E03908 大栄不動産 有価証券報告書－第74期(2013/04/01－2014/03/31)

【表紙】

第一部【企業情報】

第１【企業の概況】

１【主要な経営指標等の推移】

(1）連結経営指標等

　（注）１．営業収益には、消費税等は含まれておりません。

２．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株予約権はありますが、当社株式は非上場株式であるため、期中平均株価が把握できませんので記載しておりません。

３．株価収益率は非上場のため記載しておりません。

４．第71期より、「包括利益の表示に関する会計基準」（企業会計基準第25号　平成22年６月30日）を適用しております。

(2）提出会社の経営指標等

　（注）１．営業収益には、消費税等は含まれておりません。

２．第71期の１株当たり配当額には、創立60周年記念配当２円を含んでおります。

３．潜在株式調整後１株当たり当期純利益金額については、新株予約権はありますが、当社株式は非上場株式であるため、期中平均株価が把握できませんので記載しておりません。

４．株価収益率は非上場のため記載しておりません。

２【沿革】

当社は、株式会社埼玉銀行（現株式会社りそな銀行）店舗ビルの管理および賃貸を目的として、昭和25年11月東京都中央区に設立された株式会社八重洲口ビルディングに始まります。

当時、株式会社埼玉銀行の不動産関連企業として株式会社八重洲口ビルディングの他に株式会社池田建築事務所（大正13年９月設立）と株式会社埼玉ビルディング（昭和29年１月設立）があり、これら３社が昭和33年12月合併し、商号を現社名の大栄不動産株式会社に変更しました。

当社および当社グループは、ビル賃貸事業と設計監理事業を中核として創業し、保有ビル数の増加とこれに伴うビル管理運営事業の拡大、開発事業、駐車場事業、マンション事業、不動産仲介事業、鑑定事業と、着実に業容を拡大し総合不動産会社として成長してまいりました。さらに、新規事業として平成18年５月埼玉県熊谷市において有料老人ホーム事業を開始し、平成20年１月介護事業を開始いたしました。

３【事業の内容】

当社グループは、当社、連結子会社２社および持分法適用関連会社１社により構成されており、東京都と埼玉県を主要地盤として、ビル賃貸事業、駐車場事業、住宅事業、不動産仲介事業および鑑定事業を行う不動産営業事業、有料老人ホームの運営および介護事業を行う有料老人ホーム事業を主たる業務とする総合不動産業を営んでおります。

当社グループが営んでいる主な事業の内容および当該各社の位置づけは次のとおりであります

(1) ビル賃貸事業

当社グループは、東京都・埼玉県を中心に58棟のオフィスを中心とするビルを賃貸・管理しております（平成26年３月31日現在）。内訳は自社所有ビル(注２)が45棟、サブリースビル（注３）が３棟、証券化後にマスターリース契約を締結し転貸している証券化ビル（注４）が３棟であります。また、プロパティ・マネジメントを行っているビル（ＰＭビル）（注５）は７棟であります。

●賃貸しているビルの地域別棟数・貸室有効面積（平成26年３月31日現在）

（注）１．貸室有効面積とは、ビルの総床面積のうち共用部分等の面積を除いた、テナントに賃貸することができる部分の面積をいいます。

２．自社所有ビルとは、当社グループが賃貸用に所有しているビルをいい、当社または当社子会社が使用しているビルおよび開発用に取得し一時的に所有しているビルは含んでおりません。

３．サブリースビルとは、当社グループがビル所有者から賃借したビルをテナントへ転貸しビル管理業務を行っているビルをいいます。

４．証券化ビルとは、証券化後にマスターリース契約を締結し転貸しているビルをいいます。

５．ＰＭビルとは、当社グループがビル所有者とプロパティ・マネジメント契約に基づきビル管理、テナント管理等を受託しているビルをいいます。

６．その他の地域としては、神奈川県、千葉県、愛知県、大阪府に自社所有ビル、千葉県にＰＭビルがあります。

また、当社グループは、主に東京都・埼玉県で土地、建物を購入し、ビルの建設、リニューアルまたは建替えによりバリューアップを図り、売却を行う開発事業を行っております。

(2) 駐車場事業

当社グループは、東京都・埼玉県を中心に駐車場581ヶ所、収容台数13,692台（平成26年3月31日現在）の駐車場を管理・運営しております。首都圏を中心に、遊休地を所有する個人・法人に対し、駐車場用地として有効活用を提案しております。

当社グループは土地所有者から固定賃料で土地を賃借し、時間貸駐車場は「大栄パーク」、月極駐車場は「大栄駐車場」の名称で、営業しております。駐車場利用者の募集宣伝活動、月極駐車場利用者との賃貸借契約の管理、集金、管理維持を行っております。また、病院、量販店等の大型商業施設の駐車場についても管理受託駐車場として請負っております。

●地域別および形態別の駐車場状況

(3) 住宅事業

当社グループは、東京都・埼玉県を中心に主にファミリータイプマンションの商品を提供する住宅事業を行っております。

中・小型物件については単独事業で当社ブランド「ブリリアンコート」の名称で供給する一方、大型物件については、他社との共同事業として、資金負担の軽減、事業ノウハウの補完、事業リスク等の分散を図ることを基本としております。当社の住宅事業の特徴として、販売を担当する組織・人員を当社グループ内に持たず、物件の所在する地域ごとに優位性のある販売会社に販売を委託し、大型物件の共同事業では、原則その共同事業先の販売部門または関連の販売会社に販売を委託しております。

当社グループは、住宅事業用地の取得に係る投資額の決定においては、不動産市況の変化、金融市場の動向および当社の財務構成状況等を勘案し、慎重に選別した仕入を行い、常に財務の健全性を保つように努めております。

●マンション供給実績

（注）共同事業の場合は当社の事業割合に応じた供給戸数・売上を記載しております。

(4) 不動産営業事業

当社グループは、東京都・埼玉県を主要な営業地盤とし、東京都に１支店１出張所、埼玉県に４支店１出張所（平成26年３月31日現在）を設置し、主に法人向け事業用不動産（事務所ビル、マンション・戸建住宅用地、工場、倉庫、資産家への収益物件等）の売買の仲介事業を行っております。

当社グループは、埼玉県への進出希望や埼玉県内での移転（本社、工場、物流施設等）への対応、また埼玉県内資産家に関わる不動産ニーズへの対応を行っております。

また鑑定事業として、資産調査、売買取引の価格算定等の鑑定評価業務を行っております。

●成約実績

(5) 有料老人ホーム事業

当社グループは、埼玉県熊谷市において有料老人ホーム・シニアマンション「グリーンフォレストビレッジ」の運営事業を行っております。

連結子会社であるグリーンフォレストケア株式会社が当社の委託に基づく「グリーンフォレストビレッジ」の施設運営に関する業務および介護・看護に関する業務を担っております。

●有料老人ホーム施設概要

(6) その他

連結子会社である株式会社大栄建築事務所は、建築設計および監理事業を行っており、総合設計事務所として、これまで銀行店舗ビル・オフィス・マンション等の設計実績を有しております。

●営業種目

事業系統図は次のとおりであります。

４【関係会社の状況】

（注）「主要な事業の内容」欄には、セグメントの名称を記載しております。

５【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

　（注）１．従業員数は就業人員数（当社グループからグループ外への出向者を除き、グループ外から当社グループへの出向者を含む。）であり、臨時従業員は（　）内に当連結会計年度の平均人員を外数で記載しております。なお、臨時従業員には、パートタイマーを含み派遣社員を除いております。

２．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(2) 提出会社の状況

　（注）１．従業員数は、当社から他社への出向者を除き、他社から当社への出向者を含む就業人員であり、臨時従業員は（　）内に当事業年度の平均人員を外数で記載しております。なお、臨時従業員には、パートタイマーを含み派遣社員を除いております。

２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。

３．全社（共通）として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(3) 労働組合の状況

提出会社においては管理職および臨時従業員を除く従業員をもって外部団体とは関係しない単一組合を組織しております。

　なお、労使関係は良好であります。

　子会社には労働組合はありません。

第２【事業の状況】

１【業績等の概要】

(1) 業績

当連結会計年度のわが国経済は、大胆な金融緩和を第一の矢とした安倍政権の経済政策と４月から政策決定された黒田日銀総裁による「異次元の金融緩和」が功を奏し、行き過ぎた円高が修正され、また、2020年東京オリンピック招致決定という大きなニュースも加わり、株価上昇、資産効果やマインド改善を通じて堅調な景気拡大が維持されました。

米国のＱＥ３（量的緩和第３弾）縮小観測が広がるなどの動きは見られたものの、米国経済が比較的堅調であったことや国内の企業業績の改善、消費税増税前の駆け込み需要もあり足元の日本経済は順調に推移したと思われます。

不動産業界におきましても、ビル賃貸事業は、地価が下げ止まりつつある背景を受け、耐震性を備えたビルへの移転需要、オフィスの統合や増床に対応する需要から主要地区の稼働率、賃料水準は上昇トレンドに向かう兆しが出てきております。

マンション分譲事業につきましては，アベノミクスによって資産インフレの期待が出てきたこと、低金利の住宅ローンが続いていること、消費増税経過措置の期限前に住宅購入に踏み切る消費者が多かったことにより販売戸数を押し上げることとなりました。

このような事業環境の下、当社および当社グループは、東京・埼玉を主要な営業地盤として、オフィスビル賃貸事業、月極および時間貸駐車場事業、マンション分譲等の住宅事業、不動産の仲介を中心とした不動産営業事業、有料老人ホーム・シニアマンションの高齢者事業を展開しております。

ビル賃貸事業および駐車場事業におきましては、事業基盤の拡大のため慎重ながらも積極的な姿勢をもって事業用資産の取得を行いました。

この結果、当連結会計年度の営業収益は23,816百万円（前連結会計年度21,580百万円、同年度比10.4％増）、経常利益3,857百万円（前連結会計年度2,580百万円、同年度比49.5％増）を計上いたしました。また、減損損失および固定資産売却損等の特別損失1,215百万円を計上した結果、当期純利益は、2,087百万円（前連結会計年度548百万円、同年度比280.7％増）となりました。

セグメントの業績は、次のとおりであります。

①　ビル賃貸事業

ビル賃貸事業につきましては、建替えおよび証券化配当収入の減少等により、営業収益は9,304百万円（前連結会計年度比192百万円減）となり、営業利益は4,274百万円（前連結会計年度比422百万円減）となりました。

②　駐車場事業

駐車場事業につきましては、積極的な新規駐車場の開設に取組みましたが、不採算の大型駐車場の閉鎖により収容台数が減少し、営業収益は2,867百万円（前連結会計年度比124百万円減）となりました。また、既存駐車場の収益性改善を図り営業利益は492百万円（前連結会計年度比99百万円増）となりました。

③　住宅事業

住宅事業につきましては、共同事業パートナーとの連携を図り販売を強化した結果、営業収益は8,340百万円（前連結会計年度比1,426百万円増）、営業利益は324百万円（前連結会計年度比129百万円増）となり、順調な販売状況でありました。

④　不動産営業事業

不動産営業事業につきましては、新たな情報ルートの開拓や既存情報ルートの活用強化などの営業推進を図るとともに、東松山葛袋産業団地の開発事業を推進した結果、営業収益は2,339百万円（前連結会計年度比918百万円増）となり、営業利益は1,530百万円（前連結会計年度比1,080百万円増）となりました。

⑤　有料老人ホーム事業

有料老人ホーム事業につきましては、入居者が着実に増えて営業収益は808百万円（前連結会計年度比167百万円増）となり、営業利益は△167百万円（前連結会計年度は△372百万円）となりました。

(2) キャッシュ・フロー

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による収入が2,357百万円、有形固定資産の取得等の投資活動による支出が2,948百万円、借入金の返済等の財務活動による支出が9,164百万円あったことにより、前連結会計年度に比べ9,755百万円減少し、2,469百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において営業活動による資金の増加は2,357百万円（前連結会計年度は1,184百万円増加）となりました。これは売上債権の増加3,524百万円等があったものの税金等調整前当期純利益2,671百万円に加え、減価償却費1,327百万円、たな卸資産の減少860百万円等の資金増加要因があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において投資活動による資金の減少は2,948百万円（前連結会計年度は2,039百万円減少）となりました。これは有形固定資産の売却による収入1,433百万円、貸付金の回収による収入1,711百万円等があった一方で、有形固定資産取得による支出5,194百万円、投資有価証券取得による支出1,136百万円等の資金減少要因があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において財務活動による資金の減少は9,164百万円（前連結会計年度は3,513百万円減少）となりました。これは借入による収入19,560百万円等があったものの借入金の返済による支出27,146百万円および社債の償還による支出1,240百万円等があったことによるものであります。

２【生産、受注および販売の状況】

(1) 生産および受注の状況

当社グループの事業内容は不動産関連事業のため、生産については該当事項はありません。

また、受注については当社グループの営業収益に対して重要な影響を及ぼしていないため、記載を省略しております。

(2) 販売の状況

　当連結会計年度における営業収益をセグメントごとに示すと、次のとおりであります。

  （注）１．金額は、セグメント間取引高相殺消去前の数値によっております。

　２．上記金額には、消費税等は含まれておりません。

３【対処すべき課題】

円高是正と株高を実現させたアベノミクスによる金融緩和は、わが国経済が停滞から抜けだす第一歩を印したものと思われます。しかし、財政・金融というマクロ政策は経済の安定化には必要であるものの、構造改革があってこそ長期的な成長をもたらすものであると思われます。このような意味合いにおいてはアベノミクス第三の矢である「民間投資を喚起する成長戦略」の具現化がわが国経済にとって重要な課題となっております。

不動産業におきましても、ビル賃貸事業は首都圏では稼働率や賃料水準はやや反転の兆しが見え始めておりますが、今後の実態経済回復の動向、企業業績の改善状況が重要であり、また、環境性能の更なる向上も重要な課題といえます。

分譲マンション市場は、低金利の住宅ローンが続いていることから今後更なる消費増税が予定されていても、購買力の大きな悪化は見込まれないものと思われます。しかしながら、労務費の上昇等による建設コストの増加もあり事業採算の低下が予想されます。

今年の春闘における大企業を中心とした賃金のベースアップは消費マインドの向上をもたらし、景況感の回復と日本経済のデフレ脱却という期待感は高まるものの、取り巻く環境は混沌とした状況にあり常に高いリスク感覚が必要となっております。

このような状況下、当社および当社グループは、様々な外部環境の変化を見極めながら柔軟に対応しつつ、持続的成長の実現に向けて更なる事業基盤の拡大と財務基盤の確保に全社一丸となって取り組む所存であります。

４【事業等のリスク】

有価証券報告書に記載した事業の状況、経理の状況等に関する事項のうち、投資者の判断に重要な影響を及ぼす可能性のある事項には、以下のようなものがあります。

本項については、将来に関する事項が含まれておりますが、当該事項は当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

（１）経済・経営環境の悪化

当社グループが行う不動産の賃貸、住宅事業、仲介事業および有料老人ホーム事業等は、地価動向、賃料市況、金利動向、企業業績、雇用環境等の影響を受けやすいことから、今後経済情勢が悪化する場合には、当社グループの事業に影響を及ぼす可能性があります。当社グループは、東京都・埼玉県を中心に事業展開しているため、首都圏の景気動向は特に重要であります。

（２）不動産市況の悪化

経済情勢の悪化、大幅な金利上昇、金融の収縮、信用不安、物件の新規大量供給等により不動産市況が悪化する場合には、ビル空室率の上昇、ビル賃料の下落、住宅販売プロジェクトの長期化、住宅販売価格の下落、仲介業務の縮小等が発生し、当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

特に主力事業であるビル賃貸事業は、賃料市況、企業業績等の影響を受けやすく、また不動産販売事業は地価変動等の影響を受けやすく、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（３）金利上昇

当社グループでは、設備資金やプロジェクト（住宅・開発）事業資金を自己資金や預り保証金・敷金、社債、借入金で調達しており、当連結会計年度末の借入金依存度（有利子負債÷総資産）は62.1％となっております。金利変動リスクについては制御に努めておりますが、想定を超える金利上昇が発生する場合等には、当社グループの支払利息が増加するだけでなく、ローン金利の上昇等により住宅購買客の意欲が減退し、物件販売の減少により当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（４）法制や税制変更

当社グループの事業は、「宅地建物取引業法」、「建築基準法」ほか多くの法規制、税制に従って運営されており、将来において当社グループ事業に関連する法制、税制等の変更または制定がなされた場合、新たな義務の発生、費用負担の増加、権利の制限等が発生する可能性があり、当社グループの事業展開、業績および財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

特に不動産関連税制の変更がなされた場合には、事業用地取得費用の増加等、事業コストが増加するほか住宅購買客の意欲減退に繋がることもあり、当社グループの事業展開や業績に影響を及ぼし、また保有資産価値の低下に繋がる可能性があります。

（５）資産価格変動による影響

当社グループが保有する資産について、資産価格の著しい下落または収益性の低下等が認識された場合には、会計基準に基づく減損処理等により、当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（６）自然災害、人災等

大規模な地震、風水害等の自然災害、突発的事故、火災、暴動、テロ等の人的災害が発生した場合には、当社グループが保有する不動産、設備等が毀損、滅失または劣化する等により、当社グループの事業展開、業績や財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

（７）個人情報の漏洩

当社グループにおいては、住宅事業、駐車場事業、不動産仲介事業、有料老人ホーム事業等において多数の個人情報を取扱い、保有しております。これらの個人情報に関する管理・保管については「個人情報の保護に関する法律」をはじめとする関係諸法令を遵守すると共に、規程の整備、役職員の教育・啓蒙を行う等、万全な体制整備に注力しております。しかしながら、不測の事態により個人情報が外部に漏洩した場合には、社会的信用の失墜等により、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（８）ビル賃貸事業について

① 賃貸ビル偏在リスク

賃貸用ビルは東京都・埼玉県の両エリアに集中して立地しており、同エリアにおける大規模地震その他の災害の発生および稼働率の低下、賃料水準の下落等、ビル賃貸市場における収益環境の変化が当社グループの業績、財政状態に影響を及ぼす可能性があります。

また総資産に大きな割合を占める資産ほど、地震その他の災害、稼働率の低下、賃料水準の下落等が生じた場合には、当社グループの業績、財政状態に大きな影響を及ぼす可能性があります。

② 賃貸ビルの建替え費用発生

当社グループでは、保有ビルの資産価値・競争力維持の観点から長期修繕計画等に基づき、計画的な修繕・メンテナンス・設備更新工事等を実施し、安全・快適なオフィス環境の提供に努めておりますが、競争力向上の観点から戦略的にビルの建替えを図ることも想定されます。その際、一時的な費用、除却損の発生および建替え期間中に賃料が計上できない等の可能性があり、そのような状況に至った場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（９）住宅事業について

① 瑕疵担保責任に係るリスク

宅地造成工事および建物新築工事においては、当社グループの基準により十分な技術を有する外部業者等に工事を発注すると共に、当社グループ内において、設計・施工の各段階において複数回のチェックを行う等、建築基準法を遵守する万全の体制を整備しております。しかしながら、設計・施工上の瑕疵に起因して、売主としての当社グループの責任が問われる等、不測の事態が発生した場合には、補修工事や補償費などの負担が発生し、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

なお、工事発注先業者の業況、財務状況等が悪化し、当該業者が負うべき瑕疵担保責任が履行されないような場合には、同様に当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

② 引渡時期による業績変動

住宅事業においては、お客様への物件引渡時に売上を計上しておりますが、事業の途上において、販売計画の変更や自然災害その他の事由により工期の遅延等が発生し、引渡時期に変更が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

③ マンションの販売および共同事業について

当社グループは、マンションの販売において、一部の物件を除き、他社と販売委託契約を締結し、販売を委託しております。また、大型のマンションプロジェクトの場合は、他社との共同事業契約に基づき、企画段階から販売に至るまでの共同事業を行う場合が多い状況であります。従いまして、販売委託契約または共同事業契約による事業は、当社グループの人件費などの抑制につながる一方、他社の状況、意向によって契約が締結できなかった場合には、当社グループの業績は影響を受ける可能性があります。

④ 原材料価格および資材価格の高騰について

住宅事業にかかる原材料価格や資材価格が高騰することで、建築費用が上昇し、これを販売価格に転嫁することで、顧客の購入意欲が減退し、販売が長期化するなどした場合には、当社グループの業績に影響を与える可能性があります。

⑤ 事業用地等の仕入について

当社グループでは、住宅事業用地の情報につきましては、金融機関、不動産業者、または共同事業先等から入手しております。用地仕入に際しては、事業用地の用途、立地条件、周辺環境、権利関係、建物建築に関する規制および仕入価格等について事前に調査および分析を行い、その結果を踏まえたうえで仕入れております。特に、仕入価格につきましては、立地条件および周辺環境の視察を行い、その妥当性を吟味し、慎重に選別したうえで仕入を決定しております。

当社グループは、事業用地として希少性の高い東京都・埼玉県を中心に事業展開しており、同業他社との競合等により事業用地の仕入が想定どおりにできない事態が発生した場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（10）有料老人ホームおよびシニアマンション事業について

当社グループは、有料老人ホーム・シニアマンション事業として「グリーンフォレストビレッジ」を運営しております。現在、グループ会社のグリーンフォレストケア株式会社が当社の委託に基づく「グリーンフォレストビレッジ」の施設運営に関する業務および介護・看護に関する業務を担っております。

当社グループによる本事業については、今後入居者数が増加することによって安定した事業となる計画ですが、事業が軌道に乗るまでの期間が想定以上にかかるなどの事態が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

（11）りそなグループ（株式会社りそなホールディングスおよび同社の連結子会社）との関係について

当社の前身は、昭和25年11月に株式会社埼玉銀行(現株式会社りそな銀行)の店舗ビルの管理および賃貸を行うことを目的に、同行の出資により設立された株式会社八重洲口ビルディングであります。現在、りそなグループは当社グループ各社の株式を保有しておらず、当社グループの経営は、りそなグループから完全に独立しておりますが、設立時の経緯から、現時点において、りそなグループは当社グループの主要な取引先となっております。

当社グループは、今後もりそなグループと安定的な取引を継続していく方針でありますが、りそなグループの事業政策および取引方針の変更等により、同社グループとの関係に変化が生じた場合には、当社グループの業績に影響を及ぼす可能性があります。

５【経営上の重要な契約等】

該当事項はありません。

６【研究開発活動】

　該当事項はありません。

７【財政状態、経営成績およびキャッシュ・フローの状況の分析】

　財政状態および経営成績の分析の記載事項における予想等の将来に関する事項は、当連結会計年度末現在において当社グループが判断したものであります。

(1) 財政状態の分析

（資産）

当連結会計年度末の総資産は113,526百万円となり、前連結会計年度末と比べ5,514百万円の減少となりました。流動資産は、前連結会計年度末と比べ17,313百万円減少し20,243百万円となりました。これは「現金及び預金」および「販売用不動産」が19,144百万円減少したことが主な要因となっております。また、固定資産は、前連結会計年度末と比べ11,798百万円増加し93,283百万円となりました。これは有形固定資産が9,552百万円増加したことと「投資有価証券」が2,132百万円増加したこと等で投資その他の資産が2,203百万円増加したことが主な要因となっております。

（負債）

当連結会計年度末の負債は、有利子負債の圧縮等により前連結会計年度末と比べ8,122百万円減少し88,243百万円となりました。

当社グループの総資産における有利子負債残高の割合等は以下のとおりであります。

（注）有利子負債は連結貸借対照表に計上された負債のうち、利息を支払っているすべての負債の合計額を記載しております。

（純資産）

当連結会計年度末の純資産は25,282百万円となり、前連結会計年度末と比べ2,607百万円増加いたしました。これは当期純利益2,087百万円、剰余金の配当187百万円およびその他有価証券評価差額金の増加682百万円等によるものです。

(2) 経営成績の分析

（営業収益）

当連結会計年度の営業収益は23,816百万円となり、前連結会計年度に比べ2,236百万円の増収となりました。これはビル賃貸事業において建替えや証券化配当収入が減少したことで営業収益が192百万円減少したものの、住宅事業の営業収益が1,426百万円増加したことや不動産営業事業の営業収益が918百万円増加したこと等が主な要因となっております。

（営業利益・経常利益）

当連結会計年度の営業利益は4,967百万円となり、前連結会計年度に比べ1,042百万円の増益となりました。これは、ビル賃貸事業の営業利益が422百万円減少したものの不動産営業事業の営業利益が1,080百万円増加したこと等によるものです。

当連結会計年度の経常利益は3,857百万円となり、前連結会計年度と比べ1,277百万円の増益となりました。

（特別損益）

当連結会計年度の特別利益は29百万円となり、特別損失は1,215百万円となりました。これは固定資産売却損および減損損失等によるものであります。

以上の結果、当期純利益は2,087百万円と前連結会計年度に比べ1,539百万円の増加となり、1株当たり当期純利益は、前連結会計年度に比べ122.95円増加し166.75円となりました。

(3) キャッシュ・フローの分析

当連結会計年度における現金及び現金同等物（以下「資金」という）は、営業活動による収入が2,357百万円、有形固定資産の取得等の投資活動による支出が2,948百万円、借入金の返済等の財務活動による支出が9,164百万円あったことにより、前連結会計年度に比べ9,755百万円減少し、2,469百万円となりました。

（営業活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において営業活動による資金の増加は2,357百万円（前連結会計年度は1,184百万円増加）となりました。これは売上債権の増加3,524百万円等があったものの税金等調整前当期純利益2,671百万円に加え、減価償却費1,327百万円、たな卸資産の減少860百万円等の資金増加要因があったことによるものであります。

（投資活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において投資活動による資金の減少は2,948百万円（前連結会計年度は2,039百万円減少）となりました。これは有形固定資産の売却による収入1,433百万円、貸付金の回収による収入1,711百万円等があった一方で、有形固定資産取得による支出5,194百万円、投資有価証券取得による支出1,136百万円等の資金減少要因があったことによるものであります。

（財務活動によるキャッシュ・フロー）

当連結会計年度において財務活動による資金の減少は9,164百万円（前連結会計年度は3,513百万円減少）となりました。これは借入による収入19,560百万円等があったものの借入金の返済による支出27,146百万円および社債の償還による支出1,240百万円等があったことによるものであります。

第３【設備の状況】

１【設備投資等の概要】

　当社グループでは、当連結会計年度において、総額で5,138,158千円の設備投資を実施いたしました。
  また、提出会社において「ビル賃貸事業」の八重洲口大栄ビル（帳簿価格9,063,635千円）を、保有目的の変更に伴い販売用不動産から振替いたしました。

２【主要な設備の状況】

(1) 提出会社

（注）１．帳簿価額の「土地等」は、土地および借地権の帳簿価額を記載しております。

２．帳簿価額の「その他」は、機械装置及び運搬具ならびにその他の帳簿価額の合計額を記載しております。

３．グリーンフォレストビレッジについては、その一部をグリーンフォレストケア㈱に賃貸しております。

４．区分所有または共有持分の設備については、提出会社の持分のみを記載しております。

　上記の他、提出会社が賃借している主要な転貸用建物は、次のとおりであります。

３【設備の新設、除却等の計画】

　　重要な設備等の新設、拡充、改修、除却、売却等の計画はありません。

第４【提出会社の状況】

１【株式等の状況】

（１）【株式の総数等】

①【株式の総数】

②【発行済株式】

（注） 当社の株式を譲渡により取得するには、取締役会の承認を要する旨の定めを設けております。

（２）【新株予約権等の状況】

該当事項はありません。

（３）【行使価額修正条項付新株予約権付社債券等の行使状況等】

該当事項はありません。

（４）【ライツプランの内容】

該当事項はありません。

（５）【発行済株式総数、資本金等の推移】

　（注） 自己株式の消却

（６）【所有者別状況】

（注）自己株式402,467株は、「個人その他」に402単元および「単元未満株式の状況」に467株を含めて記載しております。

（７）【大株主の状況】

　（注）上記のほか、自己株式が402千株あります。

（８）【議決権の状況】

①【発行済株式】

②【自己株式等】

（９）【ストックオプション制度の内容】

該当事項はありません。

２【自己株式の取得等の状況】

（１）【株主総会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

（２）【取締役会決議による取得の状況】

該当事項はありません。

（３）【株主総会決議または取締役会決議に基づかないものの内容】

該当事項はありません。

（４）【取得自己株式の処理状況および保有状況】

３【配当政策】

配当政策につきましては、企業体質強化や将来の事業展開のため内部留保の充実に努めるとともに、株主各位に対する長期的かつ安定的な利益還元に努めていくことを基本方針としております。

また、当社は期末に年１回の剰余金の配当を行うことを基本方針としており、剰余金の配当の決定機関は株主総会であります。

当期配当につきましては、上記基本方針を踏まえ、収益状況および今後の事業展開を総合的に勘案した結果、１株につき15円といたしました。

内部留保資金につきましては、主に財務体質の維持・強化および将来の事業展開に必要な投資資金として活用し、企業価値向上に努めてまいります。

　なお、当事業年度に係る剰余金の配当は以下のとおりであります。

４【株価の推移】

　非上場につき該当事項はありません。

５【役員の状況】

（注）１．常勤監査役富田登および監査役吉田行雄は、社外監査役であります。

２．平成25年６月27日開催の定時株主総会の終結の時から平成27年３月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

３．平成23年６月29日開催の定時株主総会の終結の時から平成27年３月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

４．平成24年６月28日開催の定時株主総会の終結の時から平成28年３月期に係る定時株主総会の終結の時までであります。

５．当社は、法令に定める監査役の員数を欠くことになる場合に備え、会社法第329条第２項に定める補欠監査役１名を選任しております。補欠監査役の略歴は次のとおりであります。

６．当社では、取締役会の一層の活性化を促し、取締役会の意思決定・業務執行の監督機能と各事業部の業務執行機能を明確に区分し、経営効率の向上を図るために執行役員制度を導入しております。

執行役員は、以下のとおりであります。

代表取締役社長兼社長執行役員 　　　　　　　              　    　   　　　石村　等

取締役兼常務執行役員ビル事業本部副本部長 　              　    　   　　　渡邊　敦

取締役兼常務執行役員管理本部長　　　　　　　　　　　　　　　　　        　栗岩　恭

取締役兼上席執行役員総務部長　　　　　　　　　　　　　　　     　 　　　　中嶋　弘之

取締役兼上席執行役員住宅事業部担当                         　      　　 　稲垣　武

取締役兼上席執行役員ビル事業本部副本部長           　　　　　       　　　井上　弘司

常務執行役員グリーンフォレスト事業部担当　　　　　　　　　　　      　　　綱島　春夫

常務執行役員不動産営業本部長　　　　　　　　　　　　　　　　  　      　　佐々木　茂

常務執行役員パーキング事業部担当　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　佐橋　広司

常務執行役員ビル事業本部長　　　　　　　　　　　　　　　　      　　　　　住田　守

上席執行役員経営管理部長　　　　　　　　　　　　　　　　　      　　　　　太田　孝

執行役員不動産営業本部副本部長兼営業推進部長　　　　　　      　　　　　　若林　正男

執行役員企画財務部長　            　　　　　　      　　　　　　　　　　　赤澤　秀之

執行役員不動産営業部大宮支店長　            　　　　　　      　　　　　　池田　剛

執行役員不動産営業部長　            　　　　　　      　　　　　　　　　　中村　敏幸

６【コーポレート・ガバナンスの状況等】

（１）【コーポレート・ガバナンスの状況】

当社は「良き企業市民」として社会の他の構成員と良好な関係を築き、社会から信用・信頼される企業として長期的に着実に企業価値を増大させることを目指し、積極的な事業展開を図っております。このためコンプライアンスを重視した健全な企業体質の強化、最適なコーポレート・ガバナンスの枠組みの確立が極めて重要と考えております。

①  会社の機関の内容および内部統制システムの整備状況等

(イ) 会社の機関の内容および監査役監査、内部監査の状況

（a）取締役会

取締役６名および監査役３名（常勤２名、非常勤１名）の計９名で構成され、経営に関する重要事項の審議、決定を行っております。定例取締役会は原則として月１回開催しており、「取締役会規程」に基づき厳正に運営されております。取締役会の決定に基づく業務執行は、「組織職制規程」、「職務権限規程」等に基づく職務分掌および職務権限に従って行われ、相互牽制が有効に機能する体制としております。なお、執行役員制度を導入しており、取締役会の決定に基づく業務執行機能を担う体制としております。

（b）その他の重要な会議

常勤の取締役、部門長の任にある執行役員等から構成される経営会議を原則として月２回開催し、取締役会の決定した基本方針に基づく総合的執行方針の確立、各部門の業務執行の統轄調整を担うことにより、経営機能を強化しております。

また、当社の経営方針および経営計画等を幹部に示達し、徹底を図るとともに部店間の業務上の連携の緊密化を図るために、取締役、執行役員および幹部社員から構成される営業会議を原則として毎年４月、10月に開催しております。

なお、上記会議には経営監視の観点から常勤監査役も出席しております。

（c）監査役会

当社は監査役制度を採用しており、社外監査役２名を含む３名で監査役会を構成しており、経営の監視機能を担っております。各監査役は取締役会決議等における意思決定の状況および取締役会の監督義務の履行状況を監視し検証するとともに、会計監査人、社内監査部門との連携により、業務執行の適正確保、リスク管理の強化、会社情報の信頼性確保の状況等を監視検証し、もって経営の透明性および健全性の確保に努めております。なお必要に応じて監査役補助者を監査役会の同意のもとに任命する体制としております。

（d）内部監査部門

執行部門から独立した社長直属の監査室（人員２名）が業務監査を実施し、監査役と連携しながら、必要に応じて適正な業務運営を確保するための助言・指導を行う体制をとっております。

なお業務執行上、疑義を生じた点については、適宜、弁護士・会計士等外部の専門家に助言・指導を仰いでおります。

会社の機関の内容および内部統制システムの仕組み

(ロ) 内部統制システムの整備状況

　当社は業務の適正を確保する体制を下記のとおり整備しております。

（a）コンプライアンス体制

コンプライアンスの徹底および内部統制の整備を図るためコンプライアンス室を設置しており、また各部署にコンプライアンス責任者を配置しております。コンプライアンス体制の基礎として「倫理綱領」、「コンプライアンス規程」が定められており、また当社および子会社共通の内部通報システムとして「企業倫理ヘルプライン」を整備し運用しております。常日頃よりコンプライアンスの徹底を図っておりますが、この維持向上のためコンプライアンス責任者および社員の教育・指導に力を注いでおり、遵守状況については監査役監査および監査室による内部監査において点検しております。

（b）リスク管理体制

リスク管理体制の基礎として「リスク管理規程」を定め、リスク管理委員会を設置しております。リスク管理委員会は半期に1回以上開催するものとし、当社のリスク管理全体を統括するとともに、リスク管理に関する方針・課題・対策等について協議し、重要事項については取締役会に諮る体制としております。コンプライアンス室をリスク管理の所管部とし、各部門・部署の業務に付随するリスクについては、各部門・部署が責任をもって管理・報告を行う体制としております。また経営に重大な影響を及ぼす不測の事態が発生した場合には「危機管理規程」、「災害対策規程」、「事業継続計画（ＢＣＰ）」等に沿った緊急時体制を速やかに構築し、被害の拡大防止・業務の早期復旧を図る体制としております。

（c）情報管理体制

取締役の職務執行に係る情報については、「文書取扱保存規程」に基づき適切かつ確実に検索性を有する状態で保存・管理しており、情報の管理についても、「情報セキュリティ基本方針」および「個人情報保護方針」等に基づき適切に管理する体制としております。

(ハ) 会計監査の状況

当社の会計監査業務を執行した公認会計士の氏名、所属する監査法人名および継続監査年数

（注）１. 継続監査年数については、全員７年以内であるため、記載を省略しております。

２．同監査法人はすでに自主的に業務執行社員について、当社の会計監査に一定期間を超えて関与することのないよう措置をとっております。

監査業務に係る補助者の構成
公認会計士　８名　　その他　２名

(ニ) 社外監査役との関係

　当社の社外監査役である富田登および吉田行雄は、当社との間に人的関係、資本的関係または取引関係その他の利害関係はありません。

富田登は、当社株式5,000株を保有しております。

②　会社のコーポレート・ガバナンスの充実に向けた取組みの最近１年間における実施状況

当事業年度において、取締役会を16回、経営会議を21回開催し、重要な業務執行の決定および経営の重要事項について審議いたしました。「リスク管理規程」に基づきリスク管理委員会を４回開催いたしました。監査役会は14回開催され、監査の方針・監査計画等に基づき監査を実施し、監査室は社内各部署および子会社の業務監査を実施いたしました。

③　役員報酬の内容

当社の平成26年３月期における取締役および監査役に対する役員報酬は以下のとおりであります。

④　取締役の選任の決議要件

当社は、取締役の選任決議について、議決権を行使することができる株主の議決権の３分の１以上を有する株主が出席し、その議決権の過半数をもって行う旨定款に定めております。また、取締役の選任決議は、累積投票によらないものとする旨定款に定めております。

⑤　取締役の定数

当社の取締役は３名以上とする旨を定款で定めております。

（２）【監査報酬の内容等】

①【監査公認会計士等に対する報酬の内容】

②【その他重要な報酬の内容】

　該当事項はありません。

③【監査公認会計士等の提出会社に対する非監査業務の内容】

(前連結会計年度）

　会計監査人が主催するセミナーの受講

(当連結会計年度）

　会計監査人が主催するセミナーの受講、社内研修への講師派遣

④【監査報酬の決定方針】

　該当事項はありません。

第５【経理の状況】

１．連結財務諸表および財務諸表の作成方法について

(1）当社の連結財務諸表は、「連結財務諸表の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和51年大蔵省令第28号。以下「連結財務諸表規則」という。）に基づいて作成しております。

なお、当連結会計年度（平成25年４月１日から平成26年３月31日まで）の連結財務諸表に含まれる比較情報については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成24年９月21日内閣府令第61号）附則第３条第２項により、改正前の連結財務諸表規則に基づいて作成しております。

(2）当社の財務諸表は、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則」（昭和38年大蔵省令第59号。以下「財務諸表等規則」という。）に基づいて作成しております。

なお、当事業年度（平成25年４月１日から平成26年３月31日まで）の財務諸表に含まれる比較情報については、「財務諸表等の用語、様式及び作成方法に関する規則等の一部を改正する内閣府令」（平成24年９月21日内閣府令第61号）附則第２条第２項により、改正前の財務諸表等規則に基づいて作成しております。

また、当社は、特例財務諸表提出会社に該当し、財務諸表等規則第127条の規定により財務諸表を作成しております。

２．監査証明について

当社は、金融商品取引法第193条の２第１項の規定に基づき、連結会計年度（平成25年４月１日から平成26年３月31日まで）の連結財務諸表および事業年度（平成25年４月１日から平成26年３月31日まで）の財務諸表について、新日本有限責任監査法人により監査を受けております。

３．連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みについて

　当社は、連結財務諸表等の適正性を確保するための特段の取組みを行っております。具体的には、会計基準等の内容を適切に把握するため、財務、経理等の研究、調査および普及を行う研究団体に加入し、機関紙の購読、講習会の受講などにより、一般に公正妥当と認められる企業会計の基準に準拠した財務報告を作成できる体制の整備に努めております。

　また、新日本有限責任監査法人が主催する講演会およびセミナーに参加しております。

１【連結財務諸表等】

（１）【連結財務諸表】

①【連結貸借対照表】

②【連結損益計算書及び連結包括利益計算書】

【連結損益計算書】

【連結包括利益計算書】

③【連結株主資本等変動計算書】

前連結会計年度（自　平成24年４月１日　至　平成25年３月31日）

当連結会計年度（自　平成25年４月１日　至　平成26年３月31日）

④【連結キャッシュ・フロー計算書】

【注記事項】

（継続企業の前提に関する事項）

該当事項はありません。

（連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項）

１．連結の範囲に関する事項

(1）連結子会社の数 2社

連結子会社の名称

㈱大栄建築事務所

グリーンフォレストケア㈱

(2）開示対象特別目的会社

開示対象特別目的会社の概要、開示対象特別目的会社を利用した取引の概要および開示対象特別目的会社との取引金額等については、「開示対象特別目的会社関係」として記載しております。

２．持分法の適用に関する事項

(1）持分法適用の関連会社数 1社

会社名

東松山葛袋開発㈱

３．連結子会社の事業年度等に関する事項

すべての連結子会社の事業年度の末日は、連結決算日と一致しております。

４．会計処理基準に関する事項

(1）重要な資産の評価基準および評価方法

イ　有価証券

（イ）満期保有目的の債券

償却原価法（定額法）

（ロ）その他有価証券

時価のあるもの

決算期末日の市場価格等に基づく時価法（評価差額は、全部純資産直入法により処理し、売却原価は、移動平均法により算定）

時価のないもの

移動平均法による原価法

なお、投資事業有限責任組合およびこれに類する組合への出資（金融商品取引法第２条第２項により有価証券とみなされるもの）については、組合契約に規定される決算報告日に応じて入手可能な最近の決算報告書を基礎とし、持分相当額を純額で取り込む方法によっております。

ロ　たな卸資産

（イ）販売用不動産および仕掛販売用不動産

個別法による原価法（貸借対照表価額は収益性の低下に基づく簿価切下げの方法により算定）

(2）重要な減価償却資産の減価償却の方法

イ　有形固定資産（リース資産を除く）

定額法を採用しております。

なお、主な耐用年数は以下のとおりであります。

ロ　無形固定資産（リース資産を除く）

定額法を採用しております。

ハ　リース資産

（イ）所有権移転ファイナンス・リース取引に係るリース資産

自己所有の固定資産に適用する減価償却方法と同一の方法を採用しております。

（ロ）所有権移転外ファイナンス・リース取引に係るリース資産

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法を採用しております。

なお、所有権移転外ファイナンス・リース取引のうち、リース取引開始日が平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっております。

(3）重要な引当金の計上基準

イ　貸倒引当金

売掛債権等の貸倒損失に備えるため、一般債権については貸倒実績率により、貸倒懸念債権等の特定の債権については個別に回収可能性を勘案し、回収不能見込額を計上しております。

ロ　賞与引当金

従業員に対して支給する賞与に備えるため、支給見込額のうち期間対応分を計上しております。

ハ　役員退職慰労引当金

役員（執行役員を含む）の退職慰労金の支出に備えるため、内規に基づく期末要支給額を引当計上しております。

(4）退職給付に係る会計処理の方法

退職給付に係る負債および退職給付費用の計算に、退職給付に係る期末自己都合要支給額および直近の年金財政計算上の数理債務を退職給付債務とする方法を用いた簡便法を適用しております。

(5）重要なヘッジ会計の方法

イ　ヘッジ会計の方法

繰延ヘッジ処理によっております。ただし、金利スワップ取引について特例処理の条件を満たしている場合には特例処理を採用しております。

ロ　ヘッジ手段とヘッジ対象

ヘッジ手段…金利スワップ取引

ヘッジ対象…社債および借入金

ハ　ヘッジ方針

金利リスクの低減および金融収支改善のため、対象債務の範囲内でヘッジを行っております。

ニ　ヘッジ有効性評価の方法

ヘッジ開始時から有効性判定時点までの期間において、ヘッジ対象とヘッジ手段の相場変動の累計を比較し、両者の変動額等を基礎にして判断しております。

ただし、特例処理によっている金利スワップ取引については、有効性の評価を省略しております。

(6）連結キャッシュ・フロー計算書における資金の範囲

連結キャッシュ・フロー計算書における資金（現金及び現金同等物）は、手許現金、随時引き出し可能な預金および容易に換金可能であり、かつ価値の変動について僅少なリスクしか負わない取得日から３か月以内に償還期限の到来する短期投資からなっております。

(7）その他連結財務諸表作成のための重要な事項

イ　消費税等の会計処理

消費税および地方消費税の会計処理は、税抜方式によっております。ただし、資産に係る控除対象外消費税等は、発生連結会計年度の期間費用としております。

（会計方針の変更）

（退職給付に関する会計基準等の適用）

「退職給付に関する会計基準」（企業会計基準第26号　平成24年５月17日。以下「退職給付会計基準」という。）および「退職給付に関する会計基準の適用指針」（企業会計基準適用指針第25号　平成24年５月17日。以下「退職給付適用指針」という。）を当連結会計年度末より適用し（ただし、退職給付会計基準第35項本文及び退職給付適用指針第67項本文に掲げられた定めを除く。）、退職給付債務から年金資産の額を控除した額を退職給付に係る負債および資産として計上する方法に変更しております。

なお、この変更による連結財務諸表への影響はありません。

（追加情報）

当連結会計年度において、保有目的の変更に伴い、販売用不動産8,360,921千円を建物及び構築物3,530,539千円、機械装置及び運搬具113,969千円、土地4,716,411千円に振替えております。

（連結貸借対照表関係）

※１　非連結子会社および関連会社に対するものは、次のとおりであります。

※２　担保資産および担保付債務

　担保に供している資産は、次のとおりであります。

　担保付債務は、次のとおりであります。

　なお、信用保証会社に対する手付金保証のため、次の資産を担保に供しております。

　※３　当社は土地の再評価に関する法律（平成10年３月31日公布法律第34号）に基づき、事業用の土地の再評価を行い、評価差額については、当該評価差額に係る税金相当額を「再評価に係る繰延税金負債」として負債の部に計上し、これを控除した金額を「土地再評価差額金」として純資産の部に計上しております。

・再評価の方法…土地の再評価に関する法律施行令（平成10年３月31日公布政令第119号）第２条第１号に定める「地価公示法」の規定により公示された価格に合理的な調整を行って算定したほか、同条第３号に定める土地課税台帳または土地補充課税台帳に登録されている価格に合理的な調整を行って算出しております。

・再評価を行った年月日…平成14年３月31日

（連結損益計算書関係）

※１　収益性の低下に伴うたな卸資産評価損が次のとおり含まれております。

※２　販売費及び一般管理費のうち主要な費目および金額は次のとおりであります。

※３　固定資産売却損の内容は次のとおりであります。

※４　減損損失

　当社グループは以下の資産グループについて減損損失を計上しました。

前連結会計年度（自　平成24年４月１日　至　平成25年３月31日）

（グループ化の方法）

他の資産または資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位として、各賃貸用ビルに係る固定資産および賃貸用駐車場毎に設置されている固定資産をグループ化しております。

（減損損失を認識するに至った経緯）

上記資産グループのうち賃貸用ビルについては、賃貸用ビル用地の用途変更に伴い取壊しが決定したため、また賃貸用駐車場については、営業キャッシュ・フローのマイナスが継続して見込まれるため、当該資産グループの固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減算し、当該減少額454,650千円を減損損失として特別損失に計上いたしました。

その内訳は、建物398,897千円、構築物32,605千円、機械及び装置21,880千円、工具、器具及び備品1,266千円であります。

（回収可能価額の算定方法）

上記資産グループについては、回収可能価額を使用価値により測定しており、割引前将来キャッシュ・フローがマイナスであるため回収可能価額を零と算定しております。

当連結会計年度（自　平成25年４月１日　至　平成26年３月31日）

（グループ化の方法）

他の資産または資産グループのキャッシュ・フローから概ね独立したキャッシュ・フローを生み出す最小の単位として、各賃貸用ビルに係る固定資産および賃貸用駐車場毎に設置されている固定資産をグループ化しております。

（減損損失を認識するに至った経緯）

上記資産グループのうち賃貸用ビル用地については、用途の変更に伴い資産から得られるキャッシュ・フローが帳簿価額を下回るため、また賃貸用駐車場については、営業キャッシュ・フローのマイナスが継続して見込まれるため、当該資産グループの固定資産の帳簿価額を回収可能価額まで減算し、当該減少額670,133千円を減損損失として特別損失に計上いたしました。

その内訳は、土地665,269千円、構築物369千円、工具、器具及び備品4,493千円であります。

（回収可能価額の算定方法）

上記資産グループのうち賃貸用ビル用地については、回収可能価額を正味売却価額により測定しており、正味売却価額は不動産鑑定士による鑑定評価額を使用しております。また賃貸用駐車場については、回収可能価額を使用価値により測定しており、割引前将来キャッシュ・フローがマイナスであるため回収可能価額を零と算定しております。

（連結包括利益計算書関係）

※１  その他の包括利益に係る組替調整額および税効果額

（連結株主資本等変動計算書関係）

前連結会計年度（自　平成24年４月１日　至　平成25年３月31日）

１．発行済株式の種類および総数ならびに自己株式の種類および株式数に関する事項

２．配当に関する事項

(1）配当金支払額

(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

当連結会計年度（自　平成25年４月１日　至　平成26年３月31日）

１．発行済株式の種類および総数ならびに自己株式の種類および株式数に関する事項

２．配当に関する事項

(1）配当金支払額

(2）基準日が当連結会計年度に属する配当のうち、配当の効力発生日が翌連結会計年度となるもの

（連結キャッシュ・フロー計算書関係）

※１ 現金及び現金同等物の期末残高と連結貸借対照表に掲記されている科目の金額との関係

２ 重要な非資金取引の内容

当連結会計年度（自　平成25年４月１日　至　平成26年３月31日）

当連結会計年度において、販売用不動産8,360,921千円を有形固定資産に振替えております。

（リース取引関係）

ファイナンス・リース取引

所有権移転ファイナンス・リース取引（借手側）

(1) リース資産の内容

有料老人ホーム事業における無形固定資産（ソフトウエア）であります。

(2) リース資産の減価償却の方法

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「４．会計処理基準に関する事項  （2）重要な減価償却資産の減価償却の方法」に記載のとおりであります。

所有権移転外ファイナンス・リース取引（借手側）

(1) リース資産の内容

ビル賃貸事業における有形固定資産（建物及び構築物）であります。

(2) リース資産の減価償却の方法

連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「４．会計処理基準に関する事項  （2）重要な減価償却資産の減価償却の方法」に記載のとおりであります。

なお、所有権移転外ファイナンス・リース取引のうち、リース取引開始日が、平成20年３月31日以前のリース取引については、通常の賃貸借取引に係る方法に準じた会計処理によっており、その内容は次のとおりであります。

１．借手側

(1）リース物件の取得価額相当額、減価償却累計額相当額、減損損失累計額相当額および期末残高相当額

  （注）  取得価額相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

(2）未経過リース料期末残高相当額等

  （注）  未経過リース料期末残高相当額は、未経過リース料期末残高が有形固定資産の期末残高等に占める割合が低いため、支払利子込み法により算定しております。

(3）支払リース料、リース資産減損勘定の取崩額、減価償却費相当額および減損損失

(4）減価償却費相当額の算定方法

リース期間を耐用年数とし、残存価額を零とする定額法によっております。

２．貸手側

(1）リース物件の取得価額、減価償却累計額、減損損失累計額および期末残高

(2）未経過リース料期末残高相当額

(3）受取リース料、減価償却費および受取利息相当額

(4）利息相当額の算定方法

リース料総額と見積残存価額の合計額からリース物件の購入価額を控除した額を利息相当額とし、各期への配分方法については、利息法によっております。

（減損損失について）

リース資産に配分された減損損失はありません。

オペレーティング・リース取引

オペレーティング・リース取引のうち解約不能のものに係る未経過リース料

１．借手側

２．貸手側

（金融商品関係）

１．金融商品の状況に関する事項

(1) 金融商品に対する取組方針

当社グループは、資金運用については短期的な預金等に限定し、また、資金調達については銀行等金融機関からの借入および社債の発行等により行っております。

デリバティブ取引については、金利変動リスクを回避するために利用しており、投機的な取引は行わない方針であります。

(2) 金融商品の内容およびそのリスクならびにリスク管理体制

営業未収入金に係る信用リスクについては、「リスク管理規程」に定められたリスク管理の基本方針に則り、入金管理を徹底するとともに回収懸念の早期把握に努め、リスクの低減を図っております。また、投資有価証券の主なものは株式であり、上場株式については市場価格の変動リスクに晒されていますが、各月末ごとに時価の把握を行い取締役会に報告するとともに、投資額について一定のガイドラインを設け、財務規律の堅持と適正なポートフォリオの維持を図っております。

社債および借入金の使途は事業資金であり、一部の社債および長期借入金の金利変動リスクに対しては金利スワップ取引により支払利息の固定化を実施しております。金利スワップ取引については、市場金利の変動によって生じる金利リスクと取引相手方に関わる信用リスクが存在しますが、その実行および管理は「金利ヘッジ取引およびリスク管理規程」および「職務権限規程」に従い企画財務部で行っております。なお、ヘッジ会計に関するヘッジ手段とヘッジ対象、ヘッジ方針、ヘッジ有効性評価の方法等については、連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項「４．会計処理基準に関する事項　(5) 重要なヘッジ会計の方法」をご参照ください。

資金調達に係る流動性リスクについては、各部署からの資金収支予定報告に基づき、企画財務部が月次単位で資金繰計画を作成し経営会議に提出するとともに、充分な手許流動性を確保することにより、対応しております。

(3) 金融商品の時価等に関する事項についての補足説明

金融商品の時価には、市場価格に基づく価額のほか、市場価格がない場合には合理的に算定された価額が含まれております。当該価額の算定においては変動要因を織り込んでいるため、異なる前提条件等を採用することにより、当該価額が変動することがあります。また、注記事項「デリバティブ取引関係」におけるデリバティブ取引に関する契約額等については、その金額自体がデリバティブ取引に係る市場リスク量を示すものではありません。

２．金融商品の時価等に関する事項

連結貸借対照表計上額、時価およびこれらの差額については、次のとおりであります。なお、時価を把握することが極めて困難と認められるものは、次表には含めておりません（(注)２．参照）。

前連結会計年度（平成25年３月31日）

(*1) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しております。

当連結会計年度（平成26年３月31日）

(*1) デリバティブ取引によって生じた正味の債権・債務は純額で表示しており、合計で正味の債務となる項目については△で示しております。

(注)１．金融商品の時価の算定方法ならびに有価証券およびデリバティブ取引に関する事項

資　産

(1) 現金及び預金、(2) 営業未収入金

　これらはそのほとんどが短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。

(3) 投資有価証券

　投資有価証券の時価について、株式については取引所の価格によっており、また債券については、将来キャッシュ・フローの合計額を同様の債券を取得した場合に想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております（注記事項「有価証券関係」参照）。

負　債

(1) 短期借入金

　短期間で決済されるため、時価は帳簿価額と近似していることから、当該帳簿価額によっております。

(2) 社債（１年内償還予定の社債を含む）、(3) 長期借入金（１年内返済予定の長期借入金を含む）

　これらのうち変動金利によるものは、短期間で市場金利を反映し、また当社の信用状態は資金調達後大きく異なっていないことから、時価は帳簿価額と近似していると考えられるため、当該帳簿価額によっております。また固定金利によるものは、当該元利金の合計額を同様の資金調達において想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。

　変動金利による長期借入金の一部は金利スワップの特例処理の対象とされており（注記事項「デリバティブ取引関係」参照）、当該金利スワップと一体として処理される元利金の合計額を同様の借入において想定される利率で割り引いた現在価値により算定しております。

(4) 長期預り敷金保証金（１年内返還予定の預り敷金保証金を含む）

　長期預り敷金保証金（１年内返還予定の預り敷金保証金を含む）の時価は、返還時期が確定しているものについて、将来キャッシュ・フローを残存期間および信用リスクを加味した利率で割り引いた現在価値により算定しております。

デリバティブ取引

注記事項「デリバティブ取引関係」をご参照ください。

(注)２．時価を把握することが極めて困難と認められる金融商品

（単位：千円）

(*1) 非上場株式、優先出資証券、匿名組合出資および金銭信託は、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、「(3) 投資有価証券　その他有価証券」には含めておりません。

(*2) 長期預り敷金保証金のうち返還時期が確定していないものは、残存期間を特定できず、将来キャッシュ・フローが発生する時期を見積ることができないため、時価を把握することが極めて困難と認められることから、「(4) 長期預り敷金保証金（１年内返還予定の預り敷金保証金を含む）」には含めておりません。

(注)３．金銭債権および満期のある有価証券の連結決算日後の償還予定額

前連結会計年度（平成25年３月31日）

(*1) 期限前償還条項付の社債については、期限前償還予定日にて記載しております。

当連結会計年度（平成26年３月31日）

(*1) 期限前償還条項付の社債については、期限前償還予定日にて記載しております。

(注)４．社債、長期借入金およびその他有利子負債の連結決算日後の返済予定額

前連結会計年度（平成25年３月31日）

当連結会計年度（平成26年３月31日）

（有価証券関係）

１．満期保有目的の債券

前連結会計年度（平成25年３月31日）

当連結会計年度（平成26年３月31日）

２．その他有価証券

前連結会計年度（平成25年３月31日）

（注）非上場株式（連結貸借対照表計上額1,571,671千円）、優先出資証券（連結貸借対照表計上額910,000千円）、匿名組合出資（連結貸借対照表計上額400,607千円）、および金銭信託（連結貸借対照表計上額50,000千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、上表の「その他有価証券」には含めておりません。

当連結会計年度（平成26年３月31日）

（注）非上場株式（連結貸借対照表計上額1,574,671千円）、優先出資証券（連結貸借対照表計上額1,506,400千円）、匿名組合出資（連結貸借対照表計上額387,964千円）、および金銭信託（連結貸借対照表計上額50,000千円）については、市場価格がなく、時価を把握することが極めて困難と認められることから、上表の「その他有価証券」には含めておりません。

３．売却したその他有価証券

前連結会計年度（自　平成24年４月１日　至　平成25年３月31日）

当連結会計年度（自　平成25年４月１日　至　平成26年３月31日）

４．減損処理を行った有価証券

前連結会計年度（自　平成24年４月１日　至　平成25年３月31日）

　　当連結会計年度において、有価証券について44,225千円（その他有価証券の株式44,225千円）減損処理を行っております。

　　なお、時価のあるその他有価証券については、期末における時価が取得原価に比べ50％以上下落した場合には減損処理を行い、30～50％程度下落した場合には、回復可能性等を考慮して必要と認められた額について減損処理を行っております。

当連結会計年度（自　平成25年４月１日　至　平成26年３月31日）

　該当事項はありません。

（デリバティブ取引関係）

１. ヘッジ会計が適用されていないデリバティブ取引

前連結会計年度（平成25年３月31日）

該当事項はありません。

当連結会計年度（平成26年３月31日）

該当事項はありません。

２. ヘッジ会計が適用されているデリバティブ取引

金利関連

前連結会計年度（平成25年３月31日）

(注) 時価の算定方法

取引金融機関から提示された評価額を時価としております。

(＊) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております。

当連結会計年度（平成26年３月31日）

(注) 時価の算定方法

取引金融機関から提示された評価額を時価としております。

(＊) 金利スワップの特例処理によるものは、ヘッジ対象とされている長期借入金と一体として処理されているため、その時価は、当該長期借入金の時価に含めて記載しております。

（退職給付関係）

前連結会計年度（自　平成24年４月１日　至　平成25年３月31日）

１．採用している退職給付制度の概要

当社は、退職一時金制度と確定給付企業年金制度を併用しております。また、一部の連結子会社は、退職一時金制度と確定拠出年金制度を併用しております。

２．退職給付債務に関する事項

３．退職給付費用に関する事項

  簡便法を採用しております。

当連結会計年度（自　平成25年４月１日　至　平成26年３月31日）

１．採用している退職給付制度の概要

当社は、退職一時金制度と確定給付企業年金制度を併用しております。また、一部の連結子会社は、退職一時金制度と確定拠出年金制度を併用しております。

２．確定給付制度

(1）簡便法を適用した制度の、退職給付に係る負債および資産の期首残高と期末残高の調整表

(2）退職給付債務および年金資産の期末残高と連結貸借対照表に計上された退職給付に係る負債および退職給付に係る資産の調整表

(3）退職給付費用

３．確定拠出制度

連結子会社の確定拠出制度への要拠出額は、438千円であります。

（ストック・オプション等関係）

１．ストック・オプションに係る費用計上額および科目名

該当事項はありません。

２．ストック・オプションの内容、規模およびその変動状況

(1) ストック・オプションの内容

（注）株式数に換算して記載しております。

(2) ストック・オプションの規模およびその変動状況

当連結会計年度（平成26年３月期）において存在したストック・オプションを対象とし、ストック・オプションの数については、株式数に換算して記載しております。

①ストック・オプションの数

②単価情報

（注）平成19年ストック・オプションは平成25年６月30日に行使期間満了となりました。

（税効果会計関係）

１．繰延税金資産および繰延税金負債の発生の主な原因別の内訳

  （注）　前連結会計年度および当連結会計年度における繰延税金負債の純額は、連結貸借対照表の以下の項目に含まれております。

２．法定実効税率と税効果会計適用後の法人税等の負担率との間に重要な差異があるときの、当該差異の原因となった主要な項目別の内訳

３．法人税等の税率の変更による繰延税金資産および繰延税金負債の金額の修正

「所得税法等の一部を改正する法律」（平成26年法律第10号）が平成26年３月31日に公布され、平成26年４月１日以後に開始する連結会計年度から復興特別法人税が課されないことになりました。これに伴い、繰延税金資産および繰延税金負債の計算に使用する法定実効税率は、平成26年４月１日に開始する連結会計年度に解消が見込まれる一時差異については従来の38.0％（一部子会社は39.0％）から36.0％（一部子会社は外形標準課税対象法人になったことの影響もあり35.0％）になります。

この税率変更による連結財務諸表に与える影響は軽微であります。

（資産除去債務関係）

重要性が乏しいため記載を省略しております。

（賃貸等不動産関係）

当社グループでは、東京都、埼玉県およびその他の地域において、賃貸収益を得ることを目的として賃貸用のオフィスビルや商業施設等を所有しております。なお、賃貸用のオフィスビルの一部については、当社および一部の連結子会社が使用しているため賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産としております。

これらの賃貸等不動産および賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する連結貸借対照表計上額、期中増減額および時価は、次のとおりであります。

(注) １．連結貸借対照表計上額は、取得原価から減価償却累計額および減損損失累計額を控除した金額であります。

２．賃貸等不動産の期中増減額のうち、前連結会計年度の主な増加額は不動産取得（11,248,409千円）であり、主な減少額は不動産売却（12,402,900千円）および販売用不動産への振替（3,052,642千円）であります。　当連結会計年度の主な増加額は不動産取得（4,172,367千円）および販売用不動産からの振替　　（8,209,168千円）であり、主な減少額は不動産売却（1,895,040千円）であります。

３．期末の時価は、主として「不動産鑑定評価基準」に基づいて算定した金額（指標等を用いて調整を行ったものを含む。）であります。

　また、賃貸等不動産および賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産に関する損益は、次のとおりであります。

(注)賃貸等不動産として使用される部分を含む不動産には、サービスの提供および経営管理として当社および一部の連結子会社が使用している部分も含むため、当該部分の賃貸収益は、計上されておりません。なお、当該不動産に係る費用(減価償却費、修繕費、保険料、租税公課等）については、賃貸費用に含まれております。

（セグメント情報等）

【セグメント情報】

１．報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、その構成単位に係る分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定および業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。

当社グループは、東京都と埼玉県を主要地盤として、ビル賃貸事業、駐車場事業、住宅事業、不動産営業事業および有料老人ホーム事業等を営んでおります。

したがって、当社グループは、これらの事業に応じた各セグメントから構成されており、当連結会計年度においては、「ビル賃貸事業」、「駐車場事業」、「住宅事業」、「不動産営業事業」および「有料老人ホーム事業」を報告セグメントとしております。

なお、前連結会計年度において「その他」の区分に含まれていた「開発事業」は、組織改正に伴い、当連結会計年度より「ビル賃貸事業」に含めて開示しております。また、前連結会計年度のセグメント情報は、この変更を反映したものを開示しております。

２．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、「連結財務諸表作成のための基本となる重要な事項」における記載と概ね同一であります。

報告セグメントの利益は、営業利益ベースの数値であります。

セグメント間の内部営業収益または振替高は市場実勢価格に基づいております。

３．報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、資産、負債その他の項目の金額に関する情報

前連結会計年度（自平成24年４月１日 至平成25年３月31日）

（注）「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない設計・監理事業であります。

当連結会計年度（自平成25年４月１日 至平成26年３月31日）

（注）「その他」の区分は、報告セグメントに含まれない設計・監理事業であります。

４．報告セグメント合計額と連結財務諸表計上額との差額および当該差額の主な内容（差異調整に関する事項）

（単位：千円）

（単位：千円）

（注）全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない一般管理費であります。

（単位：千円）

（注）全社資産は、主に報告セグメントに帰属しない本社資産であります。

（単位：千円）

（注）有形固定資産および無形固定資産の増加額の調整額は、本社資産に係るものであります。

【関連情報】

前連結会計年度（自 平成24年４月１日 至 平成25年３月31日）

１．製品およびサービスごとの情報

セグメント情報に記載しているものと同様であるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

本邦以外の国または地域における売上高、有形固定資産がないため、記載しておりません。

３．主要な顧客ごとの情報

該当する顧客がないため、記載しておりません。

当連結会計年度（自 平成25年４月１日 至 平成26年３月31日）

１．製品およびサービスごとの情報

セグメント情報に記載しているものと同様であるため、記載を省略しております。

２．地域ごとの情報

本邦以外の国または地域における売上高、有形固定資産がないため、記載しておりません。

３．主要な顧客ごとの情報

該当する顧客がないため、記載しておりません。

【報告セグメントごとの固定資産の減損損失に関する情報】

前連結会計年度（自 平成24年４月１日 至 平成25年３月31日）

当連結会計年度（自 平成25年４月１日 至 平成26年３月31日）

【報告セグメントごとののれんの償却額および未償却残高に関する情報】

前連結会計年度（自 平成24年４月１日 至 平成25年３月31日）

当連結会計年度（自 平成25年４月１日 至 平成26年３月31日）

該当事項はありません。

【報告セグメントごとの負ののれん発生益に関する情報】

 該当事項はありません。

【関連当事者情報】

関連当事者との取引

(1) 連結財務諸表提出会社の非連結子会社および関連会社等

前連結会計年度（自　平成24年４月１日　至　平成25年３月31日）