執行した公認会計士は、以下のとおりであります。
　有限責任 あずさ監査法人
　指定有限責任社員業務執行社員　宮林　利朗
　指定有限責任社員業務執行社員　谷口　誓一
　監査業務に係る補助者の構成は公認会計士９名、その他７名です。

⑦　取締役の定数

当社の取締役は10名以内とする旨を定款に定めています。

⑧　取締役の選任の決議要件

当社は取締役の選任決議は、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨及び累積投票によらないものとする旨を定款で定めております。

⑨　取締役会で決議できる株主総会決議事項

イ.自己株式の取得

当社は、会社法第165条第２項の規定に基づき、取締役会の決議によって市場取引等により自己株式の取得を行うことができる旨を定款で定めています。これは、事業環境の変化等に対応した機動的な資本政策の遂行を目的とするものであります。

ロ．中間配当

当社は、会社法第454条第５項の規定に基づき、取締役会の決議によって、６月30日を基準日として剰余金の配当（中間配当）を実施できる旨を定款で定めています。これは、株主への利益還元を機動的に行うことを目的とするものであります。

⑩　社外取締役及び社外監査役の責任免除

当社は、会社法第427条第１項の規定により、社外取締役及び社外監査役が職務を行うにつき善意でかつ重大な過失がない場合において、その社外取締役及び社外監査役の同法第423条第１項の損害賠償責任を法令の定める額に限定することができる旨定款に定めております。これは、社外取締役及び社外監査役が、職務の遂行にあたり、その能力を十分に発揮して、期待される役割を果たしうる環境を整備することを目的とするものであります。

⑪　株主総会の特別決議要件

当社は、会社法第309条第２項に定める株主総会の特別要件について、議決権を行使することができる株主の議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の３分の２以上をもって行う旨を定款で定めています。これは、株主総会における定足数を緩和することにより、株主総会の円滑な運営を行うことを目的とするものであります。

(2) 【監査報酬の内容等】

① 【監査公認会計士等に対する報酬の内容】

② 【その他重要な報酬の内容】

該当事項はありません。

③ 【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】

該当事項はありません。

④ 【監査報酬の決定方針】

監査公認会計士等に対する報酬の額の決定方針は策定しておりませんが、監査日数、監査人員等を勘案して適切に決定しております。監査報酬については、監査役も交えた監査法人との充分な協議の上、会社法第399条により、当社の監査役会の同意を得て決定しております。

第５ 【経理の状況】

１　連結財務諸表及び財務諸表の作成方法について

(1) 当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和51年大蔵省令第28号。以下「連結財務諸表規則」という。)に基づいて作成しております。
　なお、当連結会計年度(平成26年１月１日から平成26年12月31日まで)の連結財務諸表に含まれる比較情報については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成24年９月21日内閣府令第61号）附則第３条第２項により、改正前の連結財務諸表規則に基づいて作成しております。

(2) 当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」(昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。)に基づいて作成しております。
　なお、当事業年度(平成26年１月１日から平成26年12月31日まで)の財務諸表に含まれる比較情報については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成24年９月21日内閣府令第61号）附則第２条第２項により、改正前の財務諸表等規則に基づいて作成しております。

また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２　監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度(平成26年１月１日から平成26年12月31日まで)の連結財務諸表及び事業年度(平成26年１月１日から平成26年12月31日まで)の財務諸表について、有限責任 あずさ監査法人により監査を受けております。

１ 【連結財務諸表等】

(1) 【連結財務諸表】

①【連結貸借対照表】

② 【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】

【連結損益計算書】

【連結包括利益計算書】

③【連結株主資本等変動計算書】

  前連結会計年度(自 平成25年１月１日　至 平成25年12月31日)

  当連結会計年度(自 平成26年１月１日　至 平成26年12月31日)

④【連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

(連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項)

１　連結の範囲に関する事項

子会社は3社であり、すべて連結しております。当該連結子会社は、エスクロージャパン㈱、㈱日住及び㈱関西友の会であります。 ２　持分法の適用に関する事項

関連会社はありません。 ３　連結子会社の事業年度等に関する事項

エスクロージャパン㈱及び㈱関西友の会の決算日と連結決算日は一致しておりますが、㈱日住は決算日が９月30日であります。連結財務諸表の作成にあたっては㈱日住の９月30日現在の財務諸表を使用しておりますが、連結決算日との間に生じた重要な取引については、連結上必要な調整を行っております。 

４　会計処理基準に関する事項

　(1) 重要な資産の評価基準及び評価方法

　　(イ)有価証券

　　　ａ　満期保有目的の債券

　　　　　　………償却原価法(定額法)

　　　ｂ　その他有価証券

　　　　　時価のあるもの

　　　　　　………決算日の市場価格等に基づく時価法

(評価差額は全部純資産直入法により処理し、売却原価は移動平均法により算定)

　　　　　時価のないもの

　　　　　　………移動平均法に基づく原価法

　　(ロ)たな卸資産

　　　　販売用不動産、仕掛販売用不動産及び未成工事支出金

　　　　　………個別法による原価法（収益性の低下による簿価切下げの方法）　(2) 重要な減価償却資産の減価償却の方法

　　(イ)有形固定資産（リース資産を除く）

　　　　　………定率法

　　　　　ただし、平成10年４月１日以降に取得した建物(建物附属設備を除く)については定額法

また、平成19年３月31日以前に取得したものについては、償却可能限度額まで償却が終了した翌年から５年間で均等償却する方法

　　(ロ)無形固定資産（リース資産を除く）

　　　　　………定額法

　　　　　ただし、自社利用のソフトウエアについては、社内における見込利用可能期間(５年)に基づく定額法

　　(ハ)リース資産

所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産については、リース期間を耐用年数とし、残存価額をゼロとして算定する定額法によっております。

　　(ニ)長期前払費用

　　　　　………均等額償却 　(3) 重要な繰延資産の処理方法

　　　　社債発行費

　　　　　………社債償還期間に亘る利息法　(4) 重要な引当金の計上基準

　　(イ)貸倒引当金

債権の貸倒れによる損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等特定の債権については、個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

　　(ロ)賞与引当金

従業員の賞与の支給に備えるため、当連結会計年度末において負担すべき支給見込額を基準として計上しております。

　　(ハ)役員賞与引当金

役員の賞与の支給に備えるため、当連結会計年度末において負担すべき支給見込額を基準として計上しております。

(5)退職給付に係る会計処理の方法

(イ)退職給付見込額の期間帰属方法

退職給付債務の算定にあたり、退職給付見込額を当連結会計年度末までの期間に帰属させる方法については、期間定額基準によっております。

(ロ)数理計算上の差異の費用処理方法

数理計算上の差異は、その発生時の平均残存勤務期間以内の一定年数(５年)による定額法により発生年度の翌連結会計年度から費用処理することとしております。

　(6) 重要な収益及び費用の計上基準

　　　販売用不動産

　　　　　………引渡基準　(7) 連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

連結キャッシュ・フロー計算書における資金(現金及び現金同等物)は、手許現金、要求払預金及び取得日から３ヶ月以内に満期日の到来する流動性の高い、容易に換金可能であり、かつ、価値の変動について僅少なリスクしか負わない短期的な投資からなっております。　(8) その他連結財務諸表作成のための重要な事項

消費税等の会計処理方法

消費税及び地方消費税の会計処理方法は、税抜方式によっております。

ただし、資産に係る控除対象外消費税等は、当連結会計年度の期間費用として処理しております。 

(会計方針の変更)

退職給付に関する会計基準等の適用

「退職給付に関する会計基準」（企業会計基準第26号　平成24年５月17日。以下「退職給付会計基準」という。）及び「退職給付に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第25号　平成24年５月17日。以下「退職給付適用指針」という。）を、当連結会計年度末より適用し（ただし、退職給付会計基準第35項本文及び退職給付適用指針第67項本文に掲げられた定めを除く。）、退職給付債務を退職給付に係る負債として計上する方法に変更し、未認識数理計算上の差異を退職給付に係る負債に計上いたしました。

退職給付会計基準等の適用については、退職給付会計基準第37項に定める経過的な取扱いに従っており、当連結会計年度末において、当該変更に伴う影響額をその他の包括利益累計額の退職給付に係る調整累計額に加減しております。

この結果、当連結会計年度末において、退職給付に係る負債が447,025千円計上されております。また、その他の包括利益累計額が4,892千円減少しております。なお、１株当たり純資産額に与える影響は軽微であります。

(未適用の会計基準等)

・「退職給付に関する会計基準」(企業会計基準第26号  平成24年５月17日)

・「退職給付に関する会計基準の適用指針」(企業会計基準適用指針第25号  平成24年５月17日)

(１) 概要

本会計基準等は、財務報告を改善する観点及び国際的な動向を踏まえ、未認識数理計算上の差異及び未認識過去勤務費用の処理方法、退職給付債務及び勤務費用の計算方法並びに開示の拡充を中心に改正されたものです。

(２) 適用予定日

退職給付債務及び勤務費用の計算方法の改正については、平成27年12月期の期首より適用予定です。

(３) 当該会計基準等の適用による影響

影響額は、当連結財務諸表の作成時においては評価中です。

(表示方法の変更)

連結損益計算書関係

前連結会計年度において、「営業外収益」の「雑収入」に含めていた「受取配当金」及び「生命保険配当金」は、営業外収益の総額の100分の10を超えたため、当連結会計年度より独立掲記することとしております。この表示方法の変更を反映させるため、前連結会計年度の連結財務諸表の組替えを行っております。

この結果、前連結会計年度の連結損益計算書において、「営業外収益」の「雑収入」に表示していた6,216千円は、「受取配当金」900千円、「生命保険配当金」2,221千円、「雑収入」3,094千円として組み替えております。

(追加情報)

１　有形固定資産から販売用不動産への振替

所有目的の変更により、有形固定資産の一部を販売用不動産に振替いたしました。その内容は以下のとおりであります。

なお、セグメント情報に与える影響は、当該箇所に記載しております。

２　役員退職慰労引当金　

平成26年３月25日開催の定時株主総会において、役員退職慰労引当金制度廃止に伴う打切り支給を決議いたしました。これに伴い固定負債の「役員退職慰労引当金」の全額を取り崩し、打切り支給の未払額を固定負債の「長期未払金」として表示しております。

(連結貸借対照表関係)

　※１　担保資産及び担保付債務

担保に供している資産及び担保付債務は次のとおりであります。

保証債務

保証債務の内容としては、仲介取引における買主が売主に支払う契約手付金に対するもの及び、住宅ローン利用者の金融機関からの借入金に対するものであります。

(連結損益計算書関係)

※１　固定資産売却益の内訳は、下記のとおりであります。

(注)　当連結会計年度については、土地及び建物が一体となった固定資産を売却した際、土地部分については売却損、建物部分については売却益が発生しているため、売却損益を通算して固定資産売却益として計上しております。

※２　固定資産売却損の内訳は、下記のとおりであります。

(注)　前連結会計年度については、土地及び建物が一体となった固定資産を売却した際、土地部分については売却損、建物部分については売却益が発生しているため、売却損益を通算して固定資産売却損として計上しております。

※３　固定資産除却損の内訳は、下記のとおりであります。

※４  減損損失

当連結会計年度において、当社グループは以下のとおり減損損失を計上しました。

(注)  当社グループは、賃貸用不動産について個々の物件ごとにグルーピングしております。

当連結会計年度において、収益性が低下した資産グループ及び売却を意思決定した資産グループの帳簿価額を回収可能価額まで減額し、減損損失として特別損失に計上しております。

回収可能価額は、固定資産の使用価値と正味売却価額の高い方により測定しております。

なお、使用価値については将来キャッシュ・フローを４％で割り引いて算定しております。また、正味売却価額については不動産鑑定評価基準に準じた方法により評価しております。

(連結包括利益計算書関係)

※1　その他の包括利益に係る組替調整額及び税効果額

(連結株主資本等変動計算書関係)

前連結会計年度(自　平成25年１月１日　至　平成25年12月31日)

１　発行済株式に関する事項

２　自己株式に関する事項

（変動事由の概要）

　増加数の内訳は、次の通りであります。

　　単元未満株式の買取による増加　　　　　       　     　15,802株

　減少数の内訳は、次の通りであります。

　　平成25年８月26日付、和田興産株式会社との資本・業務提携に伴う第三者割当による処分　　461,000株

３　配当に関する事項

(1) 配当金支払額

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力が翌連結会計年度となるもの

当連結会計年度(自　平成26年１月１日　至　平成26年12月31日)

１　発行済株式に関する事項

２　自己株式に関する事項

（変動事由の概要）

　増加数の内訳は、次の通りであります。

　　単元未満株式の買取による増加　　　　　       　     　 5,333株

３　新株予約権等に関する事項

４　配当に関する事項

(1) 配当金支払額

(2) 基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力が翌連結会計年度となるもの

(連結キャッシュ・フロー計算書関係)

現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

(金融商品関係)

１　金融商品の状況に関する事項

(1) 金融商品に対する取組方針

当社グループは、資金運用については安全かつ流動性の高い預金等に限定し、資金調達については銀行等からの借入及び社債発行による方針であります。

(2) 金融商品の内容及びそのリスク

営業債権である営業未収入金並びに完成工事未収入金は、１年以内の回収予定であり、顧客の信用リスクに晒されております。有価証券及び投資有価証券並びに敷金及び保証金は、主に業務上の関係を有する企業の株式と宅地建物取引業法に基づく営業保証金の供託に利用している国債であり、市場価格の変動リスクに晒されております。

営業債務である工事未払金並びに預り金は、１年以内の支払期日であります。短期借入金、長期借入金（１年内返済予定の長期借入金含む）及び社債（１年内償還予定の社債含む）は、主に営業取引に係る資金調達であり、短期借入金及び長期借入金（１年内返済予定の長期借入金含む）はすべて変動金利であり、金利の変動リスクに晒されております。

(3) 金融商品に係るリスク管理体制

① 信用リスクの管理

当社グループは、営業債権及び営業債務について、経理規程に基づき、各事業の担当部門が顧客及び取引先との状況を定期的に把握し、期日及び残高の管理を行っております。また、新規取引については、新規取引先の信用調査を実施し、信用リスクの軽減を図っております。

② 市場リスクの管理

当社グループは、市場リスクの管理について、借入金は金融情勢及び借入金残高を勘案し、投資有価証券については、定期的に時価や発行体の財務状況を把握しております。

③ 資金調達に係る流動性リスクの管理

当社グループは、経理規程・総合予算規程に基づき資金計画を作成・更新するとともに、流動性預金を一定の金額維持すること等により、流動性リスクを管理しております。

(4) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定には変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件を採用することにより、当該価額が変動することがあります。

２　金融商品の時価等に関する事項

連結貸借対照表計上額、時価及びこれらの差額については、次のとおりであります。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません。((注２)を参照ください。)

前連結会計年度(平成25年12月31日)

当連結会計年度(平成26年12月31日)

(注)１　金融商品の時価の算定方法並びに有価証券に関する事項

資 産

(1)現金及び預金、(2)営業未収入金及び(3)完成工事未収入金

これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。

(4)有価証券及び投資有価証券

これらの時価について、国債は日本証券業協会の売買参考統計値を、株式は取引所の価格によっており、その他の債券は取引金融機関から提示された価格によっております。

(5)敷金及び保証金

敷金及び保証金のうち、営業保証金として供託している国債につきましては日本証券業協会の売買参考統計値より算定しております。

(6)長期預金

取引金融機関から提示された価格によっております。

負 債

(1)工事未払金、(2)短期借入金及び(3)預り金

これらは短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。

(4)社債(１年内償還予定の社債含む)

元利金の合計額を新規発行を行った場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。

(5)長期借入金(１年内返済予定の長期借入金含む)

変動金利による借入であり、短期間で市場金利を反映することから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっております。

２　時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品の連結貸借対照表計上額

(1)敷金及び保証金

敷金及び保証金のうち、本社・営業所の不動産賃貸借契約に基づき差し入れたものについては、退去までの期間を合理的に算定することができず、時価を把握することが極めて困難と認められるため、「(5)敷金及び保証金」には含めておりません。

(2)長期預り金

長期預り金についても賃借人の退去による返還までの期間を合理的に算定できず、時価の把握が極めて困難と認められるため、記載しておりません。

(3)長期未払金

役員退職慰労金制度の廃止に伴う打ち切り支給額の未払分ですが、当該役員の退職時期が特定されておらず、時価の把握が極めて困難と認められるため、記載しておりません。

３　金銭債権及び満期がある有価証券の連結決算日後の償還予定額

前連結会計年度(平成25年12月31日)

当連結会計年度(平成26年12月31日)

４　社債、長期借入金及びその他の有利子債務の連結決算日後の返済予定額

前連結会計年度(平成25年12月31日)

当連結会計年度(平成26年12月31日)

(有価証券関係)

１　満期保有目的の債券

前連結会計年度(平成25年12月31日)

(注)　国債・地方債等には、「敷金及び保証金」に計上しているものを含めております。

当連結会計年度(平成26年12月31日)

(注)　国債・地方債等には、「敷金及び保証金」に計上しているものを含めております。

２　その他有価証券

前連結会計年度(平成25年12月31日)

当連結会計年度(平成26年12月31日)

３　減損処理を行った有価証券

該当事項はありません。

(退職給付関係)

前連結会計年度(自　平成25年１月１日　至　平成25年12月31日)

１　採用している退職給付制度の概要

当社及び連結子会社は、確定給付型の制度として、退職一時金制度を設けております。また、従業員の退職等に際して、退職給付会計に準拠した数理計算による退職給付債務の対象とされない割増退職金を支払う場合があります。

また、当社及び一部の連結子会社は、厚生年金基金制度として総合設立型の「全国不動産業厚生年金基金」に加入しております。当該年金基金制度は、自社の拠出に対応する年金資産の額を合理的に計算することができないため、当基金への拠出額を退職給付費用として処理しております。

なお、要拠出額を退職給付費用として処理している複数事業主制度に関する事項は次の通りであります。

　①　制度全体の積立状況に関する事項

　②　制度全体に占める当社及び一部の連結子会社の給与総額割合

　　  3.1％

　③　補足説明

上記①の差引額の主な要因は、年金財政計算上の過去勤務債務残高△1,121,186千円であります。本制度における過去勤務債務の償却方法は期間20年の元利均等償却であります。

２　退職給付債務に関する事項

３　退職給付費用に関する事項

４　退職給付債務等の計算の基礎に関する事項

　①　退職給付見込額の期間配分方法

　　　期間定額基準

　②　割引率

1.3％

　③　数理計算上の差異の処理年数

５年(その発生時の平均残存勤務期間以内の一定年数による定額法により、翌連結会計年度から費用処理することとしております。)

当連結会計年度(自　平成26年１月１日　至　平成26年12月31日)

１　採用している退職給付制度の概要

当社及び連結子会社は、確定給付型の制度として、退職一時金制度を設けております。また、従業員の退職等に際して、退職給付会計に準拠した数理計算による退職給付債務の対象とされない割増退職金を支払う場合があります。

また、当社及び一部の連結子会社は、厚生年金基金制度として総合設立型の「全国不動産業厚生年金基金」に加入しております。当該年金基金制度は、自社の拠出に対応する年金資産の額を合理的に計算することができないため、当基金への要拠出額を退職給付費用として処理しております。

２　確定給付制度

(1) 退職給付債務の期首残高と期末残高の調整表

(2) 年金資産の期首残高と期末残高の調整表

該当事項はありません。

(3) 退職給付債務及び年金資産の期末残高と連結貸借対照表に計上された退職給付に係る負債及び退職給付に係る資産の調整表

(4) 退職給付費用及びその内訳項目の金額

(5) 退職給付に係る調整累計額

退職給付に係る調整累計額に計上した項目（税効果控除前）の内訳は次のとおりであります。

(6) 年金資産に関する事項

該当事項はありません。

(7) 数理計算上の計算基礎に関する事項

当連結会計年度末における主要な数理計算上の計算基礎

割引率 1.3%

３　複数事業主制度

確定拠出制度と同様に会計処理する、複数事業主制度の厚生年金基金制度への要拠出額は、57,812千円であります。

(1) 複数事業主制度の直近の積立状況（平成26年３月31日現在）

(2) 複数事業主制度の掛金に占める当社グループの割合（自　平成25年４月１日　至　平成26年３月31日）

3.1%

(3) 補足説明

上記(1)の差引額の主な要因は、年金財政計算上の過去勤務債務残高△1,088,332千円であります。本制度における過去勤務債務の償却方法は期間20年の元利均等償却であります。

なお、上記(2)の割合は当社グループの実際の負担割合とは一致しておりません。

(ストック・オプション等関係)

１　ストック・オプションにかかる費用計上額及び科目名

２　ストック・オプションの内容、規模及びその変動状況

(1) ストック・オプションの内容

　（注）株式数に換算して記載しております。

(2) ストック・オプションの規模及びその変動状況

当連結会計年度(平成26年12月期)において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算して記載しております。

①  ストック・オプションの数

②  単価情報

３　当連結会計年度に付与されたストック・オプションの公正な評価単価の見積方法

(1) 株式会社日住サービス第１回新株予約権中期プラン

①　使用した評価技法　　ブラック・ショールズ式

② 主な基礎数値及びその見積方法

(注) １　6.6年間（平成19年10月から平成26年５月まで）の株価実績に基づき算定しております。

２　現在の役員の年齢と社内規定に基づき予想残存期間を見積もっております。

３　平成25年12月期の配当実績によります。

４　予想残存期間に対応する期間に対応する国債の利回りであります。

(2) 株式会社日住サービス第１回新株予約権長期プラン

①　使用した評価技法　　ブラック・ショールズ式

② 主な基礎数値及びその見積方法

(注) １　8.2年間（平成18年３月から平成26年５月まで）の株価実績に基づき算定しております。

２　現在の役員の年齢と社内規定に基づき予想残存期間を見積もっております。

３　平成25年12月期の配当実績によります。

４　予想残存期間に対応する期間に対応する国債の利回りであります。

４　ストック・オプションの権利確定数の見積方法

基本的には、将来の失効数の合理的な見積りは困難であるため、実績の失効数のみ反映させる方法を採用しております。

(税効果会計関係)

１　繰延税金資産及び繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

２　法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

３　法人税等の税率の変更による繰延税金資産及び繰延税金負債の金額の修正

「所得税法等の一部を改正する法律」が平成26年３月31日に公布され、平成26年４月１日以後に開始する連結会計年度から復興特別法人税が課されないこととなりました。これに伴い、当連結会計年度の繰延税金資産及び繰延税金負債の計算に使用した法定実効税率は、平成27年１月１日に開始する連結会計年度に解消が見込まれる一時差異について、前連結会計年度の38.0％から35.6％に変更されております。

その結果、繰延税金資産の金額(繰延税金負債の金額を控除した金額)が4,979千円減少し、当連結会計年度に計上された法人税等調整額が4,979千円増加しております。

(資産除去債務関係)

当社は、本社オフィス及び営業所店舗の不動産賃借契約に基づき、オフィス及び店舗の退去時における現状回復に係る債務を有しております。

なお、賃借契約に関連する敷金が資産に計上されているため、当該資産除去債務の負債計上に代えて、当該敷金の回収が最終的に見込めないと認められる金額を合理的に見積もり、そのうち当連結会計年度の負担に属する金額を費用計上する方法によって会計処理をしております。

(賃貸等不動産関係)

当社グループでは、大阪府及び兵庫県その他の地域において、賃貸住宅等を有しております。平成25年12月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は145,234千円であります。平成26年12月期における当該賃貸等不動産に関する賃貸損益は146,310千円であります。

賃貸等不動産の連結貸借対照表計上額及び連結会計年度における主な変動並びに連結決算日における時価及び当該時価の算定方法は以下のとおりであります。

(注) 1．連結貸借対照表計上額は、取得価額から減価償却累計額を控除した金額であります。

2．期中増減額のうち、前連結会計年度の主な減少額は賃貸用マンションの売却(26,601千円)、賃貸用不動産から販売用不動産への振替(37,399千円)及び減価償却(32,482千円)であります。

当連結会計年度の主な増加額は賃貸用マンションの取得(485,074千円)であり、主な減少額は賃貸用マンションの売却(205,159千円)、賃貸用不動産から販売用不動産への振替(100,408千円)及び減価償却(36,094千円)であります。

3．時価の算定方法

主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて自社で算定した金額であります。

(セグメント情報等)

【セグメント情報】

１  報告セグメントの概要

当社の報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が経営資源の配分の決定及び業績を評価するために定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、営業所及び連結子会社を拠点として事業活動を行っており、事業の内容、役務の提供方法並びに類似性に基づき事業を集約し「不動産売上」「不動産賃貸収入」「工事売上」「不動産管理収入」「受取手数料」の５つを報告セグメントとしております。

各事業の主要な業務は以下の通りです。

不動産売上：不動産の買取り販売業務及び建売分譲業務

不動産賃貸収入：不動産の賃貸業務

工事売上：増改築請負業務及び建築請負業務

不動産管理収入：不動産の管理業務

受取手数料：不動産売買・賃貸取引の仲介業務及び不動産取引における関連業務 ２  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。 

３  報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度(自　平成25年１月１日　至　平成25年12月31日)

(注) １　セグメント利益の調整額△313,359千円には、セグメント間取引消去△2,663千円、各セグメントに配分していない全社費用△310,696千円が含まれております。全社費用は、主にセグメントに帰属しない一般管理費等であります。

２　セグメント資産の調整額1,721,615千円は、親会社での余資運用資金(預金)、長期投資資金(投資有価証券)及び管理部門に係る資産等であります。

３　減価償却費の調整額14,340千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。

４　所有目的の変更により、有形固定資産の一部を販売用不動産に振替いたしました。この変更に伴うセグメント利益に与える影響は軽微であります。

５　セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 

当連結会計年度(自　平成26年１月１日　至　平成26年12月31日)

(注) １　セグメント利益の調整額△335,377千円には、セグメント間取引消去△1,611千円、各セグメントに配分していない全社費用△333,765千円が含まれております。全社費用は、主にセグメントに帰属しない一般管理費等であります。

２　セグメント資産の調整額1,568,983千円は、親会社での余資運用資金(預金)、長期投資資金(投資有価証券)及び管理部門に係る資産等であります。

３　減価償却費の調整額16,995千円は、各報告セグメントに配分していない全社費用であります。

４　追加情報に記載の通り、所有目的の変更により、有形固定資産の一部を販売用不動産に振替いたしました。この変更に伴うセグメント利益に与える影響は軽微であります。

５　セグメント利益は、連結損益計算書の営業利益と調整を行っております。 

【関連情報】

前連結会計年度(自　平成25年１月１日　至　平成25年12月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の額が、連結貸借対照表の有形固定資産の90％を超えるため、記載を省略しております。

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載はありません。

当連結会計年度(自　平成26年１月１日　至　平成26年12月31日)

１  製品及びサービスごとの情報

セグメント情報に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

２  地域ごとの情報

(1) 売上高

本邦の外部顧客への売上高が連結損益計算書の売上高の90％を超えるため、記載を省略しております。

(2) 有形固定資産

本邦に所在している有形固定資産の額が、連結貸借対照表の有形固定資産の90％を超えるため、記載を省略しております。

３  主要な顧客ごとの情報

外部顧客への売上高のうち、連結損益計算書の売上高の10％以上を占める相手先がいないため、記載はありません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度(自  平成25年１月１日  至  平成25年12月31日)

該当事項はありません。 

当連結会計年度(自  平成26年１月１日  至  平成26年12月31日)

【報告セグメントごとののれんの償却額及び未償却残高に関する情報】

該当事項はありません。 【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

該当事項はありません。

【関連当事者情報】

該当事項はありません。

(１株当たり情報)

(注) １　前連結会計年度の潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、潜在株式がないため記載しておりません。　

２　１株当たり当期純利益金額及び潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

３．１株当たり純資産額の算定上の基礎は、以下のとおりであります。

(重要な後発事象)

 該当事項はありません。

⑤ 【連結附属明細表】

【社債明細表】

(注)　１．「当期末残高」欄の( )書は、１年内償還予定の金額を内書きしております。

      ２．連結決算日後５年内における１年ごとの償還予定額の総額

【借入金等明細表】

(注) １．「平均利率」については、借入金等の期末残高に対する加重平均利率を記載しております。

２．長期借入金(１年以内に返済予定のものを除く)の連結決算日後５年内における１年ごとの返済予定額の総額

【資産除去債務明細表】

　該当事項はありません。

(2) 【その他】

当連結会計年度における四半期情報等

２ 【財務諸表等】

(1) 【財務諸表】

①【貸借対照表】

②【損益計算書】

【売上原価明細書】

イ　不動産売上原価明細書

(注)　原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

ロ　不動産賃貸原価明細書

ハ　工事売上原価明細書

(注)　原価計算の方法は、個別原価計算によっております。

ニ　不動産管理原価明細書